【正文】 業(yè) 配套產(chǎn)業(yè) 商務(wù)服務(wù) 生活服務(wù) 發(fā)展規(guī)模 用地比例 企業(yè)數(shù)量 …… ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ …… …… …… …… 示意 根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確定產(chǎn)業(yè)化基地工業(yè)用地和商業(yè)用地的比例 產(chǎn)業(yè)化基地用地需求 產(chǎn)業(yè)化基地工業(yè)用地和商業(yè)用地的比例 核心產(chǎn)業(yè)用地需求 配套產(chǎn)業(yè)用地需求 商務(wù)服務(wù)用地需求 生活服務(wù)用地需求 為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，各產(chǎn)業(yè)分階段的發(fā)展經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 示意 第一階段 主要工作目標(biāo)： ? 完成園區(qū)土地規(guī)劃 ? 完成土地征地補償安置工作 ? 初步確定各產(chǎn)業(yè)招商目標(biāo) ? 開展重點企業(yè)招商工作 ? 興園公司經(jīng)營目標(biāo) ? …… 第二階段 主要工作目標(biāo)： ? 重點企業(yè)入駐 ? 四大類產(chǎn)業(yè)的招商工作成果 ? 各產(chǎn)業(yè)收入目標(biāo) ? 興園公司經(jīng)營目標(biāo) ? …… 第三階段 主要工作目標(biāo)： ? 目標(biāo)企業(yè)入駐 ? 四大類產(chǎn)業(yè)的招商工作成果 ? 各產(chǎn)業(yè)收入目標(biāo) ? 興園公司經(jīng)營目標(biāo) ? …… 在項目的第三階段將確定興園公司的經(jīng)營模式 基地外部環(huán)境分析 經(jīng)營模式分 析 戰(zhàn)略實施方案 產(chǎn)業(yè)化基地戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ?各種經(jīng)營模式比較分析 ?確定近、中、遠(yuǎn)期的經(jīng)營模式 ?確定合作開發(fā)模式 研究園區(qū)經(jīng)營模式 1. 土地出讓收益 2. 土地入股、股權(quán)收益 3. 以地折股、合作開發(fā) 4. 商鋪租金、地價升值 5. 商圈策劃、服務(wù)收益 6. 與合作伙伴合作，成立房地產(chǎn)公司，內(nèi)外聯(lián)動，土地開發(fā) 7. …… 以及各種經(jīng)營模式的特點和資源需求 經(jīng)營模式 經(jīng)營難度 投資收益回報 資金需求 人員素質(zhì) 要求 …… 出讓土地 土地入股、股權(quán)收益 以地折股、合作開發(fā) 商鋪租金、地價升值 商圈策劃、服務(wù)收益 與合作伙伴合作，成立房地產(chǎn)公司，內(nèi)外聯(lián)動，土地開發(fā) …… 經(jīng)營模式研究舉例一：土地出讓收益 劃分確定具有較高吸引力的項目土地 土地轉(zhuǎn)讓 投資商建成項目，項目運營 進(jìn)行土地評估作價 土地總體價值增加 獲取地產(chǎn)升值收益 土地轉(zhuǎn)讓獲取收益 經(jīng)營模式研究舉例二：土地入股、股權(quán)收益 土地入股、股權(quán)收益 組建項目公司 土地總體價值增加 股權(quán)收益 采取土地折價入股形式進(jìn)行項目招商 項目建設(shè)和運營 根據(jù)分析結(jié)果，結(jié)合產(chǎn)業(yè)化基地的具體情況，確定興園公司在近、中、遠(yuǎn)期的經(jīng)營模式 產(chǎn)業(yè)化基地的具體情況 招商目標(biāo)企業(yè)的需求： 所處行業(yè)不同、規(guī)模不同、性質(zhì)不同的企業(yè)的需求也不同，經(jīng)營模式應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的具體要求而設(shè)計 需要提供工業(yè)廠房 需要融資 需要配套服務(wù) ?? 短期經(jīng)營模式 中期經(jīng)營模式 長期經(jīng)營模式 經(jīng)營模式的特點和資源需求 設(shè)計規(guī)劃者： 產(chǎn)業(yè)化基地的開發(fā)能否吸引外部資源取決于能否提出一流的開發(fā)理念。例如選擇最有效的載體取得最佳廣告效果，包括路牌、電視廣告、酒店商務(wù)中心、商務(wù)旅行的站點等 客戶投資選址時，會對產(chǎn)業(yè)化基地的情況進(jìn)行具體了解，各類中介機(jī)構(gòu)如咨詢公司、商會、領(lǐng)館等在其中起了相當(dāng)大的作用，對于產(chǎn)業(yè)化基地而言，為了增加了解信息的渠道，應(yīng)該加強與此類中介之間的聯(lián)系 產(chǎn)業(yè)化基地應(yīng)廣泛收集客戶的信息，以各種形式加強與潛在客戶的溝通，給客戶留下誠意招商的良好印象，爭取未來的招商機(jī)會。 一． 項目背景及目標(biāo) 二． 項目的內(nèi)容和思路 三． 項目工作步驟和成果 四． 項目安排、運作方式和報價 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 問題分析的深入性 項目內(nèi)容的具體性 雙方溝通的及時性 員工訪談的充分性 項目成果的可行性 成果執(zhí)行的持續(xù)性 新華信認(rèn)為項目的成功依賴于以下六個關(guān)鍵因素： 項目董事和總監(jiān) 二名 項目經(jīng)理 一名 項目成員 三名 支持人員 按項目要求配置 *2 新華信 興園公司 *1 待定 待定 待定 待定 *注： 配備興園公司項目人員的目的：協(xié)助新華信項目組與公司內(nèi)部人員進(jìn)行溝通；利用公司內(nèi)部人員的行業(yè)經(jīng)驗、對公司的深入理解以及其它成功經(jīng)驗，使項目解決方案更具有針對性、實用性和借鑒性；有選擇地幫助新華信項目組完成基礎(chǔ)性工作，同時為公司培養(yǎng)管理人才。旗下?lián)碛?4家上市公司、 4家直屬企業(yè)集團(tuán)和 9個海外地區(qū)總部。后續(xù)多個合作項目進(jìn)入實質(zhì)性運作階段 向上實集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)匯報，促成集團(tuán)造橋決心：闡明 DT開發(fā)的重要意義和重大利益關(guān)系，建議上實集團(tuán)主動推動越江橋隧建設(shè)。第一段，用兩周時間對項目投資的可行性和談判條件進(jìn)行研究；第二段，用六周時間對汽車城如何開發(fā)進(jìn)行戰(zhàn)略性研究。新華信以大量、詳實的數(shù)據(jù)研究、案例分析和理論應(yīng)用，從多個角度論證了項目的利益和風(fēng)險，給出了明確的投資決策分析結(jié)論，更可貴的，提供了一個相對智能化的決策測算模型，使我們自身能根據(jù)不同的假設(shè)組合測算出投資結(jié)果。如何確定所在城市的定位及發(fā)展戰(zhàn)略并此基礎(chǔ)上準(zhǔn)確評估自己的優(yōu)、劣勢，進(jìn)行有針對性的產(chǎn)業(yè)招商活動、同時建立起相配套的管理體系以支持招商活動成為管委會新任領(lǐng)導(dǎo)的難題。 客戶對此次咨詢項目的評價 一． 項目背景及目標(biāo) 二． 項目的內(nèi)容和思路 三． 項目工作步驟和成果 四． 項目安排、運作方式和報價 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 = = 完 = = 。 培訓(xùn)及服務(wù) ： ? 咨詢小組還結(jié)合實際情況，組織了多次的相關(guān)管理理念、知識和技能的培訓(xùn)，為項目方案的有效實施提供了充分的保證。比較之下，我們對新華信在 2周之內(nèi)能出具這樣的研究成果表示非常滿意。 建立投入產(chǎn)出模型 ， 采用現(xiàn)金流量方法進(jìn)行投資模式下的決策測算 ，根據(jù)測算結(jié)果提出決策建議； ? 根據(jù)四部分的研究結(jié)果 ， 特別是決策測算的結(jié)果 ， 項目組進(jìn)行談判條件的要點研究 ，明確了客戶與某地市談判的要點 。之后一星期，上海市政府越江橋隧建設(shè)項目得到國務(wù)院的審批通過立項招標(biāo) 新華信本次項目取得的成果 項目背景 : 客戶企業(yè)是是 SQJT的控股子公司，滬市上市公司，為執(zhí)行 SQJT的三大整車基地 戰(zhàn)略，客戶計劃在江蘇某地投資興建汽車城，實現(xiàn)三大目標(biāo)：一是將某地建設(shè) 成為 SQJT自主品牌汽車整車生產(chǎn)基地；二是為客戶未來在某地的工業(yè)用地拓展 預(yù)留低成本的擴(kuò)張空間；三是通過參與、投資某地汽車城的房地產(chǎn)開發(fā)，利用 自身在產(chǎn)業(yè)中的強勢地位獲取產(chǎn)業(yè)經(jīng)營之外的收益。 ? 投資開發(fā)公司是上海實業(yè)集團(tuán)的全資子公司， 2023年成立，公司成立的目的在于對上海實業(yè)集團(tuán)擁有的在崇明島最東端面積達(dá) 84平方公里的土地進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)。 項目小組人員構(gòu)成 ?總體項目把握 ?在各階段討論主要建議及方案 ?每月一次討論項目進(jìn)程組織內(nèi)部溝通 ?清除項目進(jìn)程中遇到的障礙 ?決策 ?每月按項目安排 ?訪談安排 ?根據(jù)需要安排隨機(jī)溝通 主要責(zé)任 溝通時間 ?具體制定工作計劃領(lǐng)導(dǎo)項目進(jìn)展 ?日常工作的協(xié)調(diào) ?內(nèi)部溝通 ?至少每周一次 ?訪談安排 ?根據(jù)需要隨時溝通 ?非正式溝通 ?收集數(shù)據(jù)資料 ?數(shù)據(jù)分析 ?相關(guān)人員訪談 ?提出建議及方案 ?制作相關(guān)報告文件 ?訪談安排 ?根據(jù)項目需要隨時溝通 項目經(jīng)理 項目成員 項目董事 項目人員職責(zé) 注：項目正式啟動后，經(jīng)雙方協(xié)商后，不排除對每階段的內(nèi)容和計劃進(jìn)行調(diào)整 共 12周時間 項目時間安排 1 第一次匯報 終期匯報 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 產(chǎn)業(yè)化基地外部環(huán)境分析 第二次匯報 確定產(chǎn)業(yè)化基地的定位 確定產(chǎn)業(yè)化基地的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)化基地用地規(guī)劃 各種經(jīng)營模式比較分析 確定近、中、遠(yuǎn)期的經(jīng)營模式 確定合作開發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)化基地發(fā)展?fàn)I銷策略 組織結(jié)構(gòu)保障 投資收益分析 項目報價 本咨詢項目的報價 在雙方就項目內(nèi)容和范圍達(dá)成一致，并經(jīng)客戶方確認(rèn)之后，新華信將提供詳細(xì)的咨詢項目報價單 一． 項目背景及目標(biāo) 二． 項目的內(nèi)容和思路 三． 項目工作步驟和成果 四． 項目安排、運作方式和報價 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 客戶背景： ? 上海市政府全資擁有的投資控股型集團(tuán)公司，是上海市政府的海外窗口公司。根據(jù)經(jīng)營模式，確定興園公司的組織結(jié)構(gòu)應(yīng)該具有的職能，并設(shè)計組織結(jié)構(gòu)圖 制定招商目標(biāo) 目標(biāo)企業(yè)分類 與分析 營銷模式設(shè)計 信息調(diào)研 規(guī)劃廣告策略 招商成果統(tǒng)計 分析 招商活動的設(shè)計和策劃 招商人員招聘和培訓(xùn)計劃 劃分產(chǎn)業(yè)和區(qū)域 新服務(wù)項目推廣計劃 客戶關(guān)系管理 …… 興園公司 信息部 公共關(guān)系部 策劃部 客戶部 …… 示意 戰(zhàn)略實施方案的第三項主要內(nèi)容是對興園公司投資產(chǎn)業(yè)化基地的收益率進(jìn)行分析，這個工作需要建立在興園公司土地獲取策略的基礎(chǔ)上 土地獲取策略 國家土地政策 獲取土地的方式 獲取土地的價格 在充分研究國家、省市、地方現(xiàn)行土地開發(fā)政策及其發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，并考慮到地方的有關(guān)優(yōu)惠政策，研究如何在政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地規(guī)避風(fēng)險，以最佳方式獲取土地 確定獲取土地的方式，包括工業(yè)用地和商業(yè)用地的獲取方式：劃撥、協(xié)議出讓、掛牌、拍賣、招標(biāo)？ 包括直接價格和優(yōu)惠價格（充分考慮到政府的優(yōu)惠政策） 根據(jù)土地獲取策略，計算土地轉(zhuǎn)讓交易的成本構(gòu)成 土地補償 人口安置 青苗補償 土地所有者權(quán)益轉(zhuǎn)讓成本（含基建成本） 土地轉(zhuǎn)讓交易的成本構(gòu)成 其他費用 土地安置補償費用 附著物補償 基建成本 拆遷成本 上交國家 /