【正文】 地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。 根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，預(yù)計(jì)為 20xx 元 /平米，拆遷成本約為 960 萬，加上 96 萬（拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用的 10%）的不可預(yù)見費(fèi)，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。 42 表 63 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注 1 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi) 18 工程咨詢公司收費(fèi) 2 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 9 環(huán)評(píng)公司收費(fèi) 3 交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 12 交評(píng)公司收費(fèi) 4 規(guī)劃咨詢費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 5 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 6 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 的 % 7 工程標(biāo)底編制費(fèi) 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 8 招投標(biāo)代理費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 9 招投標(biāo)管理費(fèi) 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 10 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 11 其它費(fèi)用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 合計(jì) 278 6． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、 通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個(gè)部分的工作，詳細(xì)分述如下： （ 1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約 85 萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi) 41 萬，水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 44 萬。 成本估算：通電方案的工程 造價(jià)約 233 萬元。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。土方回填的實(shí)施包含了現(xiàn)場(chǎng)所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 平方米 ， 則出讓 金總價(jià)為 萬元。 6． 8 銷售推廣費(fèi) 銷售推廣費(fèi)是在銷售推廣土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費(fèi) 用，按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%估算，即 萬元。 主 要資金使用如下（詳見表 64）： 前期部分資金使用時(shí)間 20xx 年 1 月 20xx 年 3 月，計(jì) 3 個(gè)月； 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)部分資金使用時(shí)間 20xx 年 3 月 20xx 年 7 月，計(jì) 5 個(gè)月 拆遷部分資金使用時(shí)間 20xx 年 5 月 20xx 年 9 月，計(jì) 5 個(gè)月； 工程部分資金使用時(shí)間 20xx 年 3 月 20xx 年 9 月，計(jì) 7 個(gè)月。本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價(jià)值。 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價(jià)平均約為16790元 /平方米。 47 7． 2 開發(fā)余值的分析 假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的開發(fā)余值為本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后并按規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價(jià)格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。 現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，因?yàn)槌鲎尳馂? 49 政府收入），現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財(cái)務(wù)成本（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。 上述數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目在財(cái)力上是可行的，投資可獲一定的效益。 50 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 9． 1 不確定性分析 收款時(shí)間和方式的不確定性 土地出讓收益的收款時(shí)間和方式的不同，直接影響財(cái)務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。 9． 2 盈虧平衡分析 在諸多不確定因素中，土地取得費(fèi)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響程度較大。 出讓建筑面積， ＝ 萬元247。 由以上分析可知，該項(xiàng)目的盈利能力較好。 （ 4）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元 /建筑平方米為基數(shù)下降 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。 （ 4）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元 /建筑平方米為基數(shù)下降 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。因此項(xiàng)目完成越早，風(fēng)險(xiǎn)就越小。 9． 6 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 在大市政建設(shè)過程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。 。 9． 7 政策風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)階段土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目政策、機(jī)制尚未成熟，對(duì)于土地供應(yīng)和管理體制的變化，在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過程中必然存在許多過去未曾遇到的問題，帶來一些政策層面的風(fēng)險(xiǎn)。故應(yīng)提高效率，縮短項(xiàng)目開發(fā)和出讓周期，節(jié)省資金成本。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，土地取得費(fèi)的變化對(duì)本項(xiàng)目的影響較大。 （ 2）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元 /建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。 以項(xiàng)目竣工后的熟地單價(jià)為敏感因素 （ 1）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元 /建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %； 6652 7025 收入或總 成本 平均出讓單價(jià) （元 /平方米） 虧損 盈利 52 （ 2）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元 /建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。但由于項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有進(jìn)行一一核實(shí)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用的準(zhǔn)確性來源于項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性方面，因此 ，土地取得費(fèi)預(yù)算存在一定的誤差。 假定建筑面積、總成本等不變，以出讓單價(jià)為不確定性變量分析。 土地出讓價(jià)格的不確定性 隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況可能會(huì)發(fā)生變化，地價(jià)也會(huì)隨之波動(dòng)，影響出讓價(jià)格。 8． 5 借款償還 本項(xiàng)目借款 萬元，發(fā)生借款利息 萬 元，按穩(wěn)健估計(jì)，借款償還期為 年，償還借款及利息的資金來源為土地出讓收入，詳見表 83。 按年基準(zhǔn)收益率 10%計(jì)算 ,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。 預(yù)計(jì)總成本費(fèi)用約 萬元。 經(jīng)測(cè)算（詳見表 71），樓面土地價(jià)格約為房屋銷售價(jià)格的%，即樓面土地價(jià)格約為 7025 元 /平方米。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級(jí)開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價(jià)扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費(fèi)用及二級(jí)開發(fā)利潤后求出土地價(jià)格，即二級(jí)開發(fā)商可承受的地價(jià)水平。旅游度假用地屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值。 6． 10不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建 45 設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 5%估算，即 萬元。 6． 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級(jí)開發(fā)主體的資金成本。 綜上，市政設(shè)施預(yù)計(jì)總投入成本為 3006 萬元。 成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約 70 萬元，中水工程約 85 萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384 萬元，總成本合計(jì)約 611 萬元。 排水方案： 排水系統(tǒng)近期實(shí)施擬采用雨水、污水分流的排水體制。 成本估算：預(yù)計(jì)道路建設(shè)成本約 1181 萬元，道路照明工程成本 43 約 50萬元，通路工程合計(jì) 1231 萬元。具體的估算情況見前期工程費(fèi)估算表，前期工程費(fèi)合計(jì)為 278 萬元。勞動(dòng)力安置由西山農(nóng)場(chǎng)和車耳營 41 村內(nèi)部調(diào)劑解決。 土地出讓金雖然在一級(jí)開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計(jì)入總投資進(jìn)行計(jì)算。土地市場(chǎng)營銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理和調(diào)控力度。 5． 7 收款方式與回款計(jì)劃 本項(xiàng)目收款方式為短時(shí)間分期收款，在 20xx 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約 資金成本。具體安排如下： 37 開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度表 單位（天、 月 ） 時(shí)間 項(xiàng)目 0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15 規(guī)劃意見書 交通影響評(píng)價(jià) 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 市政咨詢方案 編制可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審 一級(jí)開發(fā)立項(xiàng) 辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù) 辦理征地手續(xù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 拆遷許可證 拆遷 拆遷結(jié)案 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 土地入市交易 38 5． 5 資金籌措 本項(xiàng)目資金來源 65%為銀行貸款資金， 35%自籌。 5． 3 拆遷補(bǔ)償方式 本項(xiàng)目對(duì)拆遷的補(bǔ)償方為貨幣補(bǔ)償方式，相應(yīng)的拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入一級(jí)開發(fā)成本。 35 第五章 項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作 5． 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 按照北京市規(guī)劃委員會(huì)發(fā)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的復(fù)函》（市規(guī)函［ 20xx］ 1553 號(hào)）的規(guī)定，本項(xiàng)目規(guī)劃利用條件如下： 項(xiàng)目名稱：北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目 用地規(guī)劃要求： 擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶 各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺路。海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來越多的媒體和旅游界的關(guān)注（即地利）。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 美元。 33 海淀區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析 二十一世紀(jì)，國際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。一星級(jí)飯店在平均房?jī)r(jià)下降 5%的情況下，客房出租率提升 12個(gè)百分點(diǎn)。 平均房?jī)r(jià)和客房出租率同步增長。 高星級(jí)飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺(tái)區(qū)。 結(jié)論： 中國旅游產(chǎn)業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國內(nèi)旅游市場(chǎng)提供了巨大的潛力，國民經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁走勢(shì)使得國民用于旅游方面的開銷迅速增長； 北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達(dá)嶺長城和頤和園等； 總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點(diǎn)不多，就是歷史名勝開發(fā)得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點(diǎn)； 游客在京停留時(shí)間平均為國為 天，重游率接近 70%。 6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時(shí)經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成 為一個(gè)非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場(chǎng)，而且在國內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國際會(huì)議中 30 心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國際節(jié)日。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教 育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時(shí)，國內(nèi)外旅游者將在北京對(duì)旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。北京旅游業(yè)將有一個(gè)更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。 下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了 8％，旅游收入達(dá) 億元，比上一年增長了 29％。在中國31 個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。 “十五 ”期間，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到 億人，比 “九五 ”時(shí)期增長 倍。 預(yù)計(jì)， 06 年入境 旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到 億人