【正文】 強(qiáng)制拆遷基本停止。地塊內(nèi)大致布置一棟 **15層。占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況。 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要污染源和污染物 主要污染源 主要污染物 房地產(chǎn)項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 治理環(huán)境的方案 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周圍自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案 綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化 環(huán)境監(jiān)測(cè)制度的建議 環(huán)境保護(hù)投資估算 環(huán)境影響評(píng)論結(jié)論第十二章 勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生 生產(chǎn)過(guò)程中職業(yè)危害因素的分析 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施 勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 消防措施和設(shè)施方案建議第十三章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 企業(yè)組織 企業(yè)組織形式 企業(yè)工作制度 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 勞動(dòng)定員 年總工資和職工年平均工資估算 人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算第十四章 投資估算與資金籌措 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算 固定資產(chǎn)投資總額 流動(dòng)資金估算 資金籌措 資金來(lái)源 房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資方案 投資使用計(jì)劃 投資使用計(jì)劃 借款償還計(jì)劃第十五章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 生產(chǎn)成本和銷售收入估算 生產(chǎn)總成本估算 單位成本 銷售收入估算 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 不確定性分析 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)國(guó)家政治和社會(huì)穩(wěn)定的影響。 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響。 對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。 可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論。其具體內(nèi)容如下：1)項(xiàng)目概況。3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，這就需要對(duì)各期開(kāi)發(fā)的內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。6)資金的籌集方案和籌資成本估算。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。10)結(jié)論。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員在可行性報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。表3 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑方案總體構(gòu)思(1)住宅。(2)照明及電力設(shè)備。______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計(jì)。______年______月______日：工程開(kāi)工。______年______月——______年______月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。表7 稅費(fèi)率表(%)項(xiàng)目盈利能力詳見(jiàn)附表3~~附表7。詳見(jiàn)表9表9 臨界點(diǎn)分析表項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表10。同時(shí)，邀請(qǐng)省內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進(jìn)行了精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案選評(píng)。項(xiàng)目土地面積約135000㎡()。二、實(shí)施可行性分析具有劃時(shí)代深遠(yuǎn)意義的黨的十九大精神：“為全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化，開(kāi)創(chuàng)中國(guó)特色的社會(huì)主義事業(yè)新局面。啟動(dòng)參與中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃，加快建設(shè)“五大XX”、構(gòu)筑“五大平臺(tái)”、推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)合作。(二)項(xiàng)目建設(shè)的市場(chǎng)分析云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給XX市帶來(lái)旺盛的人氣。據(jù)國(guó)內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在XX購(gòu)買(mǎi)花園式住宅。由于得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時(shí)又長(zhǎng)期得益于改革開(kāi)放二十幾年來(lái)的發(fā)展，XX市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會(huì)人”享受社區(qū)服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個(gè)性化，環(huán)境園林化所帶來(lái)的新理念。三、項(xiàng)目?jī)?nèi)容四川省XX市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項(xiàng)目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū)，同時(shí)建設(shè)與之相配套的公共建筑和會(huì)所。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識(shí)，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個(gè)建筑組團(tuán)體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。XX市是一個(gè)四季長(zhǎng)青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品，進(jìn)而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò)，對(duì)供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設(shè)。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。綠化34668㎡，%。③。項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，采取總體布局，分步實(shí)施，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，逐步就位的思路，計(jì)劃在20xx年內(nèi)全部開(kāi)發(fā)完成，建設(shè)周期三年,具體計(jì)劃是：20xx年投入2450萬(wàn)元，承付土地出讓金1300萬(wàn)元，用1150萬(wàn)元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設(shè)，完成總投資的25%。至此全部完成小區(qū)建設(shè)，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)。該資金籌措從20xx年5月啟動(dòng)到20xx年，用10個(gè)月的時(shí)間加強(qiáng)銷售力度實(shí)現(xiàn)。20xx年實(shí)現(xiàn)銷售3300萬(wàn)元，售房率達(dá)到60%以上，除用于歸還20xx萬(wàn)元貸款外，可有效投入后續(xù)開(kāi)發(fā)資金1300萬(wàn)元。依照有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責(zé)任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進(jìn)行公司運(yùn)作。公司有決心在3年的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)碧波揚(yáng)風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展據(jù)投入產(chǎn)出模式測(cè)算，每100萬(wàn)元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬(wàn)元，房地產(chǎn)與40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接。(二)風(fēng)險(xiǎn)分析國(guó)內(nèi)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中。截止二00二年三季度，%。嚴(yán)格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企。最近國(guó)家的土地建設(shè)、銀行等部門(mén)已相繼出臺(tái)了若干宏觀調(diào)控的政策措施。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買(mǎi)商鋪又買(mǎi)不起。增加地方財(cái)政收入在9800萬(wàn)元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財(cái)政600萬(wàn)元，(200畝X3萬(wàn)元/畝)。效益與風(fēng)險(xiǎn)分析(一)、預(yù)期效益企業(yè)利潤(rùn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和市場(chǎng)景氣指數(shù)及社會(huì)平均利潤(rùn)()計(jì)算，9800萬(wàn)元的投資，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。公司的組織機(jī)構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、工程經(jīng)理部、財(cái)務(wù)部)。公司對(duì)資金的籌集將采用資本的營(yíng)運(yùn)方式，保證開(kāi)發(fā)計(jì)劃實(shí)施。20xx年工程開(kāi)工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時(shí)3年。四川省XX市華泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬(wàn)元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時(shí)拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。20xx年投入2842萬(wàn)元，㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。⑤流動(dòng)資金投入1600萬(wàn)元。(4)投資分析：①。合計(jì)規(guī)劃面積約46103㎡。小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，可建房屋面積460000㎡。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機(jī)地結(jié)合，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)”的現(xiàn)代理念。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時(shí)又能展示現(xiàn)代氣息和時(shí)代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅。由于XX是的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像XX這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢(shì)的城市，因而在四萬(wàn)多人的流動(dòng)人口中，有相當(dāng)?shù)耐鈦?lái)居民是在XX經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營(yíng)店鋪和住房。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對(duì)住房的需求也由過(guò)去住得下、分得開(kāi)向舒適、寬敞、優(yōu)越、時(shí)尚的較高層次追求，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期福利分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。XX市是一個(gè)與緬甸三面接壤的新興開(kāi)放城市，是典型的一個(gè)壩子，兩個(gè)國(guó)家的特殊地緣，美麗的瑞XX滋潤(rùn)著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國(guó)的二十幾萬(wàn)邊疆人民。國(guó)內(nèi)外商家對(duì)XX市住房的需求的調(diào)查分析。我們XX市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨(dú)占地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)，而且有二十年來(lái)的改革開(kāi)放打牢的基礎(chǔ)。(一)根據(jù)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)加快了對(duì)外開(kāi)放的步伐。(二)項(xiàng)目規(guī)模建設(shè)周期規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。是XX市這一明珠上一個(gè)閃光的亮點(diǎn)，進(jìn)而為美麗的邊境城市增輝添彩。我們?cè)谙嚓P(guān)部門(mén)的精心指導(dǎo)下，我公司對(duì)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積極開(kāi)展了前期準(zhǔn)備工作，成立了項(xiàng)目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進(jìn)行了廣泛接洽。將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)可選擇、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。七、投資估算與資金籌措總投資造價(jià)見(jiàn)表5和附表1表5 項(xiàng)目投資估算單 位：萬(wàn)元詳見(jiàn)附表2八、經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目計(jì)劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表6。______年______月：主體工程斷水。______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計(jì)。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：______年______月______日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。表4 項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(2)公用建筑。表1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 位置優(yōu)越 交通方便 建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備供水：____________________________供電：____________________________煤氣：____________________________通訊：____________________________場(chǎng)地：____________________________ 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 土地征用情況四、建設(shè)規(guī)模及功能 建筑使用功能 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(2)小區(qū)配套設(shè)施 住宅戶型規(guī)劃依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表2。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱房地產(chǎn)時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境有害影響較小的最佳方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5第一部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目總論總論作為可行性報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開(kāi)發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不用方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。項(xiàng)目投資估算即對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。4)開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。2)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。 對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。 對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性。 交通運(yùn)輸情況。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。三棟 12層40*15*12層。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近小區(qū)的橋旁。住宅：640元/平方米*(+++0)*34329平方米=34329*=經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*(++++)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等：1)、搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元