【正文】 材的要領(lǐng)統(tǒng)一放置，便于快速接警出動時使用。電話應(yīng)經(jīng)常擦拭，防積塵。懸掛地點(diǎn)環(huán)境適宜溫度為10℃－55℃；③ 壓力表指針是否在綠色區(qū)域（如在紅色區(qū)域要檢查原因，發(fā)現(xiàn)重量減輕10％，檢查后要及時灌裝）； ④ 鉛封是否完好（一經(jīng)開放，須按規(guī)定再充裝，并作密封試驗，重新鉛封）⑤ 噴嘴和噴射管是否堵塞，腐蝕損壞，鋼性連接式噴筒是否繞其軸線回轉(zhuǎn)，并可任意停留，推車式滅火器的 濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司行車結(jié)構(gòu)是否靈活，有無檢驗標(biāo)志。（2）安全消防部部長根據(jù)每月消防器材檢查保養(yǎng)情況，濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司對消防器材進(jìn)行報廢、充氣和更換。濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司④ 對報警點(diǎn)附近應(yīng)仔細(xì)巡查一遍是否有異常情況，如（業(yè)主在房間內(nèi)及公共區(qū)域吸煙，燒報廢文件等。四、事故處理誤報：確認(rèn)火警誤報后應(yīng)查明現(xiàn)場環(huán)境情況，對施工中所造成煙霧過大，溫度過高或違章施工應(yīng)立即采取適當(dāng)措施，責(zé)令施工單位立即進(jìn)行整改。二、記錄：事后填寫時間、地點(diǎn)相關(guān)人員及處理結(jié)果。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。 顧客 customer 接受服務(wù)的組織或個人。 管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)辦公樓的具體情況和合同約定，設(shè)置相適應(yīng)的辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，配備管理人員和服務(wù)設(shè)施。 管理服務(wù)人員應(yīng)及時、認(rèn)真做好工作日志、交接班記錄、賬冊等記錄工作，做到字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)為辦公樓提供全天候的公共秩序維護(hù)服務(wù)和安全服務(wù)，維護(hù)辦公樓的人員、財產(chǎn)和建筑物的安全。 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評價和改進(jìn)，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客、物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。 物業(yè)檔案管理有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括： ；； ； ； 。 入駐、退租服務(wù)顧客需入駐和退租時，服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時受理，手續(xù)完備，及時建檔、歸檔。 確保內(nèi)線電話在收到顧客需求信息之后一個工作日內(nèi)開通。 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申請、審批、驗收資料。 投訴處理 顧客投訴應(yīng)分下列情況處理：——辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時處理并回復(fù)投訴者。 延伸管理服務(wù)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)顧客的需求，開展力所能及的延伸服務(wù)，如租賃服務(wù)、室內(nèi)綠化布置、票務(wù)服務(wù)等。表1 房屋結(jié)構(gòu)（預(yù)計）檢查周期表 單位為年結(jié)構(gòu)類型 使用年限一般使用環(huán)境 特殊使用環(huán)境鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 60年以下 20 15 60年～100年 10 5 100年以上 5 2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 60年以下 25 15 60年～100年 12 5 100年以上 7 2鋼結(jié)構(gòu) 100年以下 30 15 100年～150年 10 5注：行業(yè)主管部門如對房屋結(jié)構(gòu)檢查周期做出另外規(guī)定，從其規(guī)定。 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)服務(wù) 變配電系統(tǒng)——制定臨時用電管理措施；——限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知顧客。 網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備系統(tǒng) 程控交換機(jī)——程控交換機(jī)（PABX）數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊； ——維護(hù)終端工作正常、整潔； ——計費(fèi)系統(tǒng)工作正常、整潔；——話務(wù)臺工作正常、話音清晰、整潔；——電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無損； ——語音信箱工作正常、整潔、接線正確。 巡更系統(tǒng)——工作站工作正常、整潔； ——巡更器具工作正常；——巡更點(diǎn)位置正確、安裝牢固、工作正常。 門禁系統(tǒng)——工作站工作正常、整潔； ——服務(wù)器工作正常、整潔；——讀卡機(jī)指示燈完好、工作正常； ——電子門鎖工作正常。 升降設(shè)備系統(tǒng) 電梯及自動扶梯——保證辦公樓至少一臺電梯24小時運(yùn)行，電梯和自動扶梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)確啟動運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。應(yīng)有專業(yè)人員對設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄；——應(yīng)定期對設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測試。 空調(diào)系統(tǒng)——對空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進(jìn)行；——定期對空調(diào)系統(tǒng)開機(jī)前進(jìn)行檢查，測試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄； ——定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水；——定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加濕器、風(fēng)閥、積水盤、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機(jī)組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道；——定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄； ——定期對空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)； ——各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；——保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水； ——保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水；——對空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求； ——能量計費(fèi)系統(tǒng)處于完好狀態(tài)；——定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)； ——定期安排對新風(fēng)量、排風(fēng)量的測定； ——應(yīng)考慮定期安排對空氣品質(zhì)的測定； ——定期安排對風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。 公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)應(yīng)定期檢查維護(hù)：——每天一次巡檢，路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持98％以上的亮燈率，如有缺損，應(yīng)及時更換；——每月一次對泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進(jìn)行檢查，保持清潔完好，并保持98％以上的亮燈率； ——每天一次巡檢公共電器柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時處置，保證運(yùn)行安全、正常。 設(shè)施設(shè)備日常維修服務(wù)共用部位日常服務(wù)的服務(wù)要求（見表2）。道路、廣場、地下車庫 保持路面平整、無開裂和松動、無積水，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋無缺損。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時修復(fù)。 標(biāo)識管理 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲庫區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識（包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務(wù)中心、問詢處、男女廁所、消防用品、勞防用品、辦公用品、工具類物資、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識等）。 標(biāo)識的圖形符號應(yīng)符合GB/T 《標(biāo)志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》標(biāo)準(zhǔn)的要求。 巡視——明確巡視工作職責(zé)，規(guī)范巡視工作流程，制定相對固定的巡視路線。 監(jiān)控——辦公樓的監(jiān)視監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時開通，保持完整的監(jiān)控記錄，保證對辦公樓安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警；——監(jiān)控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應(yīng)及時報警，并安排保安人員及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行前期處理；——監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 安全管理 消防管理——應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；明確專人維護(hù)、管理消防器材，保持其完好； ——辦公樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，辦公樓明顯位置設(shè)有消防設(shè)施平面示意圖；——定期對消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用；檢查記錄詳細(xì)，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時予以調(diào)換或報修； ——定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)； ——對易燃易爆品設(shè)專人專區(qū)管理。表3 主要材質(zhì)清潔質(zhì)量要求 大類 材質(zhì) 質(zhì)量要求硬地面 大理石 表面光亮、潔凈、接縫四周邊角無污垢。PVC板 光亮、無污跡。拋光鏡面不銹鋼 明亮、無擦痕、無印跡。墻紙 無斑。鋁合金 表面光滑、潔凈、無斑點(diǎn)、無灰塵、無污跡。軟地面 地毯 色澤均一、無褪色、無毛邊、柔軟、纖維成同一方向。水磨石 表面光亮、無污跡。如遇臺風(fēng)、暴雨或其他災(zāi)害性天氣的氣象或有關(guān)信息時，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：——對設(shè)備機(jī)房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固； ——對集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇； ——對排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通； ——及時準(zhǔn)備必要的搶險物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。 停車管理——根據(jù)辦公樓的情況設(shè)置行車指示標(biāo)志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； ——保安人員應(yīng)對進(jìn)出辦公樓的各類車輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；——收費(fèi)管理的車庫應(yīng)24小時有專人管理；車輛停放有序，車庫場地每周清潔1次，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放；——車庫內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全；——非機(jī)動車應(yīng)定點(diǎn)停放。發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時制止；——巡視應(yīng)使用巡更設(shè)備，在監(jiān)控中心保持巡更記錄。各類標(biāo)識的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無涂改，文字規(guī)范。 應(yīng)考慮主要道路及停車場設(shè)施交通標(biāo)識，主要路口設(shè)路標(biāo)。避難層、平臺 保證避難設(shè)施無損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無堵塞，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。安全、引導(dǎo)標(biāo)志 大堂應(yīng)有辦公樓示意圖、單元標(biāo)牌及司牌；樓層電梯廳、地下車庫、消防通道應(yīng)設(shè)有路標(biāo)及安全指示牌；危險、隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志或維護(hù)設(shè)施，保證所有標(biāo)志、指示牌清晰完整，維護(hù)設(shè)施得當(dāng)。樓內(nèi)墻面 墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致。同時：——每年檢查一次辦公樓重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對辦公樓的各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查；——每半年對辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)、頂層屋面設(shè)備的接地裝置進(jìn)行全面檢查；每半年一次對樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地裝置進(jìn)行檢查，遇有問題及時解決；保持辦公樓頂部所有的避雷設(shè)施及所有的金屬物體的接地完好；——每月一次對辦公樓變配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查；每季對辦公樓各重要機(jī)房內(nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好； ——主樓側(cè)翼平臺的所有避雷設(shè)施完好： ●接地電阻：≤4Ω。除定期送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護(hù)：——每年一次對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行全面二級保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機(jī)、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設(shè)備管道拷鏟補(bǔ)漆；對除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢；——每半年一次對蒸汽壓力表進(jìn)行校驗；對爐膛清灰；——每季一次對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一級保養(yǎng)；對防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對機(jī)械設(shè)備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護(hù)試驗，安全閥自動排氣一次；——每月一次對油氣管路過濾器進(jìn)行清洗，對安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗一次；應(yīng)有專業(yè)人員對鍋爐運(yùn)行進(jìn)行管理，做好鍋爐安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)督、管理、工作記錄； —— 檢測水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升； ——鍋爐安全附件及儀表齊備，動作可靠； ——各種證書齊備，操作人員持證上崗；——在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)； ——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏； ——蒸汽減壓站輸出壓力波動在20％之內(nèi)。 液壓升降設(shè)備——升降平臺應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，安全裝置完好；——升降設(shè)備本體運(yùn)行平穩(wěn)，各類儀表指示準(zhǔn)確，安全裝置完好。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時處理，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場進(jìn)行搶修。 消防報警與滅火系統(tǒng)應(yīng)對各項消防設(shè)備按規(guī)定進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)施齊全、功能運(yùn)行正常：——火災(zāi)探測器定期進(jìn)行實(shí)效模擬試驗，探測器至少每三年進(jìn)行一次清洗，及時更換失效的器件； ——每年應(yīng)進(jìn)行一次消防聯(lián)動，檢測各類消防系統(tǒng)各類運(yùn)行參數(shù)和狀況并作記錄；——當(dāng)被檢測探頭響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時，探測器應(yīng)當(dāng)輸出火警信號，同時啟動探測器的確認(rèn)燈； ——操作啟動部件，手動火災(zāi)報警按鈕應(yīng)當(dāng)能輸出火災(zāi)報警信號，報警按鈕應(yīng)當(dāng)有動作顯示；——火災(zāi)時應(yīng)能在消防控制室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內(nèi)；——報警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災(zāi)報警信號，發(fā)出聲、光信號；——故障報警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測器、控制器和傳輸火災(zāi)報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；——火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報警和故障信號時，如有火災(zāi)報警信號輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報警信號；顯示故障信號時，如有預(yù)報警信號輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報警信號； ——電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動投入運(yùn)行；當(dāng)主電源恢復(fù)時能從備用電源自動轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；——火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。 對講系統(tǒng)——基站線路無損、工作正常、整潔； ——天線安裝牢固、工作正常。 廣播與背景音響系統(tǒng)——音源設(shè)備工作正常，整潔完好； ——功放設(shè)備工作正常，整潔完好； ——揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰； ——背景音響與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常。 應(yīng)急供電系統(tǒng)——按規(guī)定的周期對發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好； ——定期啟動及維護(hù)備用發(fā)電機(jī)（組），確保隨時應(yīng)急啟用； ——發(fā)電機(jī)控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常； ——自動轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好，動作正常；——定期對應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀態(tài)； ——定期對蓄電池組進(jìn)行充放電試驗，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)。建立巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時向房屋產(chǎn)權(quán)人報告，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的委托，安排專項修理。 裝修管理 的要求和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、DB 31/30 《住宅裝飾裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)要求執(zhí)行。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個工作日；——顧客直