【正文】 現(xiàn)率中也不考慮通貨膨脹率。代表了項目占用資金預(yù)期可獲得的收益率，可以用來衡量投資的回報水平。因?yàn)轫椖控攧?wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項目從財務(wù)角度分析是可行的。它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。 七、物流倉儲項目財務(wù)評價結(jié)論 財務(wù)收益評價表明，在收益計算期內(nèi)，本項目財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，凈現(xiàn)值大于 0，同時內(nèi)部收益率為 %，大于風(fēng)險資本回報率（ 10%），動態(tài)投資回收期為 年，清償能力強(qiáng)，項目效益較可觀，大有市場潛力，由于受營業(yè)收入變化影響較大，故市場風(fēng)險較大。 二、物流倉儲項目與所在地互適性分析 1．物流倉儲項目利益群體對項目的態(tài)度及參與程度 分析預(yù)測與項目直接相關(guān)的不同利益群體對項目建設(shè)和運(yùn)營的態(tài)度，選擇可以促使項目成功的各利益群體的參與方式，對可能阻礙項目存在與發(fā)展的因素提出防范措施。 三、物流倉儲項目社會風(fēng)險分析 所謂社會風(fēng)險，是指因個人或單位的行為，包括過失行為，不當(dāng)行為及故意行為對社會生產(chǎn)及人們生活造成損失的風(fēng)險，由于當(dāng)?shù)卣途用駥Ρ卷椖康慕ㄔO(shè)基本沒有反對意見，因此，本項目社會風(fēng) 險較小。 二、物流倉儲項目風(fēng)險程度分析 （ 1）政策風(fēng)險 1）宏觀政策風(fēng)險 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險是指在建設(shè)期或經(jīng)營期內(nèi)，由于所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件的變化，致使實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益與預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益相背離。 2）信貸政策風(fēng)險 針對于物流行業(yè)，其與商品的消費(fèi)量緊密相關(guān)。 23日，對于個別商業(yè)銀行二套房貸款業(yè)務(wù)中的各類違規(guī)問題，銀監(jiān)會強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸， 27日，銀監(jiān)會公布了《固定資產(chǎn)貸款管 理暫行辦法》， 30日又公布了《流動資金貸款管理暫行辦法》。 （ 2）市場風(fēng)險 市場風(fēng)險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動，這些因素來自公司外部，是公司無法控制和回避的。 2）需求變動。因此油價風(fēng)險對于物流行業(yè)來說不容小覷。 作為物流行業(yè)，本項目的財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在項目實(shí)施之前，實(shí)施后財務(wù)風(fēng)險較小。如何減少管理風(fēng)險是本項目運(yùn)行過程中必須予以關(guān)注的。 4）建立科學(xué)、實(shí)時、準(zhǔn)確的成本核算體系和統(tǒng)計分析體系，滿足經(jīng)營分析、績效考核和管理決策需要 5）實(shí)現(xiàn)全過程的客戶關(guān)系管理，密切顧客聯(lián)系，科學(xué)進(jìn)行顧客需求和行為分 析，提高顧客滿意度和忠誠度。 9）優(yōu)化人力資源管理，提升組織能力，確保戰(zhàn)略實(shí)施 10）全面收集、整理、分析和展現(xiàn)數(shù)據(jù)，支持管理決策。 （ 4）應(yīng)對管理風(fēng)險的對策： 項目融資成功后，吸收具有豐富投資管理、運(yùn)營管理方面經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才進(jìn)入公司管理層； 規(guī)范公司治理，制定完善各項管理制度，保障股東和投資者的合法權(quán)益； 加強(qiáng)對管理人員組織結(jié)構(gòu)、管理制度、管理方法等方面的內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)，提高其整體素質(zhì)和經(jīng)營管理水平； 推行目標(biāo)成本 全面管理，加強(qiáng)成本控制； 倡導(dǎo)組織創(chuàng)新、思想創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。本項目建成后能夠帶動當(dāng)?shù)厣唐焚Q(mào)易發(fā)展，提高當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)水平。 另外，對本項目的建議如下： （ 1）項目承建單位應(yīng)加強(qiáng)項目的組織管理，配備專人進(jìn)行項目前期準(zhǔn)備工作，抓好項目的考察、論證、申請立項、資金籌措、工作人員培訓(xùn)等工作，確保項目的健全、穩(wěn)定的實(shí)施，如期取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。目前，商品貿(mào)易商、期貨商等對第三方物流倉儲認(rèn)知程度較低。 二、物流倉儲項目推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 1．優(yōu)點(diǎn) 本項目經(jīng)濟(jì)效益好，投資回收期短，具有較強(qiáng) 的市場針對性，從財務(wù)角度分析具有良好的社會經(jīng)濟(jì)效益。 不可抗拒因素造 成的風(fēng)險，包括各種自然災(zāi)害、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、政策變化、人為事故等。 7）實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與工作流整合，流程推動業(yè)務(wù)，提高辦公效率。 （ 2）應(yīng)對市場風(fēng)險的對策： 現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)已步入以顧客為核心的 3C 時代（顧客、競爭、變化），面對商品市場的激烈競爭和飛速變化，商品物流企業(yè)正在不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理，實(shí)現(xiàn)以服務(wù)為中心的轉(zhuǎn)型，包括發(fā)展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化營銷；拓展銷售渠道，推進(jìn)集團(tuán)化管理；發(fā)展加工中心，強(qiáng)化生產(chǎn) /質(zhì)量管理等等。 本項目融資成功后，相應(yīng)在項目管理、資金運(yùn)籌等諸多方面對合作公司均提出了高的要求。財務(wù)風(fēng)險來源于企業(yè)資金利潤率和借入資金利息率差額上的不確定因素以及借入資金與自有資金的比例的大小。由于本項目的盈利水平與其行業(yè)的市場需求情況密切相關(guān)，因此受商品需求的變動，本項目的業(yè)績也會受到影響。隨著潛在進(jìn)入者與行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競爭對手兩種競爭力量的逐步加劇，我國物流行業(yè)具有營運(yùn)主體多、小、散、亂，市場競爭較為激烈且處于無序狀態(tài)的特點(diǎn)。而建筑行業(yè)歷來都是商品的一項重要的消費(fèi)市場。 目前，央行已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，要堅定不移地繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，鞏固經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢頭，這在一定程度上堅定了投資者的信心，市場仍有一個寬松的貨幣環(huán)境。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)條件的變化，是指國家經(jīng)濟(jì)制度的變革、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和經(jīng)濟(jì)政策的修改、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的波動。 第十八章 物流倉儲項目風(fēng)險分析 一、物流倉儲項目主要風(fēng)險因素識別 項目風(fēng)險通常包括以下方面：政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、客戶風(fēng)險、資金風(fēng)險、配套風(fēng)險、協(xié)作風(fēng)險。 2．物流倉儲 項目各級組織對項目的態(tài)度及支持程度 本項目建設(shè)得到了當(dāng)?shù)卣块T的大力支持，當(dāng)?shù)卣硎?，愿意為本項目的建設(shè)提供交通、電力、通訊、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件。本項目的實(shí)施，對于滿足市場需求有重要意義。 本項目內(nèi)部收益率為 %，選取固定資產(chǎn)、經(jīng)營成本以及營業(yè)收入作為變動因素進(jìn)行內(nèi)部收益率 IRR 的敏感性分析。由于項目具有很高的投資利潤率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)水平，說明本項目在財務(wù)上可行。本項 目投資回收期較短，說明項目能回收投資資金的能力強(qiáng)。 2)財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率，將項目計算期 10年內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。 二、物流倉儲項目營業(yè)收入估算 表 1 項目營業(yè)收入及稅金估算表 單位：萬元 序號 項目 2021 2021 2021 2021 2017 2018 1 營業(yè)收入 480 960 960 960 960 960 倉儲收入 380 760 760 760 760 760 吊費(fèi)收入 100 200 200 200 200 200 2 營業(yè)稅金及附加 15 30 30 30 30 30 營業(yè)稅（ 5%） 24 48 48 48 48 48 城市維護(hù)建設(shè)稅（ 1%） 教育費(fèi)附加（ 3%） 表 2 項目銷售收入及稅金估算表續(xù)表 單位：萬元 序號 項目 2017 2018 2019 2020 2021 1 營業(yè)收入 960 960 960 960 960 倉儲收入 760 760 760 760 760 吊費(fèi)收入 200 200 200 200 200 2 營業(yè)稅金及附加 30 30 30 30 30 營業(yè)稅（ 5%） 48 48 48 48 48 城市維護(hù)建設(shè)稅（ 1%） 教育費(fèi)附加（ 3%） 三、物流倉儲項目成本費(fèi)用估算 表 3 總成本費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號 項目 2021 2021 2021 2021 2021 2017 1 經(jīng)營成本 50 100 100 100 100 100 營業(yè)費(fèi)用 25 50 50 50 50 50 管理費(fèi)用 15 30 30 30 30 30 燃料動力費(fèi) 9 18 18 18 18 18 維護(hù)費(fèi) 10 10 10 10 10 其它 1 2 2 2 2 2 2 折舊 費(fèi) 20 20 20 20 20 1+2 總成本費(fèi)用 50 230 230 230 230 230 表 4 總成本費(fèi)用估算表續(xù)表 單位：萬元 序號 項目 2018 2019 2020 2021 2022 1 經(jīng)營成本 100 100 100 100 100 營業(yè)費(fèi)用 50 50 50 50 50 管理費(fèi)用 30 30 30 30 30 燃料動力費(fèi) 18 18 18 18 18 維護(hù)費(fèi) 10 10 10 10 10 其它 2 2 2 2 2 2 折舊費(fèi) 20 20 20 20 20 1+2 總成本費(fèi)用 230 230 230 230 230 四、物流倉儲項目財務(wù)評價報表 1．物流倉儲項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 表 5 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目 2021 2021 2021 2021 2017 2018 1 現(xiàn)金流入 480 960 960 960 960 960 營業(yè)收入 480 960 960 960 960 960 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動資金 2 現(xiàn)金流出 665 165 100 50 50 50 固定資產(chǎn)投資 700 流動資金 50 50 0 0 0 0 經(jīng)營成本 50 100 100 100 100 100 營業(yè)稅金及附加 15 30 30 30 30 30 所得稅 50 100 100 100 100 100 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 4 累計凈現(xiàn)金 流量 5 所得稅前凈現(xiàn)金流量 334. 374. 6 所得稅前累計凈現(xiàn)金流量 7 凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 8 累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 1533. 9 所得稅前凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 2555 10 累計稅前凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 1308 3862 表 6 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表 單位：萬元 序號 項目 2019 2020 2021 2022 2023 1 現(xiàn)金流入 960 960 960 960 960 營業(yè)收入 960 960 960 960 960 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動資金 2 現(xiàn)金流出 50 50 50 50 50 固定資產(chǎn)投資 流動資金 0 0 0 0 0 經(jīng)營成本 100 100 100 100 100 營業(yè)稅金及附加 30 30 30 30 30 所得稅 100 100 100 100 100 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 4 累計凈現(xiàn)金流量 1470. 5 所得稅前凈現(xiàn)金流量 6 所得稅前累計凈現(xiàn)金流 量 7 凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 1115 8 累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 9 所得稅前凈現(xiàn)金流 量折現(xiàn) 10 累計稅前凈現(xiàn)金流量折 現(xiàn) 2．物流倉儲項目損益和利潤分配表 表 7 項目損益和利潤分配表 單位：萬元 序號 項 目 2021 2021 2021 2021 2021 1 營業(yè)收入 480 960 960 960 960 2 營業(yè)稅金及附加 15 30 30 30 30 3 總成本費(fèi)用 50 100