竹源民居項(xiàng)目策劃推廣提案(已修改)
2025-01-15 14:01 本頁(yè)面
【正文】 竹源民居項(xiàng)目策劃推廣提案 二零零一年十二月三日 1 目錄 2 第一章 策劃推廣目的 提高樓盤市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，快速銷售一期工程及整體項(xiàng)目樓盤。 3 第二章 市場(chǎng)分析 一、從東圃版塊分析看市場(chǎng) 樓盤布局：三多二無 輕南重北 三多 多開發(fā) —— 已有合生創(chuàng)展、富力、美林基業(yè)、中海集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、遠(yuǎn)洋等 10多家公 司進(jìn)駐。在建、即建項(xiàng)目達(dá) 20多個(gè)。 多元化 —— 高（小高）層、低層、大盤、小盤、中盤分布人氣旺盛區(qū)。 多同價(jià) —— 基本上為 30005000元 /平方米。幅度不大。 二無：無豪宅，無別墅。 輕南重北：東南方無樓盤，重心偏向東北集中。 消費(fèi)形式：流坐并上 同地消化 流莊 —— 以白領(lǐng)、小個(gè)體戶為代表 。 主購(gòu)小三房二廳、二房二廳、一房一廳。 坐莊 —— 以當(dāng)?shù)匦律⑿吕弦泼駷榇?。以三房二廳為主。 同地消化 —— 在購(gòu)買形態(tài)上，人群相對(duì)集中，多以租、住在沿工作線當(dāng)?shù)匦乱泼瘛最I(lǐng)、新生代為主。 需求動(dòng)機(jī)：四輪齊轉(zhuǎn) 各有所需 多為置家、改善條件、換種生活方式，投資。投資消費(fèi)者占少部分。 4 述評(píng)：四種態(tài)勢(shì)明顯 經(jīng)濟(jì)力量決定購(gòu)房需求。樓盤的“三多二無”現(xiàn)象，可以看出當(dāng)前東圃購(gòu)買力并不特別強(qiáng)大，所盯住的多是同一價(jià)位目標(biāo)消費(fèi)主體。 “東移”速度與市場(chǎng)需求成正比。在前期房產(chǎn)公司開發(fā)下，目標(biāo)消費(fèi)資源逐步搜刮，“東移”決策的啟動(dòng)，將引進(jìn)新鮮血液，造就另一個(gè)市場(chǎng)。但啟動(dòng)期間，必將有個(gè)資源漸稀、甚至“斷流”過程。這些直接左右開發(fā)商的營(yíng)銷決策。 2023同臺(tái)大戰(zhàn)在所難免。就目前而言，各開發(fā)和正籌備開發(fā)的東圃樓盤，與先前開發(fā)的及與現(xiàn)在價(jià)位相差不高。雖然區(qū)位各有不同，但在“新生血液”漸稀狀態(tài)下，這預(yù)示了，一場(chǎng) 2023的大戰(zhàn)在所難免。 “農(nóng)資派”（農(nóng)村集資房）的低價(jià)入市“搶客”現(xiàn)象不容忽視。雖然不同于一個(gè)檔次，但同樣能滿足部分白領(lǐng)需求。給我們啟發(fā)的是，開發(fā)商除了開發(fā)房子外，還要有種培養(yǎng)客戶（未成為業(yè)主前）資源、引導(dǎo)消費(fèi)、培養(yǎng)目標(biāo)消費(fèi)者的準(zhǔn)備。 5 二、 從對(duì)手差異中尋突圍 什么是對(duì)手？ 關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的圈定，我們根據(jù)三等同原則（同價(jià)原則、同區(qū)位原則、同品質(zhì)原則）作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，從東圃版塊來看，最直接對(duì)手為羊城花園，最有影響力對(duì)手為中?？党恰? 無論對(duì)手是誰(shuí)，我們必須在三同中找出不同之處，以差異化優(yōu)勢(shì)致勝。 6 比較優(yōu)勢(shì)分析 羊城花園 現(xiàn)狀：當(dāng)前羊城的 26棟無電梯低層樓基本售罄。已進(jìn)入 20層高層、 21 棟無電梯低層的二期工程建設(shè)。高層預(yù)期于明年 8月推廣。低層以滾動(dòng)式開發(fā)。 建筑風(fēng)格：從外立面而言，本身很平常，沒有吸引力。 廣告訴求策略：“反攤”（反攤公用面積及入室價(jià)格），口號(hào)泛濫，沒有什么號(hào)召力。 購(gòu)買對(duì)象：當(dāng)?shù)馗浇律?、新老移民、白領(lǐng)。 購(gòu)買動(dòng)機(jī)：多是改善條件、圖近。 我們調(diào)查認(rèn)為， 羊城花園當(dāng)前的售樓拉動(dòng)因素主要在于： 1）開發(fā)早。盡得天時(shí)、地
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