【正文】 規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應(yīng)按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，依法補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。合作建房風(fēng)險很大，風(fēng)險有兩個：一是股東合作不下去的風(fēng)險；另一個的就是稅務(wù)風(fēng)險。國稅函[2005]1003號主要是針對乙方的，如果乙方提取固定利潤，就相當(dāng)于借款給甲方，當(dāng)然就不是合作建房。目前所開發(fā)的商品房也已開始預(yù)售。在此基礎(chǔ)上，檢查人員認(rèn)定：開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未按規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅收，建筑公司未繳納契稅；建筑公司開發(fā)房地產(chǎn)所取得預(yù)售收入未按規(guī)定繳納營業(yè)稅，要求企業(yè)盡快整改，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，規(guī)范運作。假如“首次分配”時，能夠計算出計稅成本為2800元/m。31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤，同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。6）結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本并形成項目利潤，交納所得稅后，對投資方分配利潤時借：利潤分配貸：其他應(yīng)付款——乙公司7）項目部業(yè)務(wù)結(jié)束，將全部資產(chǎn)、負(fù)債與甲公司（母公司）并賬。問：為政府代建項目，如果不能同時符合以上條件，該怎么處理？。1）由委托方自行立項；2）不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；3）受托方不墊付資金，單獨收取代建手續(xù)費（或管理費）； 4）事先與委托方訂有委托代建合同。會計處理為：1）項目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費用時借：銀行存款——專戶貸：其他應(yīng)付款——甲公司——乙公司同時，甲公司在投入資金時借：應(yīng)收賬款——項目部貸：銀行存款——一般結(jié)算戶2）在領(lǐng)取“四證”后，以甲公司名義用土地使用權(quán)作抵押物取得銀行借款時借：銀行存款貸：短期借款3）支付土地價款或工程款時借：開發(fā)成本貸：銀行存款——專戶4）開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時借：銀行存款——專戶貸：預(yù)收賬款5）預(yù)繳稅款時以甲公司名義申報，按月計提預(yù)交營業(yè)稅時借：待攤費用——營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅按季計提預(yù)交所得稅時借：遞延稅款貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅月末，項目部單獨編制有關(guān)財務(wù)報表，但由于該項目從拍賣土地、立項、領(lǐng)取預(yù)售證等都是以甲公司名義辦理，對外仍屬于甲公司開發(fā)的項目之一，因此必須將項目部的財務(wù)報表與甲公司的財務(wù)報表合并。由于未能成立獨立法人公司，乙、丙公司不是法律意義上的股東，也不屬于代建性質(zhì)，只是定向銷售的客戶，因此，會計處理為：1）收到乙、丙公司投入資金時借：銀行存款1200萬貸：其他應(yīng)付款——乙公司900萬——丙公司300萬2）分配開發(fā)產(chǎn)品時借：經(jīng)營成本1120萬[（1000+3000）2800=1120萬]貸：開發(fā)產(chǎn)品1120萬同時結(jié)轉(zhuǎn)收入：借：其他應(yīng)付款——乙公司900萬——丙公司300萬貸：經(jīng)營收入1200萬3）計提營業(yè)稅借：貸：應(yīng)交稅金——1200－1120－=。即，可以規(guī)范為建筑公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司以某種合作方式共同開發(fā)房地產(chǎn)。經(jīng)過詢問得知，開發(fā)過程中所發(fā)生的價款是B直接對外結(jié)算，票據(jù)直接開給了建筑公司，或者是發(fā)票雖開給開發(fā)公司，但最后也轉(zhuǎn)給了建筑公司，即該項目實際是由建筑公司開發(fā)運作。掛靠經(jīng)營例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓了某破產(chǎn)企業(yè)的一宗土地，各項開發(fā)審批手續(xù)都已辦齊，但遲遲未能動工?；静僮髂Ｊ绞牵海?）以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作；（2）乙方將資金投入到甲方，乙方提取固定利潤或分配利潤。而出資方分得的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地實際上是出資方用建設(shè)資金購買的；固定收益（實際為債權(quán)性投資）——按利息處理分配利潤（注意投資主體，如果為個人需代扣個稅）——按股息紅利（2）出資方申請立項——在申請房屋產(chǎn)權(quán)登記前，應(yīng)辦理從供地方以轉(zhuǎn)讓方式獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；（3）合作雙方共同申請立項——在辦理分配所得的房屋初始登記申請手續(xù)時，應(yīng)先辦理該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。同樣，合作投資方也不必將利潤分配視為利息收入，納入應(yīng)納稅所得額征稅。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。雖然合作各方?jīng)]有另外單獨成立法人公司，部分合作者沒有成為法律形式上的股東，但是由于雙方實質(zhì)上足共同投資、共同承擔(dān)投資風(fēng)險、共享利潤的投資行為，因此，所得稅上可以按照實質(zhì)性投資收益進(jìn)行稅收處理。假設(shè)以甲公司的名義開設(shè)銀行賬戶，會計處理為：1．項目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費用時：借：銀行存款——專戶貸：其他應(yīng)付款——甲公司其他應(yīng)付款——乙公司同時，甲公司在投入資金時：借：應(yīng)收賬款——項目部貸：銀行存款—一般結(jié)算戶2．開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時：借：銀行存款——專戶貸：預(yù)收賬款5．預(yù)繳稅款時以甲公司名義申報按月計提預(yù)交營業(yè)稅時：借：待攤費用——預(yù)交營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅按季計提預(yù)交所得稅時：借：所得稅費用貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅貸：銀行存款月末，項目部單獨編制有關(guān)財務(wù)報表，但由于該項目從拍賣土地、立項、領(lǐng)取預(yù)售證等都足以甲公司名義辦理，對外仍屬于甲公司開發(fā)的項目之一，因此必須將項目部的財務(wù)報表與甲公司的財務(wù)報表合并。四、項目效益分析根據(jù)規(guī)劃，該宗地建筑面積為20000m2，其中臨云峰路鋪面（一層）建筑面積約480m2，二層建筑面積約600m2，云峰路以公園北路為界，向北價格行情為一層商業(yè)用房約7000元/m2，二層住宅約1500元/m2，如改為辦公用房，價格約2000元/m2，隨著衡云干線、南岳機(jī)場等重點項目的建設(shè)，以及建安成本的提高，房價在進(jìn)一步走高。甲方出土地，乙方負(fù)責(zé)投資開發(fā)，乙方給甲方固定回報550萬元，并承擔(dān)全部項目開發(fā)費用，乙方可于合作開發(fā)合同簽訂之日起一