【正文】 店附屬的公寓和別墅，這些外籍 人士更 樂于選擇豪華 、 服務(wù)完善 、又有家的感覺 的 國(guó)際公寓作為 居所 ，從而形成了一批穩(wěn)定的客源，這些 租客以來自歐美、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人員人士為主 。 ? 港澳臺(tái) 人士 由于廣州市毗鄰港澳，地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 澳臺(tái)經(jīng)貿(mào)投資往來及四地人員交往越來越頻繁，港、澳、臺(tái)商在廣州的投資項(xiàng)目逐年增多， 2002 年底，僅臺(tái)資企業(yè)就有 2144家，實(shí)際利用臺(tái)資 元億美元。其中，長(zhǎng)期在廣州工作生活者不少會(huì)選擇在廣州購(gòu)房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會(huì)居住在較為高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。 2） 投資者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 現(xiàn)時(shí)國(guó)際公寓的回報(bào)率可達(dá) 10%以上，比一般的住宅4%7%的回報(bào)率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報(bào)相近，風(fēng)險(xiǎn)則介乎于兩者之間，是一個(gè)穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受一些有一定經(jīng) 濟(jì)實(shí)力及有投資眼光的投資者歡迎。而早期一些公寓如 63 層 B 附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導(dǎo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 致公寓檔次難以攀升。對(duì)于酒店式公寓來說，在租務(wù)市場(chǎng)中，客戶的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。 —— 在這方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。持續(xù)、穩(wěn)定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)； （ 6） 六看整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)國(guó)際的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)酒店式公寓的租賃經(jīng)營(yíng)影響很大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從這些樓盤的銷售情況不難發(fā)現(xiàn)，公寓的市場(chǎng)需求量非常旺 盛，供給卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，供需的不平衡導(dǎo)致了公寓式住宅銷售出貨速度迅猛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 300100200 200 200約1 0 0 002004006008001000中怡城市花園雙城國(guó)際時(shí)代新世界 凱旋新世界東湖御苑總新增供應(yīng)量近期公寓類型物業(yè)供應(yīng)量供應(yīng)量( 套） 需要說明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)字是已知道其即將作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 八、 未來幾年酒店式公寓的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人員往來趨勢(shì) 中國(guó)加入 WTO 后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢(shì)頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一， 超過美國(guó)，據(jù)有關(guān)資料顯示，2002 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴(yán)重影響外來投資的趨勢(shì)。 附：廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廣州市 2020 年 18 月利用外資統(tǒng)計(jì)快報(bào) 統(tǒng)計(jì)日期： 2020 年 18 月 編制單位：廣州市外經(jīng)貿(mào)局 金額單位：萬美元 利用外資方式 本年批準(zhǔn)外資情況 本年實(shí)際使用外資 項(xiàng)目數(shù) 合同外資金額 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同 期 比 % 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同 期比 % 本月數(shù) 本年累計(jì) 去年同期 去年同期 比 % 一、外商直接投資 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中： 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,164 65,070 0 1 15,868 6,600 二、外商其它投資 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 三、對(duì)外借款 5,000 22,507 5,000 22,507 15,719 總 計(jì) 101 799 749 34,576 242,324 198,863 14,808 191,780 160,818 注：截止 2020 年 8 月底，我市共批準(zhǔn)累計(jì)外資項(xiàng)目 37540 個(gè)，合同外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 CEPA 簽署后，香港第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的門檻降低，手續(xù)大大簡(jiǎn)化，顯然，進(jìn)入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商相應(yīng)增多，且在內(nèi)地投資開發(fā)的地域范圍將擴(kuò)大，投資額可望穩(wěn)定增加， 相對(duì)來說 酒店式公寓 的開發(fā)也會(huì)相應(yīng)增加 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3. 酒店式公寓的供需缺口 據(jù)悉，目前整個(gè)廣州市所有的酒店式公寓，加上星級(jí)酒店附帶的高級(jí)公寓，其總共的套房總數(shù)也僅僅只有 2000 套 左右，假設(shè)未來幾年即使只有 20%的外籍人員選擇公寓作為他們?cè)趶V州停留時(shí)的居所，未來幾年的酒店式公寓也難以滿足 屆時(shí)市場(chǎng)需求。 2. 未來幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點(diǎn) 從廣州市經(jīng)貿(mào)發(fā)展及外籍人員來往趨勢(shì)看，并結(jié)合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開發(fā)的酒店式公寓看， 未來幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空白點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。北接黃埔大道，南達(dá)珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。 3. 公共交通系統(tǒng) 目前公共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開發(fā)建設(shè)中會(huì)不斷完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 注：這里用 “宗 ”而不用 “個(gè) ”或 “塊 ”，是因?yàn)樵谫u地過程中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設(shè)的絮亂 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其設(shè)計(jì)采用的是 裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式 ，從而盡可能達(dá)到人車分流，暢通無阻 ，這對(duì)于城市中心的開發(fā)建設(shè)又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革 ”。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目 J2— 7 地塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 J2— 7地塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊分析 一、 J2— 7 地塊綜合情況 1. J2— 7 地塊用地技術(shù)指標(biāo) 地塊面積 容積率 建筑面積 塔樓 建筑密度 裙樓 建筑密度 建筑限高 綠地率 機(jī)動(dòng)車位 自行車位 6895． 07 ㎡ 10 68950． 7 25% 40% 130~150 20% 483 —— 2. 地塊地型與地勢(shì) J2— 7 地塊 地型比較方正，地勢(shì)平緩，比較容易進(jìn)行規(guī)劃建設(shè) ?？傮w上 J2— 7 地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5. 道路交通環(huán)境 J2— 7 地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處，兩路段皆非主干線，通過冼村路可通達(dá)天河北及黃埔大道東西方向，沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、 珠江新城 J2— 7 地塊開發(fā)條件分析列表 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 威脅點(diǎn)（ T） 區(qū)位因素優(yōu)越 目前的公 建市政配套 尚需大力改善 酒店式公寓市場(chǎng)未來幾 年存在較大供需缺口 區(qū)域?qū)嶋H規(guī)劃建設(shè)對(duì) 開發(fā)推廣影響大 未來交通條件良好 酒店式公寓需配套相應(yīng)硬 件，成本可能增加 政策規(guī)劃客觀上有利 其他星級(jí)酒店及 潛在開發(fā)的星級(jí)酒店附帶公寓構(gòu)成強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 政府規(guī)劃支持點(diǎn)多 酒店式公寓的銷售目標(biāo)客 戶層面相對(duì)窄 居住優(yōu)勢(shì)因素多 所臨馬路雖非主干線 但多少會(huì)受到影響 富力品牌形象好 三、 地塊作為酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)的分析結(jié)論： J2— 7 地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢(shì)較多，又因未來珠江新城的規(guī)劃是中央商務(wù)區(qū) CBD，而且已經(jīng)最終確定規(guī)劃方案，從開發(fā)價(jià)值來看，并結(jié)合第二篇廣州市酒店式公寓的市場(chǎng)分析結(jié)論 —— 專業(yè)性高級(jí)酒店式公寓在未來幾年存在較大的供應(yīng)缺口 ，故評(píng)估建議： J2— 7 地塊規(guī)劃建設(shè)成為高檔酒店式公寓對(duì)體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值最有利 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊項(xiàng)目定位與市場(chǎng)策略 一、 目標(biāo)客戶定位 1. 租賃目標(biāo)客源（使用者） 通過第二篇市場(chǎng)分析可知，在國(guó)內(nèi)包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級(jí)的白領(lǐng)階層人士遠(yuǎn)未成為酒店式公寓租賃使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺(tái)人士，以目前的及這幾年的 發(fā)展趨勢(shì)，酒店式公寓租賃目標(biāo)客源也不外乎這兩種，其可以細(xì)分為以下客源： ? 外資公司、跨國(guó)企業(yè)駐穗高級(jí)外籍人員 ? 外國(guó)一般機(jī)構(gòu)駐穗高層人員 ? 外國(guó)駐穗領(lǐng)事館外籍人員 ? 港臺(tái)籍高層管理人員 ? 中短期逗留的外籍或港澳臺(tái)籍經(jīng)貿(mào)往來人員等 其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國(guó)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務(wù)公寓，港澳臺(tái)籍客源中攜眷常駐廣州者相對(duì)少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 3. 戶型間隔建議 對(duì)于國(guó)際性的高級(jí)公寓來說，因?yàn)槠淠繕?biāo) 客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國(guó)內(nèi)人士設(shè)計(jì)的住宅，其戶型特點(diǎn)大房大廳，一般二房 100 ㎡以上，三房 140 ㎡以上，對(duì)于規(guī)劃中的高級(jí)公寓，除了參考現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 本項(xiàng)目建議硬件配置如下表： 住客會(huì)所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、兒童游戲室、壁 球、保齡球、按摩、理發(fā)、咖啡廳等設(shè)施 高級(jí)中餐廳 1 經(jīng)營(yíng)高檔中餐、海鮮城 藝術(shù)式西餐廳 1 經(jīng)營(yíng)法式、意式等高檔西式餐廳 商務(wù)酒吧 1 提供酒水、音樂、洽談單間等服務(wù) 多功能 商務(wù)辦公室 2 作為會(huì)議場(chǎng)地出租，配備智能化辦公設(shè)施，提供秘書、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù) 商務(wù)中心 1 提供秘書、票務(wù)、電傳、會(huì)議安排等商務(wù)服務(wù) 小型商場(chǎng) 1 經(jīng)營(yíng)住客所需的高檔生活用品 其他 —— 典 雅大堂、住客專用電梯、空中花園、五星級(jí)智能化設(shè)施等 三、 項(xiàng)目命名 好的命名可使一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目畫龍點(diǎn)睛，為了在市場(chǎng)上體現(xiàn)“ 公館 ”獨(dú)樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項(xiàng)目可命名為： 富力國(guó)際公館 候補(bǔ)命名 ： 富力世界公館 項(xiàng)目命名突出“ 公館 ”這樣的字眼，就表明了項(xiàng)目本身的特質(zhì)，以這樣的命名來塑造獨(dú)樹一幟的鮮明市場(chǎng)形象，必產(chǎn)生令人印象深刻又回味不已的激蕩感受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。實(shí)際經(jīng)營(yíng)或營(yíng)運(yùn)的方式，可參照廣州經(jīng)營(yíng)比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。 在 2~3 年成長(zhǎng)期中，通過精心的經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目樹立了頂級(jí)國(guó)際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，已成為一個(gè)會(huì)下“金蛋“的天鵝，此時(shí)再視市場(chǎng)情況再推出部分進(jìn)行銷售，必獲得最大的投資收益。 最大程