【正文】 地面積 萬平米，預(yù)計(jì)可為后期市場提供近 90 萬平米的上市量，如果按照 09 年丹陽商品房年成交高峰期 83萬平米計(jì)算， 09 年以來上市的土地需要一年以上的時(shí)間被市場消化；其中開發(fā)區(qū)共成交土地 7 幅，總出讓面積 萬平米，可為后期市 場提供 萬平米的上市體量； 丹陽市區(qū) 2020 年以來累計(jì)成交 2 幅地塊，單價(jià) 200 萬元 /畝，成交面積 畝。 商品房施工面積050100150200250 0 . 1 5 0 . 1 0 . 0 500 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 50 . 4商品房施工面積 1 5 1 . 5 9 1 5 7 . 3 9 2 1 3 . 4 9 1 9 4 . 4 5 1 7 5 . 7 9增幅 3 . 8 3 % 3 5 . 6 4 % 8 . 9 2 %2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 1 0 上半年 （數(shù)據(jù)來源：丹陽統(tǒng)計(jì)局） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 商品房竣工面積020406080100 0 . 6 0 . 4 0 . 200 . 20 . 40 . 60 . 8商品房竣工面積 8 1 . 5 4 9 . 7 7 8 5 . 7 6 3 . 8 2 3 0 . 5 8增幅 3 8 . 9 3 % 7 2 . 1 9 % 2 5 . 5 3 %2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 1 0 上半年 （數(shù)據(jù)來源：丹陽統(tǒng)計(jì)局） 2020 年商品房施工面積達(dá)到 萬平方米，同比下降 %； 2020 年商品房竣工面積達(dá)到 萬平方米，同比下降 %。 商品房 供銷 分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 商品房供銷狀況05010015020000 . 511 . 522 . 533 . 54商品房預(yù)售許可面積 1 6 3 . 9 7 1 3 0 . 9 6商品房銷售面積 6 1 . 7 4 5 4 . 3 8 4 1 . 3 8 2 . 9 2 3 9 . 0 8供銷比 1 . 9 8 3 . 3 5 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 1 0 上半年 2020 年商品房預(yù)售許可面積為 萬平方米，而 2020 年上半年已經(jīng)達(dá)到了 萬平方米，可丹陽房地產(chǎn)銷售最火爆的 2020 年全年才達(dá)到 83 萬平方米，供明顯大于求。 目前區(qū)域房地產(chǎn)分布概況 ? 目前經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在售的重點(diǎn)項(xiàng)目集中于市政府北側(cè)的丹桂路，代表項(xiàng)目有金鼎城市花園、天?；▓@、佳景天城、東方盛世； ? 開發(fā)區(qū)北部的典型項(xiàng)目天波城成為丹陽的標(biāo)桿項(xiàng)目，雖然其地段一般，但產(chǎn)品本身市場競爭力較強(qiáng)，定位在當(dāng)?shù)叵鄬Ω叨?，吸引了丹陽?jīng)濟(jì)較強(qiáng)的購房者、外地在丹陽的生意客群； 項(xiàng)目所在區(qū)域 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 ? 項(xiàng)目所在規(guī)劃中的濱河國際城，目前在售項(xiàng)目只有積善人家和錦江人家，周邊已 有的住宅小區(qū)為東方新城、幸福三區(qū)、以及天怡開發(fā)新九曲河以北的東方嘉園。品質(zhì)不高的 名都新貴雖然地段較好，但項(xiàng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 目定位不合適及小高層早期面市決定了銷售狀況不佳，累計(jì)月均去化為 5套；地塊區(qū)域的錦江家園，項(xiàng)目形象較差，較低的市場價(jià)格并沒有帶來較好銷售速度，累計(jì)月均去化 8 套。 項(xiàng)目名稱 面積區(qū)間段 (㎡ ) 主力面積（ ㎡ ） 單價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬元） 天波城 99/130/195/140 目前已 140平米的四房為主 5200左右 70萬左右為主 金鼎城市花園 90160二房、三房、四房 120130平米的三房 4600 4074 天?；▓@ 70120平米的二房、三房 70120平米的二房、三房 4200 3055萬 東方盛世 80130二房、三房 120130平米三房 接近周邊項(xiàng)目，在 4500左右 預(yù)計(jì) 4060萬 鳳翔花園城 130180平米的三房、四房 130180平米的三房、四房 在售大戶型37003800 在售大戶型6070萬之間 名都新貴 102160平米的二房、三房 102160平米的二房、三房 —— —— 普善人家 80150平米二房、三房 130150平米三房 5200 4078 佳景天城 80140二房、三房 120左右的三房 4200 3360 錦江花園 80120二房、三房 80120二房 、三房 3900 3050 、潛在供應(yīng)量 ? 在售項(xiàng)目后續(xù)房源 項(xiàng)目名稱 潛在體量 (萬 ㎡ ) 天波城 27 金鼎城市花園 13萬左右 天?；▓@ 6萬左右 東方盛世 5萬左右 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 鳳翔花園城 4萬 普善人家 10萬左右 佳景天城 —— 錦江花園 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在售普通住宅項(xiàng)目后續(xù)房源體量在 平米 ? 未來區(qū)域土地供應(yīng) —— 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 09 年至今經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成交土地中，未開發(fā)土地占地 萬平米，總建面共計(jì) 66 萬平米左右； —— 從土地分布來看，普善片區(qū) C/D 地塊 成為主力，占地達(dá) 萬平米，總建面達(dá) 萬平米，拿地開發(fā)商為片區(qū)在售項(xiàng)目普善人家的投資商嘉源、天怡，這兩幅地是本地塊直接競爭對手，從另一個(gè)角度來看，這也有利于濱河國際城的聯(lián)合打造，形成未來的一個(gè)房地產(chǎn)板塊，屆時(shí)區(qū)域人氣和形象將有一定的提升。 客群四：老城板塊及其他區(qū)域的購房群體 目前經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是丹陽房地產(chǎn)市場的重要板塊之一，在售項(xiàng)目產(chǎn)品類型較為豐富，雖然丹陽購房區(qū)域性較強(qiáng)，但主城在售項(xiàng)目較少和較高的房價(jià)導(dǎo)致部分購房客群分流于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，因此主城 和其他區(qū)域的流失的部分購房者也成為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的購房客群之一。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 行政中心 新生活區(qū) 濱河國際城 老城核區(qū)板塊 華南板塊 城西板塊 老城區(qū) 練湖生態(tài)區(qū) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 、丹陽房地產(chǎn)競爭板塊分析 本項(xiàng)目位于河?xùn)|，嚴(yán)格意義上講為“濱河國際城”新區(qū)，受政府規(guī)劃和板塊自身特點(diǎn)等因素的影響，目前尚未形成真正意義上的成熟的房地產(chǎn)板塊 ,當(dāng)前格局以拆遷安置房、零星工業(yè)和少量商品房為主，大量土地處于原始狀態(tài)，隨著“濱河國際城”（普善片區(qū) ）規(guī)劃逐步的落實(shí)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的大區(qū)域定位的實(shí)施，未來發(fā)展?jié)摿^大。市委市政府、行政中心、國土局、供電局等行政機(jī)關(guān)積聚于此是該區(qū)域的顯著特征，該區(qū)域城市規(guī)劃、交通條件和綠化環(huán)境均較好，商服和市政配套設(shè)施尚未完善，是目前新城區(qū)（開發(fā)區(qū)）房地產(chǎn)項(xiàng)目最為集中的板塊，也是本案所在的區(qū)域。代表項(xiàng)目是天波城，其后續(xù)體量將來上市會(huì)對本案產(chǎn)生一定的影響。 “ 普善片區(qū)”與城市三大中心（行政中心、新市口、萬善公園） 隔河相望。緊鄰此項(xiàng)目的提香花園銷售形勢良好。 四條特色街道 —— 分別為新民路、中山路、丹鳳路、城河路，這四條路是公共服區(qū)域分布 城南 河?xùn)| 城市功能定位 新城市中心，以行政、文化、商業(yè)、教育等功能為一體的市政建設(shè)格局 以工業(yè)、居住相對平衡的新區(qū)，承擔(dān)起我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，城市建設(shè)“發(fā)動(dòng)機(jī)”的功能，百萬人口城市經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn) 區(qū)域條件 各項(xiàng)建設(shè)正在不斷的完善中 “河?xùn)|”樓市作為一個(gè)快速發(fā)展的區(qū)域，隨著鹽城火車站的改建、汽車客運(yùn)總站也將搬遷至站前路；亭湖區(qū)政府遷進(jìn)；東方一天地的商業(yè)街已初具規(guī)模；這里的各項(xiàng)配套設(shè)施日趨完善 本案 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 務(wù)設(shè)施最為集中的街道。因各區(qū)域項(xiàng)目所表現(xiàn)出的市場特征不同，因此我們將所有在售項(xiàng)目劃分為城東開發(fā)區(qū)片區(qū)、城中片區(qū)、城西片區(qū)及城南片區(qū)等四個(gè)片區(qū)加以闡述。 隨著丹陽老城改造和城市的拓展，老城區(qū)空間結(jié)構(gòu)不斷向城南和城西延伸，大盤開發(fā)亦應(yīng)運(yùn)而生。從目前市場供應(yīng)情況來看，小高層、高層產(chǎn)品供應(yīng)量不大，但該類產(chǎn)品在各項(xiàng)目后期上市量較大，可以看出，小高層、高層產(chǎn)品是未來住宅發(fā)展的主流產(chǎn)品；而高層產(chǎn)品還是存在一定的市場抗 性，主要表現(xiàn)在得房率低及生活成本高等方面，而丹陽市的客戶群對產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性要求較高，由這兩個(gè)項(xiàng)目所開發(fā)的高層產(chǎn)品體量較小，且樓盤檔次定位較高，購買此類產(chǎn)品的購房者都是一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，他們更加注重居住舒適度。 項(xiàng)目賣點(diǎn) 片區(qū) 項(xiàng)目名稱 建筑類型 面積區(qū)間（ ㎡ ） 主力面積區(qū)間（ ㎡ ） 項(xiàng)目賣點(diǎn) 城中核心區(qū) 金色家園（二期） 高層 42262 4265 地段 城南 南方名居 多層、小高 110130 開發(fā)商品牌 奧都花城 多層、小高層 90148 90、 120140 點(diǎn)段；學(xué)區(qū)房 錦尚名都 多 層、少量高層及部 分別墅 90200 90— 130 地段；大盤效應(yīng)；學(xué)區(qū)房； 多層、別墅產(chǎn)品稀缺性 江南人家 多層、小高層、高層 （平層）； 92136 地段（老城區(qū)）；開發(fā)商品牌（當(dāng)?shù)貙?shí)力開發(fā)商）；大盤優(yōu)勢，大手筆開發(fā)（ 37 萬 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 城西 方）；產(chǎn)品品質(zhì)感強(qiáng)。 戶型結(jié)構(gòu) 丹陽市老城區(qū)普通商品房主力供應(yīng)面積為 90～ 136㎡ 之間，暢銷戶型為 85～125㎡ 的兩房、小三房和三房，特別是 2020 年政策調(diào)控年，盡管丹陽為四線城市，政策敏感度相對緩慢，但是從近期成交量環(huán)比和同比皆出現(xiàn) 明顯的下調(diào)看，市場觀望氣氛濃厚，改善性需求和投資客腳步放緩，市場以首次、二次置業(yè)剛性需求為主，緊湊型高性價(jià)比的戶型受到市場青睞。 戶型結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 建筑物的層數(shù) 房型 面積（ ㎡ ） 占比 提香花園 （ 26/28） 小高層（ 264套） 一房兩廳一衛(wèi) % 兩房兩廳一衛(wèi) % 三房兩廳兩衛(wèi) % 2020 年底 多層（ 920 套，已售罄） 兩房兩廳一衛(wèi) 85 左右 30%（多層） 三房兩廳一衛(wèi) 100 左右 30%（多層） 三房兩廳兩衛(wèi) 120 左右 30%（多層） 金色家園二期 高層 單室套 % 兩房兩廳一衛(wèi) 108/148 % 三房兩廳兩衛(wèi) 144/147 % 四房兩廳三衛(wèi) 262 % 東方名居 尾盤銷售 多層、小高層 兩房兩廳一衛(wèi) 7991 % 三房兩廳一衛(wèi) 104119 % 三房兩廳兩衛(wèi) % 四房兩廳兩衛(wèi) 江南人家（在售房源） 2020年 9月 14日 高層 兩房兩廳一衛(wèi) % 三房兩廳一衛(wèi) 94110 三房兩廳兩衛(wèi) % 四房兩廳兩衛(wèi) 144 % 頂層復(fù)式 % 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 天怡 .世紀(jì)豪都（在售房源） 小高層、多層、 4— 5 層洋房 兩房兩廳一衛(wèi) 83103 % 三房兩廳一衛(wèi) % 三房兩廳兩衛(wèi) 頂層復(fù)式 % 錦 尚名都（在售房源） 小高層 三房兩廳一衛(wèi) 120 25% 三房兩廳兩衛(wèi) 146 75% 多層（ 5+1和 6+1為主） 兩房一廳一衛(wèi) 90 20% 三房兩廳一衛(wèi) 108 65% 三房兩廳兩衛(wèi) 131 20% 注：典型項(xiàng)目不同戶型主力面積區(qū)間 建筑形態(tài) 目前丹陽市老城區(qū)在售樓盤中以多層和小高層建筑形態(tài)為主，尤其