【正文】 成為直航臺灣定期航班的航點，每周擁有飛往臺北和高雄的航班。 根據(jù)國家批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃，寧波市將首先建設(shè)軌道交通 1 號線和 2號線一期工程，初步形成“十字型”軌道交通基本骨架，線路全長 。 2. 2 項目區(qū)域發(fā)展背景解析 項目區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展概況 北侖區(qū)為本項目所處區(qū)域， 位于寧波市東部，瀕臨東海，三面環(huán)海，北臨杭州灣，南臨象山港。第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %，其中工業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。其中批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)實現(xiàn)零售額 ，比上年增長 %；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，比上年增長 %。境內(nèi)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、牌門都市農(nóng)業(yè)園被評為浙江省三星級鄉(xiāng)村 旅游點，新湖岙農(nóng)莊被評為浙江省二星級鄉(xiāng)村旅游點，牌門碧秀山莊、九峰山網(wǎng)岙農(nóng)家樂被評為寧波市級鄉(xiāng)村旅游示范點。 可見，北侖雄厚的社會經(jīng)濟基礎(chǔ)和其旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，提高了本項目開發(fā)的可行性。 圖 23 北侖濱海新城區(qū)塊圖 春曉鎮(zhèn)具有得天獨厚的地理優(yōu)勢，位于寧波市北侖區(qū)最南端，三面環(huán)山，一面臨海，太河公路和沿海中線形成縱橫兩條交通要道，距新碶 11 公里，距寧波市中心區(qū) 33 公里，擁有耕地，海涂面積 ，山林面積 。是北侖臨海戰(zhàn)略的發(fā)展空間，新城旅游發(fā)展引擎。 ? 職能： 濱海休閑旅游度假、先進制造業(yè)、生產(chǎn)性服 務(wù)業(yè)以及高品質(zhì)的生態(tài)居住功能等。 ? “四核”：即四個綜合體，分別為會議中心綜合體、洋沙山綜合體、新城行 政商務(wù)綜合體、海洋創(chuàng)新服務(wù)綜合體。 3） 天然氣設(shè)施 基地西側(cè)有天然氣塔一座，其周邊 75 米半徑內(nèi)不宜建設(shè)。 泄洪道及排水渠設(shè)計水深 米不等，平時處于缺水狀態(tài)；排澇平原河道設(shè)計常水位 ；景觀湖體利用中水和雨水。 圖 31 寧波市主要博覽館分布示意圖 由此可見，目前寧波還沒有真正意義的濱海休閑度假產(chǎn)品濱海休閑度假型房產(chǎn)！而項目基地所處的春曉新城在梅山保稅物流港與春曉濱 海新城開發(fā)建設(shè)的背景下，將展示寧波的濱海文化、長三角的海洋文化。 因此，按此估算，本項目年游客量可達 60 萬人 /年，日高峰流量達 9600 人次 /日。功能定位為象山港北岸海洋旅游休閑帶的標(biāo)志性區(qū)域，華東地區(qū)高端會議休閑度假基地、寧波最佳濱海生態(tài)人居區(qū)，成為上海、杭州、寧波城市居民向往的人居勝地。 項目戰(zhàn)略合作伙伴有 中國信達投資有限公司、世界華商聯(lián)合會、 HMQ 資本管理有限公司、龍元建設(shè)集團股份有限公司、浙江圍海集團股份有限公司 競爭分析 從建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模看，該項目體量大，投資規(guī)模巨大，建成后具有很強的商圈聚集能力。另外，該項目的開發(fā)商為新加坡陽光集團，是 一家以綜合投資為主和投資管理為輔的跨國投資集團， 資本實力雄厚，項目開發(fā)經(jīng)驗豐富。 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 31 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 象山黃金海岸的北部起點 ? 基地自然條件較好，并且洋沙山已經(jīng)具有一定的旅游開發(fā)基礎(chǔ) ? 基地北側(cè)緊靠春曉規(guī)劃的城市核心，旅游開發(fā)與城市建設(shè)可形成相互的帶動 ? 地處寧波市及長三角地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)達，居民消費力強，擁有豐富的優(yōu)質(zhì)客源 ? 寧波市交通基礎(chǔ)條件好，可增強項目的商業(yè)輻射圈 劣勢 ? 春曉新城尚未成形，缺乏有力的城市支持，營銷對外部人口依賴性強 ? 現(xiàn)狀工業(yè)化水系、路網(wǎng)， 改善難度較大 ? 緊臨天然氣田，基地內(nèi)有天然氣設(shè)施，其周邊 75米半徑內(nèi)不宜建設(shè) ? 現(xiàn)狀地形切斷城市 基地 海洋的視覺聯(lián)系 ? 土壤有鹽堿化趨勢，不宜引海水造景 ? 洋沙山植被破壞嚴重，亟待生態(tài)恢復(fù) YSS城市綜合體項目可行性研究報告 32 機會 ? 梅山島保稅港城的開發(fā)帶來發(fā)展契機 ? 寧波目前沒有真正意義的濱海休閑度假產(chǎn)品和濱海休閑度假型房產(chǎn) 威脅 ? 與奉化陽光海灣項目同質(zhì)度較高，易形成同業(yè)競爭 ? 寧波及周邊地區(qū)旅游資源豐富，如杭州、舟山、奉化溪口等景區(qū)，客源爭奪比較激烈 項目定位 ? 客戶定位 主要為寧波青少年游客與家庭度假游客、寧波休閑自駕游者、少量長三角地區(qū)游客 ? 主題概念 濱海旅游好望角 臨港生活新天地 ? 功能定位 集居住、港口旅游休閑、美食、海事博覽等為一體的綜合旅游小鎮(zhèn) YSS城市綜合體項目可行性研究報告 33 通過國外成功案例，從濱?；顒优c城市活動互動的角度，探討成功濱海開發(fā)的要素。 周邊城市化程度較高 周邊城市化程度較低 德國漢堡海港城 復(fù)合城市功能新塊 日本名古屋港區(qū) 碼頭文化港 圣地亞哥海洋世界濱海度假村 沖繩海洋博覽園 文化游覽樂園 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 34 港口新城開發(fā)：漢堡海港城 Hafen City,Hamburg 圖 41 漢堡海港城項目區(qū)位 ? 區(qū)位：漢堡 ,德國 ? 占地面積： 155 公頃 ? 距離城市中心： 1 公里 ? 項目背景： 海港城位于漢堡老城和工業(yè)港口區(qū)之間，屬于以老城擴張為目的的港口開發(fā)。 ? 項目組成： 摩天輪、游樂場、意大利風(fēng)情街、星光劇場、公共水族館、海事博物館 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 37 圖 43 名古屋港項目區(qū)位圖 工業(yè)碼頭 工業(yè)碼頭 工業(yè)碼頭 工業(yè)碼頭 快速干道 主要干道 軌道交通 名古屋港 往市中心 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 38 圖 44 名古屋港項目功能規(guī)劃 經(jīng)驗啟示： ? 項目策劃 借助港口區(qū)工業(yè)和運輸業(yè)的發(fā)展帶動整個地區(qū) 的開發(fā) 以有特色的歐洲風(fēng)情街為其中一個開發(fā)的亮點 便利的交通使城區(qū)和海港的聯(lián)系非常密切 ? 空間設(shè)計 海事博物館 公共水族館 游樂場 星光劇場 意大利風(fēng) 情街 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 39 開放濱?？臻g，為游客提供一個開闊的視野和親水平臺 歐洲街道空間的重塑提供了一種不同的體驗 利用標(biāo)志性建筑樹立形象特色 海洋公園：日本沖繩海洋博覽園 ? 區(qū)位 : 沖繩島，日本 ? 占地面積： 70 公頃 ? 距城市中心： 100 多公里 ? 項目背景：沖繩海洋博覽園前身是國際海洋博覽會會場，目前是沖繩島旅游觀光的重要組成部分，它的目標(biāo)客群主要是來島外的觀光客群，因而采用主題公園的模式，在項目安排上更側(cè)重具有特殊觀光價值的項目開發(fā) ，它擁有全球規(guī)模最大的水族館和日本最好的海水浴場及 6公頃的人工白沙灘。因此，需要適度的本地城市人口支撐，將有利于其運營和健康發(fā)展。 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 46 圖 51 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖 海鮮美食 Gourmet 海事博覽 Expo 海濱生活 Lifestyle 海港娛樂 Entertainment nt 海鮮美食城 水世界 海洋博覽園 手工作坊 深海養(yǎng)生 SPA 海上餐廳 海景茶室 戶外燒烤 水族館 漁人市集 冒險拓展 沙灘音樂節(jié) 海洋論壇 海角 公園 港口博物館 海博會 海洋民間信仰 艇艦展示 洋沙山森林浴 戶外劇場 食養(yǎng)會所 居住 Res 居住 Res 居住 Res 居住 Res YSS城市綜合體項目可行性研究報告 47 圖 52 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想 建設(shè)規(guī)模估算 依據(jù)《春曉洋沙山地區(qū)城市設(shè)計》報告中的研究成果，初步估算本項目 總體建設(shè)規(guī)模為 。此種方法也有利于在開館初期展品不豐富的情況下，塑造足夠的吸引力。 另外考慮博物館部分會議、接待、訓(xùn)練基地服務(wù)等功能，因此設(shè)定博物館布展面積占 55%，藏品庫房占 10%，辦公管理占15%，會議占 5%，服務(wù)占 15%。中國館主要展示我國各類水域中的水生動植物和珍稀生物，建筑面積約 5000 m2；國際館主YSS城市綜合體項目可行性研究報告 49 要展示包括南美洲、非洲、東南亞、澳大利亞等世界各地的水生生物，建筑面積約 9000 m2；深海館主要展示包括海岸區(qū)、冷水區(qū)和深海區(qū)的各類動植物，建筑面積約 5000 m2；極地館主要展示極地區(qū)動物和特別展覽，建筑面積約 3000 m2；四大主題展館總建筑面積約 為 22021 m2。 ? 開放場館式： 場館宜合并綜合設(shè)臵，部分商業(yè)服務(wù)需求外溢，則總建筑面積約為 25000 m2。 3） 商業(yè)零售餐飲規(guī)模： 3000040000 m2。經(jīng)估算，建筑規(guī)模約 26000 m2。 項目規(guī)劃方案概述 規(guī)劃方案 A 1）規(guī)劃思想 ? 基地北側(cè)延續(xù)城市文脈，南側(cè)保留自然風(fēng)貌 ? 選取最優(yōu)勢位臵打造港口博物館，并圍繞博物館打造商業(yè)娛樂核心，中央水景控制在 ? 沿海岸塑造沙灘核心 ? 用豐富節(jié)點空間聯(lián)系兩個核心 ? 臨天然氣廠的地塊通過增加防護林及景觀處理作彈性用地 2）功能分區(qū) 本方案將項目基地劃為六大功能區(qū)塊，分別為商業(yè)娛樂區(qū)、港博核心區(qū)、休閑家苑區(qū)、海洋公園區(qū)、拓展冒險主題區(qū)、洋 沙YSS城市綜合體項目可行性研究報告 54 山度假養(yǎng)生區(qū)。 首先，第一階段通過啟動港博核心區(qū)全期，如港口博物館、水下遺產(chǎn)中心等，海洋公園區(qū)一期如海洋博覽園，漁人碼頭風(fēng)情街等，迅速樹立項目市場形象和地位，突出“港博、海洋文化”概念，吸引人氣，與其它景區(qū)形成差異化，錯位競爭格局。在開發(fā)海YSS城市綜合體項目可行性研究報告 55 洋公園區(qū)二、三期項目的同時，全面開發(fā)休閑家苑區(qū)、建設(shè)商業(yè)娛樂二、三期項目，加大項目商業(yè)服務(wù)的承載能力，并適時啟動拓展冒險主題區(qū)的項目。在第三階段通過開發(fā)該功能區(qū)的高端度假養(yǎng)生項目，使項目品位走向高端、生態(tài)、尊貴！項目品牌影力空前提 升，成為長三角區(qū)域濱海旅游業(yè)的新標(biāo)桿。 B方案這些特點的改變，提高了項目的內(nèi)涵，但也增加了項目前期的開發(fā)難度。以塑造項目良好的品牌形象，同時可規(guī)避項目前期人氣不旺，周邊缺少有效消費人群帶來的尷尬和投資風(fēng)YSS城市綜合體項目可行性研究報告 59 險。至此，通過兩個階段的建設(shè)，項目商圈基本成形，人氣火旺，市場影 響力大幅提升。 4）業(yè)態(tài)設(shè)臵 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 60 圖 64 方案 B 項目業(yè)態(tài)設(shè)臵示意圖 01. 大型商場 02. 停車場 03. 海灘酒店公寓 04. 四星級度假酒店 05. 濱水休閑廣場 06. 主題公園商業(yè)街 07. 港口博物館 08. 水下遺產(chǎn)中心 09. 海洋博覽園 10. 露天劇場 11. 戶外水上活動區(qū) 12. 海鮮美食城 13. 漁人碼頭風(fēng)情街 14. 山頂茶室 15. 山頂 SPA 16. 拓展訓(xùn)練基地 YSS城市綜合體項目可行性研究報告 61 規(guī)劃方案 C 1）規(guī)劃思想 ? 在基地南側(cè)中央形成核 心，修改西側(cè)道路進入方式塑造交通直接到達意向 ? 延續(xù)城市中軸的開放空間，通過港口核心引導(dǎo)向海濱 ? 延續(xù)城市商業(yè)街的文脈，引導(dǎo)人流到達核心 ? 圍繞核心在倚山南側(cè)視線焦點上布臵博物館，商業(yè)及娛樂沿北岸布臵，形成呼應(yīng) ? 洋沙山的利用分東西兩岸，分別塑造公共活力海灘和高檔度假海角意象 2）功能分區(qū) 本方案將項目基地劃為五大功能區(qū)塊，分別為商業(yè)娛樂區(qū)、港博核心區(qū)、休閑家苑區(qū)、拓展冒險主題區(qū)、洋沙山度假養(yǎng)生區(qū)。針對這些變化，建議采取分期分階段，由高端往中高端的開發(fā)思路。并通過塑造項目自身的核心競爭力，提 高項目品牌知名度，增加商圈輻射能力。 4）業(yè)態(tài)設(shè)臵 圖 66 方案 C 項目業(yè)態(tài)設(shè)臵示意圖 01. 景觀水體 02. 社區(qū)商業(yè) 03. 休閑社區(qū) 04. 水世界 05. 水族 館 06. 酒店 07. 漁人碼頭風(fēng)情街 08. 水下遺產(chǎn)中心 09. YSS城市綜合體項目可行性研究報告 64 碼頭集市 10. 博物館 11. 海景餐廳 12. 活力海灘 13. 景觀臺 14. 拓展訓(xùn)練基地 15. 濱海餐廳 16. 結(jié)婚禮堂 17. 海景餐廳 18. 半山精品度假別墅 19. 養(yǎng)生會所 20. 山頂 spa 項目規(guī)劃方案對比 工程規(guī)劃對比