【正文】 項(xiàng)目）商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場分析說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)，豐臺(tái)區(qū)大型店鋪近乎沒有。 市場區(qū)域分布典型特點(diǎn)：餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營業(yè)：公主墳、西直門電腦、 IT業(yè)：中關(guān)村。北京市寫字樓市場供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢，其中西部是市場供應(yīng)擴(kuò)大的主體以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場需求的主力軍需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域三、市場價(jià)格寫字樓銷售有價(jià)無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景一、市場供應(yīng)量繼續(xù)加大，對大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素銀行信貸政策支持推動(dòng)市場需求擴(kuò)大三、價(jià)格方面 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析別墅市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，別墅市場供應(yīng)數(shù)量明顯增加別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng) 目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。單位購房，如玉海園項(xiàng)目，單位購房占到 65％，所以對這類隱性的單位購房值得關(guān)注。所以說，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。通過對中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬平方米左右。危舊房改造房市場分析 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 一、危舊房改造市場背景介紹 北京市危舊房改造的形式：（ 1） “以房改帶危改 ”產(chǎn)生的歷史背景而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢要求，由此提出了 “ 房改帶危改 ” 新的危改形勢， 2023年 3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖 2023〗 19號(hào)），在崇文、宣武、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼铩⒔痿~池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進(jìn)行房改帶危改的試點(diǎn)，并取得了良好的效果。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析危舊房改造房市場分析二、危舊房改造市場現(xiàn)狀 “ 三區(qū)五片 ” 試點(diǎn)取得良好效果： “ 三區(qū)五片 ” 是 “ 以房改帶危改 ” 形式的試點(diǎn)工程，它們在實(shí)踐中取得了很好的效果，開發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。政府在危改工程項(xiàng)目中發(fā)揮重要的作用三、市場發(fā)展前景 危改市場缺口大，開發(fā)商機(jī)大 ： 北京市 “ 十五 ” 時(shí)期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實(shí)提高人民群眾居住水平。 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè)全年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %。工程質(zhì)量明顯提高，全市工程優(yōu)良品率達(dá) %，比上年提高 。 《北京市 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào)》幾個(gè)特點(diǎn)： 建筑業(yè)隨國民經(jīng)濟(jì)的增長呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢 建筑市場日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤偏低 政府管理部門在工程施工的管理、技術(shù)操作規(guī)范管理大大加強(qiáng) 工程項(xiàng)目管理得以推廣和應(yīng)用，施工企業(yè)自身管理加強(qiáng) 建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術(shù)、新材料在建筑施工企業(yè)應(yīng)用增多 建筑業(yè)從業(yè)人員過多， “ 壓級(jí)壓價(jià)、索要回扣、墊資接工程 ” 現(xiàn)象嚴(yán)重 從建設(shè)部獲悉，到2023年，我國建筑業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到２６７００億 元，年均增長７．５％；建筑業(yè)增加值達(dá)到８５００億元，年均增長率７．１％， 占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例達(dá)到６．７％。 　二、企業(yè)發(fā)展態(tài)勢面對 WTO建筑企業(yè)發(fā)展呈分化狀態(tài)，即各類大型的總承包企業(yè)到具體的施工企業(yè)的分化大企業(yè)業(yè)務(wù)選擇面擴(kuò)大，中小型建筑企業(yè)業(yè)務(wù)選擇呈專業(yè)化發(fā)展態(tài)勢工程管理、施工技術(shù)水平等是決定企業(yè)核心競爭力的重要要素三、建筑產(chǎn)品發(fā)展趨勢綠色建筑是未來北京住宅建筑業(yè)發(fā)展的態(tài)勢人性化、智能化、自然化建筑產(chǎn)品是未來發(fā)展的趨勢四、政府管理 政府在資質(zhì)審定、工程招投標(biāo)管理、質(zhì)量管理等各個(gè)方面都要加強(qiáng)，市場化運(yùn)作日趨成熟 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè) 北京市裝飾業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析發(fā)展歷史： 我國現(xiàn)代建筑裝飾行業(yè)從改革開放一起步即自發(fā)地進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)，是我國市場化最早、程度最高的產(chǎn)業(yè)之一；我國建筑裝飾市場從改革開放一出現(xiàn)需求即主動(dòng)向外商開放，早已國際化早于國產(chǎn)化，是全球建筑裝飾市場的重要組成部分。 我國建筑裝飾行業(yè)發(fā)展的軌跡來看 ，旅游業(yè)的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)興起并形成的直接報(bào)動(dòng)力；家庭裝飾的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)壯大并可持續(xù)發(fā)展的源泉。作為旅游業(yè)基礎(chǔ)的飯店業(yè)，我國現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館 30多萬家，其中，有固定資產(chǎn)原值 2100億元的涉外飯店 5782家，客房 75萬多家，其中星級(jí)飯店 3248家，包括五星級(jí) 64家、四星級(jí) 176家、三星級(jí) 1085家、二星級(jí) 1610家、一星級(jí) 313家，出于對旅游者競爭需求， 2023年將有 10％， 600家左右的涉外飯店將進(jìn)行裝飾改造，若每家平均投資 1000萬元，全國將達(dá)到 60億元。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。已有 55種產(chǎn)品獲國優(yōu)、部優(yōu)、市優(yōu)產(chǎn)品稱號(hào)。以豐臺(tái)區(qū)為例，四環(huán)路在豐臺(tái)境內(nèi)的長度為１９．１公里，占了全程總數(shù)的三分之一，與京石、京開兩條高速公路交匯，與京廣、京原、京哈等１２條鐵路交叉，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目正陽小區(qū)、青塔二期、今日家園就在四環(huán)附近。城市建設(shè) :豐臺(tái)區(qū)的城市建設(shè)起步晚，發(fā)展快。同時(shí)，全區(qū)的綠化美化水平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。旅游 ： 旅游已被列入豐臺(tái)區(qū) “ 四大功能 ” 之一，在全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占有重要地位。這客觀上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。 豐臺(tái)有大量的危舊房改造項(xiàng)目： 豐臺(tái)區(qū)有大量的危舊房改造項(xiàng)目，（對于具體的數(shù)據(jù)，有待于各區(qū)的危改規(guī)劃，沒有能夠查資料得到，建議龍騰通過區(qū)里房管局等單位對豐臺(tái)未來危改規(guī)劃得到詳細(xì)了解），這對龍騰的發(fā)展是良好的機(jī)會(huì)。 而區(qū)域價(jià)值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分析的，依據(jù)對產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。 在市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品 ——“ 房屋 ”體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。實(shí)際例子：天鴻集團(tuán)就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠(yuǎn)、萬通等也只是選擇北京、上海、廣州、海南等幾個(gè)區(qū)域，而不可能全國性擴(kuò)張。在同一個(gè)大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。通過在豐臺(tái)房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著豐臺(tái)整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在豐臺(tái)的地位，繼而向周邊地區(qū)擴(kuò)展。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目商業(yè)性開發(fā)項(xiàng)目：商業(yè)用房寫字樓商務(wù)區(qū)（ CBD）產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈其它業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)但這些機(jī)會(huì)不一定都是 可以選擇的，這些機(jī)會(huì)是不考慮企業(yè)實(shí)力的而客觀描述的。公裝家裝新建裝飾工程改造裝飾工程視角一視角二旅游飯店、機(jī)關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的服務(wù)行業(yè)的公共建筑是重點(diǎn)，其中旅游景點(diǎn)的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺(tái)區(qū)機(jī)關(guān)辦公樓是 的首選 公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量現(xiàn)階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加 立足于豐臺(tái)區(qū)，選擇現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所對應(yīng)的市場家裝不僅是居民居民自己消費(fèi)，現(xiàn)在更多的是投資于租賃全國整體看，公裝市場新建裝飾工程較少，但北京舉辦奧運(yùn)帶來新的增長潛力依托于房地產(chǎn)開發(fā)的新建裝飾工程有巨大的市場企業(yè)內(nèi)部分析2? 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析： 業(yè)務(wù)衍變 業(yè)務(wù)衍變圖建筑施工裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā) 附加價(jià)值業(yè)務(wù)商貿(mào)餐飲餐飲過去 現(xiàn)在 將來成熟業(yè)務(wù) 其它業(yè)務(wù) 未來業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)衍變說明： 由街道施工起家，建筑施工是其傳統(tǒng)的相對成熟的業(yè)務(wù)現(xiàn)階段業(yè)務(wù)中， “槐房 ”項(xiàng)目標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全面展開，定位為公司 “培育業(yè)務(wù) ” “沈飛 ”和 “岳陽 ”項(xiàng)目是裝修裝飾公司業(yè)務(wù)的主要體現(xiàn)，但是仍不成熟，有待培育 “商貿(mào) ”業(yè)務(wù)已經(jīng)停辦， “餐飲 ”是帶有 “后勤服務(wù) ”性質(zhì)的業(yè)務(wù)，在以后分析中予以忽略對企業(yè)未來發(fā)展的業(yè)務(wù)還有待分析和定位培育業(yè)務(wù) 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 建筑業(yè)務(wù) 裝修裝飾業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)行項(xiàng)目“槐房項(xiàng)目 ” “七里莊項(xiàng)目 ”“武裝部項(xiàng)目 ”“草橋項(xiàng)目 ”“岳陽項(xiàng)目 ”項(xiàng)目概況項(xiàng)目運(yùn)行存在的問題運(yùn)行主體 龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司 前兩個(gè)是 建筑“草橋 ”是六分公司 裝飾公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)因素 “ 七里莊小區(qū)建設(shè) ” 項(xiàng)目，其中 5樓已經(jīng)竣工，完成產(chǎn)值2600萬元；正在施工 6號(hào)樓，總產(chǎn)值 2900萬，完成產(chǎn)值 1800萬； 參與管理人數(shù) 35人。該項(xiàng)目是分包的項(xiàng)目裝飾面積 7000平米總產(chǎn)值為其它業(yè)務(wù)商貿(mào)、餐飲商貿(mào)公司、餐廳對項(xiàng)目的綜合管理有待加強(qiáng)沒有資質(zhì)缺乏高素質(zhì)設(shè)計(jì)施工人才公司業(yè)務(wù)發(fā)展定位不明商貿(mào)已經(jīng)停辦餐廳經(jīng)營對公司主體沒什么大的影響結(jié)構(gòu)因素 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)綜合分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)： 選擇了房地產(chǎn)業(yè)作為未來發(fā)展方向之一，但是還沒有明確具體選擇那些細(xì)分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品種作為企業(yè)重點(diǎn)開發(fā)的對象。企業(yè)憑自身實(shí)力參與市場競爭能力也比較弱。 是根植于豐臺(tái)區(qū)的企業(yè)，苗總的本土根植性很強(qiáng)建筑和裝飾為龍騰提供支持苗總為龍騰發(fā)展提供領(lǐng)導(dǎo)保證和作為一個(gè)企業(yè)家追求發(fā)展的思想保證建筑的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)可為龍騰提供支持豐臺(tái)區(qū)的關(guān)系資源有重大作用龍騰在管理、組織等方面都有差距舊有體制存在弊病、資金實(shí)力不足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)缺乏，關(guān)鍵在 “人力 ”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展景氣上揚(yáng)WTO、奧運(yùn)南城開發(fā)是機(jī)遇獲取豐臺(tái)區(qū)政府政策支持市場競爭激烈企業(yè)優(yōu)化重組趨勢明顯，導(dǎo)致進(jìn)入門檻提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)偏低時(shí)代發(fā)展對企業(yè)家的要求更復(fù)雜“槐房項(xiàng)目 ”的風(fēng)險(xiǎn)因素很大建筑和裝飾的實(shí)力較弱，定位不明整體轉(zhuǎn)型目標(biāo)不明塑造龍騰品牌提升企業(yè)核心競爭能力企業(yè)要通過 “槐房項(xiàng)目 ”成功運(yùn)作使企業(yè)轉(zhuǎn)型提升領(lǐng)。受大企業(yè)影響嚴(yán)重政府政策和市場競爭企業(yè)沒有健全的人力資源管理機(jī)制，人才已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的重要瓶頸 作為民營性質(zhì)的企業(yè)，股權(quán)較為集中，法人意志強(qiáng)，決策權(quán)集中，但對苗總要求高，除老總外其他員工靈活性不足，創(chuàng)新意識(shí)不足。裝修裝飾業(yè)務(wù)： 裝修裝飾業(yè)務(wù)是 最薄弱的一個(gè)環(huán)節(jié)，而隨著房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的下一步需要對龍騰發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出明確的戰(zhàn)略定位。餐廳規(guī)模不大，主要是解決職工吃飯問題，對外營業(yè)額不大項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制不完善經(jīng)營能力薄弱財(cái)務(wù)成本管理不到位債權(quán)債務(wù)問題突出 項(xiàng)目規(guī)劃方案已經(jīng)審批通過，設(shè)計(jì)已完成，處在準(zhǔn)備開工階段。共建筑建設(shè)視角一視角二產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一： 拓展市場開拓能力，走工程總承包業(yè)務(wù)之路產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源，探索 “分公司 ”管理模式產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)三 ：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領(lǐng)域轉(zhuǎn)化立足豐臺(tái)住宅施工項(xiàng)目（含龍騰開發(fā)項(xiàng)目）面向北京市其它項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之三：裝修裝飾業(yè) 建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)還是很多，北京申奧成功帶來市政、交通、住宅建設(shè)、公共建筑等諸多機(jī)會(huì)，西部大開發(fā)也帶來西部市場的各類建設(shè)機(jī)會(huì)，這里僅就 建筑所面臨的一些機(jī)會(huì)做出分析。社區(qū)經(jīng)營 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之一：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一 ：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù) —— 開發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)區(qū)域價(jià)值鏈分析附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征北東北東東南南西南西西北CBD商業(yè)區(qū)危改區(qū)危改區(qū)待開發(fā)區(qū)域危改區(qū)待開發(fā)資源集聚經(jīng)濟(jì)適用房商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房高檔住宅別墅寫字樓科技園區(qū)教育區(qū)、學(xué)生公寓政府辦公區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房商品住宅區(qū)豐臺(tái)區(qū)域價(jià)值追求模式豐臺(tái)及周邊區(qū)域土地資源房產(chǎn)開發(fā)資源區(qū)域發(fā)展要求人力資源企業(yè)內(nèi)部資源企業(yè)外部資源和發(fā)展機(jī)會(huì)區(qū)域各類資源組織資源內(nèi)部各類資源捕獲發(fā)展機(jī)會(huì)集聚