【正文】 ，就開始規(guī)劃商圈。 ? 在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。 ? 肯德基與麥當(dāng)勞市場定位相似，顧客群基本上重合，所以在商圈選擇方面也是一樣的。 44 確定這個(gè)商圈內(nèi)最主要的聚客點(diǎn) ? 例如，北京西單是很成熟的商圈，但不可能西單任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有最主要的聚集客人的位置。這跟人流動(dòng)線有關(guān)， ? 人流動(dòng)線是怎么樣的，在這個(gè)區(qū)域里，人從地鐵出來后是往哪個(gè)方向走等等。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。只要你在我跟前，我今兒挺累的，我干嘛非再走那么一百米去吃別的，我先進(jìn)你這兒了。例如一家肯德基店，如果往西一百米，競爭業(yè)者再開一家西式快餐店就不妥當(dāng)了，因?yàn)橹饕土魇菑臇|邊過來的，再在那邊開，大量客流就被肯德基截住了，開店效益就不會(huì)好。 ? 為了規(guī)劃好商圈，肯德基開發(fā)部門投入了巨大的努力。因?yàn)辂湲?dāng)勞在迭擇店址前已做過大量細(xì)致的市場調(diào)查，挨著它開店不僅可省去考察場地時(shí)間和精力，還可以節(jié)省許多選址成本。 ? 肯德基成功開店的原則是：“努力爭取在最聚客的地方和其附近開店”。 50 效益評估法 ? 擬開門店?duì)I業(yè)潛力 例：新開超級市場的商圈有三個(gè)層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為 2023戶，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為 4000戶，第三層次邊際商圈內(nèi)的居民戶數(shù)為 6000戶。 52 關(guān)鍵指標(biāo)評估法 ? 是指連鎖企業(yè)采取幾個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)，通過計(jì)算擬開設(shè)商店的指標(biāo)數(shù)據(jù)來評估該門店的價(jià)值。 ? 選址比率會(huì)因?yàn)檫B鎖企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)不同而不同，且?guī)в幸欢ǔ潭鹊慕?jīng)驗(yàn)性，但它的指導(dǎo)意義還是不容忽視的。 18:57:5918:57:5918:573/22/2023 6:57:59 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 22日星期三 下午 6時(shí) 57分 59秒 18:57: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 6時(shí) 57分 59秒 下午 6時(shí) 57分 18:57: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 18:57:5918:57:5918:57Wednesday, March 22, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 下午 6時(shí) 57分 :57March 22, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 18:57:5918:57:5918:573/22/2023 6:57:59 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :57:5918:57:59March 22, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 6時(shí) 57分 59秒 下午 6時(shí) 57分 18:57: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 下午 6時(shí) 57分 :57March 22, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:57:5918:57:5918:57Wednesday, March 22, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 6時(shí) 57分 59秒 下午 6時(shí) 57分 18:57: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 22日星期三 下午 6時(shí) 57分 59秒 18:57: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 18:57:5918:57:5918:573/22/2023 6:57:59 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 下午 6時(shí) 57分 :57March 22, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 18:57:5918:57:5918:57Wednesday, March 22, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 54 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。選址比率計(jì)算公式如下： 選址比率 = 銷售額 /成本 ? 一般情況下，選址比率必須大于或等于 1，該門店才具有設(shè)店價(jià)值。 51 比較評估法 也稱類比法，這是將備選門店的各類因素與參考門店進(jìn)行比較而得出相應(yīng)結(jié)論的評估方法。 48 評估備選店址 ? 多因素分析法 ? 效益評估法 ? 比較評估法 ? 關(guān)鍵指標(biāo)評估法 49 商店選址的多因素分析 選址因素 權(quán)重 預(yù)選店址得分 權(quán)重 預(yù)選店址得分 店址 1 店址 2 店址 3 店址 1 店址 2 店址 3 商圈內(nèi)人口多 5 8 7 9 40 35 45 商圈內(nèi)收入高 5 5 7 6 25 35 30 接近目標(biāo)顧客 5 6 5 6 30 25 30 機(jī)動(dòng)車流量大 3 7 8 7 21 24 21 非機(jī)動(dòng)車流量大 3 5 5 6 15 15 18 行人流量大 5 5 6 6 25 30 30 與鄰店關(guān)系融洽 2 4 3 4 8 6 8 物業(yè)費(fèi)低 4 6 5 3 24 20 12 廣告費(fèi)低 2 5 6 3 10 12 6 商店能見度高 3 3 5 5 9 15 15 營業(yè)面積合適 3 4 2 6 12 6 18 店面可擴(kuò)充 2 6 2 2 12 4 4 停車位充足 3 5 3 6 15 9 18 與開發(fā)商關(guān)系融洽 2 7 5 4 14 10 8 合 計(jì) 190 226 231 這種方法首先確定影響門店位置的各種因素及其重要程度，然后對各個(gè)備選店址進(jìn)行評分，最后確定最佳店址。 47 ? “聚客點(diǎn)”是指聚集客流的地點(diǎn)，如：公交車站、地鐵站、出租車站、百貨商場、大型超市、停車場、休閑娛樂廣場、帶橫道線的十字路口等。經(jīng)常發(fā)生這種情況，該肯德基公司接到某顧客電話，建議肯德基在他所在地方設(shè)點(diǎn)，開發(fā)人員一聽地址就能隨口說出當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境特征，是否適合開店。因?yàn)橐粋€(gè)商圈有沒有主要聚客點(diǎn)是這個(gè)商圈成熟度的重要標(biāo)志。 ? 但人流是有一個(gè)主要?jiǎng)泳€的，如果競爭對手的聚客點(diǎn)比肯德基選址更好的情況下那就有影響。 ? 肯德基選址人員將采集來的人流數(shù)據(jù)輸入專用的計(jì)算機(jī)軟件，就可以測算出，在此地投資額不能超過多少，超過多少這家店就不能開。 ? 店門前人流量的測定 ? 在計(jì)劃開店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過的人流，測算單位時(shí)間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。 ? 人流活動(dòng)的線路 ? “一步差三市”。 ? 商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。 ? 例如馬蘭拉面和肯德基的市場定位不同，顧客群不一樣，是兩個(gè)“相交”的圓，有人吃肯德基也吃馬蘭拉面，有人可能從來不吃肯德基專吃馬蘭拉面，也有反之。 ? 通過打分把商圈分成好幾大類 以北京為例，有市級商業(yè)型（西單、王府井等）、區(qū)級商業(yè)型、定點(diǎn)（目標(biāo)）消費(fèi)型、還有社區(qū)型、社、商務(wù)兩用型、旅游型等等。 ? 通?？系禄x址按以下幾步驟進(jìn)行： （一）商圈的劃分與選擇 1． 劃分商圈 2． 選擇商圈 （二）聚客點(diǎn)的測算與選擇 1． 確定這個(gè)商圈內(nèi)最主要的聚客點(diǎn) 2. 考慮人流的主要?jiǎng)泳€會(huì)不會(huì)被競爭對手截住 3． 聚客點(diǎn)選擇影響商圈選擇 42 劃分商圈 ? 肯德基計(jì)劃進(jìn)入某城市，就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集