【正文】 現(xiàn)代 物業(yè)公司 自己物業(yè)公司 物業(yè)費(fèi) 元 ∕ 平米 ∕ 月 7 占地面積 380 多畝 總建筑面積 7 萬 ㎡ 項(xiàng)目均價(jià) 3080 元 ∕ 平米 項(xiàng)目起價(jià) 3200 元 ∕ 平米 戶 型配比 一期 80110 ㎡ 二期 110120 ㎡ 銷售進(jìn)度 一期售完 二期在售 水墨庭院 優(yōu)勢(shì)： 一期已售完，成熟小區(qū)。市場(chǎng)成熟。面積適中滿足各階層的需求，交房在即。二期將要交房。 劣勢(shì)戶型面積大滿足不了不同階層的需求，緊鄰公路吵。 三室兩廳兩衛(wèi)的面積為 平米贈(zèng)一個(gè)入戶花園，南北通透的戶型明廚明衛(wèi)。 副市場(chǎng)（輔助市場(chǎng)）柴油機(jī)廠員工以外的客戶，客戶都是在特色的消費(fèi)場(chǎng)所買特色的 商品，所以說一個(gè)樓盤有了獨(dú)一無二的賣點(diǎn)和開發(fā)理念，其目標(biāo)客戶的范圍就廣得多。 公關(guān)促銷活動(dòng)和銷售手段 為 保障四月份的銷售任務(wù)，針對(duì)老 客戶和意向客戶，推行體驗(yàn)式營(yíng)銷，切身體會(huì)入戶花園品質(zhì)生活，感受產(chǎn)品的優(yōu)越性，區(qū)分本產(chǎn)品同競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品差異化，脫穎而出獲取客戶認(rèn)可，達(dá)到消化房源的目的；同時(shí)借機(jī)活動(dòng)， 大力宣傳石坊路改造工程， 提高項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大影響力 。 D：目前在營(yíng)銷推廣方面只有工地圍擋 和發(fā)單頁(yè)這兩種形式，還需要上網(wǎng)絡(luò)或者 報(bào)紙 把樓盤推向市場(chǎng)，讓廣大消費(fèi)者知道本項(xiàng) 目。 樓間距在 60 米以上，對(duì)于這種 18 層的住宅這么大的樓間距對(duì)于保證這種正常的通風(fēng)采光肯定是沒有問題。其次項(xiàng)目的價(jià)格較高均價(jià) 3500 元每平米并且為期房。由于房?jī)r(jià)較高大，首付多大部分還是做生意的客戶多 ， 因此在這居住 也是一種不錯(cuò)的選擇。以及物業(yè)管理促銷和團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。 項(xiàng)目具體定價(jià)策略 不同樓層、不同朝向、不同景觀、不同戶型的單位分別采取不同的價(jià)格 。 八、 目標(biāo)客戶群定位 項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布 總?cè)丝?75 萬人，絕大部分屬于農(nóng)業(yè)人口。 緊緊圍繞三年大變樣五項(xiàng)基本目標(biāo)，謀劃了近 100 項(xiàng)城市重點(diǎn)建設(shè)工程，總資達(dá) 56 億，寧全縣之神，具全縣之力，傾力打造省會(huì)周邊有影響的宜居宜業(yè)中等城市。因?yàn)閷帟x做電纜居多，因此目標(biāo)主要鎖定為周邊的商人。目前價(jià)格價(jià)格做高的樓盤是紫金名苑。 而本項(xiàng)目地段優(yōu)越并且是首席電梯直接入戶小區(qū)，因此價(jià)格稍比世爵公館價(jià)格小高一點(diǎn)，均價(jià) 3600 元每平米，每層樓差價(jià) 10 元每平米。開盤一個(gè)星期團(tuán)購(gòu)活動(dòng)每平優(yōu)惠 50元 。因?yàn)檫@段時(shí)間人們都在家休假，客戶人群比較多。提高知名度 讓客戶家喻戶曉。 廣告主題 因項(xiàng)目為“名門世家”是古老文化的傳承 。 總體費(fèi)用預(yù)算 16 報(bào)紙廣告費(fèi)用 1 萬 單頁(yè)印刷費(fèi)用 3 萬 室內(nèi)宣傳圖 1 萬 旅游費(fèi)用 4 萬 不可預(yù)測(cè)費(fèi)用 5 萬 。 廣告創(chuàng)意 因項(xiàng)目以中國(guó)文化為背景， 所以宣傳單頁(yè)我們采用的是中國(guó)青花瓷的 DM 單頁(yè)。每天下午客戶量少了派兩名銷售人員出去發(fā)放。 應(yīng)對(duì)措施 有關(guān)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和正式銷售的具體操作方案，包括現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造與管理方案，另行制定。 十、 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)選擇 本項(xiàng)目定于 20xx 年三月份，比正式開售提前一個(gè)星期，給購(gòu)買者一個(gè)認(rèn)識(shí)了解的階段以便購(gòu)房者正式開售時(shí)落定。 付款方式 本項(xiàng)目付款有三種：一次性、分期、按揭。因此本項(xiàng)目定價(jià)以世爵公館作為參照標(biāo)準(zhǔn)。其次本項(xiàng)目地價(jià)高，是目前寧晉的地王。 項(xiàng)目周邊企業(yè)較多如：酒產(chǎn)、 寧紡、晶龍集團(tuán)、天一廣場(chǎng)，因此周邊居民就業(yè)率高。項(xiàng)目主要在縣城中心位置，人口流動(dòng)量大。 按朝向定價(jià)：正南向最高，正東向、東南向、正西向、正北向、和東北向依次遞減。主要針對(duì)當(dāng)?shù)刈錾獾囊约肮珓?wù)員的客戶。 應(yīng)以特色化、個(gè)性化設(shè)計(jì)，以小搏大 品 中小戶型，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)有效吸引目標(biāo)客戶群 以居住為核心，投資為補(bǔ)充的精品建筑 建筑風(fēng)格定位 小區(qū)建筑以中式復(fù)古為主題風(fēng)格融入多重名貴 ， 中式元素，顯現(xiàn)恢弘氣勢(shì)，穩(wěn)重大氣。 六、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 產(chǎn)品 定位 本項(xiàng)目為 高檔精品樓盤，主要因?yàn)樵摰貐^(qū)周邊環(huán)境（經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、市政環(huán)境、教育環(huán)境）非常好，樓盤本身的建設(shè)及其用才也屬于高等級(jí)別。 劣勢(shì)目前第一棟緊鄰國(guó)道，既臟又吵客戶較反感。 項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、劣勢(shì)分析與對(duì)策 強(qiáng)勢(shì) 項(xiàng)目是正規(guī)的七十年產(chǎn)權(quán) ，地理位置優(yōu)越價(jià)格適中。 綜合評(píng)判 本項(xiàng)目在和其它可競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比分析可知： A：本小區(qū)規(guī)模較小，形不成大規(guī)模社區(qū) B: 項(xiàng)目的地理位置優(yōu)越，占主導(dǎo)地位。 廣告推廣手法 圖 1 020406080100120短信 網(wǎng)絡(luò) 傳單 戶外 電臺(tái) 電視推廣渠道使用率 分析： 本項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng) 樓盤多為現(xiàn)房，因此 對(duì) 項(xiàng)目 推廣相當(dāng)重視。 市場(chǎng)定位 主市場(chǎng) （目標(biāo)市場(chǎng)）柴油機(jī)廠的員工。 項(xiàng)目戶型詳 解 三室兩廳一衛(wèi) 的面積 為 平米 全明戶型明廚明衛(wèi)南北通透。 紫金名苑 項(xiàng)目位 置 鳳凰北路 與友誼大街交叉口 項(xiàng)目規(guī)模 26 層高層組成 項(xiàng)目均價(jià) 3500 元 ∕ 平米 物業(yè)費(fèi) 1 元 /平 /月 占地面積 1000000 平米 總建筑面積 300000 平米 綠化率 42% 面積范圍 140170 平米 銷售情況 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，全款 優(yōu)惠 120∕ 元