【正文】 上韜廣告 行政圈擇鄰而隱 財(cái)富圈八方聯(lián)縱 永達(dá)國際項(xiàng)目營銷暨底商推廣戰(zhàn)略 (提案） 第一章 :競爭剖析，找準(zhǔn)市場空白點(diǎn) 第三章 :項(xiàng)目解析，核心價(jià)值提煉 第二章 :消費(fèi)者研究，透視目標(biāo)對象欲望 第四章 :核心戰(zhàn)略，核心概念及項(xiàng)目命名 第五章 :營銷戰(zhàn)略，創(chuàng)新觀念促進(jìn)銷售 第六章 :品牌輸出，樹立鮮明形象 目錄： 第七章 :底商推廣，強(qiáng)勢入市 找到一個(gè)空間，在那里，消費(fèi)者的欲望沒有被滿足， 而那個(gè)空間，也是期待中的市場定位 —— 第一章 : 競爭剖析，找準(zhǔn)市場空白點(diǎn) 從事實(shí)出發(fā)，尋找定位的立足點(diǎn) ?? 項(xiàng)目基地原為河南省博物館，基地范圍內(nèi)有毛澤東全身塑像，根據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，原為商代城墻遺址。 項(xiàng)目位于鄭州市人民路 11號(hào)地塊 ，河南省鄭州市中心城區(qū)，屬于傳統(tǒng)的紫荊山商圈，被稱為 “黃金地眼” 。 項(xiàng)目基地占地面積 ㎡，規(guī)劃批準(zhǔn)為高層酒店，寫字樓，商場用地。其中建筑面積 93800㎡，地上部分 71800㎡，地下部分 22023㎡，綠化率 25%，建筑密度不超過 40%。 就在天價(jià)拍下這個(gè) “ 黃金地眼 ” 的一刻起 ， 已注定了高人一等的出身 ！ 先天決定后天 血統(tǒng)影響日后的成長軌跡 廣州上韜認(rèn)為：銷售僅僅是基礎(chǔ) 同時(shí)必須品牌塑造、消費(fèi)信心并重 永和國際 基本 狀況 ?位于文化路 9號(hào)，省體育館東門正對面，地上 30層，地下 1層，商務(wù)寫字樓。 ?176戶， 1601200 ㎡自由分割，停車位 350個(gè)，占地面積 7畝左右。 ?均價(jià) ，總價(jià)帶在 31004100元。 推廣 概念 中原商務(wù)第一高度 核心 賣點(diǎn) ?108米高度，大預(yù)應(yīng)力無梁蓋空間自由組合設(shè)計(jì)， ， 80％得房率，400平方米挑空， ，灰度玻璃外立面， 500 ㎡的國際會(huì)議廳。 ?14層為商務(wù)綜合服務(wù)，配置商務(wù)中心、會(huì)議中心、超市、咖啡廳、休閑廳、多功能廳等商務(wù)休閑設(shè)施。 ?4部高速電梯，智能化 1： 2立體車庫， 70年產(chǎn)權(quán)， 5A智能化辦公。 廣告 主題 6V國際化商住時(shí)代 高端風(fēng)范 數(shù)字解碼 中原城市商務(wù)名片 成功企業(yè)形象大使 中原商務(wù)第一高度 點(diǎn)評 定位空泛，缺乏核心支撐點(diǎn)。產(chǎn)品戶型中等，商務(wù)氛圍一般。前期推廣執(zhí)行力度不夠，缺乏鮮明個(gè)性。到目前為止知名度不夠，影響力有限。 可比性項(xiàng)目分析 競爭對手的位置 陽光銘座 基本 狀況 ?處于紫荊山路與城北路交匯向南 30米路東，建筑面積 ㎡ ,與項(xiàng)目毗鄰。 ?31層，高 128米，其中 13層為商鋪， 431為商住兩用，層框剪式樓宇結(jié)構(gòu)。 ?均價(jià)： 核心 概念 紫荊之顛 至高點(diǎn) 制勝權(quán) 賣點(diǎn) 梳理 ?紫荊山廣場南 500米，易初蓮花、紫荊山百貨、凱利農(nóng)百貨、中環(huán)百貨、丹尼斯百貨環(huán)顧四周；二七商業(yè)圈、東西大街商圈、紫金山商圈重合地段 ?現(xiàn)房。戶型從 126210 ㎡ ，五種戶型 ?毗鄰紫荊山公園、金水濱河公園、商城綠化帶、三角公園 廣告 主題 ?一座時(shí)尚富足的生活圈 一座高度文明的高尚社區(qū) ?一個(gè)標(biāo)志性的生活高度 一派足以傳承的豪門空間 ?一座高含金量的生活社區(qū) 點(diǎn)評 體量適中，在同一地段推出時(shí)間較早。“宜商宜住”的宣傳策略有效的拓展消費(fèi)人群。目前現(xiàn)房進(jìn)入自然銷售狀態(tài)。 可比性項(xiàng)目分析 競爭對手的位置 國際企業(yè)中心 基本 狀況 ?位于農(nóng)業(yè)路中段（博物院斜對面），建筑面積 ㎡ 。 ?Ａ座 28層， 13層為商務(wù)配套裙房， 428層為寫字樓，高為 ；Ｂ座 31層，１層為商務(wù)配套裙房， 231層為寫字樓，高為 。樓間距 66米。 ?面積跨度： 100～ 950。均價(jià)： 4300；總價(jià)帶： 40005000 賣點(diǎn) 梳理 ?北鄰中原硅谷 科技市場，南近金融走廊 豐產(chǎn)路，西依眾多高等學(xué)府，東接中央政務(wù)區(qū)。 ?約 1700㎡接近矩形的標(biāo)準(zhǔn)層，大開間可開可合，自由分割； ，四面環(huán)景。 ?12部高速電梯，每層６部電梯，雙電梯間設(shè)計(jì)，核心筒北側(cè)設(shè)置。 ?新型中央空調(diào)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、大型白領(lǐng)餐廳、地上地下大型停車場。 ?挑空 10米大堂 ,框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 ?綜合設(shè)施：中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、綜合布控系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、安保自動(dòng)化系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)。 點(diǎn)評 項(xiàng)目位置較好，戶型和配套科學(xué)先進(jìn)，在推廣層面上注重專業(yè)化炒作。形象鮮明，整體銷售看好。 可比性項(xiàng)目分析 競爭對手的位置 信息大廈 基本 狀況 ?位于花園路北段與徐砦路交界處 。 ?占地面積 9112㎡ ， 建筑面積 41568㎡ 。 高 ， 地上 28層 ， 標(biāo)準(zhǔn)層高為 ， 其中 14層為裙樓 ， 528層為高級辦公空間 ， 地下一層為停車場 。 ?均價(jià)為 4500元 ， 總價(jià)帶在 40005000元 ， 面積跨度在 90－ 200， 自由分割 。目前銷售據(jù)稱達(dá) 80%， 尾盤階段 。 項(xiàng)目 定位 大鄭州首席純寫字樓 賣點(diǎn) 梳理 ?425席多功能會(huì)議廳 ， 鄭州唯一滿足國際商務(wù)要求的同聲翻譯會(huì)議廳 。 百兆寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ， 雙回路供電 。 ?大廈整體采用熱反射玻璃幕墻 ， 超大面積采光 。 1600㎡兩層挑空大梁 ， 展現(xiàn)尊貴氣派 。 層高達(dá)到 ， 10米進(jìn)深 ， 。 ?大廈前庭為 4230平米的大型生態(tài)廣場 ， 停車位 210個(gè) 。 裙樓設(shè)有商務(wù)中心 、餐廳 、 多功能會(huì)議廳 。 無梁無柱設(shè)計(jì) ， 空間自由間隔 ?5部德國蒂森高速電梯 .美國開利集中式空調(diào) ， 自備大功率柴油發(fā)電組機(jī) ，確保大廈高效率運(yùn)作 。 點(diǎn)評 外觀現(xiàn)代超前 ， 定位鮮明 ， 重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)硬件配套設(shè)施 。 目前進(jìn)入自然銷售狀況 可比性項(xiàng)目分析 競爭對手的位置 凱旋門 基本 狀況 項(xiàng)目位于鄭州桐柏路隴海路路口，建筑面積 8萬多平方米?？偢駧г?30003500元之間。 核心 概念 中原商務(wù)核心 7H 酒店式 SOHU 賣點(diǎn) 梳理 ?挑高 10米大堂，超大 VIP會(huì)所，國際化多元會(huì)議中心，創(chuàng)意空中花園。 ? /秒西子奧的斯電梯。 ?50－ 150㎡ ，主力戶型為： 61㎡ 、 107㎡ 。 ?5A智能， 6星級規(guī)劃， 7H酒店式 SOHU 廣告 主題 凱旋門，讓鄭州與世界“ 0”距離 /發(fā)現(xiàn)一棟超越人腦的 5A商務(wù) SOHU/百年建筑 固若磐石 /挑高 10米大堂，世界領(lǐng)袖尺度 /“西”引力，聚焦凱旋門 /中原商務(wù)核心 /辦公投資 /中原首座 7H人本商務(wù) SOHUD誕生 點(diǎn)評 地理位置是最大劣勢，目前銷售面臨困境。廣告推廣密集。商務(wù)氛圍不成熟。 可比性項(xiàng)目分析 競爭對手的位置 注協(xié)大廈 基本 狀況 處于經(jīng)三路北段東風(fēng)渠北側(cè)，均價(jià)為 3600元，總價(jià)帶在 32004200；戶型在 881535 ㎡自由分割組合，目前銷售狀況據(jù)稱達(dá) 70%左右。 核心 概念 財(cái)富金融街 賞景銀水河 薄板健康寫字樓 賣點(diǎn) 梳理 ?70年產(chǎn)權(quán)純寫字樓 ? ?二樓 380平米景觀大堂 ?192個(gè)公共車位，比例達(dá) 1： 1 ?層高 ?88－ 1535平方米可選擇， ，可自由分割 點(diǎn)評 位置相對較好，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)較強(qiáng)。 可比性項(xiàng)目分析 競爭對手的位置 偉業(yè)財(cái)智廣場 基本 狀況 ?位于鄭東新區(qū)ＣＢＤ內(nèi)環(huán)河南省藝術(shù)中心西側(cè)。 13層為裙樓，適宜商業(yè)、辦公， 421層適宜于 IT、咨詢公司辦公使用；地下二層為停車場。建筑高度 80米，占地面積 3193㎡，戶型面積 160－ 240㎡ ，總戶數(shù) 84。 ?經(jīng)營模式是自營、租賃。均價(jià)約 3400 元 /㎡。 賣點(diǎn) 梳理 ?戶式中央空調(diào)，寬帶網(wǎng)、電話電視線直接入戶，可視對講防盜系統(tǒng) ?鄭東新區(qū) CB0內(nèi)環(huán)，世紀(jì)大道東鄰，河南省藝術(shù)中心西側(cè)，向東俯首中心公園 (河南省藝術(shù)中心、會(huì)展賓館、鄭州會(huì)展中心 ) ?47中、北大附中、北師大附中、鄭州一中、大學(xué)城 ?友誼醫(yī)院、北京同仁醫(yī)療中心、河南省婦女兒童活動(dòng)中心 ?農(nóng)行、工行、招商、廣發(fā)、高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)形室內(nèi)商業(yè)步行街等純高檔配 點(diǎn)評 是 CBD內(nèi)環(huán)第一個(gè)外立面落成的項(xiàng)目。前期入市較早，消化順暢。最大的優(yōu)勢就是位置（ＣＢＤ內(nèi)環(huán)河南省藝術(shù)中