塘北地塊開發(fā)前期初步市場調(diào)研報(bào)告(文件)
【正文】 墩路、東西走向的留祥路、環(huán)鎮(zhèn)北路組成，在各 居住片區(qū)由支路形成區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃總用地 公頃，其中居住 用地 公頃，公共設(shè)施用地 公頃，綠化用地 公頃，工業(yè)用地 公頃。新規(guī)劃規(guī)定，區(qū)域內(nèi)大多數(shù)企業(yè)都要搬遷，遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)將生產(chǎn)基地遷出，改為行政、科研用地。該地段也是整個(gè)祥符地區(qū)最繁華的地段，將形成祥符地區(qū)的公共中心。 統(tǒng)計(jì)該區(qū)域現(xiàn)有人口規(guī)模，估計(jì)在 18 萬人口左右（其中益樂、文華、翠苑總計(jì)約 5 萬人口；其它住宅小區(qū)約 6 萬人口；外來流動(dòng)人口和學(xué)生大約在 7 萬人左右）。從整個(gè)城西的區(qū)域定位來 看，傳統(tǒng)學(xué)院區(qū)塊、高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、 IT 產(chǎn)業(yè)一條街集中于此，奠定了這一區(qū)塊高學(xué)歷、高素質(zhì)、高收入、高消費(fèi)的人群結(jié)構(gòu)。我們發(fā)現(xiàn)，始建于 80 年代末 90 年代初的翠苑、文華、益樂的三個(gè)社區(qū)沒有規(guī)劃地下停車泊位，而業(yè)主汽車擁有量卻相當(dāng)高。而據(jù) 20xx 年上半年的官方統(tǒng)計(jì)，杭州市區(qū)汽車擁有量為 輛 /百戶。在沒有 統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，相關(guān)生活配套設(shè)施、公建的缺失與日益增加的人口及消費(fèi)需求之間的矛盾異常突出。該街區(qū)承載著翠苑、益樂社區(qū)的生活需求。面對大量的中、高檔消費(fèi)人群，這樣一種模式顯然是難以滿足消費(fèi)需求的。根據(jù)《三墩地區(qū)控規(guī)》，該區(qū)共設(shè)置一個(gè)公共中心、四個(gè)居住片區(qū)，近期規(guī)劃人口 11 萬人左右。 塘北 —— 慶隆區(qū)域：從地域環(huán)境上看，這一區(qū)域連接著杭州西部的南北兩大 大量的管理資料下載 12 板 塊，處于一個(gè)中心點(diǎn)位置，從區(qū)域規(guī)劃定位看，這將又是杭州西部一個(gè)居住區(qū)開發(fā)點(diǎn)。 德迦公寓等均以開發(fā)建設(shè)完成并交付入住；中豪 (附區(qū)域大型公建項(xiàng)目一覽表 ) ? 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢 ： ? 地塊處于連接城西南北區(qū)塊的節(jié)點(diǎn)位置，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。 ? 該區(qū)域人群擁有的強(qiáng)大購買力是項(xiàng)目開發(fā)的有利基礎(chǔ)。 ? 該區(qū)域尚處于初始開發(fā)階段，給本項(xiàng)目地塊的開發(fā)留有更多的選擇余地。 ? 項(xiàng)目地塊 北面為大面積規(guī)劃用地，而這些用地的性質(zhì)不確定性將直接影響本地塊的開發(fā)方向，致使本地塊的開發(fā)項(xiàng)目有可能面臨同質(zhì)化競爭。塘北地塊調(diào)研小組 20xx 年 9 月 7 日 。開發(fā)綜合性產(chǎn)品（住宅＋公建）是項(xiàng)目地塊的開發(fā)方向，而關(guān)鍵是如何把握產(chǎn)品的組合。 大量的管理資料下載 13 風(fēng)險(xiǎn)： ? 政策性風(fēng)險(xiǎn)：杭州房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的高位增長，近年來關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策層出不窮，在項(xiàng)目開發(fā)過程中的政策性不確定因素較多。 ? 路網(wǎng)建設(shè)時(shí)間未確定，對把握項(xiàng)目地塊開發(fā)時(shí)機(jī)增加了不確定因素。 ? 余杭塘河沿河景觀綠化的整治，將極大的改善本項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境。余杭塘河以北，主要為三墩、祥符、慶隆區(qū)塊的開發(fā)。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀總介 該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀態(tài)以余杭塘河為界可分為南、北兩塊。）。該綜合性項(xiàng)目的建設(shè)投入使用，在一定程度上將緩解該區(qū)域的配套缺失。 文新、文華路商街區(qū)域：街區(qū)模式的商業(yè)經(jīng)營，經(jīng)營業(yè)態(tài)零散多樣。正是在這樣一種環(huán)境下，出現(xiàn)了在被動(dòng)狀態(tài)下形成的零散性商業(yè)業(yè)態(tài)組合：以沿街商鋪、住宅底商為基點(diǎn)的、店鋪式經(jīng)營的街區(qū)模式。勿庸置疑，該人群擁有 大量的管理資料下載 11 強(qiáng)大的購買力以及超前的消費(fèi)觀念。而 90 年代中后期及近兩年入住的住宅區(qū)，像新金都花園、南都德迦、蘭桂花園等小區(qū)其私家車已經(jīng)接近小區(qū)戶數(shù)。離市中心近、高新產(chǎn)業(yè)集中、就業(yè)環(huán)境良好、人文氣息濃厚等都是這些特色人群選擇城西的前提。由此，以本案為中心點(diǎn)的 2KM 范圍內(nèi)將擁有相當(dāng)大的人口規(guī)模，即擁有相當(dāng)充足的消費(fèi)群體。 大量的管理資料下載 10 ? 區(qū)域環(huán)境調(diào)查分析 一、 人口規(guī)模 （根據(jù)車行 5－ 10 分鐘為基礎(chǔ)設(shè)定范圍。根據(jù)總體規(guī)劃，遠(yuǎn)期該用地將規(guī)劃為生態(tài)用 地。 該區(qū)住宅用地大多布置在區(qū)域北面及五里塘河南部，以小高層、多層為主。其中五里塘中心區(qū)規(guī)劃為以下六大功能區(qū)：中央生態(tài)公園、五里塘河水鄉(xiāng)商業(yè)文化街、三墩路商業(yè)購物中心、五里塘河文化活動(dòng)中心、五里塘河文化展示中心、南片商業(yè)居住組團(tuán)。三墩新城區(qū)以吉鴻路 —— 紫金港路為界劃分為東西兩大功能區(qū)塊。沿莫干山路兩側(cè)綠化帶則是通往城區(qū)外圍的景觀道路。 主干道路紅線寬度 36－ 46 米，有莫干山路、和睦路、教工路等 次干路道路紅線寬度 30－ 36 米，有豐潭路、萍水東路、余杭塘路、化工路等 支路道路紅線寬度 14－ 24 米，有泌園路、隱秀路、益樂路、俞家迂路等 五、綠地規(guī)劃建設(shè)情況
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