【正文】 2322Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 22, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 22日星期三 4時 40分 6秒 16:40:0622 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 22日星期三 下午 4時 40分 6秒 16:40: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :40:0616:40Mar2322Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 22日星期三 4時 40分 6秒 16:40:0622 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :40:0616:40:06March 22, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 22, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :40:0616:40Mar2322Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 綜合價格系數(shù)依據(jù)原則： 定價基本方法： 住宅單價 =基價 （ 1+∑ 各項系數(shù)） 住宅總價 =單價 建筑面積 價格策略 —— 價格依據(jù) 住宅各項系數(shù)（以 12023元 /M2為均價）： 樓棟系數(shù)：高層 015%（ 0至 1800元 /M2） 小高層 012%（ 0至 1440元 /M2） 朝向系數(shù)：東邊套 4%（ 480元 /M2） 中間套 0 西邊套 2%（ 240元 /M2） 面積系數(shù)： 08%（ 0至 960元 /M2） 內(nèi)景觀系數(shù)： 08%（ 0至 960元 /M2） 通風(fēng)采光系數(shù)：西北擋墻 1%（ 120元 /M2） 西南擋墻 2%（ 240元 /M2） 東北擋墻 2%（ 240元 /M2） 東南擋墻 3%（ 360元 /M2） 道路系數(shù)：東面有路 2%（ 240元 /M2） 南面有路 2%（ 240元 /M2） 西面有路 1%（ 120元 /M2） 北面有路 1%（ 120元 /M2） 戶型系數(shù)：一梯兩戶 2%（ 240元 /M2） 兩梯兩戶 0%（ 0） 兩梯四戶 2%（ 240元 /M2） 外景觀調(diào)整系數(shù)：觀山 2%— 4% (240— 480元 /M2） 觀湖 5%— 10%（ 600— 1200元 /M2） 觀球場 12%— 20%（ 1440— 2400元 /M2） 修正系數(shù)： 2%至－ 2%(240元 /M2至 240元 /M2) 價格策略 —— 價格依據(jù) 價格策略 —— 價格預(yù)測 1樓均價 —— 12400元 /平方 2樓均價 —— 12100元 /平方 3樓均價 —— 11500元 /平方 4樓均價 —— 12023元 /平方 注： 預(yù)計一期總量 654套（ 44626平方），完成銷售450套（ 30000M2左右），總銷金額 3． 6億以上。 活動內(nèi)容：邀請明星球隊親臨加推現(xiàn)場，為本項目宣傳造勢，并組織客戶觀看全明星總決賽，吸引客戶群持續(xù)關(guān)注本項目，同時宣布加推，持續(xù)銷售。 客戶選擇：本地及長三角區(qū)域高爾夫俱樂部成員等。 體驗活動 —— 熱點媒體看房團 開盤期 十月企劃： 十月綱領(lǐng)： 廣告媒體：看房通道、樣板間包裝、 、 全屏、短信群發(fā)、 DM派發(fā)、邀請賽球票廣告、雜志封套廣告、開盤活動包裝配合等 活動策劃： 通過大型開盤活動引爆銷售 銷售動作：開盤期內(nèi)再促成 100組客戶簽約（累計達到 300組） —— 分階段推廣動作 10月 3日開盤目標(biāo)：已認購的 200組客戶成功簽約 借勢開盤 —— 歐亞女子巡回賽 活動目的： 借助歐亞女子高爾夫巡回賽的契機，進行引爆開盤。 活動內(nèi)容：與泰華、美羅等商場奢侈品牌進行聯(lián)動營銷，引入尊貴生活理念，邀請商場 VIP客戶及 VIP會員及成交客群，舉辦品牌服飾發(fā)布會、珠寶展示會、手表鑒賞會等小眾圈層活動。 客戶選擇：會員及準(zhǔn)客戶，上海等周邊地區(qū)高端游艇俱樂部客戶。 內(nèi)部圈層活動 —— 物業(yè)簽約儀式 活動目的： 以太湖旅游節(jié)為契機，鎖定度假客戶，擴大項目影響。 準(zhǔn)備期 即日 —— VI系列延展 銷售道具準(zhǔn)備（銷平、銷海、 DM） 臨時接待處及戶外廣告布點建議 陣地包裝（圍墻、精神堡壘、引導(dǎo)旗、接待處、導(dǎo)視系統(tǒng)、易拉寶） 房交會參展物料準(zhǔn)備；蓄水期精準(zhǔn)媒體計劃排期 企劃配合： 分階段推廣動作 廣告媒體：戶外廣告選址與發(fā)布 工作綱領(lǐng)：確定項目形象，為蓄水期作準(zhǔn)備。整體提升調(diào)性，展現(xiàn)品質(zhì)。 投資客 客戶份額判定 高爾夫 太湖度假 商務(wù)會友 ＋ ＋ 投資 ＋ 環(huán)太湖 區(qū)域 蘇州 大蘇州 上海 區(qū)域 長三角 區(qū)域 企業(yè)投資人 村鎮(zhèn)干部 高級公務(wù)員 企業(yè)高管 私營業(yè)主 商界精英 度假客 蘇州情節(jié)的 上海人 投資客 30% 10% 20% 30% 10% 定位綜述 1. 明確項目核心資源，明確主力客戶置業(yè)目的，已產(chǎn)品為媒介、服務(wù)為傳導(dǎo)，組建自有資源壁壘，尋求項目獨有的價值緯度，實現(xiàn)差異化競爭 2. 順應(yīng)區(qū)域發(fā)展要求，整合高端客戶資源，發(fā)揮項目自有優(yōu)勢，詮釋價值遠景，同時適價入市將成為項目成功的關(guān)鍵 3. 強勢樹立本案絕對高端形象，脫離區(qū)域競爭市場，保持不競品的價值距離，實現(xiàn)藍海競爭 第三部分 推廣營銷定位 推廣定位 蘇州太湖 〃 精裝高爾夫度假私邸 支撐二：太湖文化及稀缺自然資源 支撐三：唯一的高爾夫球場資源 支撐四：太湖國家濕地公園 支撐六：太湖高爾夫山莊后又一鉅著 支撐七：純度假型社區(qū)規(guī)劃 支撐八：大師級的景觀規(guī)劃設(shè)計 支撐九：一流的室內(nèi)設(shè)計與裝修 支撐十：量身定制的頂級物業(yè) 支撐五：水星游艇俱樂部資源 支撐一：蘇州未來的“佘山”板塊 優(yōu)資源 高品質(zhì) 強服務(wù) 支撐十一：高爾夫資源的衍生服務(wù) 定位支撐 定位支持 優(yōu)勢賣點關(guān)鍵詞 優(yōu)勢資源關(guān)鍵詞 太湖、國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 游艇俱樂部、高爾夫?qū)W院、五星級酒店 在項目推廣中整合以上可利用的優(yōu)勢資源，將項目核心優(yōu)勢最大化，在企劃訴求與活動策劃中擴大效應(yīng)，制造話題，塑造高端形象。提升人脈含金量 重點來源： 高新區(qū)管委會等新區(qū)政府部門。 企業(yè)投資人 村鎮(zhèn)干部 客戶描述 環(huán)太湖區(qū)域 客戶特征描述： 多為地區(qū)級部門相關(guān)高級官員 ， 收入渠道多元；商政一體 年齡 35－ 40歲之間 ， 三口之家 對應(yīng)購買動機： 需求周末度假休閑之用、社區(qū)私密性強、交際會友 重點來源： 區(qū)域級政府機關(guān)（如木瀆等靠近太湖區(qū)域） 客戶特征描述： 經(jīng)營商業(yè)多年，擁有較好的經(jīng)濟實力，朋友圈子廣泛，愛好各種社交方式 年齡 35－ 45歲之間，通常三代合居 對應(yīng)購買動機： 太湖風(fēng)景區(qū)、 18洞的頂級高爾夫球場、擁有更好的生活享受。 4. 后期形成城仕小區(qū)的成熟配套 商業(yè)建議 售樓處 23家 大型酒家 咖啡廳 寵物醫(yī)院、干洗 庖、中介 便利庖、健身房、美容庖、社區(qū)診所 14商業(yè)裙房面積： 7500平米 入口廣場面積約： 2500平米 合計商業(yè)約： 10000平米 銀行 酒家 咖啡廳 便利庖 健身房 寵物醫(yī)院 干洗庖 汽車服務(wù) 銀行 汽車服務(wù) 美容庖 中介 商業(yè)業(yè)態(tài) 大型酒庖 銀行 咖啡廳 便利庖 健身房 汽車服務(wù) 美容庖 寵物醫(yī)院 干洗庖 中介 合計 數(shù)量 23 34 23 2 1 12 3 1 12 23 觃模 2500 400 1400 400 1500 800 1500 500 500 500 10000 商業(yè)布局示意 觃模核算 SWOT分析 ? 高爾夫球場資源 ? 太湖漁陽山景觀資源 ? 卓越觃劃設(shè)計，頂級精裝公寓 ? 高端客戶資源整合帶來較大空間 ? 太湖度假性質(zhì)未來觃劃前景 ? 高尚住宅區(qū)的價值引力 ? 土地使用年限為 40年 ? 太湖湖景幵非一線湖景 ? 區(qū)域人口密度低，導(dǎo)入速度慢 ? 政策環(huán)境丌穩(wěn)定，未來對投資客的入市，有較強的抑制趨勢。 丌用住戶開窗通風(fēng)即可實現(xiàn)空氣對流更新。所以一度被規(guī)為豪宅的與利。 防火噴頭 ， 頃目在裝修工藝上力求防火的同時，可裝置煙感或熱感防火噴央不天花板墻角處，及丌影響美觀，也能提到安全防范的作用。對講屏幕的清晰度、解析度及感光度的高低是區(qū)別小區(qū)檔次的基本標(biāo)準(zhǔn)。從其他產(chǎn)品品牌選用和現(xiàn)場樣板展示，能夠匹配其高端別墅的概念 太湖黃金水岸 1. 24小時一鍵式入戶 基本智能化，物業(yè)強調(diào)星級酒店式服務(wù) ? 太湖周邊的公寓頃目，在智能化上幵沒有顯著優(yōu)勢。 4米 /秒 門禁及電梯控制系統(tǒng) 1 消防火災(zāi)報警系統(tǒng)：包括廣播通訊系統(tǒng) 、 消防對講系統(tǒng) 。 ：采用法國 ALDES技術(shù) ， 自動調(diào)節(jié)房間風(fēng)量 。 ? 為