【正文】 讓建筑融入自然，讓建筑成為景觀，讓建筑活起來！ 每一幢建筑都與地形地貌最合適地融為一體，個(gè)性創(chuàng)新又整體統(tǒng)一，是自然的一部分。各幢別墅之間沒有明顯的界限，整個(gè)小區(qū)作為一個(gè)整體進(jìn)行規(guī)劃，使其更自然、輕松、寫意。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 （ 3）注重“氣場感”的建筑精神體現(xiàn) 強(qiáng)調(diào)氣場感，就是要把建筑空間、人的活動(dòng)和人的心理精神要求統(tǒng)一起來。此原理深深吻合住別墅的“高資”人群對(duì)安全的第一追求。離開了自然環(huán)境，你欣賞不到建筑的美，離開了建筑，環(huán)境又缺少了一點(diǎn)“精靈”。點(diǎn)線面其他“點(diǎn)”可為高爾夫練習(xí)場、湯遜湖，其他“線”可為游泳水道，雕塑步道等；其他組團(tuán)可為聯(lián)排別墅，空中別墅組團(tuán)等。 三類體驗(yàn)空間：空中別墅，在小區(qū)板塊邊緣、或噪音大、景觀差等處建造。 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)模式 ? 點(diǎn)線面體驗(yàn)空間式規(guī)劃設(shè)計(jì)模式 規(guī)劃設(shè)計(jì)以自由體驗(yàn)、人文關(guān)懷為開發(fā)主題，以自由浪漫、自然流暢為指導(dǎo)思想，依項(xiàng)目地塊各部分不同的位置和優(yōu)勢進(jìn)行因地制宜的分配，即點(diǎn)線面和諧呼應(yīng)，又采取分區(qū)錯(cuò)落式主題布局形式，加強(qiáng)了空間層次感，營造出曲徑通幽、自由浪漫的社區(qū)效果。一長假前推盤。 水天美墅館 “水天一色”、“天人合一”是“高資高知”者羨慕之境界；“美墅”是對(duì)別墅的尊稱，而“美墅館”寓意每一棟別墅皆是館藏珍品，其諧音“美術(shù)館”又暗含藝術(shù) 人文氣氛，吻合居住者極力表明自己身份、地位、品位境界的追求 。 面積與價(jià)格 ? 單體別墅： 面積 240— 300 平方米，單價(jià) 2500— 3000 元 /平方米，花園 200400平方米，花園單價(jià) 600 元 /平方米 ,總價(jià)主力范圍為 80— 100 萬元 ?！? 跟風(fēng)有損品牌，“適合”是必要的，我們將適合目標(biāo)消費(fèi)者即“高資高知”人群的產(chǎn)品定位描述為：將自由體驗(yàn)真正落實(shí)到開發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀營造、物業(yè)管理等產(chǎn)品各環(huán)節(jié)，重視居住體驗(yàn)、引領(lǐng)居住潮流，品位高總價(jià)不高，環(huán)境好獨(dú)具文化，全方位創(chuàng)新的 “高品位中價(jià)位自由體驗(yàn)式別墅”。 自由體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè) 計(jì)讓人自由自在，悠然自得；體現(xiàn)在建筑空間讓人自由生活，與自然及心靈自由溝通；體現(xiàn)在景觀設(shè)計(jì)讓人自由溶入，游戲其中。 北大教授、建筑哲學(xué)家趙鑫珊在其“建筑是首哲理詩”中說：“建筑是有靈性、有生命的。 三、主題定位 世界變化太快，觀念紛繁復(fù)雜，競爭激烈殘酷，現(xiàn)代人在功利盛行、浮躁虛偽的世界容易迷失自我，變成世俗觀念、社會(huì)制度和通行標(biāo)準(zhǔn)的奴隸，高資高知者多希望憑借自己的心智和外力，超越凡俗，凌駕其上。 主消費(fèi)群 武昌區(qū)、光谷板塊非高新科技企業(yè)中高層管理人員，附近省政府、區(qū)政府及各級(jí)職能部門高收 入人士，記者、律師、自由職業(yè)者、藝術(shù)家等其他“高資高知”者。 機(jī)會(huì) ? 光谷地產(chǎn)板塊的崛起 ? 學(xué)校、高科技企業(yè)購房群體的崛起 威脅 ? 央行房貸控制； ? 其他樓盤的競爭。光谷板塊匯集了萬科、保利、美好愿景、東湖高新、當(dāng)代等知名地產(chǎn)大鱷，還有眾多神秘投資商、開發(fā)商等新鮮血液加入，有望成為超越廣州華南板塊等知名板塊的“新世紀(jì)中國地產(chǎn)第一板塊。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第四部分 項(xiàng)目分析 一、 光谷板塊分析 光谷態(tài)勢分析 2021 年 7 月，國家批準(zhǔn)建設(shè)的武漢光谷，完成了“新知識(shí)、新信息、新科技”與“新經(jīng)濟(jì)、新商業(yè)、新生活”的銜接，正為武漢注入全新的活力，也將為全球范圍內(nèi)的城市化進(jìn)程提供一個(gè)動(dòng)態(tài)的模本，具備樹立具全國影響力區(qū)域的基礎(chǔ)。他們的業(yè) 余生活非常豐富，方式也多種多樣。 生活態(tài)度 別墅消費(fèi)人群注重生活的質(zhì)素和品位，在物質(zhì)享受得到相對(duì)滿足的情況下，他們更多追求精神享受。 影響購買決策的因素 不同的消費(fèi)個(gè)體所關(guān)注和側(cè)重的購買因素都有所不同，較普遍的影響購買決策的因素依次為：地理位置、價(jià)格、安全性和私密性、生態(tài)和景觀環(huán)境、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、社區(qū)文化、配套功能和設(shè)施、子女教育。 ? 文化主導(dǎo)型 文化主導(dǎo)型非常注重居所的文化品味，社區(qū)的文化內(nèi)涵，從文化藝術(shù)和審美的角度看待居所，這一群體包括教授、講師、科研人員等高級(jí)知識(shí)分子與及律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士，這一群體嚴(yán)格意議上講還屬于中產(chǎn)階級(jí)，對(duì)別墅的價(jià)格較為敏感。各類型的消費(fèi)者都具有共性，只是他們的消費(fèi)需求和消費(fèi)動(dòng)機(jī)的側(cè)重點(diǎn)不同， 以下是對(duì)別墅消費(fèi)主要幾種型態(tài)的描述： ? 風(fēng)格主導(dǎo)型 風(fēng)格主導(dǎo)型的消費(fèi)者注重居所的設(shè)計(jì)風(fēng)格、個(gè)性氣質(zhì)，對(duì)居住所在地的外觀、個(gè)性化配置極為關(guān)注，這一群體主要是外資企業(yè)家、外企管理人員、海歸派人士以及中資企業(yè)的高級(jí)經(jīng)理人，這一群體趨于年輕化。 ? 別墅展現(xiàn)出對(duì)社會(huì)資源的控制 別墅的開發(fā)建立在對(duì)稀缺土地資源占有的基礎(chǔ)上，別墅占用了大面積的自然景 觀、生態(tài)資源，從而展現(xiàn)了社會(huì)高階層人士對(duì)財(cái)富、土地資源、生態(tài)資源等社會(huì)資源的控制能力，滿足了人與生俱來的控制欲，國家對(duì)別墅開發(fā)的控制措施將進(jìn)一步激發(fā)這種控制欲。 別墅消費(fèi)的本質(zhì) ? 別墅是亞文化的載體 文化是整個(gè)社會(huì) 生活方式的總和，亞文化群則是在特定區(qū)域中有相類似的文化、興趣、愛好、習(xí)俗等生活方式的人群。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 ②適度領(lǐng)先潮流，適合目標(biāo)者生活方式的別墅 別墅是一種生活方式，是一種對(duì)頂級(jí)生活的追求。別墅并非單純?cè)酱笤胶?，真正有思想、有品味的購房者，更重視住宅的品位、功能和價(jià)值。 ⑥物業(yè)管理方面僅停留在清潔、保安等常規(guī)服務(wù)的初級(jí)水平。 ③ 建筑方面 設(shè)計(jì)不夠新穎，面積過大，奢華材料堆砌，導(dǎo)致總價(jià)過高，造成資源浪費(fèi)，如水藍(lán)郡。新開發(fā)的別墅樓盤主要集中在武昌地區(qū)的南湖、湯遜湖、東湖，漢口地區(qū)的金銀湖、后湖， 漢口地區(qū)的沌口等區(qū)域。 ? 產(chǎn)品以混合社區(qū) (聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅 、多層及高層混居 )為主 純別墅項(xiàng)目僅水藍(lán)郡等比例較少樓盤。其他樓盤均價(jià)在 2850 元 /平方米，總價(jià)在 150 萬元至 180 萬元。 主要集中在 汀香水榭、碧?；▓@、玉龍島花園、景繡豪園，面積在 200 平方米左右，總價(jià)位在 30 至 60 萬元之間。 二、 武漢 別墅市場情況 別墅市場總體情況及其特點(diǎn) 武漢別墅市場可謂風(fēng)起云涌、精彩紛呈。但由于別墅用地規(guī)模較大，部份已進(jìn)入開發(fā)準(zhǔn)備、或觀望以待開發(fā)階段，預(yù)計(jì)明年下半年別墅推盤量將大量激增。 住宅市場多數(shù)供應(yīng)毛壞房，但全裝修房將逐漸增多。如碧波山莊的地中海式親水住宅，新世界夢(mèng)湖香郡澳洲風(fēng)情別墅等。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第二部分 武漢房地產(chǎn)市場情況 一、 武漢房地產(chǎn)市場分析 概念泛濫，開發(fā)商做品牌心切 凡發(fā)達(dá)地區(qū)成功運(yùn)用的主題概念，如生態(tài)、智能化、運(yùn)動(dòng)，乃至法國風(fēng)情、美式風(fēng)格等，迅即被精明的武漢商家克隆，顯示開發(fā)商專業(yè)底子虛薄，和對(duì)創(chuàng)建品牌的熱情度。 ? 以創(chuàng)造體驗(yàn)吸引消費(fèi)者，并增加產(chǎn)品的附加價(jià)值。 經(jīng)濟(jì)價(jià)值演進(jìn)的四個(gè)階段 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)階段 工業(yè)經(jīng)濟(jì)階段 服務(wù)經(jīng)濟(jì)階段 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)階段 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵 所謂體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，是指企業(yè)以服務(wù)為重心，以商品為素材，為消費(fèi)者創(chuàng)造出值得回憶的感受?？傮w來看，中價(jià)位高品味 (或高知名度等 )別墅，如北京橘郡、廣州碧桂園風(fēng)凰城銷售火爆，且易形成品牌；高價(jià)位別墅銷售較慢；低價(jià)位、低品味別墅雖較旺銷，但因其供應(yīng)量大，同質(zhì)化嚴(yán)重，致空置率連年上升。 ? 主題時(shí)代 除關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)等硬件外，較注重開發(fā)主題、物業(yè)管理、社區(qū)文化等軟件方面。 幾十年來，在西方的每一本建 筑專著都曾經(jīng)提到過這棟建筑，現(xiàn)在它成了別墅設(shè)計(jì)與建筑史上最負(fù)盛名的建筑，幾乎成了文物，每一年去參觀旅游的人數(shù)達(dá)到數(shù)十萬。 (2)、流水別墅 美國著名建筑大師萊特（ ）于 1936 年完成的作品。 三、 別墅概論 國際別墅市場情況 (1)、國際別墅市場情況 ? 別墅概念擴(kuò)展，突破少數(shù)人的特權(quán)物、奢侈品的小圈子，從金字塔頂走向都市精英，成為中產(chǎn)階級(jí)的住宅。如當(dāng)“走出玩樂場，走進(jìn)體育場”成為一種都市風(fēng)尚后，廣州奧林匹克花園以健康為主題，就是一個(gè)成功的典范。 國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 （ 1）中國房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡 生存需求地產(chǎn)時(shí)代 物質(zhì)享受地產(chǎn)時(shí)代 主題地產(chǎn)時(shí)代 體驗(yàn)地產(chǎn) 時(shí)代 ? 生 存需求地產(chǎn)時(shí)代 市場供應(yīng)的是能滿足人類基本居住功能的住宅產(chǎn)品，如筒子樓、簡易平房等。 ? 促進(jìn)住宅建筑技術(shù)的進(jìn)步。 ? 居住環(huán)境與住宅質(zhì)量的提高，生活質(zhì)量的改善，居住概念的轉(zhuǎn)變，人們對(duì)居住環(huán)境與質(zhì)量的需求逐步提高。 ? 央行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房按揭新政策的出臺(tái)，降低了房貸風(fēng)險(xiǎn)，也提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻 。人們希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而且要有一些相處和睦、最好志趣相投的鄰居。 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、用材無論是歐美地區(qū)或澳洲等地，大多注重自然環(huán)保。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 目 錄 第一部分 客觀分析 一、 國際房地產(chǎn)市場情況 5 二、 國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況 5 政治與社會(huì)環(huán) 境 5 WTO 對(duì)中國住宅產(chǎn)業(yè)的影響 6 國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 6 三、 別墅概論 7 國際別墅市場情況 7 國內(nèi)別墅市場情況 7 四、 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)浪潮 8 經(jīng)濟(jì)價(jià)值演進(jìn)的四個(gè)階段 9 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵 9 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)對(duì)生產(chǎn)及消費(fèi)的影響 9 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)中的體驗(yàn)營銷 9 第二部分 武漢房地產(chǎn)市場情況 一、 武漢房地產(chǎn)市場分析 11 二、 武漢別墅市場情況 12 別墅市場總體情況及其特點(diǎn)