巴登項目商業(yè)地塊開發(fā)戰(zhàn)略及整體定位終稿(文件)
【正文】 ?商業(yè)現狀：成熟的核心商圈以 服飾、百貨、 KTV、咖啡廳、休閑按摩及傳統(tǒng)餐飲 為主，尚缺乏成熟的 上規(guī)模、有特色的餐飲娛樂綜合設施， 本項目商業(yè)不僅要對核心商圈業(yè)態(tài)進行補充 ，也將承擔彌補大港商業(yè)缺失的作用。 主力店：主題百貨、連鎖餐飲、電玩城 次主力店：超市、特色餐飲、主題酒吧、 KTV 34 業(yè)態(tài)定位 主力店及次主力店在其功能項所占面積比 零售 娛樂 餐飲 酒吧 主力店 項目 主題百貨 電玩城 連鎖餐飲 百分比 50% % % 次主力店 項目 超市 KTV 特色餐飲 主題酒吧 百分比 % % % % 主力店的搭配上，采用傳統(tǒng)與特色相結合方式處理，這樣有利項目從經營形象上樹立一站式購物中心的形象，更有利項目后期商業(yè)經營各業(yè)態(tài)的有效互動，拉動人氣 35 業(yè)態(tài)定位 零售功能業(yè)態(tài)在其功能項所占面積比 50%17%17%8%4% 4%主題百貨超市品牌名店運動休閑藝術家飾珠寶飾品主題百貨占 50% 超市 % 品牌名店占 % 運動休閑占 % 藝術家飾占 % 珠寶飾品占 % 本功能主要是滿足周邊居民的日常生活消費的需要，在業(yè)態(tài)組合上適當加大百貨、超市及品牌店的比例，減小了運動休閑及其他業(yè)態(tài)的比例，原因在于周邊的人群結構主要集中 2850歲之間，而年輕一族的主要來源于城區(qū)及大學城，在公交系統(tǒng)尚未啟用階段，項目主要的生活消費人群還是來自于項目周邊的城市居民。 39 業(yè)態(tài)定位 品牌組合策略 結合項目的檔次定位，項目的品牌組合策略 35%國際品牌 +65%的國產品牌 以國際品牌提升消費檔次，以國產品牌刺激消費 組合策略 經營策略 40 業(yè)態(tài)定位 零售功能品牌組合 主題百貨：太平洋百貨、百盛、茂業(yè) 超市：華潤萬家、華聯(lián)超市、新華都 品牌名店：百麗、淑女屋、歌莉雅、真維斯、班尼路等 運動休閑：安踏、李寧、耐克、阿迪、喬丹 藝術家飾：依詩家、雅爾卡迪、夢麗莎等 珠寶飾品：張萬福、老鳳祥、周大福、金鷺首飾 41 業(yè)態(tài)定位 餐飲功能品牌組合 連鎖餐飲：肯德基、麥當勞、面點王 特色餐飲：全聚德、三湘人家、人民公社、農家樂 中華美食：蘭州拉面、粵式小吃、麻辣燙、小肥羊 異國風味：必勝客、韓國料理、日本料理 42 娛樂功能品牌組合 業(yè)態(tài)定位 電玩城：城市英雄、電玩巴士、電玩地帶 數碼影音：紐曼、蘋果、步步高、佳能、索尼、三星 多廳影院：橫店、太平洋、華萊塢 KTV： agag、好樂迪、錢柜 43 業(yè)態(tài)定位 酒吧功能品牌組合 主題酒吧：綜合性演繹酒吧如長沙的水木年華、魅力四射 特色酒吧：清吧、慢搖吧、迪吧 創(chuàng)意書吧：以職業(yè)或者群體區(qū)分的主題文化書市 44 產品定位 考慮到項目以商業(yè)為核心的發(fā)展的模式，因此建議： 建筑形態(tài)：以多層創(chuàng)意建筑為表現形式，便于樹立項目獨特的外觀形象 45 產品定位 項目主要經濟指標 占地面積： ㎡ 建筑面積： ㎡ ,可用商業(yè)面積約 30000㎡ 容積率： 層高：一層： 6m； 24層： ；地下層： 4m 柱距： 建筑層數： 4層（不包含地下層） 停車位 :600個 ,地上 150個 。 三層：主題百貨、中華美食、 KTV、特色酒吧、特色餐飲 四層：電玩城、多廳影院、創(chuàng)意書吧。 ?品牌名店主要圍繞主力店排列。 ?三層餐飲主力區(qū)，各種餐飲業(yè)態(tài)相互融合。 ?以動帶動人氣，以靜促成消費，以動形成業(yè)態(tài)互動，以靜形成休閑體驗。 項目采暖系統(tǒng)建議使用中央空調進行冬季供暖。 :13:2913:13Mar2323Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 下午 1時 13分 :13March 23, 2023 1行動出成果，工作出財富。 13:13:2913:13:2913:133/23/2023 1:13:29 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 23日星期四 下午 1時 13分 29秒 13:13: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 , March 23, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 23日星期四 1時 13分 29秒 13:13:2923 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 23日星期四 下午 1時 13分 29秒 13:13: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :13:2913:13Mar2323Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 23日星期四 1時 13分 29秒 13:13:2923 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 13:13:2913:13:2913:13Thursday, March 23, 2023 1不知香積寺，數里入云峰。 下午 1時 13分 29秒 下午 1時 13分 13:13: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 :13:2913:13:29March 23, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 23, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 51 產品定位 關于景觀及配套建議 4層實際的建筑面積約 6000㎡，余下的約 3000㎡的面積建議設置為開放式親水露臺，以便 4層的“靜區(qū)域”能得到良好的景觀支撐。 ?項目預留 990㎡的公共空間，便于各業(yè)態(tài)間的緩沖和結合。 ?項目預留 540㎡的公共空間，便于各業(yè)態(tài)間的緩沖和結合。 ?業(yè)態(tài)組合的利好點，在于以娛樂的互動性拉動人氣，提升超市及百貨銷售的人流量和消費量。地下層建筑面積約 8000㎡ 46 產品定位 項目各層商業(yè)組合 一層：超市、運動休閑、藝術家飾、珠寶飾品、主題酒吧、特色酒吧。 37 業(yè)態(tài)定位 餐飲功能業(yè)態(tài)在其功能項所占面積比 連鎖餐飲占 % 特色餐飲占 % 中華美食占 % 異國風味
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