長沙德思勤城市廣場可研報告(長沙分行發(fā))(文件)
【正文】 比例 1 自有資金 79, 35% 2 銀行融資 40, 18% 3 銷售收入資金 108, 47% 4 總投資 228, % 項目開發(fā)資金來源于企業(yè)自有資金，按最近開發(fā)企業(yè)條件不少于總投資的35%，其余 部分來自于銀行貸款、項目銷售回款。 德思勤城市廣場項目可行性研究 4 二、 長沙德思勤城市廣場項目區(qū)域分析 項目 區(qū)位 環(huán)境 分析 長沙是在中國長三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈及中部經(jīng)濟(jì)圈三大經(jīng)濟(jì)圈交匯地帶， 是三足鼎立的樞紐中心，具有巨大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α? 城市南部 組團(tuán) 城市東部組團(tuán) 城市西部組團(tuán) 項目地處未來城市中心組團(tuán) 德思勤城市廣場項目可行性研究 6 項目交通環(huán)境 項目交通便捷，到機(jī)場約 20 公里，到長沙市中心及新省政府都僅 3 公里，汽車站約 2 公里，會展中心近在咫尺，交通通達(dá)性較好。 區(qū)域重點(diǎn)大型項目情況 ◆武廣 長沙新客站 武 廣高速鐵路新長沙火車站在長沙市城東南雨花區(qū)黎托鄉(xiāng)，京珠高速公路以東，背靠瀏陽河，勞動?xùn)|路和香樟路之間，正對曲塘路，地理位置優(yōu)越。 武廣長沙站的建設(shè)將大大降低從武漢到長沙以及廣東到長沙的時間，使長沙與兩地的客流、物流在時間成本上大降低，從而使長沙得到新的發(fā)展機(jī)遇。 比亞迪落戶長沙環(huán)?？萍紙@，必將帶動長沙汽車產(chǎn)業(yè)及新能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，為長沙帶來相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人口，從而產(chǎn)生更多的消費(fèi)需求。 城南新區(qū)城市地位的確立以及其能否達(dá)到政府規(guī)劃的高度，在未來的 3－ 5年內(nèi)能夠逐漸明朗化。 德思勤城市廣場項目可行性研究 9 三、 紅星 商圈核心 項目 長沙德思勤城市 廣場 項目整體定位 長沙 德思勤城市廣場 項目總投資約 64 億元人民幣，項目將高起點(diǎn)地站在城市發(fā)展的角度，建設(shè) 成為中西部消費(fèi)中心，定位為長株潭千萬級城市群商業(yè)中心、文化娛樂中心及金融中心 。 未來區(qū)域內(nèi)還將引進(jìn)國際學(xué)校，與國外名校合作共建國際化的教育配套設(shè)施。本期項目建筑面積 100,000 ㎡ 德思勤城市廣場項目可行性研究 14 投資估算與資金籌措 ? 總投資估算結(jié)果 項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額（萬元） 單價 (元 /㎡ ) 占總投資比例 1 土地成本 61, 1, % 2 前期工程費(fèi) 12, % 3 建安工程 112, 2, % 4 管理費(fèi) % 5 不可預(yù)見費(fèi) % 6 財務(wù)費(fèi)用 8, % 7 銷售成本 32, % 合 計 228, 5, % 注：單價為按計容積率建筑面積分?jǐn)傆嬎愕膯蝺r 其中包括：精裝公寓、高級公寓及商務(wù)公寓裝修 成本 650 元 /㎡ ,酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店裝修成本 1500 元 /㎡， MALL 商業(yè)裝修成本 1200 元 /㎡；一期平均裝修成本 1130 元 /㎡，則單位總投資為 元元 /㎡。 項目前期費(fèi)用為 12, 萬元。按長沙市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目 規(guī)模大 的具體情況，項目管理費(fèi)按前述 3 項之和的 %計取。 項目管理費(fèi)為 萬元。 銷售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi) 、 銷售稅金及附加 、 預(yù)征土地增值稅 等，參考目前長沙市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目標(biāo)準(zhǔn)和 本項目大型 綜合體 房地產(chǎn)銷售的具體情況，取銷售 代理 費(fèi)用為銷售額的 %,銷售稅金及附加 為銷售額的 %， 預(yù)征土地增值稅 為銷售額的 %。 。 項目總投資為 228, 萬元，根據(jù)最近出臺的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自備項目金不少于 項目總投資的 35%，其余部分則來自于銀行貸款、項目銷售回款，經(jīng)測算資金籌措情況如下表所示： 項目資金來源表 序號 項 目 資金 (萬元 ) 比例 1 自有資金 79, 35% 2 銀行融資 40, 18
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