【正文】 采購方式 來我們市場采購的意向 裝飾公司消費(fèi) 通過對惠州部分裝飾公司的抽樣調(diào)查，可以得出以下結(jié)論： 大多裝飾公司主要以包工包料為主要的裝修經(jīng)營模式 40%多的裝飾公司選擇在專業(yè)市場采購裝飾材料 68%的裝飾公司表達(dá)了來我市場采購的意向 ? 珠三角區(qū)域裝飾材料市場調(diào)查： 調(diào)查目標(biāo)市場 市場名稱 規(guī)模 市場概述 深圳家合居 裝飾材料廣場 30000㎡ 該市場是目前羅湖區(qū)最大、品種最全、同時(shí)也是生意最好的一家綜合性的建材市場。 萬眾城 家居廣場 65000㎡ 該市場位于深圳龍華布龍路與民治大道交匯處。 四、惠州現(xiàn)有裝飾材料市場競爭格局及各市場優(yōu)劣勢對比分析 ? 惠州裝飾材料的市場發(fā)展： 傳統(tǒng)的橋東建材市場 全新的演達(dá)路裝飾材料市場群 零散的街鋪 上世紀(jì) 80年代到 90年代初 90年代末 21世紀(jì) 總體發(fā)展趨勢 向南發(fā)展 ? 各裝飾材料市場競爭優(yōu)劣勢對比分析： 市場名稱 優(yōu)勢 金海馬、泰安居、家福特 ?連鎖品牌，對于普通消費(fèi)者有一定的吸引力； ?實(shí)行統(tǒng)一收銀統(tǒng)一經(jīng)營管理的運(yùn)作模式，統(tǒng)一開展促銷活動(dòng)； ?注重對營業(yè)員的綜合素質(zhì)培訓(xùn)，提升商場的服務(wù)水平和品牌形象；?引進(jìn)品牌店，施行營業(yè)額扣點(diǎn)制，形成差異化經(jīng)營，同時(shí)提升商場檔次。 二、投資商鋪的意向面積 在對投資客最近的投資意向的調(diào)查同時(shí)，也對一般投資客較能接受的商鋪的面積進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計(jì)，從調(diào)查的結(jié)果來看，選擇 1015平方米的有 15個(gè)，占總比例的 37%，而 1520平方米的有 14個(gè)，占總比例的 35%， 2030平方米的有 7個(gè)， 3050平方米的有 3個(gè)， 50100平方米的有 1個(gè)。 五、投資金山湖片區(qū)的意向 在調(diào)查的 40名投資客中，有意向（意向一般）投資的有 11個(gè)，占總比例的 27%，沒有意向的 14個(gè)，占總比例的 35%，說不清楚的有 15個(gè)，占總比例的 38%。調(diào)查結(jié)果顯示，有很濃的投資欲望的有 1個(gè)，占總比例的 2%，意向一般的都有 14個(gè)，占 35%的比例，說不清楚的有 11個(gè)，占總比例的 28%，但是沒有投資意向的也占據(jù)一定的比例，約 35% 八、意向投資區(qū)域 在意向投資經(jīng)營區(qū)方面，投資客較看好的有 5個(gè)經(jīng)營區(qū)，其中選擇投資陶瓷、潔具、衛(wèi)浴區(qū)的最多，共有 32個(gè)，占總比例的 80%；投資門業(yè)、石材、板材區(qū)的有 3個(gè)，約占 7%；選擇投資工藝品區(qū)的有 1個(gè)，選擇投資五金區(qū)的有 3個(gè)，占總比例的 8%，選擇投資天花地板區(qū)的有 1個(gè)。 2）對于業(yè)主，返租期限過長會(huì)使他們失去對市場在短期內(nèi)旺場后租金較快成長的遐想，投資的欲望被打折扣。 返租銷售營銷策略的具體操作方法 ? 具體返租方式如下： 樓層 返租方式 前 3年 后 7年 一層 一次性在總價(jià)中返還24%的租金回報(bào)，年回報(bào)率 8% 按每年 8%的回報(bào)率，將業(yè)主的租金回報(bào)逐月返還 二層 一次性在總價(jià)中返還24%的租金回報(bào)，年回報(bào)率 8% 按每年 8%的回報(bào)率，將業(yè)主的租金回報(bào)逐月返還 三層 一次性在總價(jià)中返還24%的租金回報(bào)，年回報(bào)率 8% 按每年 8%的回報(bào)率，將業(yè)主的租金回報(bào)逐月返還 ? 在總價(jià)中一次性返租 3年的具體返租方式 樓層 一次性返租 年限 返租額度 按 8%計(jì)算 實(shí)際支付 首期款 一層 3 二層 3 三層 3 對營銷模式的說明 對于項(xiàng)目整體的營銷模式，應(yīng)從登記咨詢階段（大概一個(gè)月）的客戶累計(jì)情況、相應(yīng)時(shí)間段內(nèi)投資市場的反應(yīng)情況兩方面的因素來考慮，通過接近一個(gè)月的摸底觀察，再?zèng)Q定最終是采取賣卡銷售模式、認(rèn)籌銷售模式，還是采取直接銷售的方式。 采取認(rèn)籌模式的操作方式 認(rèn)籌目的： 為項(xiàng)目開盤積累豐厚的客戶資源； 為項(xiàng)目正式開盤營造良好的銷售氛圍，形成熱銷勢頭，促進(jìn)項(xiàng)目在短期內(nèi)取得較好的銷售業(yè)績 認(rèn)籌模式： 采取集中認(rèn)籌、集中解籌的模式； 認(rèn)籌時(shí)間： 視前期積累客戶的情況，選定適宜的時(shí)間，進(jìn)行集中認(rèn)籌。 江北與麥地－演達(dá)片區(qū)，仍然是惠州當(dāng)前投資市場最活躍的區(qū)域，此外金山湖片區(qū)也是一個(gè)開發(fā)相當(dāng)活躍的區(qū)域，大量的住宅大盤項(xiàng)目都在熱銷中。從惠州現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售情況看，此種定位方式比較受買家青睞。 將與本項(xiàng)目最近的市場 ——城市廣場 ?窗簾家飾城進(jìn)行比較分析，綜合考慮來看，本項(xiàng)目二層的銷售價(jià)格應(yīng)不高于城市廣場 ?窗簾家飾城二層商鋪的售價(jià)。按照惠州紡織布料城與本項(xiàng)目分值比較，相差 6763=4分，則本項(xiàng)目二樓參考售價(jià)為： 類比項(xiàng) 分值（分） 惠州紡織布料城 義烏二期 黃塘數(shù)碼港 本項(xiàng)目 項(xiàng)目消費(fèi)基礎(chǔ) 20 14 16 16 11 人流量 12 7 9 10 5 商業(yè)氛圍 10 6 8 8 5 交通通達(dá)度 9 7 7 6 6 宣傳推廣力度 9 5 7 6 6 發(fā)展商實(shí)力 8 5 6 5 5 營銷策略對價(jià)格影響 7 5 5 6 6 商業(yè)規(guī)劃狀況 7 5 6 6 5 品牌商家資源 7 4 5 6 5 區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 7 6 6 5 6 項(xiàng)目建筑形象 4 3 3 4 3 總計(jì) 100 67 78 78 63 同理： 與義烏二期對比分析，并利用分值預(yù)算法可得：本項(xiàng)目二層的銷售價(jià)格為： 5215元 /㎡ （參考價(jià)格三） 與黃塘數(shù)碼港一號對比分析，并利用分值預(yù)算法可得：本項(xiàng)目二層的銷售價(jià)格為： 6600元 /㎡ ；（參考銷售價(jià)格四） 根據(jù)以上四個(gè)參考銷售價(jià)格，本項(xiàng)目二層實(shí)收均價(jià)為： （ 8968＋ 5788＋ 5215＋ 6600） /4＝ 6643元 /㎡ 根據(jù)目前的商鋪投資市場狀況，將本項(xiàng)目同惠州紡織布料城、義烏二期、城市廣場 ?窗簾家飾城等項(xiàng)目對比分析，并結(jié)合美高一期的銷售價(jià)格可得本項(xiàng)目首層的售價(jià)為： 公開售價(jià)： 元 /㎡ 實(shí)際售價(jià)： 元 /㎡ 本項(xiàng)目各層售價(jià)最終確定為： 六、價(jià)格走勢及階段性價(jià)格策略 階段性價(jià)格調(diào)整 ?項(xiàng)目開盤期，按本報(bào)告制定的價(jià)格及折扣執(zhí)行； ?在較快時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目銷售率達(dá) 30%時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)具體情況，價(jià)格向上調(diào)整 3%； ?在第一次調(diào)價(jià)的基礎(chǔ)上，如能在較短時(shí)期內(nèi)，銷售率達(dá)到50%，根據(jù)當(dāng)時(shí)具體情況，價(jià)格向上調(diào)整 2%— 3%； ?在第二次調(diào)價(jià)的基礎(chǔ)上，將根據(jù)銷售具體情況再行決定價(jià)格走勢。 ?在各個(gè)銷售期，均需保留部分位置較好的鋪位作為銷控，使得好位置的鋪位帶動(dòng)較差位置鋪位的銷售，達(dá)到商場鋪位全面銷售的目的 七、銷售時(shí)機(jī)的確定 最佳入市時(shí)間的選擇主要由以下兩個(gè)因素決定： 開盤前各項(xiàng)籌備工作完成情況 入市階段內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的競爭情況 考慮到項(xiàng)目目前的工程進(jìn)度及操作的實(shí)際性，建議本項(xiàng)目入市即開始登記為 6月中旬， 7月中旬 — 9月初為全面銷售時(shí)間。采取相應(yīng)策略消化尾盤 ? 登記咨詢階段 此階段推廣需準(zhǔn)備的資料 現(xiàn)場戶外廣告牌，燈桿旗、路旗廣告，項(xiàng)目周邊及市區(qū)廣告牌營銷中心室內(nèi)外包裝，營銷中心大廳展板、形象墻，樓體條幅制作、安裝，宣傳資料（前期主要是指銷售單頁）制作完畢 廣告推廣方式及策略 戶外條幅廣告宣傳 燈桿旗、路牌廣告 項(xiàng)目周邊及市區(qū)廣告牌 ? 正式認(rèn)籌階段 此階段需準(zhǔn)備的工作 1）在項(xiàng)目專業(yè)網(wǎng)站上及時(shí)發(fā)布信息 2）在報(bào)紙（惠州日報(bào)、南方都市報(bào)、特區(qū)報(bào)、今媒體等），專業(yè)雜志，戶外廣告，電視等媒體上刊等廣告 3）相關(guān)銷售文件準(zhǔn)備：銷售文件（認(rèn)籌卡、臨時(shí)定金單、認(rèn)購書、買賣合同、租賃合同等）的撰寫；銷售文件的確定與印刷；商業(yè)裙樓價(jià)格表、租金表的制作與確認(rèn) 4）開盤活動(dòng)策劃與準(zhǔn)備 廣告推廣方式及策略 軟性新聞炒作 短信推廣 公交車廣告 報(bào)紙廣告 ? 公開解籌階段 在此階段內(nèi)要繼續(xù)對項(xiàng)目進(jìn)行廣告推廣，直至完成項(xiàng)目銷售工作，若項(xiàng)目進(jìn)展遇到比較大的困難，可以實(shí)行銷售難題破解法，加大宣傳推廣的力度，對出現(xiàn)的問題一一進(jìn)行化解，應(yīng)用各種促銷手段，以達(dá)到銷售目的。 , March 26, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :42:4414:42:44March 26, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 26日星期日 2時(shí) 42分 44秒 14:42:4426 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :42:4414:42Mar2326Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 26, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 26日星期日 2時(shí) 42分 44秒 14:42:4426 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2