【正文】 業(yè) 配套產(chǎn)業(yè) 商務(wù)服務(wù) 生活服務(wù) 發(fā)展規(guī)模 用地比例 企業(yè)數(shù)量 …… ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ …… …… …… …… 示意 根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確定產(chǎn)業(yè)化基地工業(yè)用地和商業(yè)用地的比例 產(chǎn)業(yè)化基地用地需求 產(chǎn)業(yè)化基地工業(yè)用地和商業(yè)用地的比例 核心產(chǎn)業(yè)用地需求 配套產(chǎn)業(yè)用地需求 商務(wù)服務(wù)用地需求 生活服務(wù)用地需求 為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，各產(chǎn)業(yè)分階段的發(fā)展經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 示意 第一階段 主要工作目標(biāo)： ? 完成園區(qū)土地規(guī)劃 ? 完成土地征地補(bǔ)償安置工作 ? 初步確定各產(chǎn)業(yè)招商目標(biāo) ? 開展重點(diǎn)企業(yè)招商工作 ? 興園公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo) ? …… 第二階段 主要工作目標(biāo)： ? 重點(diǎn)企業(yè)入駐 ? 四大類產(chǎn)業(yè)的招商工作成果 ? 各產(chǎn)業(yè)收入目標(biāo) ? 興園公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo) ? …… 第三階段 主要工作目標(biāo)： ? 目標(biāo)企業(yè)入駐 ? 四大類產(chǎn)業(yè)的招商工作成果 ? 各產(chǎn)業(yè)收入目標(biāo) ? 興園公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo) ? …… 在項(xiàng)目的第三階段將確定興園公司的經(jīng)營(yíng)模式 基地外部環(huán)境分析 經(jīng)營(yíng)模式分 析 戰(zhàn)略實(shí)施方案 產(chǎn)業(yè)化基地戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ?各種經(jīng)營(yíng)模式比較分析 ?確定近、中、遠(yuǎn)期的經(jīng)營(yíng)模式 ?確定合作開發(fā)模式 研究園區(qū)經(jīng)營(yíng)模式 1. 土地出讓收益 2. 土地入股、股權(quán)收益 3. 以地折股、合作開發(fā) 4. 商鋪?zhàn)饨?、地價(jià)升值 5. 商圈策劃、服務(wù)收益 6. 與合作伙伴合作，成立房地產(chǎn)公司，內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，土地開發(fā) 7. …… 以及各種經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)和資源需求 經(jīng)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)難度 投資收益回報(bào) 資金需求 人員素質(zhì) 要求 …… 出讓土地 土地入股、股權(quán)收益 以地折股、合作開發(fā) 商鋪?zhàn)饨?、地價(jià)升值 商圈策劃、服務(wù)收益 與合作伙伴合作，成立房地產(chǎn)公司，內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，土地開發(fā) …… 經(jīng)營(yíng)模式研究舉例一：土地出讓收益 劃分確定具有較高吸引力的項(xiàng)目土地 土地轉(zhuǎn)讓 投資商建成項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 進(jìn)行土地評(píng)估作價(jià) 土地總體價(jià)值增加 獲取地產(chǎn)升值收益 土地轉(zhuǎn)讓獲取收益 經(jīng)營(yíng)模式研究舉例二：土地入股、股權(quán)收益 土地入股、股權(quán)收益 組建項(xiàng)目公司 土地總體價(jià)值增加 股權(quán)收益 采取土地折價(jià)入股形式進(jìn)行項(xiàng)目招商 項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng) 根據(jù)分析結(jié)果，結(jié)合產(chǎn)業(yè)化基地的具體情況，確定興園公司在近、中、遠(yuǎn)期的經(jīng)營(yíng)模式 產(chǎn)業(yè)化基地的具體情況 招商目標(biāo)企業(yè)的需求： 所處行業(yè)不同、規(guī)模不同、性質(zhì)不同的企業(yè)的需求也不同，經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的具體要求而設(shè)計(jì) 需要提供工業(yè)廠房 需要融資 需要配套服務(wù) ?? 短期經(jīng)營(yíng)模式 中期經(jīng)營(yíng)模式 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)和資源需求 設(shè)計(jì)規(guī)劃者： 產(chǎn)業(yè)化基地的開發(fā)能否吸引外部資源取決于能否提出一流的開發(fā)理念。例如選擇最有效的載體取得最佳廣告效果，包括路牌、電視廣告、酒店商務(wù)中心、商務(wù)旅行的站點(diǎn)等 客戶投資選址時(shí)，會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)化基地的情況進(jìn)行具體了解，各類中介機(jī)構(gòu)如咨詢公司、商會(huì)、領(lǐng)館等在其中起了相當(dāng)大的作用，對(duì)于產(chǎn)業(yè)化基地而言，為了增加了解信息的渠道，應(yīng)該加強(qiáng)與此類中介之間的聯(lián)系 產(chǎn)業(yè)化基地應(yīng)廣泛收集客戶的信息，以各種形式加強(qiáng)與潛在客戶的溝通，給客戶留下誠(chéng)意招商的良好印象，爭(zhēng)取未來(lái)的招商機(jī)會(huì)。 一． 項(xiàng)目背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目工作步驟和成果 四． 項(xiàng)目安排、運(yùn)作方式和報(bào)價(jià) 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡(jiǎn)介 目錄 問(wèn)題分析的深入性 項(xiàng)目?jī)?nèi)容的具體性 雙方溝通的及時(shí)性 員工訪談的充分性 項(xiàng)目成果的可行性 成果執(zhí)行的持續(xù)性 新華信認(rèn)為項(xiàng)目的成功依賴于以下六個(gè)關(guān)鍵因素： 項(xiàng)目董事和總監(jiān) 二名 項(xiàng)目經(jīng)理 一名 項(xiàng)目成員 三名 支持人員 按項(xiàng)目要求配置 *2 新華信 興園公司 *1 待定 待定 待定 待定 *注： 配備興園公司項(xiàng)目人員的目的：協(xié)助新華信項(xiàng)目組與公司內(nèi)部人員進(jìn)行溝通；利用公司內(nèi)部人員的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、對(duì)公司的深入理解以及其它成功經(jīng)驗(yàn)，使項(xiàng)目解決方案更具有針對(duì)性、實(shí)用性和借鑒性；有選擇地幫助新華信項(xiàng)目組完成基礎(chǔ)性工作，同時(shí)為公司培養(yǎng)管理人才。旗下?lián)碛?4家上市公司、 4家直屬企業(yè)集團(tuán)和 9個(gè)海外地區(qū)總部。后續(xù)多個(gè)合作項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段 向上實(shí)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，促成集團(tuán)造橋決心：闡明 DT開發(fā)的重要意義和重大利益關(guān)系，建議上實(shí)集團(tuán)主動(dòng)推動(dòng)越江橋隧建設(shè)。第一段，用兩周時(shí)間對(duì)項(xiàng)目投資的可行性和談判條件進(jìn)行研究；第二段，用六周時(shí)間對(duì)汽車城如何開發(fā)進(jìn)行戰(zhàn)略性研究。新華信以大量、詳實(shí)的數(shù)據(jù)研究、案例分析和理論應(yīng)用，從多個(gè)角度論證了項(xiàng)目的利益和風(fēng)險(xiǎn)，給出了明確的投資決策分析結(jié)論，更可貴的，提供了一個(gè)相對(duì)智能化的決策測(cè)算模型，使我們自身能根據(jù)不同的假設(shè)組合測(cè)算出投資結(jié)果。如何確定所在城市的定位及發(fā)展戰(zhàn)略并此基礎(chǔ)上準(zhǔn)確評(píng)估自己的優(yōu)、劣勢(shì)，進(jìn)行有針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)招商活動(dòng)、同時(shí)建立起相配套的管理體系以支持招商活動(dòng)成為管委會(huì)新任領(lǐng)導(dǎo)的難題。 客戶對(duì)此次咨詢項(xiàng)目的評(píng)價(jià) 一． 項(xiàng)目背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目工作步驟和成果 四． 項(xiàng)目安排、運(yùn)作方式和報(bào)價(jià) 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡(jiǎn)介 目錄 = = 完 = = 。 培訓(xùn)及服務(wù) ： ? 咨詢小組還結(jié)合實(shí)際情況，組織了多次的相關(guān)管理理念、知識(shí)和技能的培訓(xùn)，為項(xiàng)目方案的有效實(shí)施提供了充分的保證。比較之下，我們對(duì)新華信在 2周之內(nèi)能出具這樣的研究成果表示非常滿意。 建立投入產(chǎn)出模型 ， 采用現(xiàn)金流量方法進(jìn)行投資模式下的決策測(cè)算 ，根據(jù)測(cè)算結(jié)果提出決策建議； ? 根據(jù)四部分的研究結(jié)果 ， 特別是決策測(cè)算的結(jié)果 ， 項(xiàng)目組進(jìn)行談判條件的要點(diǎn)研究 ，明確了客戶與某地市談判的要點(diǎn) 。之后一星期，上海市政府越江橋隧建設(shè)項(xiàng)目得到國(guó)務(wù)院的審批通過(guò)立項(xiàng)招標(biāo) 新華信本次項(xiàng)目取得的成果 項(xiàng)目背景 : 客戶企業(yè)是是 SQJT的控股子公司，滬市上市公司，為執(zhí)行 SQJT的三大整車基地 戰(zhàn)略，客戶計(jì)劃在江蘇某地投資興建汽車城，實(shí)現(xiàn)三大目標(biāo)：一是將某地建設(shè) 成為 SQJT自主品牌汽車整車生產(chǎn)基地；二是為客戶未來(lái)在某地的工業(yè)用地拓展 預(yù)留低成本的擴(kuò)張空間；三是通過(guò)參與、投資某地汽車城的房地產(chǎn)開發(fā)，利用 自身在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)勢(shì)地位獲取產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)之外的收益。 ? 投資開發(fā)公司是上海實(shí)業(yè)集團(tuán)的全資子公司， 2023年成立，公司成立的目的在于對(duì)上海實(shí)業(yè)集團(tuán)擁有的在崇明島最東端面積達(dá) 84平方公里的土地進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)。 項(xiàng)目小組人員構(gòu)成 ?總體項(xiàng)目把握 ?在各階段討論主要建議及方案 ?每月一次討論項(xiàng)目進(jìn)程組織內(nèi)部溝通 ?清除項(xiàng)目進(jìn)程中遇到的障礙 ?決策 ?每月按項(xiàng)目安排 ?訪談安排 ?根據(jù)需要安排隨機(jī)溝通 主要責(zé)任 溝通時(shí)間 ?具體制定工作計(jì)劃領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)展 ?日常工作的協(xié)調(diào) ?內(nèi)部溝通 ?至少每周一次 ?訪談安排 ?根據(jù)需要隨時(shí)溝通 ?非正式溝通 ?收集數(shù)據(jù)資料 ?數(shù)據(jù)分析 ?相關(guān)人員訪談 ?提出建議及方案 ?制作相關(guān)報(bào)告文件 ?訪談安排 ?根據(jù)項(xiàng)目需要隨時(shí)溝通 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目成員 項(xiàng)目董事 項(xiàng)目人員職責(zé) 注：項(xiàng)目正式啟動(dòng)后，經(jīng)雙方協(xié)商后，不排除對(duì)每階段的內(nèi)容和計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整 共 12周時(shí)間 項(xiàng)目時(shí)間安排 1 第一次匯報(bào) 終期匯報(bào) 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 產(chǎn)業(yè)化基地外部環(huán)境分析 第二次匯報(bào) 確定產(chǎn)業(yè)化基地的定位 確定產(chǎn)業(yè)化基地的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)化基地用地規(guī)劃 各種經(jīng)營(yíng)模式比較分析 確定近、中、遠(yuǎn)期的經(jīng)營(yíng)模式 確定合作開發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)化基地發(fā)展?fàn)I銷策略 組織結(jié)構(gòu)保障 投資收益分析 項(xiàng)目報(bào)價(jià) 本咨詢項(xiàng)目的報(bào)價(jià) 在雙方就項(xiàng)目?jī)?nèi)容和范圍達(dá)成一致，并經(jīng)客戶方確認(rèn)之后，新華信將提供詳細(xì)的咨詢項(xiàng)目報(bào)價(jià)單 一． 項(xiàng)目背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目工作步驟和成果 四． 項(xiàng)目安排、運(yùn)作方式和報(bào)價(jià) 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡(jiǎn)介 目錄 客戶背景： ? 上海市政府全資擁有的投資控股型集團(tuán)公司，是上海市政府的海外窗口公司。根據(jù)經(jīng)營(yíng)模式，確定興園公司的組織結(jié)構(gòu)應(yīng)該具有的職能，并設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)圖 制定招商目標(biāo) 目標(biāo)企業(yè)分類 與分析 營(yíng)銷模式設(shè)計(jì) 信息調(diào)研 規(guī)劃廣告策略 招商成果統(tǒng)計(jì) 分析 招商活動(dòng)的設(shè)計(jì)和策劃 招商人員招聘和培訓(xùn)計(jì)劃 劃分產(chǎn)業(yè)和區(qū)域 新服務(wù)項(xiàng)目推廣計(jì)劃 客戶關(guān)系管理 …… 興園公司 信息部 公共關(guān)系部 策劃部 客戶部 …… 示意 戰(zhàn)略實(shí)施方案的第三項(xiàng)主要內(nèi)容是對(duì)興園公司投資產(chǎn)業(yè)化基地的收益率進(jìn)行分析，這個(gè)工作需要建立在興園公司土地獲取策略的基礎(chǔ)上 土地獲取策略 國(guó)家土地政策 獲取土地的方式 獲取土地的價(jià)格 在充分研究國(guó)家、省市、地方現(xiàn)行土地開發(fā)政策及其發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，并考慮到地方的有關(guān)優(yōu)惠政策，研究如何在政策允許的范圍內(nèi)，最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以最佳方式獲取土地 確定獲取土地的方式，包括工業(yè)用地和商業(yè)用地的獲取方式：劃撥、協(xié)議出讓、掛牌、拍賣、招標(biāo)？ 包括直接價(jià)格和優(yōu)惠價(jià)格（充分考慮到政府的優(yōu)惠政策） 根據(jù)土地獲取策略，計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓交易的成本構(gòu)成 土地補(bǔ)償 人口安置 青苗補(bǔ)償 土地所有者權(quán)益轉(zhuǎn)讓成本（含基建成本） 土地轉(zhuǎn)讓交易的成本構(gòu)成 其他費(fèi)用 土地安置補(bǔ)償費(fèi)用 附著物補(bǔ)償 基建成本 拆遷成本 上交國(guó)家 /