【正文】 ...... 32 建設(shè)項(xiàng)目分階段投資額 ............................................................................. 33 資金籌措 ........................................................................................................... 33 銷售預(yù)測(cè) .................................................................................................. 34 租賃預(yù)測(cè) .................................................................................................. 34 其它經(jīng)營及醫(yī)療服務(wù)預(yù)測(cè) ......................................................................... 34 資金流出預(yù)測(cè) ........................................................................................... 34 第十章 經(jīng)濟(jì)效益研究和評(píng)價(jià) .................................... 35 ............................................................................................ 35 ....................................................................................... 36 第十一章 國民經(jīng)濟(jì)效益分析 ..................................... 37 間接經(jīng)濟(jì)效益 ................................................................................................... 37 生態(tài)環(huán)境效益 ................................................................................................... 37 社會(huì)效益 .......................................................................................................... 37 第十二章 可行性研究結(jié)論與建議 ................................. 38 結(jié)論 ................................................................................................................ 38 建議 ................................................................................................................ 39 建立協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu) ......................................................................................... 39 開發(fā)過程務(wù)實(shí)穩(wěn)健，嚴(yán)格保護(hù)生態(tài)環(huán)境 ................................................... 39 重視引進(jìn)和培訓(xùn)相關(guān)人才 ....................................................................... 40 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目提要 深 圳 北大福 緣頤養(yǎng) 中心 廣東省深圳市 北大方正 廣東省深圳市石巖 可行性研究單位： 研究工作依據(jù) 國家和項(xiàng)目所在地各級(jí)政府（ 廣東省、 深圳 市）制定的 相關(guān)養(yǎng)老 政策 、十 七大《報(bào)告》在 “ 加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè) ” 、 2021 年 6 月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知 、 全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文 —— 《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》 、 深圳市 2021 年和 2021 年頒布了《深圳市人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的實(shí)施意見》 、《深圳市人民政府關(guān)于加快養(yǎng)老事業(yè)的意見》兩個(gè)文件 和 《 關(guān)于 促進(jìn)我市養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，推出了 14 項(xiàng)優(yōu)惠于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的實(shí)施意見》 、 國家發(fā)展和改革委員會(huì)負(fù)責(zé)人透露 2021年一系列關(guān)系民生的重要政策措施 和 《深圳市民辦福利機(jī)構(gòu)優(yōu)惠暫行辦法》 等。 可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果：《 深圳北大福緣頤養(yǎng)中心 項(xiàng)目概念規(guī)劃 》。 綜上所述， 深圳北大福緣頤 養(yǎng)中心 項(xiàng)目 是貫徹科學(xué)發(fā)展觀 和創(chuàng)建和諧社會(huì) 的體現(xiàn)，符合國家 、廣東省及深圳市 實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展的政策方向，具有較高的可行性。老有所養(yǎng)是改善民生的重要內(nèi)容。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政府扶持、社會(huì)興辦、 市場(chǎng)推動(dòng)的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng) 老為補(bǔ)充的服務(wù)體系。 （ 4）國家發(fā)展和改革委員會(huì)負(fù)責(zé)人透露 2021 年一系列關(guān)系民生的重要政策措施。 盡管遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但 2021 年全年珠三角實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 32105． 88 億元，突破 3 萬億元大關(guān)，增長 %。 深圳地處珠江三角洲的前沿，是連接香港和中國內(nèi)地的紐帶和橋梁，是華南沿海重要的交通樞紐。深圳的滄桑巨變，是我國改革開放成就的縮影，作為每個(gè)深圳居民，感受至深的莫過于建立特區(qū)、實(shí)行改革開放以來收入水平不斷提高、衣食住行等消費(fèi)發(fā)生了翻天覆地的變化，經(jīng)歷著由 “溫飽型 ”跨越到 “寬裕小康型 ”的生活歷程。 （二）居民收入結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，收入來源日益多元。 ，成為居民增收亮點(diǎn)。 2021 年深圳居民人均轉(zhuǎn)移性收入 3354 元，比 2021 年名義增長 %，年均增長 17%。 二、居民消費(fèi)水平大幅度提高 （一）消費(fèi)與收入同步增長。 （二）不同收入組家庭居民消費(fèi)水平普遍提升。 2021 年深圳城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) 億元，比 1985 年增長 倍，年均增長 %，居民家庭財(cái)富積累逐年增長，消費(fèi)能力大大增強(qiáng)。 服務(wù)性支出比重提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2021 年末，全市基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋 萬人，失業(yè)保險(xiǎn)覆蓋 萬人，基本醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋 萬人，勞務(wù)工合作醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋 萬人，少兒醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋 萬人。 2021 年人均繳納各種社會(huì)保障和住房公積金支出為 元，比 2021 年增長 2 倍，年均增長 32%。 、中國老年型人口狀況： 改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生活水平及醫(yī)療衛(wèi)生的進(jìn)步，人口生育率的下降，中國開始面對(duì)老齡化帶來的問題。中國目前有失能老人 1036 萬、半失能老人 2123 萬，不同程度地需要提供護(hù)理照料服務(wù)。 深圳市 養(yǎng)老 現(xiàn)狀和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展趨勢(shì) （ 一 ） 深圳現(xiàn)主要養(yǎng)老模式 家庭養(yǎng)老：一直是我國首選的養(yǎng)老模式，但隨著城市化和人員社會(huì)流動(dòng)的加快，工作競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，第一代獨(dú)生子女的父母進(jìn)入老年，兩個(gè)年輕人負(fù)擔(dān)四個(gè)老人的養(yǎng)老重任，無力、無暇應(yīng)對(duì)的問題日益凸顯，使家庭觀念和家庭功能發(fā)生了變化，導(dǎo)致傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式受到?jīng)_擊，老年人社會(huì)化養(yǎng)老的需求日益強(qiáng)烈。 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老：各地方的社會(huì)福利院，養(yǎng)老院以及療養(yǎng)院等構(gòu)成了自上世紀(jì) 末至今為止主要的社會(huì)養(yǎng)老模式，也是政府主要的社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。而民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于深圳的房價(jià)、物價(jià)等原因，即使政府鼓勵(lì)民營，給予政策補(bǔ)貼再加上人們的觀念公辦有政府依靠，收費(fèi)低廉，都要求到公辦機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，民營的發(fā)展緩慢艱難。對(duì)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)施改革，實(shí)行企業(yè)化管理，映入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，利用自身資源開展多元化服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的目標(biāo)。像社會(huì)力量舉辦公益性社會(huì)福利機(jī)構(gòu)享受在土地使用、稅收減免和水電等方面的扶持政策； 也將 積極推進(jìn) 社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)完善與 建設(shè)，從政策、資金、人才各方面保證 社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 建設(shè)的順利開展。 北大方正 是一家注冊(cè)資本人民幣 萬元 的 企業(yè)，主要從事 經(jīng)營等。 居民收入 水平高 ，生活水平較 較高，屬于珠三 角區(qū)域內(nèi)的發(fā)達(dá)地區(qū)。陸豐大湖生態(tài)新農(nóng)村作為一個(gè)集 休、 養(yǎng) 、 療 和 生態(tài)居住等為一體的新 型 養(yǎng)老 建設(shè)目，不僅對(duì) 深圳市養(yǎng)老事業(yè) 發(fā)展建設(shè)、 創(chuàng)建和諧社會(huì) 具有重要意義，也會(huì)積極推動(dòng) 深圳及 周邊 養(yǎng)老事業(yè)的 發(fā)展，成為 深圳 市 養(yǎng)老事業(yè) 建設(shè)的標(biāo)桿項(xiàng)目。 深 圳北大福緣頤養(yǎng)中心 項(xiàng)目的先進(jìn)規(guī)劃理念 和多 功能 驅(qū)動(dòng)模式，將為 其它地區(qū)的養(yǎng)老 事業(yè) 建設(shè) 提供一種值得借鑒的標(biāo)桿模型。為了從市場(chǎng)需求的層面保障項(xiàng)目更加順利的開發(fā)建設(shè)，需要對(duì)本項(xiàng)目所面向的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行定位，并對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi) 特點(diǎn)與趨勢(shì) 進(jìn)行一定的分析。 ? 居民人均收入高，消費(fèi)實(shí)力強(qiáng) ：被調(diào)查者中，珠三角個(gè)人年收入 4 萬以上的居民占到了 60%以上，被調(diào)查人群人均年收入達(dá)到 萬元，說明珠三角地區(qū)城市居民具備較高的消費(fèi)能力 。而涵括療養(yǎng)區(qū)、普通公寓（自助老人）、多層老年住宅（介助老人）、高級(jí)公寓 、醫(yī)技樓、頤年活動(dòng)中心、接待中心、健身俱樂部、活動(dòng)中心、職工宿舍等 為一體的環(huán)境優(yōu)良型的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)幾乎沒有。本項(xiàng)目作為一個(gè)生態(tài)型、綜合服務(wù)型的現(xiàn)代養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，必然脫穎而出，擁有極高的吸引力。但從另一層面看，片區(qū)內(nèi)良好的植被，富有情調(diào)和變化的小景觀環(huán)境，以及平坦的土地，為項(xiàng)目的功能布局設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)提供了更多創(chuàng)造空間。西部通道將把深港兩地更加緊密地連在一起。 優(yōu)惠主要包含政策優(yōu)惠和資金資助。項(xiàng)目建設(shè)條件良好。 成立日期： 年 月 日 注冊(cè)號(hào) ： 辦公駐地： 法人代表： 注冊(cè)資本資本： 公司類型： 經(jīng)營范圍： 營業(yè)期限： 分析小結(jié) 項(xiàng)目地處珠三角 核心區(qū)深圳 ，兩小時(shí)交通圈內(nèi)涵蓋諸多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，區(qū)位條件良好 ，宏觀政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)越，為其提供了廣闊的發(fā)展空間。 綜上所述，本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、外部環(huán)境和開發(fā)主體，三個(gè)最核心的構(gòu)成要素，都具有明顯優(yōu)勢(shì)，能 夠支撐和保證項(xiàng)目開發(fā)的順利完成。 項(xiàng)目發(fā)展定位 深圳生態(tài)文化 頤養(yǎng)中心 定位 深圳生態(tài)文化頤養(yǎng)中心 —— 融 療養(yǎng)、居住、休閑康體 等 為一體 ，兼具鄉(xiāng)村與城市功能優(yōu)勢(shì)的，生態(tài) 宜居 、 宜 養(yǎng)、 宜 游 型國家級(jí)示范 頤養(yǎng)中心 。 ? 效益性原則 在各個(gè)項(xiàng)目的設(shè)置和組合的時(shí)候，充分考慮其為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)、 生態(tài)環(huán)境及投資商等帶來的效益，通過合理的組合使各種效益最大化。 環(huán)境保護(hù)原則 項(xiàng)目內(nèi)的環(huán)境保護(hù)規(guī)劃要與 深圳市 以及周邊 區(qū)域 的文化氛圍、生態(tài)的總體環(huán)境相適應(yīng)，注重與本地文化和自然的完善結(jié)合與融洽，忌生硬楔入，不倫不類。實(shí)行預(yù)防為主的方針，防治結(jié)合，綜合治理，不走先污染后治理的彎路，積極主動(dòng)的防治。 廢物處理方法及達(dá)標(biāo)要求 廢水污水處理 項(xiàng) 目內(nèi)應(yīng)該配套建立各片區(qū)設(shè)置污水處理站，分片收集處理達(dá)標(biāo)之后排放入規(guī)定區(qū)域，嚴(yán)禁未經(jīng)處理直接對(duì)外排放，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)零排放。 —— 垃圾處理 分類 后的垃圾可分別采取衛(wèi)生填埋法、堆肥法或者運(yùn)往專業(yè)工廠回收處理。 大氣環(huán)境保護(hù) 主要目標(biāo) 在整個(gè)項(xiàng)目施工期內(nèi)，大氣中的 SO NO和顆粒懸浮物等主要污染物指標(biāo)不超過《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)：大 氣環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并力爭(zhēng)逐年減量，空氣質(zhì)量應(yīng)為優(yōu)等。 水資源保護(hù) 主要目標(biāo) 嚴(yán)格按照《中華人民共和國水法》對(duì)區(qū)塊內(nèi)的水進(jìn)行開發(fā)和利用，嚴(yán)防水污染，努力使水始終保持為《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的較好水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 噪聲污染 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)車輛禁止高聲鳴笛；主推無污染、無噪音的電瓶車。 向進(jìn)入項(xiàng)目的所有游客發(fā)放安全注意事項(xiàng)，可將其 張貼在入中心須知，還可以通過卡通標(biāo)識(shí)、廣播等方式不斷提醒住客。 企業(yè)組織形式 (1) 深圳市石巖生態(tài)文化頤養(yǎng)中心項(xiàng)目開發(fā)有限公司 成立總經(jīng)理室，具體 負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營決策和管理。 開發(fā)有限公司 的行政部、人力資源部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、成本部等職能部門，負(fù)責(zé)所有業(yè)務(wù)管理單元的相關(guān)業(yè)務(wù)，并根據(jù)需要分派專員或經(jīng)理到各業(yè)務(wù)管理單元工作。 開發(fā)與經(jīng)營模式 分期開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展 政府、企業(yè)、住客三房共贏 租賃、售賣、服務(wù) 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的土地規(guī)模，投資預(yù)