【正文】 家居廣場 惠州市南岸路三環(huán)交叉路口 8000平方米 現(xiàn)代板家具、客廳家具、餐廳家具、書房家具、歐式家具、古典家具、地毯、家居飾品、窗簾、家居飾品、布藝沙發(fā)、軟體床、辦公家具等 九聰燈飾廣場 河南岸演達一路 4000平方米 燈飾照明、家具及家居飾品 家福特建材超市 河南岸三環(huán)路 6000平方米 瓷磚地板、五金工具、電工電料、建材、木材、油漆、涂料、廚房電器、櫥柜壁柜、衛(wèi)生浴具、浴室五金、淋浴房、蒸汽房、按摩缸、浴室柜、華燈、龍頭 在惠州居住時間 最近一次家庭裝修時間 進行家庭裝修的頻率 采購裝飾材料的品類 一次性采購額度 采購途徑 采購方式 來我市場采購的意向 ? 惠州裝飾材料消費基礎(chǔ)調(diào)查： 調(diào)查內(nèi)容 家庭消費 通過對惠州市 60名家庭居民的抽樣調(diào)查可知： 惠州居民進行一次家庭裝修的時間一般為 510年 72%的居民選擇在專業(yè)市場采購裝飾材料 有 35%的居民明確表示會來我市場采購 按照惠州每年 1000萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)量， 330多萬的銷售量，按照每戶 700010000元的裝修標準，惠州每年的裝飾材料消費將達到 2個億 可見，隨著惠州城市未來 50年甚至 100年的大開發(fā)，僅僅惠州家庭對于裝飾材料的需求將不可估量。家福特是惠州首家倉儲式建材超市，實行統(tǒng)一采購、統(tǒng)一定價、統(tǒng)一經(jīng)營和服務，堅持平價策略給消費者提供一站式購物。 ? 區(qū)域內(nèi)規(guī)模商業(yè)設施： 商業(yè)類別 商業(yè)名稱 位置 規(guī)模 超市類 世紀聯(lián)華 三環(huán)路 2層共 10000平方米 建材類 家福特建材超市 惠城區(qū)南三環(huán)路 2層共 6000平方米 金海馬家具 惠城區(qū)南三環(huán)路 4層共 8000平方米 第三部分 惠州裝飾材料市場調(diào)查 ? 惠州專業(yè)市場概況 ? 惠州裝飾材料市場概況 ? 惠州及珠三角區(qū)域裝飾材料市場調(diào)查 ? 惠州現(xiàn)有裝飾材料市場競爭格局及各市場優(yōu)劣勢對比分析 一、惠州專業(yè)市場概況： ? 惠州專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特點： 1）惠州目前有近 20家專業(yè)市場，包括小商品、農(nóng)產(chǎn)品、水果、電子、電腦、家居、建材等。這兩條道路上的商業(yè)設施分布相對其他兩條路要密集一些，但同時每條路又呈現(xiàn)出自己獨特的商業(yè)業(yè)態(tài)分布。 增強交通路網(wǎng)的規(guī)劃。金山湖片區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)目前剛剛起步，此前開發(fā)的項目多以別墅等高檔樓盤為主，依托其自然資源和政府打造“南部新城”的規(guī)劃，金山湖片區(qū)將成為惠州豪宅開發(fā)的熱點片區(qū)，具有強大的發(fā)展空間和升值潛力。 ? 投資客戶構(gòu)成與特征 目前惠州商鋪投資市場的投資客主要分為以下幾類： 目標投資客戶 本地私營企業(yè)主、臺資、港資、外資工廠老板及管理層人員 市政府機關(guān)的公務員、公司中高層管理人員 高檔別墅樓盤的業(yè)主 各大專業(yè)市場商戶 深圳、廣州等地的實力投資者 三、惠州市 07－ 08在售商鋪調(diào)查 20232023年惠州主要在售樓盤情況如下表所示： 樓盤名稱 經(jīng)營定位 售價（元 /㎡ ） 銷售策略 銷售及租賃情況 惠州紡織布料城 惠州首個大型布料、輔料專業(yè)市場 1F： 19300 2F： 11600 3F： 8100 4F： 5700 返租 3年，年回報率8% 項目目前的整體銷售率達 80%，整體招商率 40% 光耀 2023年，惠州市商品房的銷售面積達到，比 2023年上漲 %，但隨著國家宏觀調(diào)控政策效應的影響， 2023年 1— 4月份全市商品房銷售面積為 ，下降 % 2023年商品房價格增長速度也是非?？斓模N售均價從 2023年的 2943元 /平方米上漲到 4732元 /平方米，上漲了 1789元 /平方米，百分比增長了近 61%。主要呈現(xiàn)以下幾個特點： 2023年惠州的商業(yè)地產(chǎn)遭遇寒冰； 2023年呈現(xiàn)開發(fā)迅猛的態(tài)勢，黃塘數(shù)碼港 1號、惠州紡織布料城、光耀 ?城市廣場窗簾家飾城、義烏二期等大型商業(yè)項目也相繼面世。 預計 2023年惠州的商業(yè)地產(chǎn)仍具備廣闊的發(fā)展空間。截止到 2023年 4月末，全市商品房銷售均價又回落到 4324元 /平方米，降幅為 %； ? 惠州市商鋪投資市場總體狀況 目前惠州的商鋪正處于成長期，逐漸走向成熟。城市廣場窗簾家飾城 惠州首個窗簾布藝、家居飾品專業(yè)市場 1F： 22023 2F： 11800 3F： 8000 返租 3年，年回報率8% 從開盤到現(xiàn)在 5個月的間內(nèi)整體銷售率 25%，整體招商率10% 義烏二期 粵東地區(qū)最大小商品市場 1F： 20230 2F： 12023 3F： 8500 4F： 6500 返租 3年，年回報率8% 到目前為止整體的銷售率已達85%，同時項目已經(jīng)啟動招商，整體招商率達到 50% 黃塘數(shù)碼港 1號 惠州電腦數(shù)碼用品專業(yè)市場 1F： 30000 2F： 15000 3F： 12023 返租 4年，年回報率8% 整體銷售率： 60% 整體的招商率： 80% 四、 2023 ～ 2023年惠州在售商鋪調(diào)查總結(jié) 通過對惠州市 0708在售商鋪的調(diào)查可以得出以下結(jié)論： 專業(yè)市場類項目占據(jù)市場主體 江北、麥地－演達片區(qū)仍然為最活躍區(qū)域 短期返租銷售，仍然是商業(yè)項目營銷的主要手法 銷售模式多變，認籌手法依然為主要營銷手段 外地投資者較以前占據(jù)的比例減少 推廣媒體選擇多元化 五、 2023年惠州商業(yè)地產(chǎn)市場預測 商鋪投資市場逐漸回暖，外來投資客將陸續(xù)增多 零售商業(yè)將競爭激烈 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量將大幅增加 第二部分 項目自身情況及周邊環(huán)境調(diào)查 ? 金山湖片區(qū)總體情況 ? 項目自身條件及周邊環(huán)境 ? 項目交通狀況分析 ? 項目所在區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設施狀況 一、金山湖片區(qū)總體情況 ? 金山湖片區(qū)概況 金山湖片區(qū)包括四環(huán)路、惠南大道、南岸路、白泥一路和西枝江圍合的區(qū)域，規(guī)劃總用地面積為 ，區(qū)內(nèi)控制人口規(guī)模約為 14萬人。 ? 金山湖片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃 “一個中心、兩條風光帶、三個居住區(qū)” 空間布局打造居住為主、商業(yè)為輔的整體格局。 發(fā)揮省運會對南部新城的拉動作用 二、項目自身條件及周邊情況 ? 項目技術(shù)指標： 項目位置： 占地面積： 10000平方米 總建筑面積： 45320平方米 層數(shù)： 4層 停車位： 350個 ? 地塊形狀特點及現(xiàn)狀： 地塊的綜合特征 具體的描述 項目具體的地理位置 地塊的大小及形狀 地塊的面積 地塊規(guī)劃的性質(zhì)（是商業(yè)、是住宅、還是商住兩用） 主要的臨街展示面 項目目前的工程進展情況 三、項目交通狀況分析 ? 項目地塊與周邊道路的關(guān)系、距離主干道的距離： 項目的臨街面主要是西面和北面，項目與周邊道路的關(guān)系見下表： 項目附近的城市主次干道 項目距離主次干道的距離 ? 項目周邊道路狀況： 道路名稱 寬度（米） 等級 備 注 30 主干道 雙向八車道 +非機動車道 +人行道+綠化帶 30 主干道 雙向八車道 +非機動車道 +人行道+綠化帶 干道 雙向六車道 +人行道 18 次干道 普通公路，馬路兩側(cè)距離街鋪較 遠，但未鋪水泥 ? 項目附近公共交通狀況： 途經(jīng)本項目的公交： 線路 起點站 —— 終點站 因而可以看出項目附近的公交系統(tǒng)目前還很不完善，項目所在區(qū)域整體的公交系統(tǒng)還是較發(fā)達，項目自身的公交直達性較差。 ? 從租金水平來看，整個區(qū)域內(nèi)的租金水平都較低，平均租金水平在 26～ 60元 /平方米。 2）主要集中在江北片區(qū)和麥地演達片區(qū)，其余片區(qū)的專業(yè)市場較少，且分散。而泰安居是定位于做超市，逐步走向明碼實價的經(jīng)營模式。 裝飾公司基本情況 裝飾公司采購情況 調(diào)查內(nèi)容 開展業(yè)務年限 運營狀況 公司業(yè)務類別 一次性采購金額 采購地點