【正文】 形象價(jià)值 /無形資產(chǎn) 媒介選擇 傳播渠道 泛眾傳播 直效溝通 推廣渠道 直銷渠道 品牌形象與公眾價(jià)值是行銷的有力保障 產(chǎn)品策略 價(jià)格策略 推廣策略 銷售策略 案場策略 51:整體營銷戰(zhàn)略 整體營銷思路 領(lǐng)袖型營銷戰(zhàn)略 將銷售 推廣 案場三個(gè)方面形成互動(dòng)和促進(jìn)之勢，帶給消費(fèi)者一種領(lǐng)袖氣度的震撼。 案場策略 采取“高端尊貴式包裝 +完美體驗(yàn)式服務(wù)”戰(zhàn)略，促使目標(biāo)對象在震撼和自我滿足中購買。 ?在項(xiàng)目氛圍成熟之后再推廣酒店式公寓，降低推廣難度。 價(jià)格是地產(chǎn)營銷的重要手段，與競爭環(huán)境、市場反映、銷售進(jìn)程息息相關(guān)。 ?市場反映、銷售進(jìn)程等。 ?解構(gòu)目標(biāo)群體消費(fèi)心理，有效攻破目標(biāo)群體心理防線。 銷售策略思路 銷售手段列舉 ?低價(jià)切入市策略：蓄積客源，強(qiáng)勢引爆市場，后市拉高，引領(lǐng)追漲，創(chuàng)造銷售奇跡。 ?利用新聞手段，創(chuàng)造熱門話題，形成人際傳播效應(yīng)。 ?標(biāo)語及管理，營造高質(zhì)安全施工、科學(xué)有序管理、忙而不亂、穩(wěn)步推進(jìn)的氣氛，直接給到訪的目標(biāo)客戶以信心。 ?售樓中心布置分為沙盤區(qū)、模型區(qū)、接待區(qū)、洽談區(qū)、多媒體展示區(qū)幾個(gè)模塊，其中沙盤區(qū)靠近模型區(qū)，幾個(gè)區(qū)之間合理布置，使銷售中心即使來訪者多但不顯亂，組織溝通有序。 銷售中心的裝飾示例 55:項(xiàng)目品牌形象塑造期推廣架構(gòu) 品牌形象塑造期推廣架構(gòu) 領(lǐng)袖 〃 財(cái)富 〃 未來 VI（現(xiàn)場包裝）： 統(tǒng)一展現(xiàn)項(xiàng)目的領(lǐng)袖風(fēng)范 媒體： 重新定義人們城市中心的觀念，將之有效的整合到領(lǐng)袖廣場 軟性專欄： 以系統(tǒng)新穎方式詳盡傳達(dá)出領(lǐng)袖廣場的觀點(diǎn)主張。 第六章 : 品牌輸出，樹立鮮明形象 驚艷與信服， 在左腦和右腦之間， 開發(fā)不一樣的尾燈以創(chuàng)意表現(xiàn)通向突破。財(cái)富 一方面為項(xiàng)目整體形象增加新的內(nèi)容，一方面搶占市場推廣先機(jī)。 商鋪銷售的障礙： ?是火車站商圈、二七商圈之外的相對比較少的商圈。 名流生活圈＋高檔商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)模式暢想 ＋ 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 23層國際大型連鎖商超 地塊面臨著空間： ?從項(xiàng)目到二七商圈的華聯(lián)等大型商超約有 2公里 ?沿花園路到中環(huán)百貨約 2公里 也就是說在在項(xiàng)目周邊 2公里范圍內(nèi)沒有大型商超。作為專賣店，面積偏大，同時(shí)在二三層。 領(lǐng)袖廣場建筑規(guī)劃本身： ?1層一方面作為底商，一方面作為整個(gè)建筑的入口 ?如果選擇其他低檔次業(yè)態(tài)，一方面造成混亂，一方面影響整個(gè)大廈的品位。 音像吧 ?形式： 音像店 +音像廳分區(qū)：購買區(qū) +視聽區(qū)。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下 1層為個(gè)性時(shí)尚品專供區(qū)域 規(guī)劃特征： 地下1層可以自由分割，可以整層購買，8000平方米，如果作為大型商超，同時(shí)與 23沖突，如果作為專賣，面積太大，同時(shí)地下一層也不適合，必須因地制宜而對。 ?為 項(xiàng)目概念定性 ，引發(fā)全城話題，烘托整個(gè)地塊的升值潛力及投資趨勢！ ?需要富有 鮮明觀點(diǎn)，有檔次 ， 能讓人產(chǎn)生領(lǐng)袖廣場的深遠(yuǎn)美好聯(lián)想。 任務(wù)：與案場的項(xiàng)目整體形象對應(yīng)，渲染領(lǐng)袖廣場的氛圍，同時(shí)利用項(xiàng)目周邊人流量大的優(yōu)勢有效的效展示項(xiàng)目形象、主張、觀點(diǎn)，吸引消費(fèi)者關(guān)注度。 賺有錢人的錢，引爆無可遏制購物沖動(dòng) 大市場來自大需求。 報(bào)紙廣告推廣規(guī)劃，展示形象 ?投放時(shí)間： 待定四期 ?報(bào)紙內(nèi)容： 就項(xiàng)目底商的兩大核心商業(yè)圈、高檔人群、國際名牌入住等進(jìn)行宣傳。 ?多渠道進(jìn)行招商溝通 鄭州目前商鋪數(shù)量是巨大的，這要求我們必須引進(jìn)新的業(yè)態(tài)和更多的未到鄭州投資的客戶群體。 招商四建議 ? 推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略 品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷售，所以建議對于有意進(jìn)駐的品牌，在售價(jià)或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價(jià)上給予一定的折扣或在租金上給予 3個(gè)月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動(dòng)其它商鋪的銷售與招租。 招租四建議 謝謝，敬請?zhí)岢鰧氋F的意見！ 。 ?針對目標(biāo)客戶采用 DM策略 對于一些目標(biāo)客戶 ,可以通過直郵（ DM）或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。召開懇談會時(shí)，可邀請當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請他們在會上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。 ?媒體選擇： 《大河報(bào)》、《鄭州晚報(bào)》 報(bào)紙廣告創(chuàng)作方案（一） 報(bào)紙廣告創(chuàng)作方案（二） 報(bào)紙廣告創(chuàng)作方案（三） 報(bào)紙廣告創(chuàng)作方案（四） DM正面創(chuàng)作方案（一） DM正面創(chuàng)作方案（二） DM正面創(chuàng)作方案（三） ?招商及招租方面的建議 ?提前招租 2－ 3層的國際 /國內(nèi)連鎖超市 ?品牌商家的引進(jìn)和規(guī)劃 按擬定的市場和業(yè)態(tài)定位確定一層和地下一層品牌主力店條件。 世界連鎖商超入駐，大品牌激發(fā)大錢景 大樹底下好乘涼！領(lǐng)袖廣場商業(yè) 3層即將引進(jìn)世界著名連鎖商超入住，所帶來的人氣就使僅負(fù)一層、一層旺鋪的生意受用不盡。領(lǐng)袖廣場坐擁而紫金山商圈中心地位，北控沿花園路商業(yè)發(fā)展帶龍頭，得兩大商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢匯聚，僅成就兩層稀缺商鋪公開發(fā)售。 任務(wù)：有效展示項(xiàng)目形象、主張、觀點(diǎn)，吸引消費(fèi)者關(guān)注度。 將消費(fèi)關(guān)注度從幾大步行街吸引過來。 ?針對人群：周邊白領(lǐng)以及慕名而來者。 ?核心賣點(diǎn)： 國內(nèi)很難找到的書籍、國際專業(yè)書籍、網(wǎng)上買不到的書籍。 世界連鎖商超 家樂?；驈V州好又多 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1層國際名牌專賣 /高檔禮品專賣 位置面臨的消費(fèi)空間： ?項(xiàng)目周邊匯聚的鄭州高檔酒店 ?項(xiàng)目周邊行政區(qū) ?項(xiàng)目周邊的高檔寫字樓 消費(fèi)能力決定了國際名牌專賣及高檔禮品專賣的存在 消費(fèi)對象要求必須是高檔： ?與火車站商圈的批發(fā)市場不同，與二七廣場的大型商超不同。 ?同時(shí)臨近省政府家屬院和項(xiàng)目周邊高檔寫字樓的白領(lǐng)人士 ?為大型商超的存在提供可能。 ?花園路“購物黃金線”的崛起，使紫金商圈更加邊緣化。 ?二七商圈，商城大廈、華聯(lián)商廈、亞細(xì)亞商場、百貨大樓、友誼廣場、金博大、正弘國際名店、光彩市場，現(xiàn)在又加上了百年德化風(fēng)情購物公園。財(cái)富 財(cái)富 雜志廣告： 集中建立領(lǐng)袖廣場中心位置 ,開辟新的宣傳陣地。 ?視覺表現(xiàn)上更具有刺激性，使人有舞臺美術(shù)的視覺感受。 施工現(xiàn)場的包裝策略。即施工現(xiàn)場、銷售中心、廣告界面保持調(diào)性一致，從而形成整合的殺傷力。 ?拓展銷售空間：在案場銷售中心之外，在幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域設(shè)立銷售咨詢中心，通過各種形式，有效告知項(xiàng)目信息。 采取“以點(diǎn)對點(diǎn) 以點(diǎn)串線 以線帶面”策略。 分階段推出，這樣可以減小一次推出消化慢的壓力，利于推廣的有效展開，同時(shí)利用不斷進(jìn)行的開盤活動(dòng)保持市場的火熱局面，從而快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場消化過程。但我們應(yīng)該確定統(tǒng)一的價(jià)格體系的思路與原則，結(jié)合下面運(yùn)用市場比較法得出市場可以接受的價(jià)格進(jìn)行操作： ?所有的價(jià)格應(yīng)當(dāng)受到項(xiàng)目整體實(shí)收均價(jià)、方向差、層差、個(gè)別單元調(diào)整值、階段差的綜合影響。 操作思路 前期先以部分價(jià)格較低的單位推出市場、迅速凝聚市場人氣，搶的市場先機(jī)，并通過首度發(fā)售的引爆擴(kuò)大項(xiàng)目在市場上的影響。 ?在 06年 4月、 9月、 11月連續(xù)針對寫字樓、底商、酒店式公寓開展三次重大開盤活動(dòng)，保持項(xiàng)目熱度。將客戶群細(xì)分，劃分為獨(dú)立群體，單個(gè)擊破。居住在中心的人，才會是城市的真正主人。 未來，一語雙關(guān)，一方面對準(zhǔn)備購買其他項(xiàng)目的消費(fèi)者起到狙擊作用，一方面說明項(xiàng)目對于財(cái)富未來保駕護(hù)航。 項(xiàng)目推廣概念 領(lǐng)袖 項(xiàng)目推廣定位 中部 項(xiàng)目命名備選方案 中心廣場（大廈） 對應(yīng)項(xiàng)目核心價(jià)值的八大中心說， “廣場”可以說明項(xiàng)目的體量。 涵蓋寫字樓、酒店、底商三大業(yè)態(tài) 文化 中心說 永達(dá)國際的八大“中心說” 商業(yè) 中心說 教育 中心說 權(quán)力 中心說 商務(wù) 中心說 發(fā)展 中心說 生態(tài) 中心說 交通 中心說 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉總結(jié) 第四章 : 核心戰(zhàn)略，核心概念及項(xiàng)目命名 當(dāng)置業(yè)的欲望屬于一個(gè)人，滿足它只能導(dǎo)致一個(gè)人的購買， 當(dāng)置業(yè)的欲望屬于一代人，滿足它只能導(dǎo)致一代人的購買， 當(dāng)置業(yè)的欲望屬于一個(gè)城市，可以引導(dǎo)一個(gè)城市的人購買。 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 權(quán)力《中心說》 ?毗鄰省委、省政府、省政協(xié)、省教育廳、省公安廳、新華社河南分社