【正文】 ................ 15 、項目輻射區(qū)域確定 ............................................................................................ 15 、項目區(qū)位分析 ...........................................................................................................................15 、項目交通輻射能力 ...................................................................................................................16 、市場競爭關系層面 ...................................................................................................................16 、項目定位原則 .................................................................................................... 16 、依托產業(yè)資源 ...........................................................................................................................16 第 2 頁 、借勢 ...........................................................................................................................................17 、項目定位建議 .................................................................................................... 17 、建議一 .......................................................................................................................................17 、建議二 .......................................................................................................................................18 四、嘉善木業(yè)企業(yè)調研 ............................................................................................. 19 第 3 頁 一 、 宏觀分析 、 城市區(qū)位 嘉善縣位于 中國長三角洲東南側，江、浙、滬兩省一市交匯處，是浙江 省接軌上海第一站，縣總面積 ，轄 6鎮(zhèn) 3街道，至 2020年年底，全線常住人口約 80萬（本地戶籍人口 38萬，外來人口 41萬）。 分析： 高鐵效應和比鄰上海概念，讓嘉善投資項目對上海、浙江等城市客源吸引力有放大效應。 其中 第一產 業(yè)增加值 億元，比上年增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，比上年增長 %；第三產業(yè)增加值 ，比上年增長 %。 （ 1）、 木材加工及家具制造業(yè) 亞洲第一、世界第三，首期投資 1． 05億美元的臺商企業(yè) “ 臺升家具 ” 落戶嘉善，引發(fā)世界 500強企業(yè) “ 阿克蘇 第 5 頁 產業(yè)發(fā)展規(guī)劃： 重點發(fā)展高檔膠合板及家具制造業(yè)，盡快形成在全國有一定影響力的木材加工和家具制造基地。引導企業(yè)加大產品開發(fā)深度，調整產品結構，逐步向用材要求低、木材利用率高的密度板及其它新型多用途基板生產轉化，使我縣的木業(yè)生產降低對森林資源的依存度，逐步實現為家具業(yè)配套，興起 “ 二次創(chuàng)業(yè) ” 高潮。 標準件以晉億公司為龍頭，以臺灣螺絲城、精密機械工業(yè)園的開發(fā)建設為發(fā)展平臺，積極引進上規(guī)模、上檔次的企業(yè)入駐，加快產品開發(fā)、擴展產品領域，盡快形成全國性標準件制造基地，爭取成為全國性的行業(yè)基地。 （ 3）、 紡織服裝業(yè) 2020 年銷售收入達到 100 億元以上。 第 6 頁 植絨產品要立足現有基礎，充分發(fā)揮行業(yè)研發(fā)中心的自主開發(fā)能力，擴大產業(yè)總量，向家紡等多用途的新型植絨產品發(fā)展。重點發(fā)展以新型干法工藝生產的高強度水泥、高質量預制構件和新型墻體材料等。 、城市發(fā)展規(guī)劃 、總體發(fā)展規(guī)劃 依托嘉善良好的區(qū)位優(yōu)勢，在滿足主體功能區(qū)空間管控要求的基礎上，形成中心城區(qū)拉動、東部片和西部片聯動、 3 個工業(yè)重點區(qū)塊帶動的 “一城兩片三區(qū) ”新格局，著力建設 “浙江臨滬經濟區(qū) ”，切實加大工業(yè)功能區(qū)的整合提升力度，推進城市功能向農村延伸，進一步提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌水平，為新格局定下主基調 。 中心老城區(qū) 主要由環(huán)城北路、體育路、 晉陽路、施家路所圍成的區(qū)域。 繼投資 晉億實業(yè)股份有限公司 進區(qū)落戶后，三永電爐 、友信機械、鴻億機械、加勝運動器材、佑源塑膠、麗正電子、嘉榮電子、承田汽配、臺升家具等一大批臺資企業(yè)相繼進區(qū)，形成了 浙江省最大的臺資集聚區(qū) 。 長盛滑動軸承有限公司 1995年 40萬㎡ 自潤滑軸承，主要用于汽車、工程機械、 機床、水利水電等，年銷售額 嘉興和新精沖科技公司 1992年 —— 硬 盤機零件、汽機車零件、刀具零件、自行車 碟煞盤等 魏塘工業(yè)功能區(qū) 魏塘鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū) 2020 年產值達到 120 億元、實現銷售收入 116億元 。如：瑞興百合春天、四季江南、金地家園、世博名邸、世博帝寶花園等，主要價格在80009000元 /㎡。 主要 商業(yè)街 ： 健康路 、 亭橋路 、 車站路和解放路 形成一個輻射力強、聚集度高 、 功能完善的中心城區(qū)級別的 商貿中心。繁華地段商鋪面積 4060 ㎡（二層），商鋪租金在611萬 /年。 、亭橋路 亭橋路以數碼 、手機 產品 、通訊 為主的一條特色街 區(qū) ， 商鋪面積相對較大，商鋪價格在 /㎡ 左右 ，商鋪租金在 3040元 /㎡ /月。 （ 2）、嘉善商業(yè)市場缺乏規(guī)劃， 檔次高低摻雜，選擇范圍狹小，處于品牌缺乏的小商業(yè)格局，已無法滿足嘉善人的消費需求。 車位情況、人流 （人流不多）主要以國營單位、公務員發(fā)卡消費的為主 檔次描述 中 檔 經營情況描述 一般 第 11 頁 景文百貨（老店） 地理位置 健康路 139號 總面積、層數 4000多 ㎡ （位于 2F、 3F） 各層經營業(yè)態(tài) 2F： 化妝品、皮鞋、鞋包、內衣、服飾、黃金珠寶 ； 3F：男士精品、中年、淑女裝、羽絨服 各層經營品牌描述 2F： 花花公子、千百惠、卡尼絲、蔓秀雷登、艾米麗、奧康、正大福、 ETAM 等 ； 3F： 費勞拉、佳蕓、卡路尼奧、貝詩奴 等 車位情況、人流 路較窄，停車較困難，人流量較少 檔次描述 檔次中低 經營情況描述 沒有 1F，只有 2F和 3F，購物不便，人流較少 景文百貨（新） 地理位置 解放路 總面積、層數 12020㎡ 各層經營業(yè)態(tài) 商場 A： 1F 為精品男裝、名品運動； 2F 為床上用品、羽絨服、羊絨衫、箱包、內衣。 （ 4）、本案位于嘉善開發(fā)區(qū)，位置較偏，人流稀少，因此定位為百貨業(yè)態(tài)基本不可能。 1樓內街商鋪的品牌主要有 肯德基、大娘水餃、維羅納、嬋之云、奧康、李寧等。 、專業(yè)市場 嘉善 華東建材市場 市場 緊靠 320國道 ，建于 1997年 ，占地 109畝，建筑面積 ，擁有各類店面近 1000 個，主要經營膠合板、衛(wèi)生潔具、五金燈具、水暖器材、家具油漆、鋁合金制品和各種石材制品等建 筑裝潢材料，年交易額達 15億元，是華東地區(qū)最大的建筑裝潢專業(yè)市場之一。 分析： （ 1）、由于華東建材市場，采用專業(yè)市場群的方式，由于規(guī)模較大、業(yè)態(tài)齊全、輻射范圍廣，開業(yè)前期經營狀況相對較好； （ 2）、隨著 人民生活水平的提高，華東建材市場檔次已逐漸無法滿足人們得需求；隨著周邊城市新的市場的出現，不僅一步步縮小了華東建材市場的輻射范圍，而且也把嘉善本地的中高端消費客群輻射過去，以致華東建材市場的經營情況不佳，商鋪租金幾年都未增長。