長沙德思勤城市廣場可研報告(長沙分行發(fā))(完整版)
【正文】 協(xié)議，比亞迪整體收購美 的客車進(jìn)行電動大巴及底盤生產(chǎn)的同時，將在園區(qū)再投資不少于 30 億元，建設(shè)規(guī)模達(dá) 4 平方公里的新能源汽車生產(chǎn)基地，預(yù)期投產(chǎn) 3 年內(nèi)產(chǎn)值至少達(dá)到 300 億元。 省政府 3公里 機(jī)場 20公里 市中心 3公里 汽車站 2公里 武廣高鐵 3公里 德思勤城市廣場項(xiàng)目可行性研究 7 其中，紅星廣場周邊區(qū)域內(nèi)因?qū)I(yè)市場等商貿(mào)業(yè)相對發(fā)達(dá)，區(qū)域私營業(yè)主批發(fā)市場的生意人將占絕對比重，人口眾多且消費(fèi)能力強(qiáng)勁；目前相對集中居住的人口為 12 萬 ，片區(qū)流動人口達(dá) 20 萬人，在未來幾年里，周邊人口將增至 35 萬 。 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益良好 . 項(xiàng)目不僅具有良好的社會效應(yīng)，同時也具有良好的經(jīng)濟(jì)效益： 一期項(xiàng)目損益表 序號 項(xiàng) 目 指標(biāo) 單位 1 占地面積 86, ㎡ 2 總建筑面積 408, ㎡ 3 項(xiàng)目總投資 228,443 萬元 4 項(xiàng)目銷售收入 420,170 萬元 5 利潤總額 191,727 萬元 6 稅后利潤 143,796 萬元 7 投資利潤率（稅前） % 8 投資凈利潤率（稅后） % 9 貸款償還期 年 綜上所述，項(xiàng)目社會效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，開發(fā)機(jī)遇也比較理想，項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目南邊為 融城花園五星酒店、 農(nóng)博中心和紅星美凱龍家居市場，東南面為紅星專業(yè)市場群，東面為建材、家裝專業(yè)市場，北面為小山丘及 3 所高校。在項(xiàng)目 3 公里 的范圍內(nèi)有天際嶺國家森林公園、汽車站、湖南省政府、天心區(qū)政府、奧 林匹克花園等大型項(xiàng)目。 德思勤城市廣場項(xiàng)目可行性研究 4 二、 長沙德思勤城市廣場項(xiàng)目區(qū)域分析 項(xiàng)目 區(qū)位 環(huán)境 分析 長沙是在中國長三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈及中部經(jīng)濟(jì)圈三大經(jīng)濟(jì)圈交匯地帶， 是三足鼎立的樞紐中心，具有巨大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α? 區(qū)域重點(diǎn)大型項(xiàng)目情況 ◆武廣 長沙新客站 武 廣高速鐵路新長沙火車站在長沙市城東南雨花區(qū)黎托鄉(xiāng)，京珠高速公路以東，背靠瀏陽河，勞動?xùn)|路和香樟路之間，正對曲塘路，地理位置優(yōu)越。 比亞迪落戶長沙環(huán)?？萍紙@，必將帶動長沙汽車產(chǎn)業(yè)及新能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，為長沙帶來相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人口，從而產(chǎn)生更多的消費(fèi)需求。 德思勤城市廣場項(xiàng)目可行性研究 9 三、 紅星 商圈核心 項(xiàng)目 長沙德思勤城市 廣場 項(xiàng)目整體定位 長沙 德思勤城市廣場 項(xiàng)目總投資約 64 億元人民幣，項(xiàng)目將高起點(diǎn)地站在城市發(fā)展的角度，建設(shè) 成為中西部消費(fèi)中心，定位為長株潭千萬級城市群商業(yè)中心、文化娛樂中心及金融中心 。本期項(xiàng)目建筑面積 100,000 ㎡ 德思勤城市廣場項(xiàng)目可行性研究 14 投資估算與資金籌措 ? 總投資估算結(jié)果 項(xiàng)目總投資估算表 序號 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 單價 (元 /㎡ ) 占總投資比例 1 土地成本 61, 1, % 2 前期工程費(fèi) 12, % 3 建安工程 112, 2, % 4 管理費(fèi) % 5 不可預(yù)見費(fèi) % 6 財務(wù)費(fèi)用 8, % 7 銷售成本 32, % 合 計(jì) 228, 5, % 注：單價為按計(jì)容積率建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價 其中包括：精裝公寓、高級公寓及商務(wù)公寓裝修 成本 650 元 /㎡ ,酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店裝修成本 1500 元 /㎡， MALL 商業(yè)裝修成本 1200 元 /㎡；一期平均裝修成本 1130 元 /㎡，則單位總投資為 元元 /㎡。按長沙市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目 規(guī)模大 的具體情況，項(xiàng)目管理費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 %計(jì)取。 銷售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi) 、 銷售稅金及附加 、 預(yù)征土地增值稅 等，參考目前長沙市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)和 本項(xiàng)目大型 綜合體 房地產(chǎn)銷售的具體情況，取銷售
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