【正文】 ：同質(zhì)透心磚 吊頂：高級(jí)金屬天花 ? 寫字樓單元內(nèi)部 辦公區(qū)域：架空地板 墻面：輕鋼龍骨石膏板隔墻 /玻璃隔斷 吊頂：高級(jí)礦棉板 /高級(jí)格柵燈 ? 價(jià)格情況：銷售報(bào)價(jià) 35000 元 /平米，成交 20675 元 /平米，租金價(jià)格在 24— 30 美金 /平 /月。目前項(xiàng)目周邊整體交通規(guī)劃流暢，四周全部都有道路連通，東三環(huán)和朝陽路兩條城市主干路分別規(guī)劃為 85米、 80米的寬度，另外地鐵 10號(hào)線設(shè)置在目前朝陽劇場(chǎng)處的車站可直接與本項(xiàng)目連通。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng)透視》 20 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 38 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021 年 7 月 12日－ 2021 年 7 月 18日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更 新 《博思堂 2021 年 5 月 10日－ 2021 年 5 月 17日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021 年 5 月 3 日－ 2021 年 5 月 9 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告》 103 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁 研 究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年阜陽易景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 31 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 54 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 6 月 18日宿遷市市場(chǎng)分析報(bào)告》 25頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 2 月 1 日長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《中原 2021 年 8 月新房市場(chǎng)周報(bào)（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2021 年 15 月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2021 年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)》 24頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 8 月福州正榮潤(rùn)城市場(chǎng)周報(bào)》 167 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》 15 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《中航國(guó)際 2021 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更 新 《前線機(jī)構(gòu) 2021 年福建 本項(xiàng)目周邊其他區(qū)域目前的規(guī)劃都為住宅，公建項(xiàng)目在地塊周邊沒有直接的競(jìng)爭(zhēng)。 A、 B座成交客戶僅有一家境外醫(yī)療機(jī)構(gòu)，成交面積為 2021平方米；另外，還有一家整層購(gòu)買 的客戶正處于洽談中，需求面積在 3000平左右?，F(xiàn)有的 CBD 寫字樓項(xiàng)目很少 能滿足此類要求。 裝修改造 客戶比較關(guān)注裝修改造費(fèi)用、改造難度，有些寫字樓改造難度比較大，將進(jìn)一步影響其預(yù)期投入。 吸煙室 客戶有一定需求，但不在公司層面考慮，只作為一種公司提供的人性化關(guān)懷。 網(wǎng)絡(luò)通信 很多客戶覺得，目前的網(wǎng)絡(luò)通信不能滿足要求，客戶對(duì)網(wǎng)絡(luò)通信的要求越來越多，衛(wèi)星通信裝置尤為重要。從目前成交客戶情況來看，客戶資質(zhì)都很高，多為外資世界知名公司，成交面積也大都在 2021平方米以上。 共有四棟獨(dú)立的寫字樓構(gòu)成，處于北京最優(yōu)越的地理位置，總建筑面積達(dá) 24萬平方米。 項(xiàng)目共分三期開發(fā)，其中一期寫字樓面積 10萬平方米，銷售均價(jià)為 20210元 /平方米。 A棟銷售情況良好，目前銷售率達(dá)到 80%，目前項(xiàng)目的入住率也達(dá)到了 60%； B棟計(jì)劃整棟銷售，目前有大客戶正在談判過程中。 從成交客戶情況來看，大廈所有成交面積以小業(yè)主為主，無整層以上的銷售，前期投資型客戶較多。 項(xiàng)目總建筑面積共 5萬平方米，銷售均價(jià)從開盤時(shí)的 15000元 /平，上漲到 20210元 /平。 從成交客戶情況來看，目前成交客戶以傳統(tǒng)的機(jī)械制造類及傳媒娛樂業(yè)為主，投資型、網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司依然在項(xiàng)目?jī)?nèi)所占比例較大，并多以中資客戶為主，外資客戶比例僅不到40%，其中知名客戶有普利斯通，另有一家行業(yè) 協(xié)會(huì)組織購(gòu)買整層面積（ 1800平方米）。目前成交客戶中以 C 座為主，多為投資型客戶，比例高達(dá) 60%以上，成交面積從最小的 85平方米到最大的 1000 平方米，但以 100—— 300 的小面積為主。 以下對(duì) CBD主要的銷售寫字 樓項(xiàng)目的成交客戶初步分析： 共四棟寫字樓，其中 A、 B 座為整層銷售， C座 15 層以下為打散銷售， D座為整棟銷售。另外，由于銷售工作本身對(duì)工期有明顯的依賴，隨著項(xiàng)目工程進(jìn)度順利開展而逐步好轉(zhuǎn)，因此目前 CBD 區(qū)域的在建寫字樓銷售項(xiàng)目來看，大都未達(dá)到理想的銷售效果。 伴隨著去年 向外資開放國(guó)內(nèi)金融、保險(xiǎn)、零售等市場(chǎng) 的力度加強(qiáng)， CBD 寫字樓租賃市場(chǎng)逐漸趨暖，并直接推動(dòng)了投資者的關(guān)注程度。 客戶情況分析 為更加明確 CBD區(qū)域的客戶構(gòu)成，中原地產(chǎn)對(duì) CBD區(qū)域具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行客戶構(gòu)成的專項(xiàng)分析，典型項(xiàng)目包括：國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、招商局大廈、京廣中心、中服大廈、數(shù)碼 01大廈、漢威大廈、艾維克大廈、贏嘉中心、住總大廈等。 通過研究 CBD 區(qū)域存量項(xiàng)目現(xiàn)有的租金情況，顯示 CBD區(qū)域的整體租金水平盡管高居各大主力商圈之首，但由于各項(xiàng)目品質(zhì)、客戶差異較大，租金也分為不同的檔次： ? 以國(guó)貿(mào)、嘉里為代表 的一類項(xiàng)目，整體租金報(bào)價(jià)超過 30美金，客戶以國(guó)際知名客戶為主； ? 以贏嘉中心、華彬國(guó)際大廈為代表的二類項(xiàng)目，整體租金水平在 2528美金，客戶既包括外資客戶亦包括中資的知名客戶； 此外，還包括以數(shù)碼大廈、藍(lán)堡國(guó)際中心為代表的商住類項(xiàng)目，此類項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏低，成交價(jià)甚至低于 15美金，且客戶也多以中小型公司為主。 ? 租賃價(jià)格單位為美元 /月 .平方米；物業(yè)管理費(fèi)單位為美元 /月 .平方米。如此集中的項(xiàng)目投放，將直接導(dǎo)致 CBD區(qū)域的寫字樓銷售市場(chǎng)嚴(yán)重的供大于求。 此外，根據(jù) CBD 管委會(huì)對(duì) 2021 年 2021 年區(qū)域內(nèi)規(guī)劃項(xiàng)目竣工面積的統(tǒng)計(jì)也基本呈現(xiàn)出2021年 2021年集中供應(yīng)的態(tài)勢(shì)。 上述新增項(xiàng)目將于 2021年以前陸續(xù)投入市場(chǎng)，預(yù)計(jì) 2021至 2021年 CBD區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目的各年度供應(yīng)情況如表 3： 表 3： CBD區(qū)域 20212021年供應(yīng)增長(zhǎng)情況匯總表 總建筑面積 寫字樓面積 2021年 1637108 801778 2021年 1293770 570770 2021年 271465 221511 2021年 350000 100000 不詳 * 1168533 474533 4720876 2168592 （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部） 說明： ? 此次分析中，具體投放時(shí)間不詳?shù)捻?xiàng)目，主要包括：國(guó)貿(mào)三期、 CBD 國(guó)際大 廈、國(guó)際財(cái)源中心、怡禾國(guó)際中心、華彬國(guó)際大廈二期、以太廣場(chǎng)、民源大廈。但截止至目前， CBD區(qū)域具備入住條件的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目尚未出現(xiàn)供大于求的狀況，甚至由于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)，出現(xiàn)了小范圍的供不 應(yīng)求局面，寫字樓租金水平出現(xiàn)小幅度提升。各項(xiàng)目面積詳細(xì)情況詳見表 1。 調(diào)研內(nèi)容 以 CBD區(qū)域內(nèi)存量及新增寫字樓項(xiàng)目為目標(biāo)，重點(diǎn)核實(shí)區(qū)域內(nèi)寫字樓新增量及存量的供應(yīng)情況，銷售、租賃價(jià)格情況，客戶情況。 區(qū)域市場(chǎng)界定 根據(jù)北京國(guó)際中心所處的地理位置，中原地產(chǎn)將研究工作重點(diǎn)集中在 CBD區(qū)域進(jìn)行。 第二部分 市場(chǎng)情況分析 供應(yīng)量分析 主要現(xiàn)有公建項(xiàng)目總建筑面積約為 4126568 平方米，其中寫字樓面積約為 1336537平方米。 自 1990 年以來， CBD 區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)始終呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，盡管根據(jù) CBD區(qū)域的整體規(guī)劃自 2021年起已經(jīng)進(jìn)入寫字樓供應(yīng)高峰期。 ? 此次統(tǒng)計(jì)未包括在建的北京電視臺(tái)和中央電視臺(tái)。隨著奧運(yùn)的即將 來臨， 2021 年之后寫字樓供應(yīng)將明顯下降，除個(gè)別項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目將于 2021 年前完工入住。 表 4： CBD區(qū)域內(nèi)主要寫字樓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況表 項(xiàng)目數(shù)量 寫字樓面積 租售 3 202180 銷售 15 1560432 不詳 5 180988 23 1943000 如表 4所示，預(yù)計(jì) 2021年 CBD區(qū)域僅在售的寫字樓項(xiàng)目就將超過 156萬平方米，這個(gè)供應(yīng)水平已經(jīng)超過自 1990年以來的 CBD整體供應(yīng)水平。 ? 上述項(xiàng)目成交價(jià)格來源于中原地產(chǎn)歷史成交數(shù)據(jù)。 根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部門的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，除個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格外，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)絕大多數(shù)項(xiàng)目的租賃價(jià)格大都保持在租賃報(bào)價(jià)為： 1828 美金 /月 /平方米、成交租金在 1324 美金 /月 /平方米的水平，區(qū)域市場(chǎng)加權(quán)平均報(bào)價(jià)租金在 美金 /月 /平方米，加權(quán)平均成交價(jià)租金在 /月 /平方米。 上述銷售價(jià)格水平也進(jìn)一步反映了 CBD 區(qū)域內(nèi)盡管供應(yīng)項(xiàng)目眾多，但產(chǎn)品差異較大，真正能夠達(dá)到國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓項(xiàng)目相對(duì)較少。 金融行業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為目前 CBD 區(qū)域最具潛力的行業(yè)，在 CBD 目前的寫字樓客戶中也占有相當(dāng)大的比例，其中普華永道租用北京財(cái)富中心 17— 26層的大量辦公面積，中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司購(gòu)買銀泰中心一棟寫字樓，都說明了現(xiàn)在金融及服務(wù)行業(yè)在 CBD區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)崛起，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，而與其相關(guān)的其他咨詢、廣告、旅游等現(xiàn)代 服務(wù)行業(yè)也將成為未來 CBD發(fā)展的行業(yè)主流。 但在國(guó)家新出臺(tái)一系列宏 觀調(diào)控措施以后，從目前 CBD 區(qū)域在建銷售項(xiàng)目的成交情況看，總體上銷售情況并不樂觀。 另外， 央視東遷的消息得到確實(shí)，以及已經(jīng)開工的新北京電視臺(tái)大樓，直接促使了影視、廣告等傳媒企業(yè)開始向 CBD聚集， 2021年 CBD區(qū)域內(nèi)一些中高檔項(xiàng)目如溫特萊中心、住邦2021等的主力成交客戶即以傳媒企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，其中的大單成交如上海文廣購(gòu)買了陽光 100的寫字樓一個(gè)整棟，深圳電視臺(tái)、湖南電視臺(tái)等也已表露了要在 CBD 內(nèi)購(gòu)買寫字樓入駐的意向。該項(xiàng)目將于 2021年 9 月竣工， 2021年 12月底入住， C座首先與 2021年推出市場(chǎng)， A、 B座于 2021年 4月推出市場(chǎng)。目前溫特萊中心已經(jīng)基本竣工，其銷售率達(dá)到30%。根據(jù)了解，央視所屬的一家影視制作公司與項(xiàng)目的談判進(jìn)入比較深入的階段，所需面積大概在 2層左右，約為 3500平方米。項(xiàng)目于 2021年 5 月底正式落成入住。 共兩棟寫字樓，其中 A棟 31000平方米， B棟 7000平方米，銷售均價(jià)為 16500元 /平，目前租金價(jià)格為 15—— 16美金 /平 /月。 藍(lán)寶知名客戶還有頂新和華龍，都是從小業(yè)主手中租賃。由于項(xiàng)目與央視新址隔三環(huán) 路相望，客戶中傳媒及相關(guān)服務(wù)行業(yè)居多，金融服務(wù)、律師事務(wù)所也聚集于此，其中普華永道在項(xiàng)目整體租賃面積達(dá) 7層，共 20210平方米。 項(xiàng)目本身定位高，銷售只接受整層以上的面積 的客戶。 無線上網(wǎng) 很多客戶反映會(huì)議室不能提供無線上網(wǎng)，即使能提供，也受網(wǎng)絡(luò)速度影響，無法正?？旖葸m應(yīng)，未來此類需求將被放大的使用。 空調(diào)使用 征收超時(shí)空調(diào)費(fèi)，對(duì)空調(diào)使用的運(yùn)行時(shí)間，大多客戶都有一定的關(guān)注。 車位 客戶一般要求具有公司的專有車位，另外有些企業(yè)客戶針對(duì)員工設(shè)有相應(yīng)福利，因此對(duì)寫字樓來講車位要求較高。 網(wǎng)絡(luò)地板 很多客戶要求能滿足布線的要求，希望寫字樓能設(shè)置網(wǎng)絡(luò)地板。 ? 銷售率：一期公寓 100%，寫字樓 95% ? 知名客戶：普華永道、 Novell、光芒國(guó)際、金杜律師、拜耳中國(guó) ? 網(wǎng)絡(luò)廣告： sina、焦點(diǎn)、搜房、北京寫字樓信息等網(wǎng)站項(xiàng)目介紹 ? 平面：北青、新京報(bào)、北晚 ? 戶外：工地圍擋、東三環(huán)路牌 ? 公關(guān)活動(dòng)：