4農(nóng)村三權(quán)抵押的操作與機(jī)理(文件)
【正文】 “ 三權(quán) ” 抵押貸款擔(dān)保方式。將集體資產(chǎn)中未分配的部分量化分配到農(nóng)戶，增加農(nóng)戶資產(chǎn)擁有量，再按股份制的方式成立農(nóng)村資產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)合作組織，該組織作為產(chǎn)權(quán)人參與宅基地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的利益分配和資產(chǎn)經(jīng)營的利益分配。三是建立抵押參保制度，即抵押人必須將其抵押物參加農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，使農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)公司與農(nóng)戶共同分擔(dān)自然風(fēng)險(xiǎn)，形成保護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)安全的第二道防線。所以 “ 三權(quán) ” 的合理估價(jià)、法律援助、政策咨詢是流轉(zhuǎn)過程中保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)后，農(nóng)村資產(chǎn)進(jìn)入拍賣程序。一是加快各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。三是簡化抵押期內(nèi)抵押品銷售經(jīng)營許可辦理程序。在 “ 三權(quán) ” 流通過程中，政府的主要職責(zé)包括：一是加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)后農(nóng)村土地的用途管制，防止農(nóng)用地流失；二是建 立和規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，為農(nóng)地資源高效流轉(zhuǎn)、處置提供場所和服務(wù)；三是利用涉農(nóng)資金建立“ 三權(quán) ” 抵押擔(dān)保基金并制定基金管理政策；四是研究出臺(tái)配套扶持政策，通過財(cái)稅手段如減免稅收、貼息貼費(fèi)、增資注資等方式鼓勵(lì)各類金融及相關(guān)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展 “ 三權(quán) ” 抵押的相關(guān)業(yè)務(wù)，推動(dòng)農(nóng)村金融健康發(fā)展。銷售合同履行后，優(yōu)先清償債權(quán)人相應(yīng)的債務(wù)，原抵押合同按清償債務(wù)變更后繼續(xù)履行。二是制訂格式合同規(guī)制 “ 三權(quán) ” 轉(zhuǎn)讓、抵押行為。繼續(xù)完善農(nóng)民社會(huì)保障體系，進(jìn)一步弱 化土地的社會(huì)保障功能，免除農(nóng)民以土地、房屋設(shè)定抵押的后顧之憂。按照市場發(fā)現(xiàn)價(jià)格的原則，建立 “ 三權(quán) ” 價(jià)值評(píng)估體系，使農(nóng)村集體和農(nóng)民家庭在 “ 三權(quán) ”抵押時(shí)能接受到公開的市場信息，從而享受公平的交易權(quán)利。第五，建立 “ 三權(quán) ” 流轉(zhuǎn)的價(jià)值評(píng)估、法律援助、政策 第 8 頁 共 9 頁 咨詢體系，并在指定場所集中交易。當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，在同等條件下賦 予其優(yōu)先回購本集體組織抵押物的權(quán)利。通過成立統(tǒng)籌發(fā)展基金、擔(dān)保等方式發(fā)揮資金的 “ 杠桿撬動(dòng)效應(yīng) ” ，可做大 “ 三權(quán) ” 抵押貸款并有效控制風(fēng)險(xiǎn)。建議證書的簽發(fā)由目前多部門發(fā)放，統(tǒng)一到由國土房管部門簽證發(fā)放，探索將“ 三權(quán) ” 的物權(quán)與土地使用權(quán)兩權(quán)合一，一方面便于土地使用方向的管理，另一方面使 “ 三權(quán) ” 的財(cái)產(chǎn)價(jià)值得以放大。受目前相關(guān)法律限制，銀行和擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后抵押物的變現(xiàn)前景表示擔(dān)憂，這是金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村 “ 三權(quán) ” 抵押缺乏積極性的重要原因。按照中央文件精神，以第二輪承包為基礎(chǔ)，合同到期后，由原家庭簽約人或其仍在該村集體從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的家庭成員與村集體續(xù)簽原承包地的承包合同，承包期延長致該家庭無人在該集體從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為止，宅基地使用權(quán)同期延長?！秶鴦?wù)院關(guān)于推進(jìn) XX 市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若
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