【正文】 資本金 預售收入 預租收入 其他收入 借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 10000 15623 8400 6742 1600 6349 20xx 522 附表 33 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915 1． 1 1． 2 1． 3 可出售面積 (車位 ) 平均售價 (元／平方米 ) 銷售比例 (％ ) 73100 100 9858 2988 13 43860 3001 60 19382 3008 27 2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160 2． 1 2． 2 2． 3 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 1097 77 33 74 5 2 403 28 12 475 33 14 146 10 4 3 土地增值稅 380 19 133 171 57 4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697 附表 34 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位： 萬元 序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 租房收入 152 20 36 48 48 1． 1 1． 2 1． 3 可出租面積 (車位 ) 單位租金 (元／車位 ) 出租率 (％ ) 60 3360 60 100 3600 100 100 4800 100 100 4800 100 2 經(jīng)營稅金及附加 8． 37 1 1． 98 2． 64 2． 64 2． 1 2． 2 2． 3 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 7． 61 0． 53 0． 23 1 1． 80 0． 13 0． 05 2． 40 0． 17 0． 07 2． 40 0． 17 0． 07 3 租金凈收入 143． ?9 19 34． 02 45． 36 45． 36 4 凈轉(zhuǎn)售收入 339． 51 附表 35損益表 單位：萬元 序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48 1． 1 1． 2 1． 3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937 152 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21 2． 1 2． 2 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本 (攤銷 ) 17209 75 1166 6329 7438 12 2276 21 21 21 3 出租房經(jīng)營費用 78 12 21 22 22 4 自營部分經(jīng) 營費用 5 自營部分折舊、攤銷 6 自營部分財務費用 7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3 8 土地增值稅 380 19 133 171 57 9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2 10 彌補以前年度虧損 11 應納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2 12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1 13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105 210 168 7 14 11 38 77 62 46 91 73 14 28 22 14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220 15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1 16 應付利潤 1616 64 415 701 214 222 1 A 方 B 方 C 方 1616 64 415 701 214 222 1 17 年末未分配利潤 43 220 220 220 附表 36 財務現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388 1． 1 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937 152 340 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 340 2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7 2． 8 固定資產(chǎn)投資 (含方向稅 ) 開發(fā)產(chǎn)品投資 (不含投資費用 ) 經(jīng)營資金 ． 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 17623 78 1215 380 1034 7142 81 19 68 7949 443 133 379 20xx 12 523 171 448 522 21 162 57 137 22 3 1 22 3 1 3 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 2099 5837 5837 850 6687 6350 337 2052 1715 22 1737 362 2099 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769 5769 471 6240 6799 558 2189 2747 23 2770 363 3132 計算指標 所得稅前所得稅后 內(nèi)部收益率 (FIRR) 19． 8％ 13． 1％ 財務凈現(xiàn)值 (FNPV) 517 203。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務工作。 (1)本項目主要應加強市場營銷工 作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。 本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風險。 表 七 77敏感性分析表 序號 項 目 變動幅度 (％ ) 內(nèi)部收益率 (％ ) 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回 收期 (年 ) 0 基 本方案 517 2． 9 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 — 867 3． 5 10 1901 2． 7 2 售房價格 +10 1961 2． 7 10 — 927 3． 7 3 預售款回籠進度 +10 616 2． 9 10 246 3． 3 4 租房價格 +10 523 2． 9 10 510 2， 9 主要經(jīng)濟指標 本項目的主要經(jīng)濟指標見表 七 7— 8。 敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為 敏感。由于項目未 借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。 項目全投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 )為 19． 8％，在預期可接受的 內(nèi)部收益率為15％時凈現(xiàn)值可達 517 萬元，投資回收期為 2． 9 年。 表 七 72 各類建筑銷售計劃表 (％ ) 項 目 合 計 1 2 多層 高層 住宅 100 15 60 聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車場 100 10 60 本報告采用的各種稅費率見表 七 7— 3。詳見附表 32。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集 團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。 5． 3