【正文】 工之各項(xiàng)工序及工作。 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)內(nèi)工程維修記錄之整理及存檔。 執(zhí)行上級(jí)的工作指示。 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)內(nèi)工程技術(shù)資料，設(shè)備說明書，技術(shù)檔案等整理及存檔。 負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)內(nèi)的房屋及設(shè)備的管理 ，維修、保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)對(duì)維修工程的上報(bào)驗(yàn)收工作。 依工程維修工作方面之指示完成工作。 每日呈遞工作記錄與及修繕記錄 領(lǐng)取工具時(shí)應(yīng)填寫申請(qǐng)表及妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并記錄。 執(zhí)行上級(jí)的工作指示。 負(fù)責(zé)管理處會(huì)議準(zhǔn)備，做好會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)場(chǎng)服務(wù)等工作。 保持倉庫清潔衛(wèi)生、通風(fēng)良好，并做好防火、防潮、防曬、防水、防蟲、防盜等保護(hù)措施，確保 物品質(zhì)量和庫房安全。 物品缺貨時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)辦理采購。 每季度，接受和配合管理處主任與公司會(huì)計(jì)對(duì)倉庫進(jìn)行一次全面的檢查。 負(fù) 責(zé)管理處各項(xiàng)費(fèi)用的收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符，對(duì)拖欠費(fèi)用應(yīng)及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率達(dá) 98％。 負(fù)責(zé)辦理管理處各項(xiàng)費(fèi)用的報(bào)銷工作。 完成管理處主任交代的其他任務(wù)。 辦理員工請(qǐng)假，休假的有關(guān)手續(xù)。 商住樓物業(yè)管理服務(wù)程序 我公司會(huì)按以下程序開展工作： 1．項(xiàng)目考察 2．商住樓物業(yè)管理項(xiàng)目考察后的方案計(jì)劃 3．接管前期辦公樓物業(yè)管理 計(jì)劃 4．籌建物業(yè)管理處 5．德沁苑商住樓管理實(shí)施方案設(shè)計(jì) 6．各項(xiàng)商住樓物業(yè)管理文件資料的準(zhǔn)備 7．德沁苑商住樓接管、入伙驗(yàn)收、房屋交接等 8．培訓(xùn)員工 9．日常物業(yè)管理工作的稽核 10．商住樓物業(yè)管理上崗培訓(xùn) 11．實(shí)現(xiàn)德沁苑商住樓的管理目標(biāo) 服務(wù)提供與其特點(diǎn) 一、本項(xiàng)目商住樓物業(yè)管理服務(wù)要點(diǎn) 1． 宇宏物業(yè)專為商住樓物業(yè)管理通過了 ISO9001 認(rèn)證的，在服務(wù)方面，從人員素質(zhì)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)效率、服務(wù)手段、服務(wù)的細(xì)微程度、服務(wù)的完整性等方面均保證管理服務(wù)的質(zhì)量。 根據(jù)德沁苑商住樓管理定位，宇宏物業(yè)將在管理服務(wù)中給予完整的體現(xiàn)。 ① 對(duì)商住樓物業(yè)總體進(jìn)行檢查、驗(yàn)收、接管； ② 對(duì)各公共區(qū)域進(jìn)行檢查、驗(yàn)收、接管； ③ 制訂有關(guān)工程機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收測(cè)試方案，核對(duì)供應(yīng)商提供的數(shù)據(jù)、資料，并參與主要機(jī)電設(shè)備的安 裝、測(cè)試、驗(yàn)收及試運(yùn)行； （ 4） 在交接接管期間，檢查各類遺留工程或未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目、并整理歸檔，日后按遺留工程處理程序進(jìn)行處理。 （ 8）提出辦公樓日后運(yùn)作的設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃及總體節(jié)能計(jì)劃。 ⑤配合發(fā)展商制訂入伙流程及入伙所需的各種文件資料。 （ 7）制定商住樓公共清潔管理實(shí)施計(jì)劃，安排及所需設(shè)備用品提出詳細(xì)計(jì)劃。 （ 2）根據(jù)德沁苑物業(yè)管理的要求，選聘商住樓管理所需的管理人 員。 （ 6）制定商住樓物業(yè)管理處員工手冊(cè)。 d. 根據(jù)管理需要，設(shè)計(jì)確定員工制服式樣，以樹立整體形象。 b. 對(duì)商住 樓的公共設(shè)備、設(shè)施，如高低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、水泵和消防等定期維修保養(yǎng)，以保證各設(shè)備完好運(yùn)行。財(cái)務(wù)實(shí)施電腦化管理，提高工作效率。 a. 財(cái)務(wù)報(bào)告： －每年有關(guān)收支的財(cái)務(wù)報(bào)告； －有關(guān)收支、應(yīng)付未付等款項(xiàng)，每月收支簡(jiǎn)表； b. 管理報(bào)告： －每年的管理情況工作匯報(bào)，包括管理、清潔、維修保養(yǎng)等情況； －每月管理工作簡(jiǎn)報(bào)； －其他特別事項(xiàng)報(bào)告。 ，經(jīng)培訓(xùn)后能做到對(duì)物業(yè)設(shè)備的了解和運(yùn)用掌握。 C．物業(yè)設(shè)備管理人員在調(diào)查前應(yīng)充分理解調(diào)查的目的，對(duì)調(diào)查內(nèi)容、回答形式、調(diào)查方法和調(diào)查對(duì)象的選定都要認(rèn)真地研究。 C．管理處工程部員工應(yīng)認(rèn)真研究設(shè)備的修理技術(shù)。管理公司了解設(shè)計(jì)、施工和材料方面的缺陷和不足，找出造成設(shè)備不可靠性的原因，盡快使設(shè)施故障率下降并進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)行狀態(tài)。 c. 在磨耗故障期，設(shè)備和系統(tǒng)構(gòu)成接近或達(dá)到各自的壽命期，由于零部件的磨損和材質(zhì)的劣化使故障率上升。 C．設(shè)備的故障 調(diào)查 宇宏物業(yè)工程技術(shù)人員對(duì)商住樓的設(shè)備采用定時(shí)與不定時(shí)調(diào)查診斷，不斷對(duì)所管理的樓宇的情況進(jìn)行全面深入的了解，及時(shí)對(duì)設(shè)備的故障做出可靠的診斷。 （ 2）一次診斷 對(duì)在預(yù)備調(diào)查中所選定的對(duì)象，進(jìn)行目視、聽覺、觸覺等的感官調(diào)查，管理數(shù)據(jù)的分析調(diào)查，做出初步的診斷，一次診斷所需要的時(shí)間較短，但難以做出定量的評(píng)價(jià)，物業(yè)設(shè)備管理人員要具備對(duì)各種設(shè)備的豐富的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。一般要靠制造廠派員來管理處工程部協(xié)助實(shí)施。設(shè)備的劣化會(huì)影響其功能，因此比較容易找準(zhǔn)診斷的對(duì)象。實(shí)際運(yùn)行情況與當(dāng)初的設(shè)計(jì)思想不可能完全一致。在長(zhǎng)期 物管理中積累起來的大量數(shù)據(jù)，宇宏物業(yè)加以認(rèn)真地分析整理。對(duì)于設(shè)備系統(tǒng)的功能變更和提高的要求，宇宏物業(yè)對(duì)現(xiàn)存系統(tǒng)的功能程度進(jìn)行調(diào)查診斷，以機(jī)器、系統(tǒng)的能力測(cè)定為中心，掌握附加新的功能的可能性和制約因素。宇宏物業(yè)本著對(duì)業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 服務(wù)以客為先的宗旨。 三、宇宏商住樓物業(yè)管理基本目標(biāo)體系如下： 1）基本的總體目標(biāo)：德沁苑商住樓全面投入使用后一年后達(dá)到龍崗區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并在部分服務(wù)項(xiàng)目上高于龍崗區(qū)的物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。維修及時(shí)率 99％ 治安案件發(fā)生率 1％ 電腦化管理率 100％ b．管理處和操作層中骨干部分：具備大專以上學(xué)歷，有兩年以上物業(yè)管理、酒店管理或相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，年齡不得超過 35 歲。 培訓(xùn)方式： a． 崗前培訓(xùn)：“以老帶新”為目前主要方式。 c． 集中培訓(xùn)：強(qiáng)化專業(yè)技 術(shù)，及時(shí)更新知識(shí)。 ．明確維修工的職責(zé)任務(wù)。 實(shí)地操作：到辦公樓分崗位，分工種進(jìn)行實(shí)地練習(xí)。 第二部分－提高培訓(xùn) 目的要求：加強(qiáng)維修工對(duì)本職工作的掌握，不斷提高理論知識(shí)及實(shí)際操作水平，完成公司的維修質(zhì)量目標(biāo)。 時(shí)間：每月末一次，每次 2 小時(shí)。 時(shí)間：每年。 c. 垃圾桶每日清洗，桶外無垃圾粘附物；周轉(zhuǎn)站內(nèi)外無垃圾、積水、污漬。 2） 樓梯走道部分 內(nèi)容： a. 樓層通道的墻面、地面 b. 后樓梯臺(tái)階及扶手 c. 公共設(shè)施設(shè)備含 消防栓，防火門，平開窗 d. 管道、樓道的天花板及頂棚 f. 電梯轎廂 標(biāo)準(zhǔn)： a. 每日早上 6： 00— 晚上 10： 00 釉面地磚：目視干凈無雜物，無污跡。 商住樓清潔、保潔管理不到位直接影響商住樓的整體形象。 b. 每日早上 6： 00— 晚上 10： 00 目視臺(tái)階面干凈無污跡； c. 每日早上 6： 00— 晚上 10： 00 目視無蜘蛛網(wǎng)，無明顯污跡。 e. 管道每半月擦拭一次，保持無雜物、積塵。 3．清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程 1） 原則：依據(jù)具體情況和公司清潔服務(wù)規(guī)范制定體現(xiàn)酒店式管理的高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓物業(yè)管理的嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真精神； 2） 分類： a. 道路 b. 地面 c. 大廳、走廊 d. 樓梯走道 e. 停車場(chǎng) f. 化糞池 g. 垃圾清運(yùn) h. 清除四害 i. 其它 清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（一） 1） 公共部分 內(nèi)容： a. 公共區(qū)域地面及通道 b. 路燈、各種招牌 c. 垃圾中轉(zhuǎn)站 d. 公共設(shè)施（游樂設(shè)施、會(huì)所、休閑桌、椅、凳、公共健身場(chǎng)地等） 標(biāo)準(zhǔn)： a. 地面無 雜物，垃圾道路無泥沙，無生草，無積水。 時(shí)間：每半年。 內(nèi)容：維修手冊(cè)、設(shè)備手冊(cè)、消防手冊(cè)。 ．員工 上崗操作實(shí)習(xí)半個(gè)月后，由經(jīng)理配合工程部主任對(duì)其進(jìn)行 “上崗考核鑒定”。 專業(yè)知識(shí)： ．維修工職責(zé)、工作程序、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、文明用語。 范圍：運(yùn)用于全體維修工。 b． 在職培訓(xùn)：旨在一斷鞏固業(yè)務(wù)知識(shí)，提高操作技能。 d．前臺(tái)服務(wù)員：職高或中專相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，具有二年以上實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，品德端正，相貌端莊。綜合滿意率 ＞ 90％ 火災(zāi)發(fā)生率 0％ 服 務(wù)：清潔保潔率 99％ 整體建筑完好率 98％ 宇宏物業(yè)結(jié)合德沁苑商住樓的實(shí)際，充分考慮各類事項(xiàng)，并以合理調(diào)配資源的原則，制定出以下的管理方案。對(duì)建筑物的防災(zāi)機(jī)能，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)調(diào)查其設(shè)置狀況和動(dòng)作情況。實(shí)現(xiàn)省力化的維護(hù)管理，以提高服務(wù)質(zhì)量。 3．省力化。調(diào)查分析能耗量的構(gòu)成，并引入宇宏物業(yè)在物業(yè)建筑、設(shè)備、運(yùn)行管理和公共環(huán)境方面的節(jié)能技術(shù)措施。對(duì)部件主要是掌握其磨耗度、腐蝕度和絕緣性。據(jù)分析的結(jié)果可以做出定量的診斷。但僅憑這樣預(yù)備調(diào)查是不能做出診斷的。在磨耗故障期如果精心進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)，定期對(duì)零部件進(jìn)行檢測(cè)，掌握其劣化程度。此時(shí)，宇宏物業(yè)會(huì)著重提高物業(yè)設(shè)備管理員對(duì)故障的檢測(cè)診斷能力和修理能力，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)設(shè)備管理人員的教育培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)備品的管理。 宇宏物業(yè)強(qiáng)調(diào)采取預(yù)防保養(yǎng)方式，以延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。 A．必須了解設(shè)備的經(jīng)年變化、耐久性和使用壽命。 B．向業(yè)戶進(jìn)行問卷調(diào)查，即客觀調(diào)查。 8)設(shè)備管理 宇宏物業(yè)多年來積累和總結(jié)出一套關(guān)于設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)ISO9000 的標(biāo)準(zhǔn)，編集成一套管理系統(tǒng)，并在實(shí)際的應(yīng)用中不斷完善。 5)建立檔案系統(tǒng)： 建立、完善檔案系統(tǒng)，逐步規(guī)范各項(xiàng)管理，制定電腦管理系統(tǒng)。 4)財(cái)務(wù)管理： a． 制定每年管理預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。制定清潔監(jiān)督檢查表格，實(shí)施有效監(jiān)管。 b. 逐步完善各項(xiàng)管理制度。 （ 4）擬定整體招聘計(jì)劃（包括招聘廣告內(nèi)容、招聘人數(shù)、技術(shù)要求、所需學(xué)歷及工作經(jīng)驗(yàn)等）。 （ 9）考慮商住樓整體設(shè)計(jì)組合后，提出商住樓裝卸區(qū)域管理和垃圾處理方案。 （ 5）制訂商住樓消防管理實(shí) 施計(jì)劃，安排及所需設(shè)備提出詳細(xì)計(jì)劃。 （ 2）籌備商住樓物業(yè)管理處開辦事宜（計(jì)劃管理處辦公位置、宿舍位置，以及提出內(nèi)部裝修布局、購置各類辦公家具、工具器材、文具用品，并印制各式表格、信封）。 （ 6）訂立管理處工程部日后定期維修保養(yǎng)中長(zhǎng)期計(jì)劃，按時(shí)按崗分配工作、并制訂有關(guān)表格。 （ 2）詳細(xì)審閱工程圖紙，并從商住樓物業(yè)管理及業(yè)戶角度向發(fā)展商提出專業(yè)意見和改進(jìn)方案。 3．宇宏物業(yè)將按照德沁苑物業(yè)的實(shí)際，采用先進(jìn)的智能化管理系統(tǒng)，進(jìn)行智能化商住樓物業(yè)管理，并計(jì)劃、指導(dǎo)管理處發(fā)揮智能化商住樓物業(yè)管理的安全、效率、方便的特點(diǎn)。負(fù)責(zé)采購各部門所需物料批核。 負(fù)責(zé)控制有關(guān)辦公用品和勞動(dòng)保護(hù)用品的管理發(fā)放工作。 對(duì)拖欠費(fèi)用拖欠的業(yè)戶，以電話聯(lián)系、上門催收或在收費(fèi)單上 注明銀行余額不足等方式使拖欠款盡早 收回。 按管理處規(guī)定具體負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)費(fèi)用的存取或轉(zhuǎn)帳工作。 不斷提高業(yè)務(wù)水平，保證各崗位領(lǐng)料及時(shí)，工具借還有序。 每月提交清點(diǎn)報(bào)告。 將部門員工申請(qǐng)之物品交予該員工并做好出庫記錄。 負(fù)責(zé)倉庫的日常管理工作，對(duì)出入庫的材料和工具進(jìn)行驗(yàn)放、登記，對(duì)不符合規(guī)定的物品和手續(xù)有權(quán)拒絕入庫或領(lǐng)取。 協(xié)助上司處理 日常文件及存檔。 事務(wù)文員（前臺(tái)服務(wù)員兼） 負(fù)責(zé)人事、行政、辦公室、采購申報(bào)、資料管理、倉庫管理、電腦管理、收款員等工作 負(fù)責(zé)樓宇竣工檔案、用戶檔案、質(zhì)量記錄等文件資料的簽收、發(fā)放、收集、存檔和保管工作。 維修工程進(jìn)行時(shí)，應(yīng)盡量減低對(duì)業(yè)戶造成的不便和滋擾。 執(zhí)行上級(jí)的工作指示。 執(zhí)行維修值班制度以及維修程序。 聯(lián)絡(luò)有關(guān)市政設(shè)施的各部門，為使物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施，設(shè)備，能源等正常的運(yùn)作。 就有關(guān)商住樓各樣設(shè)備設(shè)施訂定維修保養(yǎng)計(jì)劃。 按實(shí)際情況需要，制訂及建議修繕程序及計(jì)劃。 確保物業(yè)內(nèi)各類機(jī)電系統(tǒng)操作正常。 督導(dǎo)維修人員工作并訂期報(bào)告各項(xiàng)維修情況。 1負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備更新改造組織工作。 負(fù)責(zé)能源供應(yīng)，電力系統(tǒng)的運(yùn)行管理。 對(duì)商住樓內(nèi)電梯、供配電、給排水、智能監(jiān)控、消防等設(shè)備、設(shè)施直接管 理、維護(hù)，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保設(shè)備、設(shè)施的完好。 工程部的職能概述如下： 確保商住樓內(nèi)所有設(shè)施均有定期維修保養(yǎng) 確保設(shè)施的最高運(yùn)作效率 實(shí)施預(yù)防性維修及保養(yǎng)計(jì)劃，以減低設(shè)施的損耗，保持設(shè)施的壽命，及防范以外的發(fā)生 提高商住樓的安全性 協(xié)助控制開支，例如透過節(jié)能及預(yù)防性維修 實(shí)施環(huán)保政策 工程部工作范圍： 負(fù)責(zé)制定設(shè)施，設(shè)備運(yùn)行，維修管理總體方案，編制維修計(jì)劃書。 業(yè)務(wù)上接受業(yè)戶服務(wù)員、管理處和上級(jí)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，做好周檢 和不合格服務(wù)的處理。 每星期提交清潔報(bào)告予上司審閱。 環(huán)境管理員 責(zé)制定商住樓區(qū)域內(nèi)花木整體養(yǎng)護(hù)制度。 協(xié)助主任周檢工作，做好周檢記錄和不合格服務(wù)的糾正跟蹤，加強(qiáng)員 工培訓(xùn)。 協(xié)助主任參與樓宇竣工驗(yàn)收和工作，準(zhǔn)備資料，辦理手續(xù)，陪同業(yè)戶 看房驗(yàn)房，并管理好空置房屋。 隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定。 負(fù)責(zé)組織建立業(yè)戶的檔案。 負(fù)責(zé)管理處員工培訓(xùn)及編制排班表。 統(tǒng)籌服務(wù)中心各項(xiàng)運(yùn)作，并負(fù)責(zé)訓(xùn)練各級(jí)員工。 業(yè)戶服務(wù)員 執(zhí)行物業(yè)主任之工作指示。 回答業(yè)戶問題時(shí)要做到語氣婉轉(zhuǎn)，口齒清晰，聲音大小適合，