【正文】 MU％ )修繕費用百分比 支付貨款現(xiàn)金折扣百分比 例：某一男性服飾店其給顧客的折扣百分比 (Markdown)為 7％，而其支付貨款現(xiàn)金折扣百分比為 2％，修繕費用 百分比 1％，原始附加成本百分比為 38％，則其最終附 加成本百分比為何 ? MMU％＝ IMU％ *(1 Markdown)－ Markdown ＝ 38％ *(1 7％ )－ 7％＝ ％ GM％＝ MMU％－修繕費 貨款現(xiàn)金折扣百分比 ＝ ％ —1％ 2％＝ ％ 存貨年周轉率 (Stock Turnover) 存貨周轉量為衡量零售商存貨與零售商品銷售間變動程度的關系，也就是商品進出商家或百貨公司的速度，其 值可以商品的單位表示，不過一般是以金額為單位，其公式： 存貨周轉率 (單位 )＝商品出售單位總數(shù) /該期間內存貨平均數(shù) 存貨周轉率 (金額 )=商品銷售 金額總值 /該期間內存貨平均總值 平均存貨（ Average Inventory) 計算存貨轉換速率，首先須決定每月平均存貨，其公式： 平均存貨（ Aver。以當月結束日起算 (End of Month： EOM) 例：某一玩具店接獲一帳單，帳單開具時間為 6 月 5 日，金額為 $3000,而其現(xiàn)金折扣的條件為 4/10 N/30 EOM。 10：表示可享受此一折扣百分比的時限為 10 日內。 案例：一系列的毛巾其建議的牌價為每一條 $20，零售商提供一系列的折扣百分比 30％， 10％及 5％， 為求得真 正的凈價格，乘以此系列的百分比： $20*＝ $14 $14*＝ $ $*＝ $ 凈價格為 $ 現(xiàn)金折扣（ Cash Discounts） 現(xiàn)金折扣是一項鼓勵措施用以說服零售商按時支付款項，其包含下列三種程序的組合： 消費者反應：在購物中心內哪些零售商是消費者所喜愛的 ?哪些改變是消費者所喜愛的 ? 此舉將可協(xié)助你評估該零售商相對于該業(yè) 種營運的狀況。該機構人員為企業(yè)的常設駐外人員，每年給假期，平時不回來，貨源組織由專人負責。 針對商業(yè)街、商業(yè)圈、住宅區(qū)實施重點突破，多頻率、長時期的覆蓋，達到預期的宣傳力度和強度。 。鑒于以上條件，市場宣傳人員，宜在高中以上畢業(yè)生和企業(yè)優(yōu)秀職工中招聘選擇。不講信用的店鋪要果斷撤點清賬，與講信用的店鋪建立 穩(wěn)固長期的業(yè)務關系。 送貨服務要講究方式、方法，要根據(jù)店鋪的規(guī)模和銷售能力而定。 ，＆ nbsp 增強企業(yè)產(chǎn)品的競爭能力，使其走向更廣泛意義上的市場。 、代理商的不合作態(tài)度，使企業(yè)能得心應手進行促銷宣傳，并掌握其強 度和力度，通過提升店 鋪組合營銷力，與競爭對手展開競爭。 ，只要市場上需要，企業(yè)就可以隨時供貨。 ，并能很快占領市場。在采用營銷形式時，一定要 對怎樣回收貨款及回收貨款的期限和額度制定具體的目標計劃，從嚴考核，并附以獎罰制度和組織處理方法，使其 落到實處。 。這種形式適合小型企業(yè)，銷售季節(jié)性短線產(chǎn)品。利用協(xié)議、契約的方法，將店鋪組成相對緊密的商業(yè)伙伴關系，自設分銷機構和倉儲運輸機 構，統(tǒng)一價格、統(tǒng)一供貨、統(tǒng)一促銷手段和方法。 靈活多樣的店鋪組合營銷形式 總結中外企業(yè)一些具體營銷措施和策略，店鋪組合營銷采用的基本形式有以下五種： 。國外很多大 公司很早就開始這樣做了，松下公司就建立了 240 多個批發(fā)銷售部和不計其數(shù)的零售店鋪，＆ nbsp 麥當勞的成功得 益于連鎖店的營銷形式。中間商在經(jīng)營上與 企業(yè)沒有連帶的責任，他們任意選擇進貨渠道，任意選擇企業(yè)， 隨意采用銷售手段與促銷手段，在企業(yè)需要零批商和店鋪配合 時，往往得不到有效的合作。 項目推廣策劃的形式采用立體交叉的方式進行，可以通過新聞發(fā)布會、報紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會等靈活 多樣的方式。開發(fā)商把面積大量出租給信譽好的零售商可以保證租金來源的穩(wěn)定性，但是這些微觀商業(yè)經(jīng)營主體可能達不到 預期的銷售額，所以難以讓業(yè)主和金融機構滿意，由此面臨協(xié)調長期收益和迅速收回投資的問題，反映在微觀商業(yè) 經(jīng)營主體的選擇上就是選擇高信譽度的知名商店和全 國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售 商。 租金的制定應該與微觀經(jīng)營主體的選擇相互 配合，二者具有密切聯(lián)系。此外，店面租金與 商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次有關，大型或高檔次的商業(yè)房地產(chǎn)租金高，小型商業(yè)房地產(chǎn)租金相對較低。由于面積小，故抵押保證金比較低 租金制定 在確定了微觀經(jīng)營主體在商業(yè)房地產(chǎn)中的分布之后，就需要確定各個微觀經(jīng)營主體的租金。高級餐廳能夠吸 引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。商店規(guī)模是影響租金的一個重 要因素，一般小商店支付的租金高，全國連 鎖店的租金低。單位面積的銷售額非常低，但是它卻非常重要。超級市場提供的 是方便購物，研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大。小型百貨商店則往往成為大型 商業(yè)房地產(chǎn)的次級核心經(jīng)營主體。 一些商店類型適合分散布置，例如，服裝店和外賣快餐和冷飲應該分開，原因很明顯，而且，把服裝和食品分 開也有利于組織人流，因為在這兩種類型的商店中，購物者的步行速度完全不同。第一類是男士用品商店，男鞋、男裝、運動用品應當集 中布置。對于一些大型 商業(yè)房地產(chǎn)項目微觀經(jīng)營主體布局需要統(tǒng)一規(guī)劃和布置。核心微觀經(jīng)營 主體的位置需要最先確定，大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心商店適合放在線性步行街的 端點，不宜集中布置在中間，這樣才 能達到組織人流的效果。 需要商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在綜合平衡各種關系的基礎 上制定招商政策，對微觀商業(yè)經(jīng)營主體進行控制，最基本的 目標是微觀商業(yè)經(jīng)營主體在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報，讓整個商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能夠獲得效益。 不同的商業(yè)房地產(chǎn)的微觀商業(yè)經(jīng)營主體組成千變萬化，這不是偶然的，也不是由市場自由決定的，而是開發(fā)商 有意識選擇的結果。微觀經(jīng)營主體選擇在商業(yè)房地產(chǎn)建 設期間就應該有初步規(guī)劃，商業(yè)房地產(chǎn)的建筑設計應該同微觀經(jīng)營主體的選擇相配和。這項工作的成敗得失不僅決定了 發(fā)展商 前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項目商 業(yè)運營的管理能否成功?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松 散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平 臺上。 如何與媒體合作 (Working with the Media) 你有兩項管道可供你傳遞訊 息，你期望傳遞購物中心訊息：付費廣告與免費公共關系。 外部策略（ External Strategies) 外部策略是指須委外作業(yè)事項以便達成特定的市場行銷目標，它們包括： 在 12 月 31 日以前應用 $5000 費用，增加禮券銷售額 10％，至 $250000。提高購物中心獲益率，例如你可擬定租賃策略目標將出租率提升，從目前的 80％提升到88％的出租率。 目標 /宗旨所在 (Goals/Objectives) 你的計劃必須包含目標且必須依照其重要性按序排列，目標必須是可達成的，它幫助你將目 標視為一行動構 想。 對消費者而言，購物中心能夠加以區(qū)分的優(yōu)勢， 往往可將你的購物中心與其它購物中心有所分別并能根植于消費者心中，分析本購物中心與其它競爭者的優(yōu)劣所在 可以讓你了解是什么原因促使本購物中心不 同或為什么比同區(qū)其它購物中心具優(yōu)勢。 飲食。 你的產(chǎn)品進出動線也必須方便簡明，發(fā)現(xiàn) 任何可能阻礙消費者的路線，例如車道寬度是否足夠與車位數(shù)是否足 夠 ?在店家，擁擠的信道及顯目的擺設是否侵占走道空間而影響消費者購物 ? 檢視購物中心實質環(huán)境與視覺因子，你應同時檢視： 景觀設施。 家庭甲擁有渡假休閑車、游艇及每位家庭成員一部登山腳踏車，家庭乙可能在其地下室有一家庭媒體中心，積 極參與社區(qū)活動并常在家中宴客，你可以預料每至周末假期家庭甲有可能離城而在周日時至購物中心購物，而家庭 乙則可能在周末至購物中心消費，這里所述，每一家庭的購買行為除了受一般人口資料影響外也受其生活模式的影 響。當你開車行經(jīng)該商圈時你會經(jīng)過多少與你競爭的購物中心 ? 確認誰是你真正目標客源 (Find Out Who Your Shoppers Are) 你需要下列的資料： 區(qū)域內主要道路網(wǎng)絡系統(tǒng)為何 ? 定義你的商圈范圍 (Define Your Trade Area) 購物中心業(yè)者必須了解消費者居住所在，在美國郵遞區(qū)號就是一相當不錯的定義商圈的方式，某些小型的購物 中心其商圈范圍有時候比一郵遞區(qū)號分區(qū)還小，在這種情況下，商圈定義可藉由消費者的住址按政府的人口統(tǒng)計分 類。 購物中心所在附近有重大道路建設完成。 大學。 地方報紙雜志。 意見調查表 (Contests Entry Analysis and Survey Card)在辦理特別促銷活動時的意見調查也可同時收集居 住地點人文背景及顧客對活動的意見。 研究有第一手資料乃是經(jīng)由下列方式的收集： 現(xiàn)場訪談（ Intercept Interviews）－在購物中心現(xiàn)場訪問消費者，期望是當他們離去時作業(yè)。 策略 /執(zhí)行方式 (Strategies/Tactics) 而市場行銷計劃書的成效包括： 市場行銷計劃 (The Marketing Plan) 有效的購物中心行銷計劃是購物中心整體行銷成功與否最重要的一環(huán)，它是一項指導計劃，市場行銷計劃應是 一正式書面性文件，很多公司已經(jīng)建立有固定形式的表格文件可供他們自己的購物中心應用，而其主要內涵則包 括： 有效的市場行銷計劃是促銷任何購物中心的基礎，計劃本身 需要購物中心業(yè)主的承諾及購物中心所有相關團體持續(xù)不斷的支 持，行銷計劃必須成為購物中心全體員工作業(yè)的工具，應該很容易取得，并定期地檢討，每季重新評估而每 年予以 更新。 G. 注明店鋪改裝時須辦理的手續(xù)。 :要注意電力狀況、瓦斯狀況、給排水設備的狀況，以及日后可能發(fā)生的問題，詳細記載于 契約書中。 綜上所述，我們認為，真正的購物中心決不是一個零售企業(yè)，而是一個管理企業(yè)、一個服務企業(yè)！ 租店簽約內容及注意事項 (1)房屋稅捐、地價稅、所得稅、印花稅應由房東負責 (2)租期屆滿后避免恢復原狀，否則應在合約書內說明恢復內容 最好拍照留底 (3)房屋裝璜改造，避免填寫先征求房東書面同意，否則應請房東另開立書面同意書以防違約，切記需與簽立合約同時辦理 (4)其它特殊條文 ,＆ nbsp 應先經(jīng)公司主管及法務同意后始可簽立 (1)簽約階段有下幾點必須注意 : :面積不足的部份，可以按單位面積比例來減款，明載于契約書內。換句話說，忽視了服務或者服務不到位，增值鏈將斷裂！ 經(jīng)過最后的決策分析，結合租戶、部門和員工的 KPI 指標進行分析與考核，進行必要的調整、提升與淘汰。 下圖顯示了偏物業(yè)型購物中心業(yè)務操作增 值模型： 規(guī)劃準備工作是將購物中心的戰(zhàn)略規(guī)劃在戰(zhàn)術上實現(xiàn)，并通過購物中心管理系統(tǒng)描述出來。由此，管理與服務水平才會得到持續(xù)的提升！ 上圖中每一個節(jié)點都是一個最簡的增值過程，步步推進，循環(huán)往復。同時，財務管理對外也是一項服務 能否清晰、準確、及時的提供帳單明細（固定租金、提成租金、臨時租金、科目費用、保證金、滯 納金、押金、服務明細，等）、能否便捷的為租戶管理好預付款并進行帳單自動抵扣，等等，這些細節(jié)都顯示出購物中心的規(guī)范管理水平。這是未來購物中心有效、健康運作的堅實基礎。 （十一）其它承租戶 包括 mall 內的小販賣亭、 mall 廣場內的路邊咖啡座、自動販賣機（包括食物及飲料）、廣告招牌、寄物柜、電 話等在 mall 中都可以找到 。這類商店需要的配置形式為 L 型及 T 型的平面配置，且需要大的展示空間。 （九）家具、汽車用品及家庭用品 這部分包括許多家居所需用品，包括硬件、電器用品、電視及收音機、家具、布料及古董。專家的意見是將其散置于購物中心中，且于主要區(qū)域內，且占所有面積的 5％。最好的配置位置是位于主要 mall 的端點。這類商 店特別能適應不同的店面面積及外貌。因為顧客會傾向于自己去尋找服務性商店。因而最好的方法是將它們集中于 一處，使其能依其本身的特點形成一個吸引點以招徠顧客。 （二）食品店 如洋酒專賣店、南北貨專門店等，需要有小面積展示空間的店面，適于配置于超級市場入口及出口周圍，但并 不是位于主要區(qū)位上，也不是最高租金的地方。 下列數(shù)點為各類商店在購物中心區(qū)位的指導原則： （一）超級市場 最好是與停車場位于同一層，以便利購物者購物推車可直接推至停車場。 （七）糖果、糕點、禮物、香煙及撲克牌等店鋪，可設在人行動線交會點，零星分布于購物中心內。 （三）一般購物中心的商店配置，應該將主要商店放于中心店，若為有數(shù)個端點的聚集性的mall ，則可將主要 商店放在各個端點，使其成為相對應的吸引點。 （二）某些形態(tài)的商店是促使顧客自發(fā)性前 來的吸引源，像百貨公司、精品店、大型專門店、流行服飾店，及 超級市場等等。目的在于避免大型商業(yè) 空間使用超高層空間，并 考慮消防云梯設施的能力，以確保購物人群遇急難時疏散安全。 二、垂直配置形式 除非是坡度的關系使購物中心自然形成兩層的形式，否則建議最好將 Mal