長沙順天項目總體策劃思路(文件)
【正文】 時還可因成為長沙乃至中南區(qū)商業(yè)旗幟而意外獲得長沙以外周邊城市的旅游性消費群的消費支持。 項目得益于金霞大道、芙蓉路與東二環(huán)為引入市區(qū)客流提供了保證。 本項目做商業(yè)要立足高遠，確保成功，必須揚長避短，必須站在最大規(guī)模、最全業(yè)態(tài)、匯聚最多國內外知名商家的高度來進行突破，而相關條件也對本項目往這一方向突破有足夠的支持。 娛樂經濟和假日消費快速增長。 （ 3）假日經濟有巨大的需求：隨著雙休 的實行和長沙人生活水平的提高，周末及節(jié)假日的假日經濟商機無限，而目前長沙可供市民完成吃、喝、玩、樂、游、購的一站式齊全消費場所根本沒有，一邊是有巨大的消費需求，一邊是沒有相關的服務配套項目。 （ 3）省內高速公路的發(fā)展為跨區(qū)消費打開了便利之門：長沙與外界溝通的高速公路基本全線貫通，使得城市之間的距離大大縮短，除長（沙）、株（洲）、（湘）潭外，常德、邵陽、婁底、衡陽、益陽、郴洲等城市也通過高速公路與長沙密切聯(lián)系在一起， 2小時經濟商圈初步形成。 （ 3）綜觀 長沙，二環(huán)以內占地 1000 畝以上的大型商業(yè)地塊，除了本項目已經沒有第二個，這給本項目以很大的發(fā)揮空間。 一、項目商業(yè)定位的原則： 要從此改寫長沙商業(yè)現(xiàn)狀，不但要結束長沙北無大型商業(yè)中心的歷史，還要能填補長沙商業(yè)缺乏綜合商業(yè)航母和主力商家單薄難以形成群集效應的空白。 二、項目商業(yè)品質檔次定位： 不但是長沙而且是中南地區(qū)商業(yè)的一面代表旗幟、一顆璀璨明珠。 （ 2）長沙市商圈的消費群憑什么來本項目消費？ 規(guī)模就是吸引力，特色就是消費力，人無我有，特色地位無可替代，綜合性多主力商家的業(yè)態(tài)在長沙絕無僅有。 （ 3）通過代理商吸引的溫州買家和廣州買家。 六、項目主題形象的演繹： 項目命名：星城國際 釋義： 星城為長沙簡稱，帶出項目所在；星城又取本項目為長沙商業(yè)衛(wèi)星城之意。 一、 項目開發(fā)節(jié)奏 總體開發(fā)節(jié)奏：整體性一次規(guī)劃到位，以大商業(yè)作為啟動并快速回收資金，待商業(yè)打開項目知名度及積累人氣后，項目的住宅附加值得到提升，則住宅可望以更高價獲得更多利潤。 三、 商業(yè)板塊功能分區(qū)與配置 中心點規(guī)劃為下沉式主題廣場，既是公共景觀休閑所在，又可作匯演、放映、活動的匯聚人流之地。 在靠近道路四周的東西南北四個角規(guī)劃為四層的四個主題特色商業(yè)區(qū)。北邊的涵洞（ 1）直通溫州商城，再以溫州 商城為起點通過互通式走道到達各處；中間的涵洞（ 2）直通中心主題廣場，也可沿兩邊通往各主題商業(yè)區(qū)；南邊的涵洞（ 3）直通女人街，再以女人街為起點通過互通式走道到達各處。 外立預留位置，以統(tǒng)一規(guī)劃的廣告櫥窗強化整體商業(yè)氣氛。 沿撈刀河建設 “騎江觀光休閑長堤 ”，連通商業(yè)及住宅板塊，也給購物者和居住者提供一個極佳的休閑與浪漫之所。 七、項目全程創(chuàng)新體系及附加值提煉 全新業(yè)態(tài)組合：不同于長沙眾多商業(yè)項目過于依賴單一主力商家的購物城形式，而是在認真研究長沙消費者行為及競爭對手的基礎上，進行功能的有效區(qū)分和業(yè)態(tài)組合，實現(xiàn)最佳的商業(yè)功能配置。 特別的物業(yè)管理服務： 規(guī)劃設計服務 ——在符合項目整體要求和風格的前提下，根據合作伙伴（租客和買客）的具體特殊要求，度身定造，令其滿意； 品牌服務 ——不遺余力地打造順天及順天中南明珠的品牌； 信息服務 ——建立網絡平臺 ,為合作伙伴（租客和買客）定期提供市場信息； 市場服務 ——開辟更多便利的交通手段（如免費專線巴士），不斷策劃各種季節(jié)、各種主題的消費者活動，進行廣告促銷宣傳； 后勤服務 ——提供良好的物業(yè)維護管理、安全管理，完善公共服務和商業(yè)服務設施； 商業(yè)資源共享受服務 ——順天集團投資開發(fā)了寫字樓 \酒店 \住宅等多個項目，而且將繼續(xù)發(fā)展新的項目。 第二步：本地輿論先導與異地推廣同步進行 整合湖南媒體，集合省際資源，在長沙以新聞發(fā)布會為引子，點燃商業(yè)地產的全城興奮 點，在頭版頭條大造聲勢，蓄勢待發(fā)。 通過對簽約主力商家和項目總體形象的現(xiàn)場展示，營造別具一格的現(xiàn)場宣傳和震撼性效果，形成對長沙零售商業(yè)買家的絕對吸引。 可行性： 在項目浮出水面并取得前期良好影響的前提下，更易取得政府和媒體的大力支持。 三、具體執(zhí)行時間安排 時間 完成事項 備注 20xx 年 5月 總體規(guī)劃文字方案的論證、修改、確定 6月 整體規(guī)劃的初步設計，與政府溝通取得共識，爭取各方支持 7~8月 整體規(guī)劃設計稿的完善、修改、 確定，沙盤模型制作 9~11月 國內外知名商業(yè)機構意向招商，簽訂協(xié)議 11~12 月 長沙新聞發(fā)布會、現(xiàn)場圍板包裝、戶外形象廣告、前期軟性炒作 ~ 溫州新聞發(fā)布會及招商會，主推溫州商城和臨街鋪位 長沙體驗式售樓中心完工 ~4 月 長沙銷售推廣正式開始，鋪墊期，主推女人街和臨街鋪位 長沙銷售推廣高潮期，主推女人街和臨街鋪位 ~8月 長沙銷售推廣持續(xù)期，主推女人街和臨街鋪位 ~年底 主推品牌特區(qū) ~8月 主推娛 樂特區(qū) ~ 重點建設項目西邊的林蔭道、三大涵洞出入口、溫州商城、 女人街以及中心主題廣場 溫州商城交樓 女人街交樓 品牌特區(qū)和娛樂特區(qū)交樓，所有公眾工程完工，進入項目 第二期開發(fā) 《項目效益篇》 本篇解決以下問題：本項目的社會效益有無上升到一個更高的層面，如何從對本項目經濟效益的分析中得到投資與收益的客觀數(shù)據以及把握投資的比例，確保投資與收益的良性資金滾動。 （ 3）項目預計日接待人流，預計累計日消費總額，可上繳國家利稅， （ 4）項目預計可提供就業(yè)機會個。 對開福區(qū)經濟發(fā)展的影響 （ 1）開福區(qū)商業(yè)不再是長沙商業(yè)的真空地帶，反過來將成為長沙商業(yè)的典范和驕傲。從而促進零售商客的購買。 可行性： 最好兼顧日間和夜間雙重宣傳效果，總體宣傳費用投入不高，發(fā)展商可以承受。 可行性： 利用順天在長沙的政府媒體資源優(yōu)勢和世銘在溫州的客戶資源優(yōu)勢，可以先
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