【正文】 項目）商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場分析說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內的東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)，豐臺區(qū)大型店鋪近乎沒有。 市場區(qū)域分布典型特點：餐飲服務業(yè)：方莊、東直門、亞運村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經營業(yè)：公主墳、西直門電腦、 IT業(yè)：中關村。北京市寫字樓市場供應量呈現(xiàn)擴張趨勢，其中西部是市場供應擴大的主體以 IT、網絡等高科技概念為核心的新經濟極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網、高科技、保險和金融機構是市場需求的主力軍需求的地域差異比較明顯，中關村和 CBD成為需求最旺盛的地域三、市場價格寫字樓銷售有價無市，成交主要集中在中關村地區(qū)發(fā)展前景一、市場供應量繼續(xù)加大，對大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經介入二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經濟發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素銀行信貸政策支持推動市場需求擴大三、價格方面 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析別墅市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應隨著近年經濟的持續(xù)增長，別墅市場供應數(shù)量明顯增加別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個區(qū)域占北京市別墅供應量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析市場現(xiàn)狀一、市場供應 目前北京市經濟適用房總體供應不均衡，北多南少。單位購房，如玉海園項目，單位購房占到 65％，所以對這類隱性的單位購房值得關注。所以說，經濟適用房建設的整體發(fā)展前景是良好的。通過對中低收入家庭住房需求、供應分析，年需房量在 600萬平方米左右。危舊房改造房市場分析 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析 一、危舊房改造市場背景介紹 北京市危舊房改造的形式：（ 1） “以房改帶危改 ”產生的歷史背景而且舊有的危改形式已經不適應新的發(fā)展形勢要求，由此提出了 “ 房改帶危改 ” 新的危改形勢， 2023年 3月經市委、市政府批準印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖 2023〗 19號），在崇文、宣武、豐臺三個區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進行房改帶危改的試點，并取得了良好的效果。 房地產業(yè)產業(yè)市場細分分析危舊房改造房市場分析二、危舊房改造市場現(xiàn)狀 “ 三區(qū)五片 ” 試點取得良好效果： “ 三區(qū)五片 ” 是 “ 以房改帶危改 ” 形式的試點工程，它們在實踐中取得了很好的效果，開發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。政府在危改工程項目中發(fā)揮重要的作用三、市場發(fā)展前景 危改市場缺口大，開發(fā)商機大 ： 北京市 “ 十五 ” 時期固定資產投資規(guī)劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實提高人民群眾居住水平。 產業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè)全年建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %。工程質量明顯提高，全市工程優(yōu)良品率達 %，比上年提高 。 《北京市 2023年統(tǒng)計公報》幾個特點： 建筑業(yè)隨國民經濟的增長呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢 建筑市場日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤偏低 政府管理部門在工程施工的管理、技術操作規(guī)范管理大大加強 工程項目管理得以推廣和應用，施工企業(yè)自身管理加強 建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術、新材料在建筑施工企業(yè)應用增多 建筑業(yè)從業(yè)人員過多， “ 壓級壓價、索要回扣、墊資接工程 ” 現(xiàn)象嚴重 從建設部獲悉，到2023年，我國建筑業(yè)總產值將達到２６７００億 元，年均增長７．５％；建筑業(yè)增加值達到８５００億元，年均增長率７．１％， 占國內生產總值的比例達到６．７％。 　二、企業(yè)發(fā)展態(tài)勢面對 WTO建筑企業(yè)發(fā)展呈分化狀態(tài)，即各類大型的總承包企業(yè)到具體的施工企業(yè)的分化大企業(yè)業(yè)務選擇面擴大，中小型建筑企業(yè)業(yè)務選擇呈專業(yè)化發(fā)展態(tài)勢工程管理、施工技術水平等是決定企業(yè)核心競爭力的重要要素三、建筑產品發(fā)展趨勢綠色建筑是未來北京住宅建筑業(yè)發(fā)展的態(tài)勢人性化、智能化、自然化建筑產品是未來發(fā)展的趨勢四、政府管理 政府在資質審定、工程招投標管理、質量管理等各個方面都要加強，市場化運作日趨成熟 產業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè) 北京市裝飾業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析發(fā)展歷史： 我國現(xiàn)代建筑裝飾行業(yè)從改革開放一起步即自發(fā)地進入市場經濟，是我國市場化最早、程度最高的產業(yè)之一；我國建筑裝飾市場從改革開放一出現(xiàn)需求即主動向外商開放，早已國際化早于國產化，是全球建筑裝飾市場的重要組成部分。 我國建筑裝飾行業(yè)發(fā)展的軌跡來看 ，旅游業(yè)的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)興起并形成的直接報動力；家庭裝飾的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)壯大并可持續(xù)發(fā)展的源泉。作為旅游業(yè)基礎的飯店業(yè)，我國現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館 30多萬家，其中，有固定資產原值 2100億元的涉外飯店 5782家，客房 75萬多家，其中星級飯店 3248家，包括五星級 64家、四星級 176家、三星級 1085家、二星級 1610家、一星級 313家，出于對旅游者競爭需求， 2023年將有 10％， 600家左右的涉外飯店將進行裝飾改造，若每家平均投資 1000萬元，全國將達到 60億元。 工業(yè)經濟、農業(yè)經濟、旅游經濟發(fā)達。已有 55種產品獲國優(yōu)、部優(yōu)、市優(yōu)產品稱號。以豐臺區(qū)為例，四環(huán)路在豐臺境內的長度為１９．１公里，占了全程總數(shù)的三分之一，與京石、京開兩條高速公路交匯，與京廣、京原、京哈等１２條鐵路交叉，經濟適用房項目正陽小區(qū)、青塔二期、今日家園就在四環(huán)附近。城市建設 :豐臺區(qū)的城市建設起步晚，發(fā)展快。同時，全區(qū)的綠化美化水平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。旅游 ： 旅游已被列入豐臺區(qū) “ 四大功能 ” 之一，在全區(qū)國民經濟和社會發(fā)展中占有重要地位。這客觀上加快了房地產、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。 豐臺有大量的危舊房改造項目： 豐臺區(qū)有大量的危舊房改造項目，（對于具體的數(shù)據，有待于各區(qū)的危改規(guī)劃，沒有能夠查資料得到，建議龍騰通過區(qū)里房管局等單位對豐臺未來危改規(guī)劃得到詳細了解），這對龍騰的發(fā)展是良好的機會。 而區(qū)域價值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產業(yè)各個價值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分析的，依據對產業(yè)價值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結合產業(yè)價值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據。 在市場經濟基礎上發(fā)展的房地產業(yè)，由于各地區(qū)市場發(fā)展成熟度的不同，最終產品 ——“ 房屋 ”體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。實際例子：天鴻集團就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠、萬通等也只是選擇北京、上海、廣州、海南等幾個區(qū)域，而不可能全國性擴張。在同一個大區(qū)域，同任何產業(yè)一樣，房地產產品分布也有區(qū)域特征。通過在豐臺房地產、建筑領域的發(fā)展，隨著豐臺整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內其它資源，鞏固在豐臺的地位，繼而向周邊地區(qū)擴展。經濟適用房項目商業(yè)性開發(fā)項目：商業(yè)用房寫字樓商務區(qū)（ CBD）產業(yè)機會二 ：房地產業(yè)的價值鏈其它業(yè)務機會但這些機會不一定都是 可以選擇的，這些機會是不考慮企業(yè)實力的而客觀描述的。公裝家裝新建裝飾工程改造裝飾工程視角一視角二旅游飯店、機關辦公樓、寫字樓和盈利的服務行業(yè)的公共建筑是重點，其中旅游景點的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺區(qū)機關辦公樓是 的首選 公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量現(xiàn)階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加 立足于豐臺區(qū)，選擇現(xiàn)有房地產開發(fā)業(yè)務所對應的市場家裝不僅是居民居民自己消費，現(xiàn)在更多的是投資于租賃全國整體看，公裝市場新建裝飾工程較少，但北京舉辦奧運帶來新的增長潛力依托于房地產開發(fā)的新建裝飾工程有巨大的市場企業(yè)內部分析2? 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務分析： 業(yè)務衍變 業(yè)務衍變圖建筑施工裝修裝飾建筑施工房地產開發(fā)裝修裝飾建筑施工房地產開發(fā) 附加價值業(yè)務商貿餐飲餐飲過去 現(xiàn)在 將來成熟業(yè)務 其它業(yè)務 未來業(yè)務業(yè)務衍變說明： 由街道施工起家，建筑施工是其傳統(tǒng)的相對成熟的業(yè)務現(xiàn)階段業(yè)務中， “槐房 ”項目標志著房地產開發(fā)業(yè)務的全面展開，定位為公司 “培育業(yè)務 ” “沈飛 ”和 “岳陽 ”項目是裝修裝飾公司業(yè)務的主要體現(xiàn)，但是仍不成熟，有待培育 “商貿 ”業(yè)務已經停辦， “餐飲 ”是帶有 “后勤服務 ”性質的業(yè)務，在以后分析中予以忽略對企業(yè)未來發(fā)展的業(yè)務還有待分析和定位培育業(yè)務 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務分析：現(xiàn)有業(yè)務結構和項目房地產業(yè)務 建筑業(yè)務 裝修裝飾業(yè)務業(yè)務運行項目“槐房項目 ” “七里莊項目 ”“武裝部項目 ”“草橋項目 ”“岳陽項目 ”項目概況項目運行存在的問題運行主體 龍騰房地產開發(fā)公司 前兩個是 建筑“草橋 ”是六分公司 裝飾公司業(yè)務結構因素 “ 七里莊小區(qū)建設 ” 項目，其中 5樓已經竣工，完成產值2600萬元；正在施工 6號樓，總產值 2900萬，完成產值 1800萬； 參與管理人數(shù) 35人。該項目是分包的項目裝飾面積 7000平米總產值為其它業(yè)務商貿、餐飲商貿公司、餐廳對項目的綜合管理有待加強沒有資質缺乏高素質設計施工人才公司業(yè)務發(fā)展定位不明商貿已經停辦餐廳經營對公司主體沒什么大的影響結構因素 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務分析：現(xiàn)有業(yè)務綜合分析房地產業(yè)務： 選擇了房地產業(yè)作為未來發(fā)展方向之一，但是還沒有明確具體選擇那些細分的房地產業(yè)務品種作為企業(yè)重點開發(fā)的對象。企業(yè)憑自身實力參與市場競爭能力也比較弱。 是根植于豐臺區(qū)的企業(yè)，苗總的本土根植性很強建筑和裝飾為龍騰提供支持苗總為龍騰發(fā)展提供領導保證和作為一個企業(yè)家追求發(fā)展的思想保證建筑的從業(yè)經驗可為龍騰提供支持豐臺區(qū)的關系資源有重大作用龍騰在管理、組織等方面都有差距舊有體制存在弊病、資金實力不足房地產開發(fā)經驗缺乏，關鍵在 “人力 ”房地產行業(yè)發(fā)展景氣上揚WTO、奧運南城開發(fā)是機遇獲取豐臺區(qū)政府政策支持市場競爭激烈企業(yè)優(yōu)化重組趨勢明顯，導致進入門檻提高企業(yè)領導層素質偏低時代發(fā)展對企業(yè)家的要求更復雜“槐房項目 ”的風險因素很大建筑和裝飾的實力較弱，定位不明整體轉型目標不明塑造龍騰品牌提升企業(yè)核心競爭能力企業(yè)要通過 “槐房項目 ”成功運作使企業(yè)轉型提升領。受大企業(yè)影響嚴重政府政策和市場競爭企業(yè)沒有健全的人力資源管理機制，人才已經成為制約企業(yè)發(fā)展的重要瓶頸 作為民營性質的企業(yè)，股權較為集中，法人意志強，決策權集中，但對苗總要求高，除老總外其他員工靈活性不足，創(chuàng)新意識不足。裝修裝飾業(yè)務： 裝修裝飾業(yè)務是 最薄弱的一個環(huán)節(jié)，而隨著房地產業(yè)強勁的下一步需要對龍騰發(fā)展房地產業(yè)務做出明確的戰(zhàn)略定位。餐廳規(guī)模不大，主要是解決職工吃飯問題，對外營業(yè)額不大項目運行機制不完善經營能力薄弱財務成本管理不到位債權債務問題突出 項目規(guī)劃方案已經審批通過，設計已完成，處在準備開工階段。共建筑建設視角一視角二產業(yè)機會一： 拓展市場開拓能力，走工程總承包業(yè)務之路產業(yè)機會二 ：優(yōu)化企業(yè)內部資源，探索 “分公司 ”管理模式產業(yè)機會三 ：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領域轉化立足豐臺住宅施工項目（含龍騰開發(fā)項目）面向北京市其它項目 產業(yè)機會分析之三：裝修裝飾業(yè) 建筑業(yè)整體產業(yè)機會還是很多，北京申奧成功帶來市政、交通、住宅建設、公共建筑等諸多機會，西部大開發(fā)也帶來西部市場的各類建設機會，這里僅就 建筑所面臨的一些機會做出分析。社區(qū)經營 產業(yè)機會分析之一：房地產業(yè)產業(yè)機會一 ：房地產業(yè)主力業(yè)務 —— 開發(fā)業(yè)務機會區(qū)域價值鏈分析附：北京市現(xiàn)階段房地產業(yè)產品分布特征北東北東東南南西南西西北CBD商業(yè)區(qū)危改區(qū)危改區(qū)待開發(fā)區(qū)域危改區(qū)待開發(fā)資源集聚經濟適用房商品住宅經濟適用房高檔住宅別墅寫字樓科技園區(qū)教育區(qū)、學生公寓政府辦公區(qū)經濟適用房商品住宅區(qū)豐臺區(qū)域價值追求模式豐臺及周邊區(qū)域土地資源房產開發(fā)資源區(qū)域發(fā)展要求人力資源企業(yè)內部資源企業(yè)外部資源和發(fā)展機會區(qū)域各類資源組織資源內部各類資源捕獲發(fā)展機會集聚