【正文】 目前一層已去化完畢。 開 發(fā) 商： 中銳 物業(yè)類型： 商鋪 占地面積： 13272 平米 建筑面積： 18990 平米 總 戶 數(shù)： 共 73 套商鋪 售 價(jià)： 外街 8000－ 12021 元 /平米，內(nèi)街 2 層 60007000 元 /平米， 34 層 45004800。 物業(yè)類型： 商鋪及酒店式公寓 總 戶 數(shù)： 100 余間的商鋪 售 價(jià)： 商鋪均價(jià)： 12021 元 /平米。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 南蘇州生活廣場： 南蘇州生活廣場 1 期 1 批 開盤小結(jié) 一、 基本信息 項(xiàng)目名稱 南蘇州生活廣場 開盤時(shí)間 項(xiàng)目位置 吳中區(qū)越湖路 產(chǎn)品類型 商鋪，酒店式公寓 開發(fā)商 越興置業(yè) 代理商 上海中原 /瑞聯(lián)行 占地面積 10萬平米 建筑面積 14多萬 容積率 綠化率 ≥ 25% 總戶數(shù) 7 停車泊位 ―― 物管費(fèi) ―― 交房時(shí)間 09年 裝修情況 ―― 樓號及樓層狀況 C號 樓 3層 售樓處地址 吳中區(qū)越湖路 1109號（國際教育園對面） 售樓處電話 66559999 二、 市場分析 市場背景分析 1：該項(xiàng)目選擇此時(shí)開盤，主要原因可能是前期的客戶積累已經(jīng)達(dá)到比較理想的數(shù)量， 2：項(xiàng)目可能不想錯(cuò)過金九銀十的。 去化情況： 共 300 余套多層公寓， 100 余間的商鋪，目前基本售完，商鋪已正式營業(yè)。 客 群： 以新區(qū)、吳中區(qū)為主，橫塘附近不少拆遷戶也來此購買。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 【石湖第一街】 項(xiàng)目簡介： 項(xiàng)目位居蘇州國際教育園北區(qū)核心，沿教育園主干道學(xué)府路線狀排開。 開 發(fā) 商： 錦和 物業(yè)地址： 越湖路與越溪街交 叉處 總 量 體： 商業(yè)廣場： 萬平米 總 戶 數(shù)： 一期共 70 套左右 售 價(jià)： 均價(jià)： 6000 元 /平米， 1F： 8900 元 /平米， 2F： 5300 元 /平米， 3F： 4600 元 /平米， 4F： 3000 余元 /平米。 ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)繁多，但上檔次的休閑娛樂配套較少。 總體分析： ? 消費(fèi)者購房理性化，品質(zhì)樓盤為贏家。 越溪新城現(xiàn)在主要以越湖路為界，南面主要是居住區(qū)，和政府辦公樓，居住小區(qū)主要有自東向西依次是 水岸清華、石湖之韻、石湖華城、石湖庭園、錦悅苑、錦和、錦和加州、石湖小鎮(zhèn) 生活小區(qū)密集，人口多，商業(yè)項(xiàng)目有南蘇州生活廣場，政府辦公機(jī)構(gòu)主要有， 吳中區(qū)管理委員會(huì)、吳中區(qū)行政中心等等主要集中在吳中新城。工業(yè)園已經(jīng)有數(shù)百家外資和民營企業(yè)入駐。有著良好的人居群體以及社會(huì)居住氛圍。但是現(xiàn)在吳中新城還沒有一個(gè)大型較具規(guī)模的商業(yè)存在，南蘇州生活廣場的出現(xiàn)將會(huì)有一個(gè) 購買熱潮 。 長橋街道居家養(yǎng)老服務(wù)中心 1100 平方米的 “蠡墅社區(qū)服務(wù)中心 ”，內(nèi)設(shè)老年活動(dòng) 室、黨員活動(dòng)中心、影視廳、圖書室、棋牌室、乒乓室、健身房等 ③ 越溪商業(yè)狀況 越溪商業(yè)分布情況 越溪現(xiàn)有的商業(yè)主要分布在老鎮(zhèn)區(qū)，新城在近幾年的發(fā)展中，已經(jīng)遷入很多人口，但是商業(yè)分布較少，現(xiàn)在正在建設(shè)的南蘇州生活廣場以后將成為吳中新城的重要商業(yè)圈，南蘇州生活廣場的建設(shè)正好填補(bǔ)吳中新城商業(yè)的空白。從八十年代末開始，特別是隨著蘇州吳中區(qū)的建立，千年古鎮(zhèn)更換生機(jī)。 ②蠡墅鎮(zhèn)蘇蠡路商業(yè)狀況 蠡墅鎮(zhèn)蘇蠡路業(yè)態(tài)主要以個(gè)體經(jīng)營為主，規(guī)模較小，以服裝，餐飲，五金類商店為主， 名稱 家數(shù) （個(gè)） 占比例％ 服裝、鞋帽 47 ％ 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 租金狀況： 本項(xiàng)目可對比的各案比較少，相同產(chǎn)品現(xiàn)在主要都在建設(shè)當(dāng)中，唯獨(dú)現(xiàn)在商業(yè)分布比較密集的是蠡墅鎮(zhèn)區(qū)的沿街商業(yè)，其中出租情況如下表，主要都是沿街商鋪底層的出租， 面積（平 米） 租金（元 /月） 租金（元 /月 /平米） 租金（元 /平米 /天） 平均值 20 600 30 1 元 /平米 /天 20 2083 30 2083 30 2500 業(yè)態(tài)情況： 以上商業(yè)主要是蠡墅鎮(zhèn)上現(xiàn)有的業(yè)態(tài)，以傳統(tǒng)商業(yè)為主，基本都是個(gè)體經(jīng)營，現(xiàn)在蠡墅鎮(zhèn)還沒有一個(gè)比較有規(guī)模的集中的綜合性商場； 餐飲 33 ％ 五金水暖 28 ％ 水果，煙酒，雜貨 27 ％ 移動(dòng)、聯(lián)通、電信，（話吧） 12 ％ 飾品、化妝品 12 ％ 理發(fā) 8 ％ 娛樂（網(wǎng)吧、電玩） 7 ％ 藥店 6 ％ 超市 4 ％ 家電 6 ％ 攝影、復(fù)印 5 ％ 賓館 2 ％ 銀行 2 ％ 診所 1 ％ 其他 8 ％ 合計(jì) 208 100％ 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 商業(yè)規(guī)劃： 墅鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)已經(jīng)飽和，現(xiàn)在主要缺少的是新型現(xiàn)代化的商業(yè)進(jìn)駐與此，但是老鎮(zhèn)區(qū)已經(jīng)沒有發(fā)展的空間，所以現(xiàn)在規(guī)劃將鎮(zhèn)區(qū) 向北轉(zhuǎn)移，把較大規(guī)模，比較有影響力的商業(yè)放在現(xiàn)在正在規(guī)劃建設(shè)的澄湖西路 及蘇蠡路 ， 澄湖西路商業(yè)規(guī)劃東至蘇蠡路，西至友新高架，主要規(guī)劃為商業(yè)，辦公樓，酒店式公寓 。 ? 碧波花園位于東吳南路東面，是該區(qū)最大的住宅小區(qū)，居民眾多，以及數(shù)量龐大的外地人。業(yè)態(tài)分布有便利店、小餐館、中介等，上檔次的店面極少，僅在龍西路有一家上島咖啡連鎖店。 ? 從經(jīng)營類別上看，東吳北路的經(jīng)營門類相當(dāng)齊全，大中小規(guī)模的店面一應(yīng)俱全。該區(qū)商業(yè)設(shè)施與南門商圈緊密相連，二者在業(yè)態(tài)分布上頗有類似之處，即區(qū)域內(nèi)大型商場、 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 超市較少，無法與觀前商圈、石路商圈相提并論，但是大型餐飲娛樂場所 和小型店面很多，而且集中分布在區(qū)域內(nèi)某一路段。 （ 2）商業(yè)區(qū)域租售價(jià)格表： 路段 售 價(jià) （ 元 /平方米 ） 租 金 （ 元 /平方米 ? 隨著 新政效應(yīng)的顯現(xiàn)，越來越多的人投資住宅的 門檻抬高，住宅的投資性價(jià)比下降，精明的投資客把目光投向了回報(bào)率較高的 商業(yè)及 寫字樓，增大了 市場需求量。 ? 同時(shí)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)及日益紅火的房產(chǎn)企業(yè)發(fā)生關(guān)系的相關(guān)企業(yè)在不斷增加，這些公司沒有自己的生產(chǎn)基地，他們需要利用寫字樓進(jìn)行辦公。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 ? 目前區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉┎粦?yīng)求，中高檔寫字樓需求旺盛，本案周邊有大量企業(yè)， 但 商業(yè)配套 略顯落后 。在本案推出之時(shí)，預(yù)計(jì) 該區(qū)域已 租賃寫字樓面積約在 8 萬 平方米 左右。 項(xiàng)目 周邊 在開發(fā)寫字樓一覽表 ： 名稱 投資商 地理位置 投資總額 （萬元） 占地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 土地性質(zhì) 樓層狀況 蜜蜂城 金鑫房地產(chǎn) 友新路東側(cè)、 澄湖路北側(cè) B 地塊 商業(yè) 平方米 寫字樓 平方米 住宅 平方米 26 層 恒潤 大廈 恒潤進(jìn)出口 友新路東側(cè)、 澄湖路北側(cè) A 地塊 30000 21068 81797 商業(yè) 26 層 港龍大廈 港龍集團(tuán) 蘇蠡路西 ，澄湖路北 30000 70864 商業(yè) 96 米 24 層 永城大廈 永城房地產(chǎn) 長橋街道、蘇蠡路西 30000 60986 商業(yè) 16 層 先鋒社區(qū)創(chuàng)業(yè)園 長橋街道，蘇蠡路西 17500 寫字樓， （出租） 3035 元 /平米 共 7 層地下 1 層 蠡盛大廈 長橋資產(chǎn)經(jīng)營 蘇蠡路東側(cè) 6000 7063 商業(yè) 78 米 21 層 蠡諧大 廈 長橋資產(chǎn)經(jīng)營 蘇蠡路西， 永城大廈北側(cè) 5000 12786 26692 酒店 48 米 12 層共 122個(gè)車位 蠡和大廈 長橋街道 社區(qū) 蘇蠡路西， 永城大廈北側(cè) 5000 11083 25431 賓館、寫字樓 48 米共 12 層 80 個(gè)車位 石湖科技園 蘇蠡路東側(cè) 6000 商業(yè)、辦公 35 層總計(jì) 60 套 新家商務(wù)樓 長橋 股份合作 蘇蠡東側(cè) 800 4255 6430 辦公、娛樂用房 24 米共 6 層 群聯(lián)商務(wù)樓 蘇達(dá)房地產(chǎn) 石湖西路北，蘇蠡路 西 9000 純寫字樓（出售） 共 5 層 其中 群聯(lián)商務(wù)樓，從十月 8 號開始對外賣出，項(xiàng)目共 5 層，每層分開賣價(jià)格分別是， 1 層 18000 元 /平方米， 2 層 10000 元 /平方米， 35 層 60008000元 /平方米， 12 層一起賣加格為 14000 元 /平米。 ? 吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)進(jìn)駐的大型企業(yè)以生產(chǎn)型與 加工型企業(yè)為主，對寫字樓特別是中 高檔次 的寫字樓的需求逐漸顯現(xiàn)。 引進(jìn)大賣場 、綜合中高端百貨等 ，同時(shí)引進(jìn)適當(dāng)中高檔商業(yè)， 創(chuàng)新并差異化 滿足人們基本需求的同時(shí)提升周邊商業(yè)檔次。 酒店式公寓 中 高品質(zhì)化； 個(gè)性化； 客源主導(dǎo)化。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 （二）、 區(qū)域房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢分析 產(chǎn)品 未來發(fā)展趨勢 本案策略 住宅 高品質(zhì)化； 個(gè)性化； 客源主導(dǎo)化。 商業(yè)及綜合用地 土地供 應(yīng)趨勢 分析 1) 東吳 路沿線： 東吳北路： 地塊位置 占地面積(㎡ ) 用途 容積率 建筑面積 (㎡ ) 吳中區(qū)東吳北路西側(cè)、團(tuán)結(jié)橋堍 商業(yè)和辦公 ≤ 44422 吳中區(qū)東吳北路東側(cè)、縣前街北側(cè) 商業(yè)（產(chǎn)權(quán)式酒 店） ≤ 42021 吳中西路南側(cè)、東吳北路西側(cè) 10151 綜合（商業(yè)、辦公） 30453 吳中區(qū)吳中東路 119 號 6688 居?。ㄉ塘可虡I(yè)） ≤ 10032 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 合計(jì) 126917 2) 東吳南路： 吳中區(qū)東吳南路西側(cè)（明隆大廈南側(cè)） 商服 ≤ 吳中區(qū)天靈路北側(cè)、東吳南路東側(cè) 商服 ≤ 4573 吳中區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東吳南路西側(cè)（原明隆大廈、建筑物 ） 14056 賓館 26921 吳中區(qū)天靈路北側(cè)、楓津路西側(cè)（服裝城） 綜合 〈 40739 吳中區(qū)天靈路北側(cè)、東吳南路東側(cè)（服裝城） 綜合 〈 28980 吳中區(qū)廣建路南側(cè)東吳南路東側(cè) 居住、商業(yè) 〈 28122 吳中區(qū)東吳南路南側(cè)、楓津路西側(cè) 商業(yè)（ 賓館） 〈 15820 吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)越溪中心大道西、溪翔路東 69386 居住、商業(yè) 97140 吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)廣建路北側(cè)、楓津北路西側(cè) 居住、商業(yè) 43953 吳中開發(fā)區(qū)石湖東路北側(cè)、擬建迎春路西側(cè) 酒店 ≤ 21997 合計(jì) 308245 樓盤名稱 地理位置 占地面積 （平米） 建筑面積 （平米） 開發(fā)產(chǎn)品 寫字樓面積 （平米） 售價(jià)（元 /平米） 去化情況 惠康新地 滄浪區(qū)人民路 76號 51707 51707 商鋪、公寓、寫字樓 250630 已售完 100％ 惠康新地 滄浪區(qū)人民路 76號 51707 51707 商業(yè) 600以上 900012021 100％ 東吳商業(yè)大廈 吳中西路東吳北路 10151 30453 寫字樓 370630 7500 98％ 星光國際大廈 東吳北路西縣前街北 ―― 66766 商鋪、寫字樓 未定 未定 未開盤 印象 19 東吳北路 19號 ―― 17500 精裝酒店式公寓 商鋪 4070（公寓） 9000 未開盤 藍(lán)調(diào)都匯 石湖東路 南 楓津路 西 ―― 80000 酒