【正文】 地區(qū)連接山東、京津唐等關(guān)內(nèi)地區(qū)的重要交通門戶，是貫通朝鮮、韓國 、俄羅斯等國家的陸路交通重要節(jié)點。尤其是依托沈陽沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 7 基礎(chǔ)雄厚、規(guī)模宏大、技術(shù)先進(jìn)的裝備制造工業(yè)，在機(jī)床、輸變電設(shè)備、電線電纜等機(jī)械工業(yè)方面形成了門類齊全、配套完備的裝備制造配套產(chǎn)業(yè)鏈條。作為遼寧省農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)和國家 16 個農(nóng)業(yè)高科技示范區(qū)之一，以高端設(shè)施化、產(chǎn)業(yè)化為特色的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)取得長足發(fā)展，擁有規(guī)模化農(nóng)事龍頭企業(yè) 50 余家，農(nóng)業(yè)科技園區(qū)12個，富民經(jīng)濟(jì)小區(qū) 185 個，千代食用菌、德豐蔬菜、小韓蔬菜工廠等現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地?zé)o論是生產(chǎn)規(guī)模，還是技術(shù)裝備水平，均位于全省乃至全國前列。鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有供電所，新改造的 電網(wǎng)和先進(jìn)的電力設(shè)備，為各項事業(yè)的發(fā)展提供可靠的保障。平羅鎮(zhèn)地處沈陽北郊，距沈陽大二環(huán)、荷蘭村僅 4 公里之隔，西與馬三家火車站毗鄰對望，東與道義開發(fā)區(qū)地垅相連。 全村居民居住較為集中。 并 有利于 盤活當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì) 。 通過項目的建設(shè)，將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)作物種植、農(nóng)副產(chǎn)品出口基 地和平羅 工業(yè)園區(qū)知名度的進(jìn)一步提升，人員的流動交往和信息溝通，將增加國內(nèi)外投資者投資興趣，會極大地促進(jìn)和擴(kuò)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)與國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系，推動社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。 本項目為住宅建設(shè)項目，對進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿足 逐步富裕起來的人們對園區(qū)住宅日益增長的消費需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點具有十分積極的意義。沈于公路、新潘公路、平望公路縱橫鎮(zhèn)域，四通八達(dá) ，地理位置優(yōu)越。 二、建設(shè)條件 （一） 社會經(jīng)濟(jì)條件 平羅鎮(zhèn) 70 平方公里，可使用面積 萬畝。年平均氣溫為 度，最冷是 1 月份，最熱是 7 月份。 二、 建設(shè)內(nèi)容 本項目主要建設(shè)內(nèi)容有： 普通公寓 612029平方米 小學(xué)校 167860平方米 小區(qū)幼兒園、 3000平方米 變配電所、煤氣調(diào)壓站 400平方米 商場、文化娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等 32750平方米 綠地 1020xx平方米 區(qū)內(nèi)道路 1020xx平方米 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 12 第五章 建設(shè)方案 一、 總平面布 置 本 項目 形狀為較規(guī)則的 多邊 形，占地面積 公頃。 入口處設(shè)小區(qū)中心廣場，廣場周圍沿 主干路布置文化娛樂設(shè)施；小區(qū)北側(cè) 布置 幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動場地、兒童活動場地、體育健身場地等綠化休閑區(qū)。院落間設(shè)置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 13 附表一 項目主要技術(shù)指標(biāo)表 項 目 計量單位 數(shù) 值 所占（ %） 占地面積 公頃 居住戶數(shù) 戶 4996 居住人數(shù) 人 17487 戶均人口 人 總建筑面積 萬 m2 100 其中 住宅用地 萬 m2 60 公建用地 萬 m2 20 道路用地 萬 m2 10 綠化用地 萬 m2 10 規(guī)劃住宅平均層數(shù) 層 5 人口毛密度 人 /ha 343 容積率 2 建筑密度： % 20 綠地率 % ＞ 30 二、 土建 （一） 建筑 居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重 處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計。 小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 14 個小區(qū)各部分。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對獨立的院落空間。 住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺，選用弧型陽臺以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計，以形成多角度的觀景作用 和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時間。住宅部分采用條基或整板基礎(chǔ)；公建框架部分采用獨立基礎(chǔ)。保證小區(qū) 24 小時供電，電量考慮每戶 4～ 6KW，電流表應(yīng)在 40～ 60A。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。每戶設(shè)置獨立煤氣表。 采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括 機(jī)動車）進(jìn)入小區(qū)入口即由專用通道進(jìn)入停車場，不應(yīng)對地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。局部變標(biāo)高處設(shè)置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿足肢殘人需要。 小區(qū)主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為 7或 4米，以保證消防車行駛。 （四） 生活污水處理 本項目實行“雨污分流”。本項目從 20xx 年 9 月開工之日起開發(fā)期為 2 年 ，于 20xx年 9月竣工。 (1)土地費用按 14 萬元 /畝計。其中： 勘察設(shè)計費按工程費用 %估算； 監(jiān)理費按工程費用 %估算； 市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費按 80元 /平方米建筑面積估算； 供電貼費按 250元 /KVA估算（電增容費由住戶繳納） 自來水管網(wǎng)配套費按住宅 33 元 /平方米估算； 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 21 結(jié)建人防工程費按 32 元 /平方米估算； 教育附加 費按 /平方米估算。 (7)預(yù)備費用按工程費用的 8%估算。 （二）投資計劃 本項目預(yù)計二年建成， 三年完成全部商品房銷售。普通 公寓銷售率按 100%，公共建筑銷售率按 50%。所得稅稅率按 25%，稅后利潤為 萬元。 附表 四 損益表 序號 項目 合計 1 現(xiàn)金流入 萬元 銷售收入 萬元 其它收入 2 現(xiàn)金流出 萬元 成本投資 萬元 營業(yè)稅及附加 萬元 所得稅 萬元 3 稅后利潤額 萬元 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 24 （三） 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項目 在設(shè)定計算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標(biāo)。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道