企業(yè)并購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基本理論與方法(文件)
【正文】 適合資產(chǎn)出資，如設(shè)立公司 ? 市場(chǎng)法：市場(chǎng)價(jià)值，比較適合資產(chǎn)和權(quán)益交易 ? 收益法：收益價(jià)值，比較適合權(quán)益交易和收益性資產(chǎn)（如酒店、商店門(mén)面房）交易 五、方法比較和評(píng)估結(jié)果確定 ? 方法的局限性 ? 成本法：可能遺漏無(wú)形資產(chǎn)、一般不考慮企業(yè)盈利狀況 ? 市場(chǎng)法：可比較案例不易找（沒(méi)有兩個(gè)完全一樣的企業(yè)）；影響因素復(fù)雜，修正困難；對(duì)市場(chǎng)的界定也是個(gè)問(wèn)題 ? 收益法：對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)比較困難，主觀判斷多；貼現(xiàn)率很敏感，對(duì)價(jià)值影響大；期末價(jià)值占 6070%；直接以此定價(jià)的合理性 五、方法比較和評(píng)估結(jié)果確定 ? 對(duì)評(píng)估結(jié)論的檢驗(yàn)：尋找差異的原因 ? 方法本身可能形成的差異： 成本法 vs收益法，無(wú)形資產(chǎn)的存在 收益法 vs市場(chǎng)法，行業(yè)差異和市場(chǎng)狀況 成本法 vs市場(chǎng)法，重置價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值 五、方法比較和評(píng)估結(jié)果確定 ? 價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素 ：價(jià)值來(lái)源何處？是資產(chǎn)、資源、品牌、還是人力資本？是否存在關(guān)聯(lián)交易 ? 例如銀行按 PB估值，制造業(yè)按 PE估值等 ? 例如，研究院、設(shè)計(jì)院、物業(yè)管理公司 ? 例如，餐飲企業(yè)的牌子、地理位置（全聚德、金山城） ? 例如，上下游公司的關(guān)聯(lián)交易 五、方法比較和評(píng)估結(jié)果確定 ? 控股權(quán)溢價(jià)和少數(shù)股權(quán)折價(jià) ? 國(guó)外一項(xiàng)研究：控股權(quán)溢價(jià)在 30%左右，少數(shù)股權(quán)折價(jià)在 23%左右。 六、評(píng)估與定價(jià) ? 證監(jiān)會(huì)的視角 :公允性 —— 保護(hù)中小股東利益 ? 交易的真實(shí)性和合法性 ? 評(píng)估假設(shè)的合理性 ? 數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性和可靠性 ? 評(píng)估方法的科學(xué)性 ? 充分考慮未來(lái)各種可能性發(fā)生的概率及其影響，禁止根據(jù)不切實(shí)際的各種簡(jiǎn)單假設(shè)進(jìn)行隨意的評(píng)估。 要約價(jià)格低于提示性公告日前 30個(gè)交易日該種股票的每日加權(quán)平均價(jià)格的算術(shù)平均值的，收購(gòu)人聘請(qǐng)的財(cái)務(wù)顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)就該種股票前 6個(gè)月的交易情況進(jìn)行分析，說(shuō)明是否存在股價(jià)被操縱、收購(gòu)人是否有未披露的一致行動(dòng)人、收購(gòu)人前 6個(gè)月取得公司股份是否存在其他支付安排、要約價(jià)格的合理性等。 第一百二十五條 承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在招股說(shuō)明書(shū)正文后聲明： “ 本機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師已閱讀招股說(shuō)明書(shū)及其摘要，確認(rèn)招股說(shuō)明書(shū)及其摘要與本機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告無(wú)矛盾之處。 二、國(guó)資管理部門(mén)核準(zhǔn)備案 ? 重組途徑 ? 法律手續(xù)完善（如小改制、工商登記、職工股的處理） ? 產(chǎn)權(quán)登記（涉及上劃下投的） ? 審計(jì)報(bào)告：完整的審計(jì)報(bào)告；審計(jì)期間（ 2年 1期或 3年 1期）；審定表 ? 實(shí)質(zhì)審核：如內(nèi)部往來(lái)抵消、重要科目、與評(píng)估科目的一致性核查 ? 統(tǒng)計(jì)評(píng)介局意見(jiàn)：預(yù)計(jì)負(fù)債、應(yīng)付工資福利 二、國(guó)資管理部門(mén)核準(zhǔn)備案 ? 權(quán)屬問(wèn)題 ? 房地匹配 ? 土地使用權(quán) ? 評(píng)估方法（對(duì)上市公司股權(quán)的評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)如商標(biāo)、專(zhuān)利技術(shù)等） ? 評(píng)估結(jié)果的選擇 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。 一、依據(jù)的法律法規(guī) ? 信息披露 ? 第 10號(hào) 《 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司招股說(shuō)明書(shū)內(nèi)容與格式特別規(guī)定 》 （ 2023年 2月 6日 證監(jiān)發(fā) 〔 2023〕 17號(hào)） 第十二條 發(fā)行人發(fā)行上市前應(yīng)聘請(qǐng)具有證券從業(yè)資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)公司存貨，包括開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（但不包括代建工程）、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。加快引進(jìn)和培養(yǎng)熟悉企業(yè)并購(gòu)業(yè)務(wù)特別是跨國(guó)并購(gòu)業(yè)務(wù)的專(zhuān)門(mén)人才，建立促進(jìn)境內(nèi)外并購(gòu)活動(dòng)的公共服務(wù)平臺(tái)，拓寬企業(yè)兼并重組信息交流渠道，加強(qiáng)市場(chǎng)信息、戰(zhàn)略咨詢、法律顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、資產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)交易、融資中介、獨(dú)立審計(jì)和企業(yè)管理等咨詢服務(wù)，推動(dòng)企業(yè)兼并重組中介服務(wù)加快專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展。 如評(píng)估機(jī)構(gòu)不能提供充分合理的理由，說(shuō)明收益現(xiàn)值法是對(duì)該類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的唯一方法，上市公司應(yīng)當(dāng)報(bào)送并披露由評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的采用可選擇的另外一種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果。 第二十四條 國(guó)有股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以上市公司股份轉(zhuǎn)讓信息公告日（經(jīng)批準(zhǔn)不須公開(kāi)股份轉(zhuǎn)讓信息的，以股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署日為準(zhǔn)，下同）前 30個(gè)交易日的每日加權(quán)平均價(jià)格算術(shù)平均值為基礎(chǔ)確定；確需折價(jià)的，其最低價(jià)格不得低于該算術(shù)平均值的 90%. 第三十六條 國(guó)有股東所持上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)充分考慮對(duì)上市公司的影響，并按照本辦法有關(guān)國(guó)有股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份價(jià)格的確定原則合理確定其所持上市公司股份價(jià)格，上市公司股份價(jià)格確定的基準(zhǔn)日應(yīng)與國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日一致。 三、收益法（續(xù) 1） 收益法基本模型 nntntt iRiRp???????? )1()1(1式中： P —— 企業(yè)（資產(chǎn)）價(jià)值 Rt —— 第 t 年的收益
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