【正文】 關政策南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 措施等方面給予了大力支持。公司注冊資本為 1000 萬美元， 股東分別是：英屬維爾京群島（ BVI）杰出有限公司（占注冊資本比例 99%）、深 圳球會有限公司（占注冊資本比例為 1%）、 江寧科學園發(fā)展有限公司（以提供辦公場所作為合作條件 ），公司股權結構見下圖 61。通過多年成功的投資發(fā)展和運作積累的經(jīng)驗，裕匯集團積聚了雄厚的資金實力，在國內外建立了廣泛的策略聯(lián)盟資源網(wǎng)絡，具備了強大的資金、項目運作能力和資源整合能力。球會目前擁有 27 洞國際標準高爾夫球場與之相匹配的會所、高爾夫練習場等，其中包括一座 18 洞 72 桿國際標準高爾夫球場 和一座 9 洞燈光球場。 置業(yè)有限公司的股權結構圖如下： 表 61 置業(yè)有限公司股權結構圖 香港裕匯集團有限公司 United Win Holdings Limited 法人代表曾偉 深圳球會 有限公司 多倫精密系統(tǒng)有限公司 法人代表章安強 深圳石化工業(yè)集團有限公司（合作中方） 南京置業(yè) 有限公司 （項目公司） 70% 權益 提供資金，負責經(jīng)營管理 30% 權益 65% 35% 1% 股權 英屬維爾京群島（ BVI）杰出有限公司 南京江寧科學園發(fā)展有限公司 99% 南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 二、項目組織機構 置業(yè)有限公司按照《中華人民共和國中外和經(jīng)營企業(yè)法》及其實施細則、《中華人民共和國公司法》以及國家有關法規(guī)規(guī)章制度的規(guī)定進行運作，經(jīng)營管理 球會。 表 62 置業(yè)有限公司組織結構圖 總經(jīng)理 董事會 常務副總經(jīng)理 財務總監(jiān) 總經(jīng)理助理 總工程師 工程一部 工程二部 設備材料部 合同預算部 銷 售 部 行政人事部 企業(yè)發(fā)展部 計劃財務部 南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 各部門的職責如下： 行政人事部：處理公司日常行政、后勤和人力資源事務； 計劃 財務部：負責公司日常財務核算及其他經(jīng)濟活動。 本項目的實施涉及到多個行業(yè)、專業(yè)和工程領域，需要不同類型和專業(yè)的人員，因此將采用分類別、分層次的培訓方法。 根據(jù)球會運作的有關規(guī)律和目標市場的基本特點，公司所有員工都將進行涉外知識的有關培訓，了解高爾夫球的基本知識，掌握高爾夫球運動規(guī)律及管理要求，英語、日語、韓語等的日常用語會話，中高層管理人員要具備較高思想品行品德、禮儀和友誼交往素質，有較高的業(yè)務和管理水平。 球場建設過程中將完全杜絕對環(huán)境可能造成忽視或者影響環(huán)境的工程項目和設施。 南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 第八章 項目建設工期及進度安排 一、項目建設期 項目建設期為 16 個月，從 20xx 年 6 月至 20xx 年 9 月。 工程建設階段。 項目實施進度計劃表見表 81。 投資估算主要項目如下： 項目土地地價款。 高爾夫球場建設費總計 6000 萬元，包括土方工程、草坪鋪設工程、地下管網(wǎng)工程、道路工程和綠化工 程等。 草坪設備及球車等設備購置費 項目車道總共需用電瓶車 100 輛，需用各類草坪機械設備等50 臺套，合計金額約需人民幣 1200 萬元。 其他不可預見開支： 500 萬元 根據(jù)上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項目的靜態(tài)建設投資估算為 16000 萬元。項目所需投資資金通過項目單位自籌和銀行貸款兩條途徑解決，其中，項目單位自籌 6000 萬元，占項目總投資的 37%，銀行貸款 10000 萬元，占項目總投資的 63%。 原則。 （ 1）會籍銷售收入。 （ 2）球場日常經(jīng)營收入。球場消費者的平均每人次消費金額平日約為 600 元，周末為 800 元。 （ 1）經(jīng)營成本包括球場維護費（包括草坪維護肥料、農藥以及其它用品）、球場服務費等，預計為球場經(jīng)營收入的 13%； （ 2）人員勞務 費用，包括工資、福利及保險等，預計人員定編 240 人，人均勞務費用綜合考慮收入增長因素按照 20xx 元 /人的水平計算，合計 576 萬元 /年；列入經(jīng)營費用核算； （ 3）球場經(jīng)營費用，包括水電費、營業(yè)用品、廣告費用、修理費、交通通訊費用等，預計為球場經(jīng)營收入的 12%；其中會所等配套設施的經(jīng)營費用計算在內； 南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 （ 4）管理費用，包括核心管理人員工資、辦公費、差旅費、公關費等，預計為球場經(jīng)營收入的 10%； （ 5）會籍銷售及推廣費用和傭金預計占會籍收入的 3%； （ 6）無形資產（土地使用權）攤銷，球場占地總面積 1200畝，土地使 用費成本為 2400 萬元，分 50 年攤銷，每年攤銷 48萬元； （ 7）開辦費攤銷： 100 萬元，在開業(yè)當年一次性攤銷； （ 8）折舊費用：項目固定資產原值預計為 11600 萬元，包括球場、會所、行政樓、員工宿舍食堂、草坪倉庫、草坪機械設備、球車、其他電器設備等，預計綜合殘值率為 10%，資產使用年限分別按照 20 年、 5 年進行直線折舊，其中其他電器設備由于原值較小，在本報告中暫不予考慮。 3 年利息分別為 604 萬元（其中年度建設期利息 453 萬元）、 604 萬元和 302 萬 元，合計 1510 萬元。 三、財務評價 基本參數(shù)。財務測算的詳細數(shù)據(jù)見附表 10 10 106。 項目的主要財務指標測算與分析： （ 1）項目盈利能力分析： 項目總投資內部收益率（ IRR） =% 項 目累計財務凈現(xiàn)值（ NPV） =4997 萬元（折現(xiàn)率 I=10%） 項目靜態(tài)投資回收期 =（項目累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份 1） + 出現(xiàn)正值的上年累計凈現(xiàn)金流量 /當年凈現(xiàn)金流量 =（ 41） +（含建設期） 南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 項目動態(tài)投資回收期 =（項目累計凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份 1） + 出現(xiàn)正值的上一年度累計凈現(xiàn)值的絕對值 /當年度累計凈現(xiàn)值 =（ 51） +（含建設期） 項目年平均投資利潤率（會計收益率） =年平均營業(yè)利潤 /總投資 =% （ 2）項目 償債能力分析： 銀行借款期限為 3 年，從 20xx 年 20xx 年， 20xx 年和 20xx年分兩次償還，每年還款 50%，根據(jù)項目損益表和現(xiàn)金流量表的測算，項目具有較強的盈利能力，貸款期內項目可以累計實現(xiàn)凈利潤 14202 萬元，可以累計實現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（綜合考慮資金來源與運用情況，同時包含還款期內可以用于歸還貸款的折舊金額1368 萬元） 15661 萬元，投資回收期較短，項目凈收益和凈現(xiàn)金流量說明在貸款期限內具有充足的還款保證能力，完全能夠達到銀行貸款資金的還款要求。 按照國家以及 市的相關稅收政策，高爾夫球行業(yè)營業(yè)稅稅率為 20%，無城建及教育費附加。貸款年利率比照中國人民銀行頒布的基準貸款利率并適當上浮，確定為 %。 詳細營業(yè)收入明細見下表 101。根據(jù)統(tǒng)計，一個 18 洞標準高爾夫球場年平均最大接待能力約 10 萬人次，根據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)字及高爾夫球場的管理經(jīng)驗，參照 已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場經(jīng)營情況，并結合 球場的實際，開業(yè)前三年，預測第一年來球場打球人數(shù)為最大接待能力的 20%30%之間，第二年約 40%左右，從第四年開始，隨著球場宣傳的到位和球場品牌的建立，來球場打球人數(shù)將逐漸達到飽和接待能力的 60%左右并保持相對穩(wěn)定。根據(jù)高爾夫球行業(yè)的通行標準，每單個 18 洞標準球場的最大會籍配置標準為 1500 個。 二、基礎數(shù)據(jù)測算 收入預測。 南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 第十章 項目經(jīng)濟效益分析與財務評價 一、分析評價的主要依據(jù)及原則 依據(jù)。詳見表 91 項 目總投資估算表。 建設工程其他費： 工程項目勘察費、球場設計費、綠化設計費、會所及其他配套設施設計費、可行性研究報告的編制和評估費等工程前期費、場地平整費和公司開辦費等，以及上繳的稅費等費用參照國家計委和 當?shù)氐南嚓P稅費標準計算。建安工程投資估算總計 4400南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 萬元。 建設工程費。 項目總投資額的估算，是根據(jù)國家計委、建設部和 市有關休閑產業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價等方面的相關 政策、法規(guī)等，并結合項目自身的定位、需求等進行整體估算的。 項目試營業(yè)階段。 第一階段：項目立項（編制項目建議書以及項目建議書批復）， 20xx 年 6 月完成； 第二階段：編制可行性研究報告、可行性研究報告批復， 20xx年 6 月完成； 初步設計與施工圖設計階段。在球場設計上，球場中心灌 溉用水采取封閉循環(huán)使用的方式，與外界土地隔離，確保灌溉用水的質量；在草坪和果嶺維護過程中的農藥化肥的使用控制上，球會將聘請國家 從事植被維護的權威專家和高水平的技術工程師，按照國家相關標準的要求，嚴格控制農藥、化肥的使用品種和劑量，每月定期進行球場內水 質的檢測。在環(huán)境保護方面，項目建設將采取如下舉措： 高植被覆蓋率和高綠化率。 工程技術人員可按所需條件進行招聘，技術水平應達到要 求的標準，而后再進行專業(yè)技術培訓。 三、項目勞動定員及人員培訓 勞動定員。公司的機構設置力求從簡，設立行政人事部、計劃財務部、工程一部、工程二部、設備材料部、合同預算部、銷售部、企業(yè)發(fā)展部。 球會和即將建設的北京球會就是裕匯集團在深圳球會成功運營的基礎上，面向全國建立高爾夫連鎖球會，做強做大中國高爾夫產業(yè)的又一鼎力之作。公司成立于 1993 年 1 月，注冊資本 7800 萬港元，總投資額超過 3 億港元。 裕匯集團成立于 1995 年，是一家立足香港、面向中國內地的綜合性實業(yè)投資集團，主要投資于房地產、休閑體育、高科技和教育等多個產業(yè)領域，已經(jīng)成功和正在運作的主要項目有建筑面積 32 萬平方米的北京棕櫚泉國際公寓、建筑面積 萬平方米的北京萬豪行政公寓、占地逾千 畝的北京水上人家高尚社區(qū)、建筑面積 21 萬平方米的北京富國廣場、深圳球會、深圳賽博韋爾軟件產業(yè)園、棕櫚泉中美國際學校、深圳市人一科技發(fā)展公司南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 智能交通系統(tǒng)項目等，總投資金額超過 50 億元人民幣。 置業(yè)有限公司是經(jīng)外經(jīng)貿主管部門批準，在 市江寧區(qū)科學園注冊成立的中外合作經(jīng)營企業(yè)，公司成立于 20xx 年 7月 ，董事長曾偉先生 。 項目所在地區(qū) 電力、電信直接與 市網(wǎng)和江寧區(qū)網(wǎng)連接，球會內將備有 200 千瓦時的備用發(fā)電機； 項目所在區(qū)域有天然湖泊一座，地下地上水資源十分豐富，日供水量 30 萬噸的自來水廠已投入使用，水質按照國家飲用水標準執(zhí)行；同時污水排放由球會內作初級處理后，再并入江寧區(qū)市政污水排放處理網(wǎng)絡。項目所在江寧區(qū)科學園地區(qū)的地形地貌以中、低丘地形為主， 海拔高差較小。 可以說項目所在地地理位置非常優(yōu)越。項目土地屬于江寧區(qū)科學園規(guī)劃土地，已經(jīng)征為國有土地，項目開發(fā)建設土地區(qū)內無任 何建筑物、構筑物，地形略有起伏，內部留有天然湖泊，植被覆蓋較好，非常適宜人工改造和綠化，周邊環(huán)境優(yōu)美，空氣質量高，是開展高爾夫運動的理想場所。建設一個建筑面積約 1600 平方米的球會展示南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 中心和會員證（會籍）銷售中心。建設一個約 1500 平方米，共有 100 個車位的停車場。其中配套建設相應的健身房、餐廳等休閑、娛樂場所。 高爾夫球車道。 （ 5）球道附屬設施、景觀。包括球洞果嶺和聯(lián) 系果嶺。以經(jīng)常舉行國際比賽的72 桿球場標準，各類球洞的比例一般為 4 個三桿洞、 4個五桿洞和 10 個四桿洞。每個球洞周圍都有天然的或人工設置的種種障礙，例如：沙坑、草叢、小溪、池塘，或是灌木叢 。 （ 1）高