【正文】 筑進度 ■ 物業(yè)的包裝 ■ 宣傳推廣效益是否理想 二、 價格定位 價格是項目開發(fā)中最核心的本質，它的制定需參考諸多因素。因此周邊生活配套、人行交通等方面還較為不成熟。 建議可從以下影響價格制定的各個因素，將本項目與市場可比項目進行比較： 位 置： 即地段，購買房地產的重要選擇因素 ； 交 通： 與交通主干道的距離，可選擇交通工具的多元性，人員出入的便捷性； 配 套： 商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融、休閑娛樂等社區(qū)配套的完善程度； 建筑密度： 建筑物密度是否適宜，以保證用戶的舒適和私密的需要； 噪 音： 周圍是否有交通主干道或工廠的噪音； 環(huán) 境： 小區(qū)的內、外環(huán)境，景色是否宜人； 停 車： 車位是否充足，車輛出入的方便性； 視 野： 視線是否開揚； 通 風： 自然風是否可以進入小區(qū)，戶型內是否形成對流； 采 光 ： 住宅采光的均好、 戶型特色： 房屋的空間布置是否滿足客戶的需求； 外 型： 外部建筑風格的美觀性； 裝 修： 內、外的裝修標準； 物業(yè)管理： 是否有成熟、專業(yè)的物管公司介入； 發(fā) 展 商： 發(fā)展商的知名度與品牌； 工程進度： 良好的工程進度是客戶購買的信心保證； 營銷策劃的周密性：全面、客觀的市場分析，準確的定位，有效的營銷策略等。調價時配以適當折扣策略，穩(wěn)固拉升均價，最終按時達到均價￥ 2,6003,200/㎡的既定銷售目標。 三、管理架構 本司以項目工作組形式，采用項目經理負責制，在小組內各專業(yè)人員的共同配合下，項目經理向項目總監(jiān)及項目總經理負責，與發(fā)展商進行營銷工作協(xié)調、對接，督促媒體、廣告公司、制作公司等協(xié)作單位的工作推進。 五、價格實施保證體系 由于我們在進行價格試算時是按照較為嚴格的折扣系數(shù)來進行考慮的 ,而當銷售一旦實施以后 ,現(xiàn)場面臨的問題是較為復雜的 ,當各種各樣的客戶來到 現(xiàn)場 ,對價格的把握就會成為決策者必須面臨的問題。 當銷售達到一定目標時，須及時會同我司研討下階段價格調整策略。 對于日常工作流程必須清晰表達 ,各個環(huán)節(jié)的工作內容必須完整無誤 ,并對出現(xiàn)錯誤給予相對明確的處罰標準。 有關營銷策劃具體策略將在執(zhí)行報告中詳細論述。 建立鼓勵優(yōu)秀員工的機制 ,在精神和物質上給予獎勵 ,但這一標準是可以通過努力達到的 ,但有是個別的 ,而非普遍的。 六、銷售現(xiàn)場管理制度原則 由于銷售是關系到項目利潤實現(xiàn)的最關鍵環(huán)節(jié)之一，每個百分點的高低帶來的相應金額都是巨大的。 對于客戶提出的其他有關價格要求，須及時請示發(fā)展商主管副總，得到書面批準后方可給出意見。 銷售現(xiàn)場控制 現(xiàn)場銷售人員對到現(xiàn)場的看樓客戶和電話咨詢客戶均要進行登記，分時段做出統(tǒng)計表，進行分析和總結，從而發(fā)現(xiàn)問題，及時修正銷售策略，確保實現(xiàn)預期的銷售目標。因為所有的賣點需要銷售人員去解釋，而客戶也恰恰是需要被引導的，故現(xiàn)場銷售人員的整體專業(yè)素質對銷售的最終結果必然有非常重要的影響。根據(jù)以上因素，并結合發(fā)展商營銷目標和銷售戰(zhàn)略及銷售進度的安排，我們將本項目與周邊調查的可比樓盤進行多項的對比。因此目標客戶應該以首次成熟置業(yè)、投資客為主，二次置業(yè)為輔，所以在價格定位方面，適合以低價入市，降低置業(yè)門檻，吸引市場，聚集人氣。本項目沿路展示面相對較好，周邊樓盤以多層開發(fā)為主，故本項目在景觀方面無較大的影響，視野較為開闊。科學出版社已 于2000 年出版其專著 [分布式虛擬現(xiàn)實專著 ]一部，房地產知識創(chuàng)新經營及其實踐 ]專著即將由企業(yè)管理出版社出版。 付款方式：全程營銷策劃代理合同簽定后，首先支付我方 30 萬策劃費用，我方專家開始城市經營策劃與項目總體策劃工作，從第二個月開始每個月支付 10 萬元，共計支付余款 70 萬元。 （ 4）結合地域文化制定本地化營銷戰(zhàn)略 統(tǒng)一品牌經營與本地化營銷密切結合，需要精心研究地域文化，把握當?shù)叵M者偏好，采用實事求是的方針，制定正確的本土化營銷戰(zhàn)略。 售後服務指引 178。 價格方案比較：價格執(zhí)行策略、市場價格對比、價格表分析、價格方案選擇 178。 廣告策略：媒體組合策略、廣告發(fā)佈及實施要點、廣告主題與訴求點整合 178。 營銷總策略 178。 市場分析：總體市場、區(qū)域市場、競爭市場 178。 資訊調查 178。 將該項目定位為全國性的知名品牌，通過有效創(chuàng)新和整合運營，不僅確保項目本地市場的空前成功，創(chuàng)造巨大的項目前價值。 （二）項目后價值評價 塑造知名品牌社區(qū)形象，滿足身位和地位的心理需求； 成立會員制俱樂部，利用綜合的資源優(yōu)勢，為業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)的 附加價值； 富的社區(qū)文化活動，形成濃郁的人文氛圍； 極大的升值潛力和升值空間。 “第一居所 ”、 “四季花城 ”、 “健康、休閑 ” 通過生態(tài)消閑的園林環(huán)境，豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建以及復合社區(qū)的生命健康概念全面 導入、盡善盡美的高水準物業(yè)管理、完善的生活配套，使 “新天地 ★ 營銷要點篇 八、營銷要點及后價值評價 （一）營銷要點 開發(fā)商企業(yè)品牌與城市運營有機結合 城市運營商由大型的房地產發(fā)展商升級而 來，在經營理念、社會地位、社會職能、運作模式、資源配置等方面有著獨特的模式。 概念創(chuàng)新 建議導入國際健康養(yǎng)生園（作為泛會所核心部分）的概念： 主要時尚健康服務項目設置在 MALL 購物中心。 ④ 江南民居（包括園林）的精神應 當在設計中得到傳承，所謂精神上的傳承，就是中國傳統(tǒng)文學里的神似，必須充分注意 “神似 ”的含義。緊鄰中心花園的某一側設置小區(qū)活動中心（包括體育活動、娛樂活動設施）。 主出入口設在西向將軍路中偏北處，并由此開一路東西向的住宅區(qū)主干道，北區(qū)內應劃分為三個組團，正中央組團為別墅和高標準多層（或小高層）住宅，東組團為一般性的多層住宅和部分小高層，西組團為一般多層住宅。 騰籠換鳥的意義：一石三鳥 解放老城 重塑古城 打造新城 十大引擎 政務中心搬遷，政府所在地南移江寧 打造以江寧區(qū)為中心的新城 以開發(fā)區(qū)政府為核心，形成商務中心 依托翠屏山建設高爾夫主題休閑公園 建立科技會展中心 現(xiàn)代科技商務公園 江寧大學城建設 中央居住區(qū)（ CLD）形成 高科技區(qū)加大吸引世界 500 強力度，形成無污染高科技產業(yè)區(qū) １０、江寧區(qū)依托國際航空港、南京港、高速公路網優(yōu)勢，充分發(fā)揮華東區(qū)域交通中心的優(yōu)勢，配合大上海，積極發(fā)展大型物流產業(yè) 五大中心 政務商務會展中心 — 政務中心搬遷、會展和商務中心形成； 旅游商貿中心 — 文化旅游、商貿風情區(qū)； 教育科技文化中心 — 江寧大學城和商務科技公園； 休閑度假中心 — 高爾夫體育公園、百家湖、翠屏山； 中央居住區(qū) — 各種主題房地產項目的建設，南京新天地規(guī)劃建設大型ＭＡＬＬ購物中心，高尚住宅區(qū)，通過南京健康養(yǎng)生園策劃，實現(xiàn)房地產項目開發(fā)創(chuàng)新。 ?江寧新城將承擔南京科技會展中心、華東物流中轉中心、旅游商貿中心、休閑度假中心、教育科技文化中心、居住中心等諸多功能，是南京作為區(qū)域中心城市的重要載體 。 根據(jù)南京區(qū)域經濟優(yōu)勢，我們建議規(guī)劃出物流園區(qū)與大型商貿區(qū)， 吸引大型物流企業(yè)建設立體化倉庫與物流區(qū)，吸引大型商貿企業(yè)入住。 江寧開發(fā)區(qū)總規(guī)劃 開發(fā)區(qū)嚴格遵循科學規(guī)律，融南京主城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和江寧區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃于一體，按照建設現(xiàn)代化南京東山新市區(qū)、高科技花園城市的定位，堅持高起點、高標準、富規(guī)劃、巧開發(fā)的原則，精心規(guī)劃設計，體現(xiàn)特色，完善功能，層次清晰，有序開發(fā)。 南京舊城如何改造？ l中國的舊城改造不能再 “吃祖宗飯，造子孫孽 ”！ 2 國內外無數(shù)成功實踐告訴我們：道路只有一個 ——建設新城、疏導老城，實行新舊分治，各占其位，相得益彰。 ３． 根據(jù)江寧開發(fā)區(qū)的新認識，重點研究江寧區(qū)房地產業(yè)的整體發(fā)展問題，對于 房地產配套項目的短缺問題，采用整體招商策劃方法，向政府提出招商針對性建議，按照市場運作規(guī)律，鼓勵企業(yè)向江寧區(qū)的交通、中小學校、醫(yī) 院投資，通過行業(yè)研究方法撬東江寧地產板塊，實現(xiàn)江寧地產的有效升值。否則，一旦把寶貴的資金都用在了城市外表的包裝，而忽視了城市內涵的充實，城市經營就像無本之木，無源之水，很難做到可持續(xù)發(fā)展。 城市規(guī)劃與開發(fā) —— “我將如何成長？ ” 城市規(guī)劃與布局必須在城市理念與發(fā)展戰(zhàn)略的統(tǒng)領下進行，必須有區(qū)域的眼光，至 少包括城市空間形態(tài)的布局和產業(yè)布局。 策劃內容具有重大轉變，城市運營策劃劃分為不同層面策劃，企業(yè)集團發(fā)展戰(zhàn)略策劃，城市運營項目策劃，城市運營管理咨詢。 ③ 人車分流，注重細部處理，體現(xiàn)現(xiàn)代簡約主義風格，創(chuàng)造優(yōu)美悅人的空間效果（豐富的天際線）、光影效果、色彩效果、景觀效果； ④ 加大健康、運動、休閑空間的規(guī)劃安排，根據(jù)組團細分客戶特點采用泛會所布置；社區(qū)主入口形成一個標志性景觀點并與商業(yè)街形成風格互動，開發(fā)上先期啟動。其中三室二廳（細分小的系列）為主力戶型，占 45%。 住宅產品類別、比例、分布及開發(fā) ① 類別：多層住宅，占 45%；小高層住宅，占 25%； TOWNHOUSE 洋房，占 20%；別墅及其它，占 10%。 利潤６０００ —４０５０萬元，利潤等于１９５０萬元。 （ 2）創(chuàng)辦聯(lián)營或自營核心百貨店財務分析預測 按照銷售額４億元計算，其中預計女裝６０００萬元，男裝３０００萬元，精品化妝品５０００萬元，皮鞋皮具３０ ００萬元，體育運動用品１０００萬元，家居、家俱廣場銷售５０００萬元，家電銷售４０００萬元，標準超市銷售５０００萬元，農貿超市銷售４０００萬元，兒童世界４０００萬元。地下一層采用經營農貿超市和標準超市各占一半。 假設商業(yè)總面積為 16 萬平方米，分二期 開發(fā)，首期開發(fā) 8 萬平方米，則一期商業(yè)項目投入產出如下： 8 萬平方米，兩棟商場中間連接方式，中間進行藝術化過渡，中檔與中高檔混合設施配備，投資 億元； 5 層餐飲 5000 平方米采用出售方式，休閑娛樂會所采用自己經營。 16 萬商業(yè)總體劃分舉例：家俱與家居批發(fā)市場８萬平方米，核心商場５萬平方 米精品百貨（銷售金額６億元），標準超市１萬平方米，綠色農貿超市１萬平方米，餐飲５０００平方米，娛樂休閑會所５０００平方米，內設大型演藝表演中心。 如果可能，建議與旅游機構聯(lián)盟，規(guī)劃少量產權式酒店公寓（需做進一步調研論證）。這是因為百貨業(yè)投資回收周期較長，人力資本投入巨大，工 作強度大，競爭空前激烈，利潤微薄，茂業(yè)百貨開業(yè)之初虧損 1000 萬元，公司領導大膽改變經營思路，降低成本，在女裝經營特色方面下功夫，成功實現(xiàn)扭虧為贏。 在具體營銷策略執(zhí)行過程中，我們將詳細分析競爭對手情況，制定出符合動態(tài)競爭的營銷新模式，注重商業(yè)與房地產同步發(fā)展的新模式。 第三、靜態(tài)條件下