【正文】 制度等。 3)法律法規(guī)知識培訓(xùn) 由人力資源部負(fù)責(zé)組織進行法律法規(guī)知識培訓(xùn)，使公司的各級人員掌握運用國家和上級的有關(guān)法律法規(guī)知識，確保公司各項工作業(yè)務(wù)的順利開展。 公司鼓勵員工努力學(xué)習(xí)管理知識、專業(yè)技術(shù)，不斷更新知識結(jié)構(gòu)，提高自身素質(zhì)，為公司發(fā)展多做貢獻(xiàn)，對在考試、考核取得優(yōu)秀成績者，公司將按有關(guān)規(guī)定予以獎勵。 5質(zhì)量記錄 QR2101 培訓(xùn)出勤考勤表 QR2102 培訓(xùn)總結(jié) 6支持性文件 Q/TZHWI017《安全管理系統(tǒng)文件匯編》 Q/TZHWI031《崗位資格要求》 Q/TZHWI036《職工外委培訓(xùn)實施辦法》 Q/TZHWI042《勞動用工管理辦法》 Q/TZHWI043《聘用職工管理辦法》 產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃控制程序 通過對項目開發(fā)的過程進行策劃，明確產(chǎn)品實現(xiàn)過程中的有關(guān)職責(zé)、程序、方法和應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，確保項目的整體運作水平。 4. 控制程序 項目運作方案的策劃 策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織項目運作方案的策劃，召集總經(jīng)理工作部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部的有關(guān)人員，依據(jù)項目的《可行性研究報告》和項目開發(fā)建設(shè)的實際要求，對項目整體運作流程的各個環(huán)節(jié)進行策劃。 項目運作方案的編制要求 : a) 工作步驟明確，有嚴(yán)格的工作規(guī)劃； b) 明確各項工作的負(fù)責(zé)人員及工作要求； c) 項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)銜接有序。 項目運作方案的實施和驗證 各部門在工程項目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴(yán)格按 “ 項 目運作方案 ” 的規(guī)定要求實施。 5. 支持性文件 Q/TZHWI030《項目運作報告編寫規(guī)定》 Q/TZHWI007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》 于顧客有關(guān)的過程 .2 與顧客有關(guān)的過程 與產(chǎn)品有關(guān)的要求的確定 公司策劃與營銷中心負(fù)責(zé)通過開展市場調(diào)研、與顧客洽談等方式，確定與房屋銷售有關(guān)的要求，主要是： a) 顧客規(guī)定的要求，（含交付和交付后活動的要求），如：戶型、面積、交付日期、價格、居住環(huán)境、配套設(shè)施、房屋及設(shè)備的功能、分項分部工程施工質(zhì)量等 ； b) 產(chǎn)品的隱含要求，如：房屋的生命周期、抗震能力、居住的舒適性等； c) 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所涉及的法律法規(guī)； d) 公司的附加要求，包括公司廣告承諾和合同外對顧客的讓利與優(yōu)惠等。 評審的方式 a) 會議評審：適用于項目開盤前對銷售方案中有關(guān)要求（如：購房通用合同）的評審以及集團購買、數(shù)量多、金額大的合同評審； b) 書面評審：適用于散戶銷售或租賃的合同評審，以簽署 “合同巡簽單”的方式進行評審。 2. 范圍 本程序適用于公司合同的評審工作。 零散房屋銷售合同的評審 對于散戶購買或者集團購買、金額在 1000 萬元以下的房屋銷售合同作為零散房屋銷售合同進行評審。 房屋租賃合同的評審 對公司物業(yè)的租賃方案及一次性租賃面積在 1000 平方米以上的房屋租賃合同采用會議評審方式進行評審，在方案確定或合同簽訂前 ,由策劃營銷中心組織工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開評審會 ,對租賃方案或合同草案進行評審 : a)策劃營銷中心對其中的租賃方式、承租人的有關(guān)要求、承租人的資信程度、租賃用途的合法性等進行評審； b)工程部 對合同所涉租賃房屋的質(zhì)量和使用功能、維修條款等進行評審 。 對合同草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容，由策劃營銷中心負(fù)責(zé)聯(lián)系顧客進行協(xié)調(diào)。 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)評審會議的記錄 ,填寫 “ 合同評審表 ”, 由參加評審人員填寫意見并簽字，交分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。 對于合同草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容 ,由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部記錄 ,聯(lián)系對方進行協(xié)調(diào)，達(dá)成一致。 合同的變更 對顧客提出的合同變更由承辦部門填寫“合同履行跟蹤表” ,說明變更內(nèi)容和理由，由原相關(guān)評審部門、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批后，及時下發(fā)相關(guān)部門執(zhí)行。 合同承辦部門填寫 “ 合同履行跟蹤表 ”, 說明合同解除原因，由原合同評審部門審核簽字后 ,交分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批，由承辦部門負(fù)責(zé)通知顧客 ,辦理合同解除手續(xù)。 d) 對設(shè)計過程中的各階段活動，一般由工程部技術(shù)專責(zé)人負(fù)責(zé)組織各項目部實施，重要活動或關(guān)鍵活動，由工程部組織進行。 設(shè)計和開發(fā)輸入 工程部組織項目部負(fù)責(zé)在設(shè)計招標(biāo)中，制定項目的設(shè)計任務(wù)書，設(shè)計任務(wù)書在發(fā)放投標(biāo)單位前，應(yīng)按規(guī)定進行審核批準(zhǔn)。 設(shè)計和開發(fā)評審 項目部專責(zé)人參加設(shè)計單位組織的設(shè)計方案及有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟論證的設(shè)計評審會議，以評價設(shè)計開發(fā)各階段成果滿足要求的能力，并通過評審識別問題，采取改進措施。 設(shè)計和開發(fā)更改的控制 在以下情形 下，要對設(shè)計進行更改： a)隨著設(shè)計開發(fā)的進展、情況的變化，可能發(fā)生要求的變更，應(yīng)更改策劃輸 出。 設(shè)計和開發(fā)更改的具體實施辦法見 Q/TZHWI019《設(shè)計變更實施辦法 》。 工程部、物資采購中心和策劃營銷中心根據(jù)職責(zé)范圍，負(fù)責(zé)結(jié)合工程招標(biāo)，收集各種供方的有關(guān)信息資料，組織有關(guān)部門進行評價，評價的準(zhǔn)則參照以下原則： a）供方的企業(yè)規(guī)模、資質(zhì)和經(jīng)營狀況應(yīng)與其所投標(biāo)的或提供的 產(chǎn)品（服務(wù)）的要求相適應(yīng)； b）供方在其所在的專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，具備一定的社會聲譽，并有著一定的成功業(yè)績； c）供方具備持續(xù)提供合格產(chǎn)品的能力，能夠提供其質(zhì)量保證體系有效運行的證據(jù)； d）與公司有過歷史合作的供方，應(yīng)具備良好的歷史合作經(jīng)歷。名冊由管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。 對供方的重新評價一般每季進行一次，由分管部門組織有關(guān)部門填寫“供方考評表”進行考評。采用公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)的方式進行。 物資采購的具體規(guī)定執(zhí)行 Q/TZHWI049《物資采購管理辦法》。 采購文件由各分管部門負(fù)責(zé)管理，各使用部門按相關(guān)規(guī)定使用和保存。 對外包單位（設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位）提供服務(wù)的情況，由項目部負(fù)責(zé)日常的監(jiān)督檢查，并定期進行評價。 個分管部門根據(jù)各類供方驗證的結(jié)果，對合格供方名冊進行調(diào)整。最終形成的投資決策方案要上報集團公司進行審批后確定。公司通過月度計劃會、經(jīng)濟活動分析會等形式，定期對資金籌措的情況進行檢查落實。 c) 工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織項目部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件，并提供相應(yīng)的文件資料； d) 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)完成資金方面的有關(guān)工作，提供相應(yīng)的文件資料； e) 策劃營銷中心負(fù)責(zé)收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料，辦理審批手續(xù)。 施工準(zhǔn)備工作 a) 工程部負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門進行規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理招標(biāo)工作，簽定合同，執(zhí)行 Q/TZHWI047《工程招投標(biāo)管理制度》。 施工過程控制 a) 工程部組織項目部、監(jiān)理單位，對施工單位的施工組織設(shè)計、施工方案進行審查，明確對施工工程的質(zhì)量、進度要求。 e) 施工過程控制的具體要求，執(zhí)行《工程施工控制程序》。 d) 對工程施工各階段中發(fā)生的質(zhì)量問題，由項目部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位和施工單位，進行原因分析，制定整改措施進行處理。 b) 由項目部對監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和監(jiān)理合同的規(guī)定進行工程監(jiān)理的工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。 c) 項目部定期對施工單位落實施工組織方案的情況進行抽查，對影響質(zhì)量的關(guān)鍵部位施工進行監(jiān)督檢查。 c) 策劃營銷中心負(fù)責(zé)依據(jù)法律法規(guī)和地方法規(guī)要求，進行拆遷、安置和補償工作，執(zhí)行 Q/TZHWI046《拆遷安置補償實施辦法》。 項目立項報批工作，要定期在公司的各種例會上進行匯報協(xié)調(diào)，檢查落實進展情況。 項目的立項報批控制 a) 明確項目開發(fā)建設(shè)前期各項審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責(zé)分工，符合法律法規(guī)的要求。 可行性研究和投資決策的具體要求，執(zhí)行《可行性研究和 投資決策控制程序》。 市場調(diào)研和投資決策 a) 策劃營銷中心負(fù)責(zé)市場調(diào)研工作，收集整理有關(guān)信息，進行投資機會的尋找和篩選，編制可行性研究報告，充分運用預(yù)測、可行性分析和決 策技術(shù)，為公司的投資決策提供有效的依據(jù)。顧客的驗證不能免除公司的質(zhì)量責(zé)任，也不能排除其后顧客的拒收。 采購的驗證 各分管部門按照職責(zé)分工負(fù)責(zé)組織對供方提供的服務(wù)或產(chǎn)品的質(zhì)量情況進行檢驗和驗證。在實施采購前，要對采購文件的適宜性進行評價，對招標(biāo)文件的審批和辦理合同巡簽等都作為評價的方式。 在確定中標(biāo)單位后規(guī)定的期限內(nèi)，由分管部門辦理合同簽定 前的巡簽審批工作，與中標(biāo)單位簽定書面分合同。 對在重 新評價中不合格的供方，公司將責(zé)令其進行整改，并按照評價準(zhǔn)則進行中心評價，整改后仍不能滿足評價準(zhǔn)則的，報經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，根據(jù)合同規(guī)定，終止其外包合同，并在合格供方名冊中刪除。 各分管部門在適當(dāng)?shù)臅r機，要組織對供方進行重新評價，并根據(jù)評價的結(jié)果，確定對供方控制的程度和方式。 對供方的評價要填寫“供方評價表”，由參與評價的有關(guān)人員填寫評價意見并簽字。 職責(zé) a) 工程部負(fù)責(zé)公司的工程招標(biāo)工作，對設(shè)計、施工、監(jiān)理等供方進行評價、選擇和驗證； b)、物資采購中心負(fù)責(zé)物資采購工作，對材料設(shè)備的供方進行評價、選擇和驗證； c)、策劃營銷中心負(fù)責(zé)營銷策劃代理單位和物業(yè)管理單位的招標(biāo)工作，并對其進行評價、選擇和驗證； d)、項目部參與對供方的評價、選擇和驗證，并對采購材料設(shè)備的質(zhì)量進行檢驗控制； 采購控制的主要活動包括：規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)、工程施工招標(biāo)、工程監(jiān)理招標(biāo)、營銷策劃代理招標(biāo)、前期物業(yè)管理招標(biāo)以及設(shè)備材料的招標(biāo)和采購等。 設(shè)計更改要形成記錄，并由責(zé)任部門保存和管理。 設(shè)計和開發(fā)確認(rèn) 公司通過以下措施和方法進行設(shè)計和開發(fā)的確認(rèn)： a)項目部專責(zé)人參加設(shè)計單位的設(shè)計確認(rèn)活動； b)檢查落實設(shè)計圖紙是否通過政府主管部門的審批并簽章； c)由項目部組織設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位進行圖紙會審，執(zhí)行 Q/TZHWI023《圖紙會審制度》； d)以階段性的驗收，如：驗槽、基礎(chǔ)驗收、主體結(jié)構(gòu)驗收和竣工驗收等，作為對設(shè)計和開發(fā)的確認(rèn)； e)施工期間，請顧客進行監(jiān)督，由項目部部負(fù)責(zé)聽取并收集顧客意見。 設(shè)計和開發(fā)輸出 設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)設(shè)計輸入要求完成設(shè)計階段任務(wù)，包括初步設(shè)計、擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計，項目部應(yīng)安排專責(zé)人參與設(shè)計單位組織的設(shè)計輸出評審，設(shè)計輸出文件（包括設(shè)計圖紙、說明書、專題報告及設(shè)備材料明細(xì)表等）在放行前應(yīng)得到批準(zhǔn)。 策劃的輸出應(yīng)形成設(shè)計開發(fā)計劃，隨著設(shè)計開發(fā)的進展、情況的變化以及可能發(fā)生要求的變更，設(shè)計開發(fā)計劃在適宜時修改或更新。 QR0401 合同評審表 QR0405 合同履行跟蹤表 Q/TZHWI005 《合同管理制度》 設(shè)計和開發(fā) 設(shè)計和開發(fā) 公司所開發(fā)工程的設(shè)計均委托具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位來完成，根據(jù)國家法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位不能免除設(shè)計責(zé)任，因此，公司將按以下規(guī)定對工程設(shè)計進行控制： a) 按照 章節(jié)的規(guī)定進行工程的設(shè)計招標(biāo)，確保選擇合格的設(shè)計單位； b) 工程部設(shè)有專門人員進行專項管理，參加設(shè)計單位各階段的評審活動，包括設(shè)計輸入、設(shè)計輸出、最終設(shè)計結(jié)果的評審，以及設(shè)計驗證和設(shè)計確認(rèn)等活動。 合同重大變更應(yīng)重新組織相關(guān)部門評審。 合同的簽訂 經(jīng)過評審?fù)ㄟ^的合同草案，由承辦部門依據(jù) Q/TZHWI005《合同管理制度》 的規(guī)定，進行合同簽訂前的巡簽 ,與顧客正式簽訂合同。 代建合同的評審 工程項目經(jīng)過可行性研究后，在合同簽訂前，由策劃營銷中心組織工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開合同評審會 ,對代建 合同草案進行評審： a)策劃營銷中心負(fù)責(zé)對其中的代建方式、項目的經(jīng)濟效益、社會效益以及對方資信程度等進行評審； b)工程部對合同草案的規(guī)劃設(shè)計要求、房屋造價、使用功能要求、工程進度及質(zhì)量要求、工程技術(shù)可行性和安全性等進行評審； c)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對其中的資金使用計劃、代建費用的收取方式及項目的財務(wù)分析等合同條款進行評審； d)總經(jīng)理工作部對合同的合法性、有效性進行評審； e)審計部對合同的嚴(yán)密性、屬實性和相關(guān)財務(wù)條款進行評審。 在合同簽訂以前，由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部組織總經(jīng)理工作部、審計部召開合同評審會 ,對融資合同草案進行評審。 策劃營銷中心負(fù)責(zé)評審會議的記錄，填寫“合同評審表”，由參加評審人員填寫意見并簽字，交公司分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。 對于顧客的特殊要求或超出銷售方案的要求，應(yīng)填寫合同評審表，講明這些要求，由策劃營銷中心、工程部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部