【正文】 ......................... 63 設(shè)備節(jié)能 .............................................................................................................. 64 第十一章 勞動安全與衛(wèi)生 ............................................................................................. 64 總圖 ...................................................................................................................... 64 建筑 ...................................................................................................................... 64 電氣安全 .............................................................................................................. 64 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 5 第十二章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 ......................................................................... 65 項目開發(fā)經(jīng)營策略 ............................................................................................. 65 項目資金估算 ....................................................................................................... 66 項目實施進度安排 ............................................................................................. 70 資金籌措 ........................................................................................................... 71 收支情況預(yù)測 ....................................................................................................... 72 第十三章 經(jīng)濟效益與社會效益分析 ................................................................................ 75 經(jīng)濟效益分析 ....................................................................................................... 75 不確定性分析 ....................................................................................................... 79 資金來源與運用的貸款償還能力分析 .................................................................. 81 社會效益分析 ....................................................................................................... 82 綜合評價 .............................................................................................................. 82 第十四章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析 .................................................................................... 83 市場風險 ........................................................................................................... 83 項目的資本風險 ................................................................................................ 84 企業(yè)風險 ........................................................................................................... 84 第十五章 結(jié)論與 建議 ................................................................................................... 85 項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 ....................................................................... 85 項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 ....................................................................... 85 項目具有的突出優(yōu)勢 ........................................................................................... 85 項目開發(fā)經(jīng)營風險較小 ..................................................................................... 85 項目實施的難點 ................................................................................................ 86 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 6 第一章 總論 項目名稱、業(yè)主與編制單位 項目名稱 市政中心廣場（南區(qū)） 項目業(yè)主 ************************ 可研報告編制單位 ************************，咨詢資格證書由國家發(fā)展與改革委員會頒發(fā)，工咨丙： xxxxxxxxxxxx。 公司法人簡介 董事長兼總經(jīng)理： XX，男，生于 1970 年，大學文化， 1992 年畢業(yè)于四川師范大學經(jīng)濟專業(yè)， 1992 年在 XX 國土局工作， 1993 年在 **國土局下屬 **匯豐實業(yè)公司任法定代表人， 1994 年下海經(jīng)商，并注冊： **************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 7 大昌貿(mào)易有限公司，經(jīng)營鋼材、鐵礦石、生鐵、彈簧鋼板鋼材加工等。于 2020 年 1 月當選為 ***工商聯(lián)執(zhí)委，又于 2020 年 2 月當選為 ***政協(xié)委員會委員。 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 8 （ 3）、休閑娛樂用地：將開發(fā)酒吧，餐飲，文化設(shè)施為主的特色商業(yè)風情步行街區(qū)。最終實現(xiàn)項目、企業(yè)良性發(fā)展。并在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 項目概況 項目建設(shè)的背景及必要性 ***位于西部大開發(fā)的三大重點省級城市成都和西安之間，是重要的商貿(mào)和物資走廊。具有 16600 平方公里的廣袤土地， 640 萬人民。 1~3 季度， ***各主要指標齊創(chuàng)歷史同期新高，國民經(jīng)濟實現(xiàn)又好又快發(fā)展。 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 12 ***房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析： 隨著城市建設(shè)進程加快，城市發(fā)展開始擴張，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)突飛猛進的局面，全市房地產(chǎn)開發(fā)項目 202 個，完成投資 億元，增長 73%，增幅同比提高 個百分點。 達州具有山地城市的特點，使達州的城市用地更具備了明顯的稀缺性。 達州的房地產(chǎn)需求，已逐漸由求價廉，向著求品質(zhì)的方向轉(zhuǎn)變，高端盤將建立更大的影響，得到更大的需求 。 政府職能部門大規(guī)模西遷將導(dǎo)致達州目前的城市發(fā)展格局改變，使西外板塊成為新的城市建設(shè)亮點。 西外遠景規(guī)劃：市政府已于 2020 年遷入西外新辦公區(qū)；將西外從 2020 年的 平方公里，到 2020 年達到 26 平方公里；西外人口到2020 年發(fā)展為 28 萬人， 90%的行政單位遷至西外。正在經(jīng)特殊和************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 14 邊緣群體的認可，走向主力群體認可的轉(zhuǎn)換過程。 總投資及資金籌措 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 15 本項目建設(shè)總投資 萬元，其中土地費用 萬元，建安及其他費用 萬元。 項目結(jié)論及建議 人民廣場商住樓項目有良好的人文和自然資源，并且具有較好的市場前景，其中建設(shè)條件具備，符合 ***城市建設(shè)總體規(guī)劃，具有較好的經(jīng)濟效益和社會效益，項目建設(shè)可行。 14 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 9183 萬平方米，同比增長 %，土地購置費 1912 億元，同比增長 %。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公 樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長 %和%。在其他資金中，定金及預(yù)收款 5240 億元，增長 %；個人按揭貸款2955 億元，增長 %。 分地區(qū)看，與去年同月相比， 70 個大中城市新建住宅銷售價格均上漲，其中漲幅最大的 5 個城市是：?？?%、三亞 %、溫州 %、金華 %、北京 %。與去年同月相比，辦公樓銷售價格上漲 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲 %，其他用房銷售價格上漲 %。分縣市區(qū)從增速來看，增速較快的主要有宣漢，完成房地產(chǎn)投資 億元，因同期基數(shù)較少，增速達 倍；其次是通川區(qū)，完成房地產(chǎn)投資 億元，增速達 101%，再其次是大竹縣，完成房地產(chǎn)投資 億元，增速達%，因渠縣受同期數(shù)較大的原因，本季完成房地產(chǎn)投資 億元，增速下降 %。首先，在一個國家的人均住房建筑面積達到 35 平方米 (約為戶均 100 平方米 )之前，國民將對住房保持旺盛的需求，該國的房地產(chǎn)及住房產(chǎn)業(yè)將會有一個持續(xù)的高速發(fā)展；第二，當一個國家的人均收入達到了 10003000 美元的區(qū)間時，該國也會爆發(fā)出普通居民紛紛改善住房、住房發(fā)展進入突飛猛進的高峰期。從中短期來看，中國居民住房需求將持續(xù)較長一段時間。同時，中國是全球經(jīng)濟最具活力的國家之一，受惠于特殊的人口結(jié)構(gòu)所帶來的經(jīng)濟紅利，家庭財富的積累也為住房市場的需求提供了支撐。而土地和能源的約束決定了考慮中國的住房問題必須從人多地少、能源短缺的基本國情出 發(fā)。 2020 年初住房問題被置于關(guān)系民生的高度重點強調(diào)，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問題將得到更加強有力的領(lǐng)導(dǎo)。第一次全國經(jīng)濟普查結(jié)果顯示，到 2020 年末，我國建筑行業(yè)擁有建筑業(yè)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)活動單位和個體建筑戶近 70 萬個，從業(yè)人員 3270 萬人，營業(yè)收入 32426 億元。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展對這些門類行業(yè)如鋼鐵、建材、化工、水泥等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必然起著強勁的拉動作用。據(jù)測算，在我國當前的情況下，每投入 100 元的住房資金， 可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 170220 元的需求；每銷售 100 元的住宅，可以帶動 130150 元其他商品銷售。 房地產(chǎn)市場若干影響因素分析 物價上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續(xù)攀升。而購房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產(chǎn)市場的投資回報率仍遠高于資金成本 ，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。因此，加息增加了購房成本，弱*