【正文】 率 成交總價（萬元） 規(guī)劃建筑面積 樓面地價（元 /平） 中標(biāo)單位 供應(yīng)時間 成交日期 昆區(qū) 鋼鐵大街南，原醫(yī)學(xué)院舊校區(qū) 商住 74408 ＜ 5 3 372040 1058 無 無 東河 新中西路南側(cè)、和平路東側(cè)（原南三小院內(nèi)） 住宅 7225 ＜ 8670 917 無 無 東河 鐵西 11號街坊（原天安技校及周邊） 商住 41620 ＜ 70754 168 無 無 08年土地積壓詳表 45 區(qū)域 宗地名稱 /位置 用途 占地面積（平米） 容積率 成交總價（萬元） 規(guī)劃建筑面積 樓面地價（元 /平） 中標(biāo)單位 供應(yīng)時間 成交日期 九原 健康路 89號街坊，新春街南、健康路東 商住 112381 ＜ 2 224762 119 無 無 九原 健康路 89號街坊，健康路東、新春街南 商住 14650 ＜ 17580 180 無 無 九原 九原區(qū)太原路 2號街坊 商住 15875 ＜ 2 31750 116 無 無 青山 青山區(qū)青東路東科學(xué)路南 商住 12428 ＜ 4 2796 49712 562 無 無 七、土地交易成交積壓一覽 08年土地積壓詳表 46 區(qū)域 宗地名稱 /位置 用途 占地面積（平米） 容積率 成交總價（萬元） 規(guī)劃建筑面積 樓面地價（元 /平） 中標(biāo)單位 供應(yīng)時間 成交日期 東河 東河區(qū)巴彥塔拉大街南側(cè) 商住 79278 ＜2 158556 158 無 無 九原 九原區(qū)井卜石 2號地 商住 57374 ＜ 1473 無 無 九原 九原區(qū)井卜石 3號地 商住 50720 ＜ 81152 1012 無 無 九原 九原區(qū)井卜石 4號地 商住 21280 ＜ 17024 2025 無 無 九原 九原區(qū)井卜石 5號地 商住 32647 ＜ 1012 無 無 東河 東河區(qū)耐火路東側(cè) 商住 14774 ＜ 44322 86 無 無 九原 九原區(qū)哈屯高勒路南側(cè)、沙河?xùn)|環(huán)路西側(cè) 商住 193458 ＜ 23214 146 無 無 七、土地交易成交積壓一覽 08年土地積壓詳表 47 08年包頭市土地積壓 14宗，積壓面積 ，積壓金額 80013萬元。 ? 土地存量以九原區(qū)為主，占全部存量 %，東河區(qū)和青山區(qū)次之，高新區(qū)則是從 08年開始無供應(yīng)成交。 ? 住宅市場產(chǎn)品格局合理，以滿足剛性需求了 80130平米戶型為主力。區(qū)域目標(biāo)購買客戶群主要集中在包鋼的高級管理層、醫(yī)院，學(xué)校教師、個體生意人及銀行和政府公務(wù)員，還有來自東勝、呼市、山西等外地和一小部分的本地投資客戶。青山區(qū)由于依托塞汗塔拉生態(tài)園，居住環(huán)境優(yōu)越，是包頭市的新興的居住生活區(qū)。 58 項目名稱 區(qū)位 建筑面積（萬平米） 總套數(shù) 建筑類型 戶型面積 在售均價 容積率 (元 /㎡ ) 萬達(dá)廣場 青山區(qū) 18 1295 高層 50180 5500 意城晶華 青山區(qū) 920 多層板樓 100200 5400 小高層 114148 4400 花園洋房 326437 180萬 /套 香林灣 青山區(qū) 428 高層 110180 4800 青山區(qū)部分在售樓盤 二、青山區(qū)住宅市場情況 59 青山區(qū)客戶特點 ? 客戶來源 2023年15月份包頭市房地產(chǎn)客戶分析資料青山區(qū)昆區(qū)東河區(qū)郊區(qū)周邊地區(qū)外省市地區(qū)二、青山區(qū)住宅市場情況 60 青山區(qū)客戶特點 ? 戶型面積需求 面積需求4060608090120120140140180180以上二、青山區(qū)住宅市場情況 61 青山區(qū)客戶特點 ? 購房用途 購房用途自用投資其它二、青山區(qū)住宅市場情況 62 青山區(qū)客戶特點 ? 購房者職業(yè) 購房者職業(yè)政府機(jī)關(guān)民營企業(yè)國有企業(yè)事業(yè)機(jī)關(guān)退休人員外資企業(yè)二、青山區(qū)住宅市場情況 63 三、高新區(qū)住宅市場情況 市場特點 ? 目前房價與昆區(qū) 、 青山區(qū)等老城區(qū)相比 ， 住宅均價要低 10001500元 /平米左右； ? 作為包頭市的新區(qū) ， 房地產(chǎn)市場具有極大的升值潛力； ? 市場供應(yīng)量小 ， 產(chǎn)品品質(zhì)近年拔高較快；小戶型產(chǎn)品銷售情況比較好； 64 部分在售項目 項目名稱 區(qū)位 建筑 總套數(shù) 建筑 類型 戶型 面積 在售均價 容積率 面積（萬平米） (元 /㎡ ) 鹿港小鎮(zhèn) 高新區(qū) 2215 高層 3300 日月豪庭 高新區(qū) 1311 高層 50160 3400 現(xiàn)代城 高新區(qū) 539 高層 70170 4600 三、高新區(qū)住宅市場情況 65 四、東河區(qū)住宅市場 項目名稱 區(qū)位 建筑面積 （ ㎡ ） 總套數(shù) 建筑類型 戶型面積 在售均價 容積率 (元 /㎡ ) 保利百合花園 東河區(qū) 26 916 高層 90430 3500 鹿鳴苑 東河區(qū) 26 3306 高層 80140 3900 東豪國際城 東河區(qū) 10 —— 高層 —— 3300 東河區(qū)住宅市場特點：開發(fā)面積較大，以舊城改造為主，房價較低，道路較亂，開發(fā)重點在東河槽兩岸和北梁。戶型以一居 6070，兩居 8090左右，三居所占比率較少。 加州郡府 4500元 /平米 昆區(qū) 花園洋房 68 ? 歐風(fēng)麗景 包頭市房地產(chǎn)市場特點 1 76 大開發(fā)商控制了 50%以上的銷售 ? 包頭市依靠著稀土等礦產(chǎn)資源、農(nóng)牧業(yè)、鋼鐵制造等幾大工業(yè)優(yōu)勢，成為中國北方的重要工業(yè)城市，近幾年來經(jīng)濟(jì)獲得了高速的增長；包頭是內(nèi)蒙地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會安定、發(fā)展相對完善的省會城市。豪宅部分的戶型為五居以上，單價同市區(qū)普通戶型的差異不大，但恒大華府目前售價 6598元 /平米，銷售狀況良好。 ? 該市豪宅市場長期看好，追求豪華、西化、現(xiàn)代的生活方式，被當(dāng)?shù)馗呤杖腚A層接受。其特點： ? ①、昆區(qū)房價雖然較高，但地段好，配套設(shè)施完善。 ? 周邊旗縣，固陽縣、白云區(qū)、達(dá)茂旗、土右旗正處于起步發(fā)展階段，房價較低，石拐區(qū)由于地質(zhì)淪陷所以人口都是外遷，開發(fā)幾乎沒有。周邊教育、醫(yī)療、娛樂、休閑、購物服務(wù)設(shè)施完善，是包頭市新興的商業(yè)區(qū)域。滿足小區(qū)居民娛樂、文化、健身等的要求。且同時創(chuàng)造了良好的景觀和保證了有利的通風(fēng)和朝向。分別于小區(qū)東、西兩側(cè)設(shè)兩個地下停車庫，其車行出入口與小區(qū)外環(huán)車道相連，合理地解決人車分流，使小區(qū)內(nèi)環(huán)路可切實地成為人們?nèi)粘５娜诵?、漫步通道，在必要時可作為消防車道。 設(shè)計師在戶型設(shè)計方面充分考慮北方氣候條件，戶型設(shè)計以爭取每戶的良好朝向、日照、通風(fēng)、景觀為宗旨，構(gòu)思巧妙，布局合理，廳房方正，明廚明廁。外觀設(shè)計追求個性風(fēng)格，既有現(xiàn)代建筑風(fēng)情與韻味，又隱含歐式風(fēng)格的典雅。雖然面積偏大，但銷售情況相對較好，其原因是在 06年 08年之間大戶型房源在當(dāng)時市場上相對比較稀缺造成的。 晶華占地 200畝總建筑面積大約 20萬平米，分小高層，多層板樓，花園洋房三類；劃分為紫藤院、棕櫚源、瑞香苑、橄欖墅四期。 晶華提供 24小時服務(wù)，可視對講、紅外線監(jiān)控、一卡通、閉路電視監(jiān)視、電子巡更全方位安防系統(tǒng)。最后一期（ 4期）為空中疊加別墅，面積在 210400平米不等。 截止 2023年 2月 9日，還有可售住宅 100套左右。 本地塊目前還沒有走招、拍、掛程序，由于當(dāng)?shù)亟饦s公司與當(dāng)?shù)卣P(guān)系良好，因此本地塊出讓前可由開發(fā)商自己根據(jù)整個地塊的實際開發(fā)情況，做初步的整體規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上出地塊規(guī)劃系數(shù)。因為目前整個包頭市城市發(fā)展方向主要是向南發(fā)展，在向面得黃河北岸，政府正在著力打造一個約 10平方公里的濱河新城。東面的熱電廠今后會帶來煙塵的污染，北面是鐵路貨運線，會對本項目今后的入住居民帶來噪音的污染。 4） 由于通過市場了解，目前在包頭市房產(chǎn)購買客群絕大部分還是喜歡居住多層，如果本項目容積率過高，政府一味追求品質(zhì)化、標(biāo)桿性項目，勢必會影響去化速度。 三、項目地塊優(yōu)劣勢分析 91 1）若本項目按照 ： 1600畝 ㎡ /畝 = =㎡ 2）月度去化量： 21520㎡ 2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 33480㎡ ； 22440㎡ ； 16800㎡ 2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 20230㎡ ； 11880㎡ ； 9120㎡ 2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 46200㎡ ； 30240㎡ ； 22920㎡ 取其中間值，推算出每月去化量約： 22440㎡ +11880㎡ +30240㎡ /3 =21520㎡ 3）年度去化量： 21520㎡ 12年 =258240㎡ /年 4）本項目開發(fā)周期： ㎡ /258240㎡ /年 =10年 從近三年包頭市房地產(chǎn)市場銷售情況推算，本項目全部去化需要約十年時間。 , March 27, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :07:2023:07:20March 27, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 27日星期一 11時 7分 20秒 23:07:2027 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :07:2023:07Mar2327Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 27, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 27日星期一 11時 7分 20秒 23:07:2027 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 27日星期一 下午 11時 7分 20秒 23:07: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :07:2023:07Mar2327Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 27日星期一 11時 7分 20秒 23:07:2027 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :07:2023:07:20March 27, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 27, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :07:2023:07Mar2327Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。這僅僅是從一個靜態(tài)的角度去考慮的，沒有考慮太多的政策原因、以及市場競爭加劇的因素。 5） 市場初步了解，包頭房地產(chǎn)市場明后兩年的上市量較大（具體數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步市場調(diào)研、總結(jié)），勢必會形成激烈的市場競爭。首先是鐵路沿線退界將會損失很大一部分土地面積，其次是道路退界損失土地面積。因此從發(fā)展的眼光來看，本地塊資源就顯得相對優(yōu)越。 本地塊現(xiàn)有的生活配套設(shè)施主要在南面，如植物園、青春廣場、迎賓廣場等，香格里拉大酒店就在南面，以及在建的包頭萬達(dá)商業(yè)廣場也在南面。 87 第五部分 項目地塊分析及預(yù)測 88 一、包頭市新城村項目概況 紅色部分為地塊具體位置 89 整個地塊占地 2400畝，其中東邊約 500畝將劃給金科地產(chǎn)開發(fā)， 300畝作為回遷房。總建筑面積 65萬平米。 截止 2023年 2月 9日，此項目三期基本已經(jīng)銷售結(jié)束， 09年平均單月約 30套。 晶華融合園林水系，生活廣場，中央景觀、樓間景觀、噴泉、木棧道。 晶華坐落于包頭市青山區(qū)民族東路麗日花園對面，西臨民族東路，對面是已建成的麗日花園、金稅佳苑；北側(cè)與東側(cè)被城市綠化帶迎賓廣場環(huán)抱，隔文化路與青山賓館、錦林花園相望。 詳情如下： 總套數(shù) 491 最低價 3500元 /平米 4100元 /平米 總套數(shù) 384 最低價 4300元 /平米 4800元 /平米 價格走勢如下： 0100020233000400050006000 歐風(fēng)麗景的二房三房在2023年下半年價格一直保持在 45元左右，而它的150平米