【正文】 商店想要招徠更多的顧客，那么，商店通常會讓顧客直接地看見商店的所在位置。 ? 周圍的交通流量 是指零售商店周圍的車流量和客流量的擁擠情況。 ? 百盛集團是馬來西亞最大的百貨集團，它在大連、北京等北方城市戰(zhàn)績輝煌，但在廣州卻一再受挫。 ? 作為華南的旗艦店，百盛中泰店是當(dāng)時百盛在我國最大的百貨分店，定位為時尚百貨店。 40 選址程序與選址技術(shù) ? 資料搜集與分析 ? 公開信息渠道 ? 市場調(diào)研公司 ? 政府部門和有關(guān)專家 ? 房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè) ? 實地調(diào)查 ? 確定備選店址 ? 圖上作業(yè) ? 對手跟進(jìn) ? 現(xiàn)場考察 ? 評估備選店址 ? 撰寫選址報告 跟 KFC學(xué)跟進(jìn)選址策略 41 跟 KFC學(xué)跟進(jìn)選址策略 ? 肯德基對快餐店選址是非常重視的，選址決策一般是兩級審批制，通過兩個委員會的同意，一個是地方公司，另一個是總部。 ? 有些資料是免費的，有些資料需要花錢去買。 ? 商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來的一個較準(zhǔn)確經(jīng)驗值 例如，這個地區(qū)有一個大型商場，商場營業(yè)額在 1000萬元算一分， 5000萬元算 5分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分。 43 選擇商圈 ? 選擇商圈即確定目前重點在哪個商圈開店，主要目標(biāo)是哪些。 ? 餐館的市場定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。馬蘭拉面的選址也當(dāng)然與肯德基不同?？梢钥吹?，有些地方同一條街的兩邊，一邊是麥當(dāng)勞另一邊是肯德基。 ? 比如規(guī)劃局說某條路要開，在什么地方設(shè)立地址，將來這里有可能成為成熟商圈 ? 肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入，例如說這家店三年以后效益會多好，對現(xiàn)今沒有幫助，這三年難道要虧損？ ? 肯德基投入一家店要花費好幾百萬，當(dāng)然不冒這種險，一定是比較穩(wěn)健的原則，保證開一家成功一家。 ? 肯德基開店的原則是：努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。開店地址差一步就有可能差三成的買賣。這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。 ? 除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面的人流量。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，不算對面的人流量。 45 考慮人流的主要動線會不會被競爭對手截住 ? 因為人們現(xiàn)在對品牌的忠誠度不夠高。除非這里邊人特別多，找不著座了，我才往前挪挪。如果是兩個一樣，就無所謂。 A服裝店的新品陳列位置？ 46 聚客點選擇影響商圈選擇 ? 聚客點的選擇也影響到商圈的選擇。 ? 比如某新興的居民小區(qū)，居民非常多，人口素質(zhì)也很高，但據(jù)調(diào)查顯示，找不到該小區(qū)哪里是主要 聚客點 ，這時就可能先不去開店，當(dāng)什么時候這個社區(qū)成熟了或比較成熟了，知道其中某個地方確實是主要聚客點才開。 ? 以肯德基某公司而言，其開發(fā)部人員常年跑遍該市各個角落，對這個每年建筑和道路變化極大，當(dāng)?shù)厝硕家酌月返牡胤搅巳缰刚啤? ? 肯德基與麥當(dāng)勞市場定位相似，顧客群基本上重合，所以我們經(jīng)?？吹揭粭l街道一邊是麥當(dāng)勞，一邊是 KFC，這就是 KFC采取的跟進(jìn)策略。當(dāng)然 KFC除了跟進(jìn)策略外，它自己對店址的選擇也很有優(yōu)秀之處可以值得借鑒。 ? 聚客點越多，說明人流量就越大，“人氣”就越旺。 ? 附近的聚客點每增加一點就為你的正確選址增加一分 ? 當(dāng)然，相應(yīng)的租金費用也會隨之增加。 上例中，從各種因素綜合考慮，店址 3計算出來的得分最高，因而可以看作是最優(yōu)店址。 若平均每戶居民每月去商店購買食品和日用品為 500元，則： 主要商圈居民支出總額： 500 2023=100 萬元 次要商圈居民支出總額 : 500 4000=200 萬元 邊際商圈居民支出總額 : 500 6000=300 萬元 據(jù)調(diào)查分析，新開超級市場的市場占有率在主要商圈為 30%，在次要商圈為 10%，在邊際商圈為 5%，則： 主要商圈購買力為： 100 30%=30 萬元 次要商圈購買力為 : 200 10%=20 萬元 邊際商圈購買力為 : 300 5%=15 萬元 該新店營業(yè)潛力可估計為： 30+20+15=65 萬元 ? 開店投資與經(jīng)營費用測算 ? 開店前期投資預(yù)估 包括：設(shè)備、工程、商業(yè)建筑和停車場費用等 ? 開店后經(jīng)營費用預(yù)估 可分為固定費用和變動費用兩類。 1. 在目前的已開設(shè)門店中確定在門店規(guī)模、商圈大小、人口統(tǒng)計特點、競爭狀況、商品規(guī)劃和價格水平等方面與擬開設(shè)門店比較接近的門店做參考標(biāo)準(zhǔn)； 2. 把參考門店的商圈范圍劃分成幾大區(qū)域； 3. 用商店內(nèi)部數(shù)據(jù)或客戶調(diào)查估算各區(qū)域的銷售額； 4. 用各區(qū)域的估算銷售額除以其人口數(shù)量，算出各區(qū)域的人均支出； 5. 用參考門店人均支出估算值乘以擬開設(shè)門店各區(qū)域的人口總數(shù)，估算擬開設(shè)門店銷售額； 6. 考慮擬開設(shè)門店的具體因素上調(diào)或下調(diào)估算銷售額； 7. 用調(diào)整后的銷售額與擬開設(shè)門店的投資費用和經(jīng)營成本進(jìn)行比較，計算投資回收期。 ? 常用的關(guān)鍵性指標(biāo)有選址比率和截流率等指標(biāo)。 ? 如果新店址的選址比率小于 1，經(jīng)驗告訴人們這個店址目前開店風(fēng)險比較大，當(dāng)然，這并不意味著未來幾年它的發(fā)展前景不好，還需要從戰(zhàn)略高度進(jìn)一步分析。 53 撰寫選址報告 新店選址分析報告的內(nèi)容如下： ? 新店周圍地理位置特征表述（附圖說明）； ? 新店物業(yè)的具體情況； ? 新店開業(yè)后預(yù)計能輻射的范圍（商圈大?。?； ? 新店商圈內(nèi)商業(yè)環(huán)境和競爭情況； ? 新店商圈內(nèi)居民及流動人口消費結(jié)構(gòu)、消費層次； ? 新店的交通便利情況； ? 新店投資效益分析； ? 新店開業(yè)后商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營特色建議； ? 新店開業(yè)后的風(fēng)險分析及防范； ? 新店未來前景分析。 , March 22, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :57:5918:57Mar2322Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 :57:5918:57:59March 22, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 。 2023年 3月 22日星期三 6時 57分 59秒 18:57:5922 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , March 22, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :57:5918:57Mar2322Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :57:5918:57:59March 22, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 3月 22日星期三 6時 57分 59秒 18:57:5922 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 22, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :57:5918:57Mar2322Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 22日星期三 下午 6時 57分 59秒 18:57: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 22日星期三 6時 57分 59秒 18:57:5922 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息