【正文】 四月 21四月 2104:22:4504:22:45April 05, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 四月 2104:22:4504:22Apr2105Apr211故人江海別，幾度隔山川。可以忍耐短期內(nèi)低于市場(chǎng)的回報(bào)以樹(shù)立品牌?整個(gè)環(huán)節(jié)中某項(xiàng)能力極其突出可以帶動(dòng)整個(gè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，如紅石的 “ 策劃 ” ?風(fēng)險(xiǎn)大但收益高于平均回報(bào)?專(zhuān)業(yè)能力均衡?內(nèi)部管理支撐體系健壯?敏銳的洞察力和創(chuàng)新能力戰(zhàn)略選擇“ 能力均衡 \精心運(yùn)作型”“ 獨(dú)特能力引導(dǎo)型 ”核心能力80新奧置業(yè)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)兩端的自身能力建設(shè)，而在其他環(huán)節(jié)通過(guò)著重控制外包質(zhì)量來(lái)達(dá)到能力均衡，加強(qiáng)的主要措施是組織與人力資源 自有核心能力 通過(guò)外包獲得的核心能力前期項(xiàng)目研究、投資決策銷(xiāo)售、物業(yè)、客戶(hù)服務(wù)“精心打造、能力均衡 ”不是：?各個(gè)環(huán)節(jié)都是通過(guò)自己獨(dú)立完成?謀求在某一環(huán)節(jié)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“精心打造、能力均衡 ”是：?重點(diǎn)在自身對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)品質(zhì)的控制能力?中間環(huán)節(jié)著重控制外包質(zhì)量，在兩端重點(diǎn)提高自身的能力最終市場(chǎng)表現(xiàn)圖核心能力項(xiàng)目研究施工建造設(shè)計(jì)規(guī)劃市場(chǎng)銷(xiāo)售物業(yè)管理投資決策市場(chǎng)策劃客戶(hù)管理成本管理異地管控自己需要加強(qiáng)，也需要利用外力 自己需要加強(qiáng) 主要利用外力加強(qiáng)81如果集團(tuán)化工城等建設(shè)的進(jìn)展比較清晰，置業(yè)還應(yīng)該在物業(yè)經(jīng)營(yíng)上有更多的積累? 物業(yè)管理? 物業(yè)經(jīng)營(yíng) /出租– 酒店經(jīng)營(yíng)管理– 商場(chǎng)租售經(jīng)營(yíng)– 寫(xiě)字樓租售經(jīng)營(yíng)– 公寓經(jīng)營(yíng)? 物業(yè) “ 低吸高拋 ” 住宅市場(chǎng)的積壓房、二手房? ……? 組織配合： 物業(yè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，積累更多市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)? 業(yè)務(wù)配合： 主動(dòng)性的開(kāi)展經(jīng)營(yíng)工作，在現(xiàn)金流允許的情況下一部分開(kāi)發(fā)物業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)? 人才配合： 逐步吸納和培更多的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員經(jīng)營(yíng)技能積累的方式經(jīng)營(yíng)的范圍 核心能力82我們將 2023年前的 11年間分為四個(gè)階段來(lái)展開(kāi)企業(yè)增長(zhǎng)的描述?? ?增長(zhǎng)階梯2023 2023 2023 2023發(fā)展特點(diǎn)? 異地開(kāi)發(fā)，本地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)結(jié)合? 異地機(jī)會(huì)型發(fā)展? 以住宅產(chǎn)品為主? 配合集團(tuán)的發(fā)展發(fā)展特點(diǎn)? 異地開(kāi)發(fā)，本地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)結(jié)合? 異地集約型項(xiàng)目選擇? 以住宅產(chǎn)品為主? 配合集團(tuán)的發(fā)展發(fā)展特點(diǎn)? 異地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并舉，本地以經(jīng)營(yíng)結(jié)合? 集約型發(fā)展? 業(yè)內(nèi)多元化? 配合集團(tuán)的發(fā)展發(fā)展特點(diǎn)? 成為 “以房地產(chǎn)為主要行業(yè)定位的專(zhuān)業(yè)投資與投資管理型公司 ”? 配合集團(tuán)的發(fā)展83區(qū)域增長(zhǎng)趨勢(shì)2023 2023異地項(xiàng)目階段 區(qū)域布點(diǎn)階段 多區(qū)域發(fā)展階段集約發(fā)展階段 2023?? ?增長(zhǎng)階梯特點(diǎn)：?公司在廊坊地投資仍然最高?異地項(xiàng)目主要以機(jī)會(huì)型為主，但在尋找機(jī)會(huì)時(shí)除開(kāi)項(xiàng)目本身的盈利性外要考慮未來(lái)集約圈的規(guī)劃和支持集團(tuán)戰(zhàn)略?xún)蓚€(gè)方面特點(diǎn)：?公司開(kāi)始大力發(fā)展異地項(xiàng)目?根據(jù)規(guī)劃的集約圈，充分利用燃?xì)赓Y源，在集約范圍內(nèi)尋找投資機(jī)會(huì)，通過(guò)二線(xiàn)城市輻射三線(xiàn)城市的方式進(jìn)行發(fā)展特點(diǎn)：?公司開(kāi)始成立區(qū)域中心，區(qū)域中心按照各自的區(qū)域范圍進(jìn)行自主發(fā)展?集約圈不能分散，盡量保持在 3個(gè)以?xún)?nèi)特點(diǎn)：?由于考慮到規(guī)避區(qū)域波動(dòng)，在區(qū)域管理制成熟的時(shí)候，加快其他區(qū)域的擴(kuò)張，形成全國(guó)性的布局?總部進(jìn)行資源間的全國(guó)協(xié)調(diào)84業(yè)務(wù)范圍變化趨勢(shì)2023 2023開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)階段 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)階段 投資管理階段業(yè)內(nèi)多元化階段 2023特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)與部分經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：?公司以開(kāi)發(fā)作為主業(yè)， 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收益貢獻(xiàn)最大，初步搭建開(kāi)發(fā)能力平臺(tái)?資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)作為公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的輔助手段特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并舉，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多元化 ，經(jīng)營(yíng)、出租等多種方式并存特點(diǎn)：?形成開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)兩大聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)板塊 ，總部通過(guò)投資管理的形式管理兩大業(yè)務(wù)?通過(guò)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)將公司更廣泛地向全國(guó)化發(fā)展85產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展趨勢(shì)?? ?增長(zhǎng)階梯2023 2023 2023異地廊坊2023其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主要從事開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，少量從事經(jīng)營(yíng)，2023年開(kāi)始開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并舉，并嘗試進(jìn)入其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從開(kāi)發(fā)增量產(chǎn)品逐步轉(zhuǎn)向以存量經(jīng)營(yíng)為主，可以在房地產(chǎn)的其他經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)進(jìn)行嘗試86核心能力要根據(jù)戰(zhàn)略的需要及時(shí)的彌補(bǔ)、積累與發(fā)展?? ?增長(zhǎng)階梯2023 2023 20232023發(fā)展特點(diǎn)? 異地開(kāi)發(fā)，本地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)結(jié)合? 異地機(jī)會(huì)型發(fā)展? 以住宅產(chǎn)品為主核心能力? 開(kāi)發(fā)能力，追求平衡，主要以項(xiàng)目決策與營(yíng)銷(xiāo)策劃能力為主要發(fā)展重點(diǎn)? 逐漸培養(yǎng)和積累經(jīng)營(yíng)能力發(fā)展特點(diǎn)? 異地開(kāi)發(fā)，本地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)結(jié)合? 異地集約型項(xiàng)目選擇? 以住宅產(chǎn)品為主核心能力? 追求平衡的開(kāi)發(fā)能力，項(xiàng)目決策與營(yíng)銷(xiāo)策劃能力比較突出? 對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究要高度重視發(fā)展特點(diǎn)? 異地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并舉，本地以經(jīng)營(yíng)結(jié)合? 集約型發(fā)展? 業(yè)內(nèi)多元化核心能力? 開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)能力要同步發(fā)展? 區(qū)域管控能力加強(qiáng)? 區(qū)域中心成熟，形成獨(dú)立發(fā)展能力發(fā)展特點(diǎn)? 成為 “以房地產(chǎn)為主要行業(yè)定位的專(zhuān)業(yè)投資與投資管理型公司 ”核心能力? 全國(guó)市場(chǎng)的總體把握和全國(guó)調(diào)控能力? 投資與投資管理能力87綜上所述，新奧置業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略應(yīng)該是：商業(yè)模式???增長(zhǎng)階梯核心能力產(chǎn)品價(jià)值鏈區(qū)域?采取集約發(fā)展模式 ，三線(xiàn)城市是主力市場(chǎng)?在 5年內(nèi)應(yīng)集中于 23個(gè)區(qū)域 ,在未來(lái) 5年中建立區(qū)域中心，設(shè)定項(xiàng)目復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)?異地專(zhuān)攻住宅，廊坊本地適宜多元化經(jīng)營(yíng)?二線(xiàn)城市面對(duì)中等收入人群，三線(xiàn)城市主要面向中高等收入人群?3－ 5年后考慮開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并舉能力均衡、精心運(yùn)作型?重點(diǎn)在自身對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)品質(zhì)的控制能力?中間環(huán)節(jié)著重控制外包質(zhì)量，在兩端重點(diǎn)提高自身的能力?未來(lái)，要大力培養(yǎng)價(jià)值鏈兩端的能力?從開(kāi)發(fā)商?到開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并舉的綜合房地產(chǎn)商?到更遠(yuǎn)期的以房地產(chǎn)為主要行業(yè)定位的專(zhuān)業(yè)投資與投資管理型公司88本戰(zhàn)略規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)與防范提示方案未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)? 取得的資料不準(zhǔn)確，造成判斷失誤? 發(fā)生沒(méi)有預(yù)料的事件，如：有新的行業(yè)進(jìn)入者，或國(guó)家經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)生重大變化? 假設(shè)的前提發(fā)生了變化，如資源條件的變化風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策? 戰(zhàn)略應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)整，根據(jù)當(dāng)時(shí)期的具體情況適時(shí)地進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整 ? 研究中盡可能地采用權(quán)威資料? 客戶(hù)掌握研究方法，設(shè)立專(zhuān)業(yè)的戰(zhàn)略、市場(chǎng)研究功能，定期地對(duì)行業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)者和本企業(yè)進(jìn)行掃描和分析，隨時(shí)把握行業(yè)和本企業(yè)的變化? 根據(jù)集團(tuán)的學(xué)習(xí)能力和對(duì)下屬單元的控制力的增強(qiáng)，適時(shí)調(diào)整組織構(gòu)架、管理機(jī)制，甚至發(fā)展戰(zhàn)略，以適應(yīng)當(dāng)時(shí)的行業(yè)和集團(tuán)的發(fā)展?fàn)顩r方案利弊分析? 注重置業(yè)集團(tuán)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)性，但可能會(huì)由此而失去一些發(fā)展的機(jī)會(huì)，例如在異地考察項(xiàng)目時(shí)在贏利性之外還要考慮集約策略和燃?xì)鈪f(xié)同策略，可能會(huì)要主動(dòng)放棄一些機(jī)會(huì)? 注重集團(tuán)層面的總體規(guī)劃，在子業(yè)務(wù)較清晰成熟的時(shí)候集團(tuán)戰(zhàn)略能非常清晰的制定細(xì)節(jié)部分，然而目前各板塊和區(qū)域尚處于發(fā)展的初期，當(dāng)子業(yè)務(wù)發(fā)生重大變化時(shí)，集團(tuán)戰(zhàn)略相應(yīng)應(yīng)發(fā)生變化? 由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)處理的特殊性，不確定性較大，因此本戰(zhàn)略沒(méi)有就財(cái)務(wù)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)分析與預(yù)測(cè)。 房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表216。 混合的物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)，以收取租金為主：以香港置地代表216。 在單一城市的多個(gè)區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國(guó)有企業(yè)：以華潤(rùn)置地代表216。相關(guān)配套? 融資管理 /銷(xiāo)售管理? 物業(yè)經(jīng)營(yíng) /出租– 酒店經(jīng)營(yíng)管理– 商場(chǎng)租售經(jīng)營(yíng)– 寫(xiě)字樓租售經(jīng)營(yíng)– 公寓經(jīng)營(yíng)? 物業(yè) “ 低吸高拋 ” 住宅市場(chǎng)的積壓房、二手房? 物業(yè)管理? 體育物業(yè)經(jīng)營(yíng)? ……示意74在跨區(qū)域發(fā)展中，新奧置業(yè)應(yīng)在 3－ 5年內(nèi)專(zhuān)注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以便迅速積累相應(yīng)的技能，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品牌價(jià)值鏈短期內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在開(kāi)發(fā)型市場(chǎng)階段? 高利潤(rùn)階段? 高風(fēng)險(xiǎn) /高回報(bào)? 產(chǎn)品創(chuàng)新? 中等利潤(rùn)階段? 適中風(fēng)險(xiǎn) /適中回報(bào)? 資本優(yōu)勢(shì) /規(guī)模優(yōu)勢(shì)? 微利階段? 低風(fēng)險(xiǎn) /低回報(bào)? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)特征需求特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) /產(chǎn)品型 房地產(chǎn)投資 /資本運(yùn)作型 房地產(chǎn)服務(wù) /服務(wù)型時(shí)間行業(yè)規(guī)模一線(xiàn)城市香港房地產(chǎn)商 發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)商? 賣(mài)方市場(chǎng)? 對(duì)新增住房需求快速膨脹? 均衡市場(chǎng)? 對(duì)新增住房需求穩(wěn)定增長(zhǎng)? 買(mǎi)方市場(chǎng)? 以提升住房質(zhì)量的需求為主增量存量二線(xiàn)城市三線(xiàn)城市75當(dāng)未來(lái)區(qū)域布局相對(duì)廣泛時(shí)，要加強(qiáng)集團(tuán)的宏觀調(diào)控，盡最大可能地利用不同區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展周期價(jià)值鏈大小代表資金投入量集團(tuán)投入總資金要研究各地房地產(chǎn)發(fā)展周期，全國(guó)調(diào)控項(xiàng)目投入大小A區(qū)域B區(qū)域示意76廊坊本地則采用增量開(kāi)發(fā)與存量經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的方式，一方面應(yīng)對(duì)本地市場(chǎng)容量有限的現(xiàn)實(shí)情況，一方面可以平衡開(kāi)發(fā)主業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈廊坊本地未來(lái)經(jīng)營(yíng)策略示意77而 3－ 5年后，新奧置業(yè)要逐步開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，進(jìn)入房地產(chǎn)的其他多元服務(wù)環(huán)節(jié)行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈 物業(yè)管理 物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融216。拆遷安置173。入股項(xiàng)目公司173。銀行貸款173。房屋設(shè)計(jì)173。資料來(lái)源 :遠(yuǎn)卓知識(shí)庫(kù)，遠(yuǎn)卓分析價(jià)值鏈72受歷史因素影響，新奧置業(yè)目前已經(jīng)涉及到了房地產(chǎn)價(jià)值鏈的許多環(huán)節(jié)，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域價(jià)值鏈房地產(chǎn)（存量）經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)（增量）開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)中介服務(wù)? 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)173。而單一開(kāi)發(fā)型企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比，企業(yè)規(guī)模總是做不大。贏利的不穩(wěn)定對(duì)于房地產(chǎn)上市公司的影響尤其明顯。從當(dāng)年主營(yíng)利潤(rùn)來(lái)看，商業(yè)貿(mào)易和其它業(yè)務(wù)部分為虧損。167。167。2023年，集團(tuán)成功轉(zhuǎn)讓萬(wàn)佳股權(quán)，全面完成了專(zhuān)業(yè)化調(diào)整戰(zhàn)略，成為單一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)集團(tuán)。深萬(wàn)科近三年來(lái)，凈資產(chǎn)收益率一直保持在 10%左右，呈現(xiàn)出良好的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)；167。資料來(lái)源：上市公司年報(bào)— 業(yè)務(wù)模式盈利分析 —房產(chǎn)+物業(yè)持有開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)價(jià)值鏈66從 2023年房地產(chǎn)上市公司綜合業(yè)績(jī)排名來(lái)看，房產(chǎn)專(zhuān)營(yíng)公司占有 5家之多，成為行業(yè)的佼佼者。 房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表 資料來(lái)源：新浪網(wǎng)，遠(yuǎn)卓知識(shí)庫(kù)，遠(yuǎn)卓分析216。 開(kāi)發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)混合：以香港新世界為代表價(jià)值鏈整合模式房地產(chǎn)服務(wù)模式不動(dòng)產(chǎn)金融模式216。 在少數(shù)高端城市開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項(xiàng)目贏得較高利潤(rùn)：以萬(wàn)通為代表216。 土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表216。新奧置業(yè)集團(tuán)應(yīng)該聚焦在住宅與商業(yè)房地產(chǎn)這兩種物業(yè)類(lèi)型上進(jìn)行配合。例如萬(wàn)科四季花城這個(gè)品牌，針對(duì)華南，華中，華東及華北區(qū)，將同樣的一套體系根據(jù)不同的氣侯，客戶(hù)和人文的特點(diǎn)，將它做了整個(gè)調(diào)整。所以，有些企業(yè)進(jìn)京開(kāi)發(fā)不追求規(guī)模，弄個(gè)不大不小的項(xiàng)目做著，只為在這個(gè)戰(zhàn)略高地占個(gè)位子。但小規(guī)模企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力比較弱。 上海西北盛唐公司又擊敗武漢本地 3家房產(chǎn)企業(yè)，以 150畝商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)權(quán)，創(chuàng)下武漢地價(jià)的最高紀(jì)錄167。 順馳在石家莊天價(jià)購(gòu)入土地167。因此，只有一二線(xiàn)城市才具備成為區(qū)域中心的條件二線(xiàn)城市有一定的獨(dú)立市場(chǎng)地位，不受一線(xiàn)城市的影響，除非離一線(xiàn)城市非常近的二線(xiàn)城市，例如杭州、南京等三線(xiàn)城市受一線(xiàn)和二線(xiàn)城市的影響，一線(xiàn)和二級(jí)城市越強(qiáng)盛，周邊的三、四線(xiàn)城市受到的波及更明顯，也越強(qiáng)盛一線(xiàn)城市 二線(xiàn)城市 三線(xiàn)城市市場(chǎng)環(huán)境29經(jīng)濟(jì)圈的形成能影響整個(gè)圈內(nèi)的所有城市，大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至要好于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)城市珠三角經(jīng)濟(jì)圈京津經(jīng)濟(jì)圈人均 GDP較高，投資增長(zhǎng)速度高出全國(guó) %，供需比例基本協(xié)調(diào)，政策引導(dǎo)較好，將進(jìn)入下一輪大的發(fā)展期外商港商購(gòu)買(mǎi)力旺盛，土地便宜，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。幫助其進(jìn)一步市場(chǎng)化運(yùn)作21遠(yuǎn)卓認(rèn)為，盡管未來(lái)集團(tuán)戰(zhàn)略會(huì)對(duì)置業(yè)本身造成重大影響，置業(yè)仍然要本著專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的道路前進(jìn)，并以專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)商的定位與集團(tuán)其他板塊展開(kāi)盡可能多的協(xié)同可能的新奧集團(tuán)戰(zhàn)略 * 對(duì)置業(yè)集團(tuán)的影響*注：有關(guān)新奧集