【正文】 績。 過程控制 14 主要是從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工階段的進(jìn)度按照施工計(jì)劃分解控制 ，主要采用 特圖、計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖和 WBS(工作任務(wù)分解 )等。一方面，在招標(biāo)中應(yīng)標(biāo)者必然提供各種優(yōu)惠條件，達(dá)到了壓低造價的目的 。而采取該辦法的關(guān)鍵在招標(biāo)前應(yīng)認(rèn)真審圖，并充分醞釀確定設(shè)備選型及有關(guān)建材的檔次，其次，在施工中應(yīng)盡量避免設(shè)計(jì)變更的情況產(chǎn)生，同時要注意工程質(zhì)量的跟蹤監(jiān)督。重要設(shè)計(jì)變更 ， 指涉及項(xiàng)目的規(guī)模、特性、主要設(shè)備選擇、已經(jīng)批準(zhǔn)的總工期及階段性工期等項(xiàng)改變的設(shè)計(jì)變更 。對重要設(shè)計(jì)變 更由項(xiàng)目部組織最終審查后批準(zhǔn)。 施工過程中的工程簽證 ， 主要是指承包商就施工圖紙、設(shè)計(jì)變更所確定的工程內(nèi)容以外 ， 施工圖預(yù)算或預(yù)算定額取費(fèi)中未含有而施工中又實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的施工內(nèi)容所辦 理的簽證 ， 通常是由于非施工方原因造成的。要從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目 成本的控制。 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?yán)重影響工程成本的控制。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價。另一方面，從風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項(xiàng)目資金投入比較大，且房地產(chǎn)企業(yè)同時進(jìn)行土地征用、房屋建設(shè)招標(biāo)建造、成品房銷售的業(yè)務(wù)，整個資金回籠周期較長，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會計(jì)核算出現(xiàn)任何問題，企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至?xí)o企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。 在不影響對外的統(tǒng)一財(cái)務(wù)報(bào)告提供的 前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況對于會計(jì)科目進(jìn)行自主增設(shè)，因?yàn)樵谏鲜鰰?jì)制度中，只有行業(yè)會計(jì)制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》給出了專門使用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計(jì)科目和核算方法，執(zhí)行其他制度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要增加以下科目：第一，“開發(fā)成本”科目，主要是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用成本的核算。第五，核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用房屋的“周轉(zhuǎn)房”科目。 完善會計(jì)核算制度，促進(jìn)信息化核算建設(shè) 房地產(chǎn)企業(yè)要保證自己的競爭優(yōu)勢，就必須有效地進(jìn)行會計(jì)核算。通過建立會計(jì)核算信息化體系，不僅可以有效連接項(xiàng)目現(xiàn)場會計(jì)和企業(yè)會計(jì)核算中心的會計(jì)信息，保證項(xiàng)目會計(jì)信息在第一時間內(nèi)傳遞到企業(yè)會計(jì)核算部門，提高 會計(jì)核算工作的效率：還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)的監(jiān)管能力，做到事前全方位全過程監(jiān)管，保證企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的有效性，保證企業(yè)資金使用的有效性；同時還可以將企業(yè)會計(jì)核算信息體系和會計(jì)電算化系統(tǒng)進(jìn)行接口連接，保證國家統(tǒng)一會計(jì)制度在本企業(yè)的。 隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在項(xiàng)目開發(fā)的同一時間內(nèi)同時開展多個項(xiàng)目，這樣不僅加大了企業(yè)會計(jì)核算的工作量，同時，因?yàn)楹怂沩?xiàng)目較多、核算人員較少，非常容易出現(xiàn)問題。由于土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中占比較大，土地儲備的擁有程度和成本狀況在一定程度上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來發(fā)展的保證，在披露中必須增加土地儲備量和其成本構(gòu)成，因?yàn)橥恋爻杀镜痛碇髽I(yè)項(xiàng)目有巨額的利潤，而這些土地儲備的信息并沒有體現(xiàn)在土地使用權(quán)總額上面，所以企業(yè)必須在財(cái)務(wù)報(bào)告中將土地儲備量和成本構(gòu)成披露給信息使用者。第三，核算已經(jīng)開發(fā)完工且驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)的“開發(fā)產(chǎn)品”科目。 合理選用 準(zhǔn)則，保證會計(jì)信息的完整反映 房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身行業(yè)的特點(diǎn)，合理選用會計(jì)制度。 會計(jì)核算管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同，它同時從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過進(jìn)行土地征用、建設(shè)房屋、完善基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行房屋銷售來獲取利潤。對于建設(shè) 16 單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個施工量進(jìn)行確定的核算。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。 項(xiàng)目成本管理 項(xiàng)目成本管理工作，需要公司總部各部門的通力協(xié)作與具體指導(dǎo)，并貫穿于從項(xiàng)目投標(biāo)開始到項(xiàng)目竣工為止的全過程，每個環(huán)節(jié)都是相互配合密切聯(lián)系缺一不可，如果處理不當(dāng)，會直接引起項(xiàng)目費(fèi)用的升降，影響項(xiàng)目的經(jīng)營效益。承包商則應(yīng)從完善工程簽證的管理制度、建立合同交底記錄制度等方面加強(qiáng)管理。 對于參與項(xiàng)目建設(shè)任何一方提出的設(shè)計(jì)變更要求和建議 ， 首先交由監(jiān)理單位審查 ， 分析研究設(shè)計(jì)變更在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上的合理性與必要性后 ， 提出設(shè)計(jì)變更建議的審查意見。因此 ， 合理確定并及時處理好項(xiàng)目變更 ， 既可以減少不必要的糾紛 ， 保證合同的順利實(shí)施 ， 又有利于對工程造價的控制。目前建筑工程造價超預(yù)算的情況十分普遍，其原因不外是設(shè)計(jì)變更、政策性調(diào)價、三材市場價格波動。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量或者工時數(shù) ， 衡量、分析與修訂工作每月一次。由承包單位的技術(shù)部門、質(zhì)監(jiān)部門等負(fù)責(zé) ， 在項(xiàng)目經(jīng)理的主持下編制。主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進(jìn)度計(jì)劃設(shè)計(jì)，并有足夠的流動資金支持工程的建設(shè)。三者的關(guān)系是 盤根錯節(jié)的，在確保質(zhì)量、保證進(jìn)度的前提下把建造成本壓到最低。不過，這里值得一提的是任何一種新生事物都要接受市場的檢驗(yàn)，對于不太適用的設(shè)計(jì)即使概念再新，最終都會被市場淘汰。人流與出入車輛盡量互不干擾，并注意無障礙設(shè)計(jì)。 (5)擬開發(fā)項(xiàng)目周圍已投入市場地盤的銷售情況 (銷售價格及已出售成數(shù) )。 市場調(diào)查的內(nèi)容 (1)房型 ： 當(dāng)?shù)鼐用駥Ω黝惙啃偷男枨蟊壤?。在宏觀上他是經(jīng)濟(jì)增長方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在微觀上則是新興商業(yè)模式的涌現(xiàn)， 12 為房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及消費(fèi)者提供了房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營實(shí)體。同時，房地產(chǎn)價格的變動也是很重要的，投資者必須把自己的一只手時刻搭在市場的脈搏上，并通過與房地產(chǎn)租售代理，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的交流與接觸，獲得比較全面的市場信息，從而把握市場的變化，把握市場的價格，這只是獲得市場信息的一個方面。 獲取市場信息的方法 21 世紀(jì)的房地產(chǎn)市場面臨著多種機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商已不像過去盲目的投資，靠“短線”定位，而是要通過市場競爭定位。而市場分析專家則側(cè)重研究國家、地區(qū)或當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活動與某類特定的房地產(chǎn)市場或不同地區(qū)特定類型使用者消費(fèi)行為之間的內(nèi)在聯(lián)系，想得到一幅有關(guān)房地產(chǎn)的完整圖像。在舊城區(qū)，大多數(shù)房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差，再加上交通的擁擠，市政公用設(shè)施的落后，給居民的生活帶來了很多不便。因此，一個地區(qū)的建設(shè)發(fā)展涉及到一個地區(qū)的長遠(yuǎn)和全局，從而確定這個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢是處于上升階段還是衰退階段。前者購買和賣出的是自用產(chǎn)業(yè)，而后者則是為了投資目的而將物業(yè) (產(chǎn)業(yè)出租給最終的使用者，從中獲得投資收益。所以說市場功能的核心形成了交易價格，因此，我們把市場定義為“能令買賣雙方走到一起并達(dá)成彼此都能接受的交易價格的任何安排。然而 ， 房地產(chǎn)市場就沒有那么簡單了 ， 這不僅在于買賣雙方都很難及時了解最新的市場行情 ， 而且在交易過程中費(fèi)用十分昂貴。這說明人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)力不是絕對的。這種權(quán)利往往還受到各種事先約定的條件的限制。房地產(chǎn)市場的交易對象實(shí)際上是隨著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利，而不是土地或物業(yè)本身。 9 因此，就產(chǎn)生了交易。掌握房地產(chǎn)市場的最新信息 ， 實(shí)際地分析購買者的心理和和社會總需求。這里，不妨舉一些失敗的例子作為借鑒，某項(xiàng)目由于忽視了該地區(qū)環(huán)境氣候特點(diǎn)，使得該地區(qū)的人長期形成的對住宅南北對流的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)的 547套單元住宅中有 206 套單元房以成本的七折出售尚無人問津，隨著周圍新的住宅樓盤的不斷建成，這些不合需求的單元套房將成為企業(yè)的巨大包袱。這是在買方市場情況下的一種陳舊思想。公司應(yīng)從本公司員工個人的職業(yè)發(fā)展需求出發(fā)，有意識地將之與公司組織的人力資源需求和規(guī)劃相聯(lián)系、相協(xié)調(diào)、相匹配，為員工提供職業(yè)上不斷成長和發(fā)展的機(jī)會，幫助、支持員工根據(jù)對自我個性的感知和對社會條件的認(rèn)知而確立職業(yè)發(fā)展的大致過程和步驟。 更加注重公平 孔子曾言：“不患寡而患不均，不患貧而患不安。公司采用了豐富多樣的獎金激勵方式，根據(jù)自己工作的成績以及公司整體的業(yè)績水平，可以得到數(shù)目不等的獎金。 提高基本工資在整個薪金結(jié)構(gòu)中的比重 根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，生理需求是最基本的需求，因此員工在基本工資沒有保證的時候是很難有效地開展工作的。因此員工的素質(zhì)及精神狀況對公司的發(fā)展有著重要的影響，對員工進(jìn)行激勵，調(diào)動員工的積極性也顯得尤為重要。 激勵 機(jī)制建設(shè) 激勵機(jī)制是為了激勵員工而采取的一系列方針政策、規(guī)章制度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范、文化理念以及相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)、激勵措施的總和?！? 面對“市場更加多變”和“管理日趨復(fù)雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務(wù)中抽身出來，專注于計(jì)劃、實(shí)施、溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實(shí)、指導(dǎo)、控制、考核和持續(xù)改進(jìn)等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展