【正文】 陷在所難免，客戶維權意識加強也帶來了巨大的維修壓力，良好的投訴與維修處理作為工程管理工作的延伸，既可以提高客戶滿意度和對公司品牌的認知度，又能對工程管理的策劃和過程管理提供有效的反饋信息。 合同執(zhí)行情況及工程交付總結分享： 思考1：如何建立產(chǎn)品缺陷反饋手冊？對比分析萬科缺陷反饋優(yōu)秀案例客戶入住也是一種經(jīng)營活動第五講：標桿地產(chǎn)工程質量經(jīng)典項目賞析（選講）我們要學習最優(yōu)秀的：龍湖地產(chǎn) ?萬科地產(chǎn)星河灣?綠城百合 核心思想：【三借】借勢+借智+借力價值點：打造高品質情景示范區(qū)重要性及五大原則 景觀重要性：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀 景觀工程核心要點管理案例： 小結：先有正確的人、才有正確的事 第一、關于正確的人選擇正確的人（對內：團隊）話題1：項目團隊穩(wěn)定與協(xié)作的重要性 話題地產(chǎn)行業(yè)到底需要什么樣的管理人員？選擇正確的人（對外：合作資源）a房地產(chǎn)內外部管理：內部管理靠流程；外部管理靠合同b如何建立良好的政府關系？ c項目總經(jīng)理如何創(chuàng)造良好的外部條件 d打造凝聚力強的優(yōu)秀項目管理團隊事半功倍找講師、公開課，上諾達名師網(wǎng)，中國最大的培訓平臺 分享：這些年萬科是如何培養(yǎng)優(yōu)秀人的？價值觀：結果導向沒有功勞就沒有苦勞？小結：沒有完美的個人，只有完美的團隊；小成功靠個人，大成功靠團隊。面層的空鼓和裂縫原因：底層抹灰沒按要求分格，水泥砂漿面積過大，干縮不一，會形成空鼓及開裂，底層的空裂以致將面層拉裂。噴槍嘴與濕涂面距離調到足以消除此項疵病，并應均勻移動。防治措施：面板鋪貼前，先試鋪，試鋪后，基層含水率過高時，應在基層充分干燥后，才進行涂飾施工；涂料粘度不宜過大，一次涂膜不宜過厚，噴涂前，檢查油水分離器，防止水氣混入。防治措施：應熟練掌握噴涂施工技術，調好涂料的施工粘度，選好噴嘴口徑，調好噴涂施工壓力；應注意稀釋劑中高低沸點溶劑的搭配，高沸點的溶劑可適當增多；施工溫度過高或過低時不宜施工；在涂料的生產(chǎn)、施工和貯存中不應混進水分，一旦混入應除凈后再用；若出現(xiàn)枯皮，應用水砂紙將突起部分磨平，凹陷部分抹補膩子，再涂飾一遍面層涂料。前期準備階段該階段的主要工作有測量、放線、定位、埋件及轉接件的安裝。按幕墻布置設計圖進行全面測量放線,在樓層外立面固定懸掛20 kg 重錘的50 m 鋼卷尺,靜置后用等高法分別測量,豎直鋼線每3 層固定一個支點,水平鋼線每10 m 固定一個支點,由水平儀檢測嚴格控制誤差,確保垂直方向偏差不大于10 mm, 水平方向偏差不大于4 mm。骨架安裝、調試階段對埋件校核無誤后,依據(jù)施工圖紙分格形式安裝工程骨架,即將豎向主、次龍骨固定在后置埋件上,形成鋼制框架。橫向龍骨是分段安裝在豎向龍骨上,安裝完一層時進行檢查、調整、校正后再焊接固定。嚴格控制焊縫長度和高度做好施焊部位的防腐處理工作。2)板材質地顏色不均勻,有裂紋、缺棱掉角,相鄰板塊色差大。3)板材現(xiàn)場機械開槽。進行石板平整度調整后再固定掛件的螺栓。2)打膠造成板面污染,影響觀感質量。將泡沫條表面與石板面距離控制在5 mm～7 mm 之間,用膠槍向同一方向將密封膠均勻飽滿地注入縫內,并立即用刮刀刮平,對膠面進行整修保證膠縫表面光滑平整?？蛷d部分必須加設縱橫向剪刀撐，外圍懸挑板或立桿斜支的部分必須有可靠水平拉桿及掃地桿連接。剪力墻加固必須使用雙鋼管加固（起步20cm以上加40cm間距，其余間距60cm），加固通過打孔拉結穿螺栓。模板拆除后，從鋼平臺吊料時，不得將長短不一的木方、模板一并吊運，防止短料在吊運過程中墜落傷人，不得一次性過多的吊運，所有材料不得堆放于外架上，在已支好的模板及剛澆筑的混凝土上單位面積內不得堆放過多、過重的材料，防止坍塌傷人或破壞混凝土結構。1木工機械不得使用倒順開關，皮帶轉動位置必須有防護罩，鋸片有防護罩防止濺出木屑傷人。1高于4米的模板支架，其兩端與中間每隔4排立桿從頂層開始向下每隔2步設置一道水平剪刀撐，支架四周與中間每隔四排支架立桿后設置一道縱向剪刀撐，由底至頂連續(xù)設置。（2）鋼模板變形，要及時修整平直；嵌縫措施要控制，不能用油氈、塑料布，水泥袋等堵漏；梁、柱交接部位支撐要牢靠，拼縫要嚴密(必要時縫間加雙面膠紙)，發(fā)生錯位要校正好。三、標高偏差現(xiàn)象：測量時，發(fā)現(xiàn)混凝土結構層標高及預埋件、預留孔洞的標高與施工圖設計標高之間有偏差原因分析：(1)樓層無標高控制點或控制點偏少，豎向模板根部未找平，模板頂部無標高標記；(2)預埋件、預留孔洞未固定牢，高層建筑標高控制線轉測次數(shù)過多，累計誤差過大 ；(3)樓梯踏步模板未考慮裝修層厚度。五、模板未清理干凈現(xiàn)象模板內殘留木塊、浮漿殘渣、碎石等建筑垃圾，拆模后發(fā)現(xiàn)混凝土中有縫隙，且有垃圾夾雜物。原因分析(1)拆模后不清理混凝土殘漿即刷脫模劑；脫模劑涂刷不勻或漏涂，或涂層過厚；(2)使用了廢機油脫模劑，既污染了鋼筋及混凝土，又影響了混凝土表面裝飾質量。防治措施(1)模板支撐系統(tǒng)使用時，應對支承系統(tǒng)進行必要的驗算和復核，確保模板支撐系統(tǒng)具有足夠的承載能力、剛度和穩(wěn)定性；(2)木支撐必須釘牢楔緊，支柱之間必須加強拉結連緊，木支柱腳下用對拔木楔調整標高并固定，荷載過大的木模板支撐 體系可采用枕木堆塔方法操作，用扒釘固定好；(3)鋼質支撐體系其鋼楞和支撐的布置形式應滿足模板設計要求，并能保證安全承受施工荷載；(4)支撐基底必須堅實可靠，豎向支撐基底如為土層時，應在支撐底鋪墊型鋼或腳手板等硬質材料；(5)在多層或高層施工中，應注意逐層加設支撐，分層分散施工荷載。模板驗收普遍存在的問題和整改措施模板嚴格按照460mm460mm的標準進行開孔，以保證縱橫間距為460mm，否則將嚴重影響模板的周轉使用。所以必須將鋼管上移，或者用小模板在陰角處打斜撐。特別是梁端底模墊木距柱側模超過20cm必須用模板打斜撐進行加固。吊模底部與50cm剪力墻交接處，必須用海綿膠帶封貼。1梁底立桿必須增加防滑扣，掃地桿高度不超過20cm，頂托鋼管必須居中，頂托必須頂死，對拉螺桿必須拉緊。剪力墻、柱模板安裝完畢后，必須設上下三道鋼管斜撐，每隔2~3m一道。柱側模，特別是陽角兩側鋼管必須加固延伸至板底，才能使模板穩(wěn)固，使柱角垂直、美觀、無質量缺陷。梁底模必須按照每2m設4道步步緊的方案嚴格執(zhí)行。剪力墻側模上部距板底幾十公分處的加固經(jīng)常會被忽視。八、豎向模板無排氣孔、澆搗孔現(xiàn)象由于豎向的模板無排氣孔，混凝土表面易出現(xiàn)氣孔等缺陷，高柱、高墻模板未留澆搗孔，易出現(xiàn)混凝土澆搗不實等現(xiàn)象原因分析(1)墻體內大型預留洞口底模未設排氣孔，易使混凝土對稱下料時產(chǎn)生氣囊，導致混凝土不實；(2)高柱、高墻側模無澆搗孔，造成混凝土澆灌自由落距過大，易離析或振動棒不能插到位，造成振搗不實。七、模板支撐選配不當現(xiàn)象由于模板支撐選配和支撐方法不當，結構混凝土澆筑時產(chǎn)生變形。防治措施(1)鋼筋綁扎完畢，用壓力水清除模板內垃圾； 在封模前，派專人將模內垃圾清除干凈；(2)墻柱根部、梁柱接頭處預留清掃孔，預留孔尺寸≥100mm100mm，模內垃圾清除完畢后及時將清掃口處封嚴。0．000標高控制，嚴禁逐層向上引測，以防止累計誤差，當建筑高度超過30m時，應另設標高控制線，每層標高引測點應不少于2個，以便復核；(3)預埋件及預留孔洞，應與圖紙對照，確認無誤后準確固定在設計位置上，必要時用電焊或套框等方法將其其固定，在澆筑混凝土時，應沿其周圍分層均勻澆筑，嚴禁碰擊和振動預埋件與模板；(4)樓梯踏步模板安裝時應考慮裝修層厚度四、結構變形 1．現(xiàn)象拆模后混凝土柱、梁、墻出現(xiàn)鼓凸、縮頸或翹曲現(xiàn)象原因分析(1)支撐及圍檁間距過大，模板剛度差；墻模板無對拉螺栓或螺栓間距過大，螺栓規(guī)格過??；(2)組合小鋼模，連接件未按規(guī)定設置，造成模板整體性差；(3)門窗洞口內模間對撐不牢固，易在混凝土振搗時模板被擠偏；(4)豎向承重支撐在地基土上未夯實，未墊平板，也無排水措施，造成文承部分地基下沉；(5)澆筑墻、柱混凝土速度過快，一次澆灌高度過高，振搗過度；(6)梁、柱模板卡具間距過大，或未夾緊模板，或對拉螺栓配備數(shù)量不足，以致局部模板無法承受混凝土振搗時產(chǎn)生的側向壓力，導致局部爆模；(7)采用木模板或膠合板模板施工，經(jīng)驗收合格后未及時澆筑混凝土，長期露天而變形。原因分析：(1)軸線定位產(chǎn)生誤差；(2)墻、柱模板根部和頂部無限位措施或限位不牢，發(fā)生偏位后又未及時糾正；(3)支模時，未拉水平、豎向通線，且無豎向垂直度控制措施；(4)模板剛度差，未設水平拉桿或水平拉