某置業(yè)投資公司項(xiàng)目整體營銷策劃報告(文件)
【正文】 月 2106:10January 23, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 06:10:2106:10:2106:10Saturday, January 23, 2023? 1知人者智，自知者明。 6:10:21 上午 6:10 上午 06:10:21一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 23 一月 20236:10:21 上午 06:10:21一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 06:10:2023:10:2023:101/23/2023 6:10:21 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 一月 216:10 上午 一月 2106:10January 23, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 06:10:2023:10:2023:10Saturday, January 23, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 泰安道天津第一豪宅 凝聚著天津的歷史和未來策源天津分公司組織架構(gòu)謝 謝一月 2106:10:2023:1006:10一月 21一月 2106:10 06:1006:10:20一月 21一月2106:10:202023/1/23 6:10:20? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 溫莎堡復(fù)地溫莎堡地上建筑面積約 24萬平米，社區(qū)景觀采用英式園林設(shè)計，建筑立面秉承新英倫的建筑風(fēng)格，會所配套的四季恒溫泳池、高爾夫練習(xí)室、瑜伽房等。投放力度蓄客導(dǎo)入期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期強(qiáng) 中 弱主要媒介 戶外 /導(dǎo)旗 /圍墻 /橫幅分眾 /液晶屏 /DM/短信專業(yè)雜志（樓市 /租售）策源渠道媒體報紙 /DM/短信 DM/短信專屬客戶渠道推廣 思路 3：通路戶外 |? ? ? ? ?戶外渠道：看板廣告（區(qū)域攔截；市區(qū)攔截）；引導(dǎo)旗、工地圍墻、橫幅分眾渠道：借助多媒體方案樹立項(xiàng)目形象（軌交沿線市區(qū)辦公樓宇視屏） （公交沿線重要站點(diǎn)液晶屏廣告）渠道互動：借助天津消費(fèi)場所進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，同時為其轉(zhuǎn)介客戶 周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)大客戶拓展、周邊居住小區(qū)定點(diǎn)營銷網(wǎng)站 |? ? ? ? 媒體選擇：搜房網(wǎng)首頁富媒體視窗合作方式：開盤公告，后續(xù)以軟文方式呈現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)報道彩信 /短信 | ? ? ? 媒體策略：針對目標(biāo)群有效刪選，進(jìn)行基站短信、數(shù)據(jù)庫彩信等投放推廣 思路 3：通路定價策略：定價策略：不扛大旗，不犧牲利潤區(qū)域內(nèi)高層主力價格區(qū)間為 55007500元 /㎡別墅洋房主力價格區(qū)間為 950012023元 /㎡按照本案地價成本加成方法計算本案的盈利價格估值在 6000元以上最終本案的定價將按照： 低于區(qū)域最高價格，但略高于區(qū)域平均價格 的策略面市：高層 65007500元 /㎡花園洋房 950012023元 /㎡本價格區(qū)間已考慮 2023年面世 5%遞增考慮，且為估算價格，不作為銷售價格依據(jù)。再以活動聚集人氣，順勢開盤。高層 高層 高層產(chǎn)品形態(tài)價值趨勢洋房 洋房 洋房推廣思路：123配套相關(guān)： 借高臺，唱大戲： 以商業(yè)、生活配套更為集中，區(qū)域發(fā)展更成熟的 津南區(qū)中心 （咸水沽鎮(zhèn)）為本區(qū)域的 依托 ， 開通咸水沽鎮(zhèn)直通大巴 ，結(jié)合項(xiàng)目自身的 產(chǎn)品力與品牌力 ，塑造項(xiàng)目 品質(zhì)化、生活化 直觀形象。為項(xiàng)目樹立品質(zhì)、性價比較高的形象。戶型設(shè)計：公寓增加附送面積，提高產(chǎn)品性價比；無論是小面積的情景洋房還是大面積的類別墅洋房，都能體驗(yàn)全新居住感受216。產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng)小結(jié)216。園林景觀： 高密度產(chǎn)品和低密度產(chǎn)品不同的景觀組團(tuán)表現(xiàn)形式，利用豐富的地下水做出水景的效果，以優(yōu)質(zhì)的環(huán)境景觀提升產(chǎn)品檔次高層景觀組團(tuán) 洋房景觀組團(tuán)道路旁的綠化 水景精裝修： 后期產(chǎn)品品質(zhì)提升可選擇精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米智能化： 選擇 12項(xiàng)夠炫成本又不高的技術(shù)，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)—— 關(guān)于 “ 智能化 ” 這件事兒客戶是不是聽膩了所謂的 “ 智能化 ” ？我們不需要一大推讓人記不住又花錢的東西，只要 1~2個夠炫的玩意兒，能讓客戶掙面子的就好。4室 2廳 3衛(wèi) 171178㎡（地下室 8688㎡）獨(dú)門獨(dú)院入戶 + 南北花園 + 陽光地下室 + 下沉式庭院戶型設(shè)計： 大面積類別墅洋房，獨(dú)創(chuàng)花園洋房居住新感受中間層平層設(shè)計：可考慮 3層為平層的設(shè)計，贈送入戶花園； ，書房及南向超大露臺。沿綠化布置建筑的方式，最大限度地營造了綠色生態(tài)大景觀空間。高層公寓及花園洋房都有良好的朝向，緊鄰公共綠地，位置安靜又富有生活氣息，同時獲得了最好的景觀視線。 一期開發(fā)土地價值相對最低的地塊 22號地塊 ：? 22號地塊緊鄰主干道，具有 良好的昭示性? 但同時 噪聲、塵土污染較嚴(yán)重 ，對產(chǎn)品品質(zhì)有一定影響；加上 ，適合多配一些價值相對較低的高層產(chǎn)品216。 32號地塊：東至政吉路，南至建新東路，西至空地，北至俊凌路。 北壹號北壹號北閘口建筑品質(zhì)第一的項(xiàng)目 北閘口環(huán)境景觀第一的項(xiàng)目 北閘口第一個推出花園洋房的項(xiàng)目 北閘口第一個推出精裝修房源的項(xiàng)目 北閘口價格、性價比均屬第一的項(xiàng)目領(lǐng)秀北閘口 5個 差異化競爭策略的實(shí)現(xiàn) —— 通過定位不同產(chǎn)品類型、產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng)、總價段卡位等策略，實(shí)現(xiàn)與競品的錯位競爭產(chǎn)品差異化競爭策略產(chǎn)品類型的突破 產(chǎn)品力的補(bǔ)強(qiáng)高層 +花園洋房項(xiàng)目 的容積率 地段、周邊配套等先天條件不足，交通、品牌等沒有更多優(yōu)勢，自身產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng) 是目前增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力切實(shí)可行的方法客戶策略決定了項(xiàng)目的開發(fā)流程和產(chǎn)品設(shè)計要求。 競品面積段：別墅主力面積段為 180250 ㎡ ，花園洋房面積段為 90160㎡ ，高層主力面積段為 7090 ㎡及 90120 ㎡216。 星耀五洲 ——The world is yours 項(xiàng)目規(guī)劃分別以亞洲、歐洲、北美洲、南極洲、大洋洲、非洲、南極洲各自的建筑特色、地域文化、景觀名勝及風(fēng)土人情來定位和設(shè)計，從而形成地理意義上的五大洲板塊；星耀五洲規(guī)劃版圖規(guī)劃定位世界是你的八里臺板塊重點(diǎn)項(xiàng)目 —— 星耀五洲項(xiàng)目推盤順序圖星耀五洲規(guī)劃總平圖一期：高層、洋房、別墅（聯(lián)、雙、獨(dú)）二期：高層、洋房、別墅（聯(lián)、雙、獨(dú)）三期：高層 +聯(lián)排八里臺板塊重點(diǎn)項(xiàng)目 —— 星耀五洲月均去化約 8500平米，別墅均價 10724元 /㎡，高層 7997元 /㎡別墅成交走勢圖 高層成交走勢圖自 2023年始項(xiàng)目均價呈現(xiàn)下跌趨勢八里臺板塊重點(diǎn)項(xiàng)目 —— 星耀五洲別墅以 180250平米為主力面積區(qū)間，高層以二室為主別墅成交比例 高層成交比例八里臺板塊重點(diǎn)項(xiàng)目 —— 天津碧桂園給您一個五星級的家 大規(guī)模低密度高尚住宅社區(qū)八里臺板塊重點(diǎn)項(xiàng)目 —— 天津碧桂園項(xiàng)目推
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