【正文】 制定空間布局落實(shí)詳細(xì)計(jì)劃，杜絕泛基地化傾向的發(fā)生l1 l2l3摸清基地空間布局總量，結(jié)合 星光建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和速度，考慮基地的可持續(xù)發(fā)展要求，避免大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，形成制訂空間規(guī)劃的指導(dǎo)原則和基礎(chǔ)資料供規(guī)劃單位參考l4調(diào)研不同影視企業(yè)的特殊空間需求 組織對重點(diǎn)招商企業(yè)的實(shí)地訪談，確定不同類型企業(yè)對基地空間和建筑形式的切實(shí)需求，完善空間規(guī)劃基礎(chǔ)資料 確定 被招商目標(biāo)通過調(diào)研及公共關(guān)系，確定被招商目標(biāo)，前期投入構(gòu)建、中期投資基礎(chǔ)設(shè)施、后期配套擴(kuò)建及系統(tǒng)升級投入建立企業(yè)資料庫組織對國內(nèi)（北京作為重點(diǎn)）企業(yè)資源的調(diào)查，形成企業(yè)資料庫，作為篩選 確定目標(biāo)對象的依據(jù)制訂招商總體方案 和實(shí)施計(jì)劃通過多渠道接觸政府主管機(jī)構(gòu)，會(huì)同政府機(jī)構(gòu)制訂招商方案，明確重點(diǎn)招商名單，針對不同地域招商對象采取不同招商方式，確定實(shí)施步驟和時(shí)間計(jì)劃，盡快形成集聚效應(yīng)多渠道多手段招商 l 利用報(bào)紙、書刊、雜志宣傳基地形象l 建立基地專門網(wǎng)站，整合區(qū)內(nèi)政府及社會(huì)網(wǎng)絡(luò)資源，強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)宣傳和招商l 利用 大興科技園區(qū)優(yōu)勢擴(kuò)大基地知名度，協(xié)助進(jìn)行招商活動(dòng)l 與影視相關(guān)協(xié)會(huì)、民間組織建立工作交流機(jī)制，拓展招商渠道，擴(kuò)大基地影響力l 引進(jìn)知名公關(guān)、策劃、品牌管理等高端咨詢中介機(jī)構(gòu)整理區(qū)內(nèi)居住的影視人才情況，建立聯(lián)系，形成信息交流機(jī)制針對性招商整合推廣渠道、豐富宣傳手段、強(qiáng)化招商效果影視基地建設(shè)發(fā)展中應(yīng)注意的問題有限的空間 和無限的招商需求短時(shí)的表面繁榮 和穩(wěn)定可持續(xù)財(cái)力的需求潛在問題的應(yīng)對與建議有限的空間資源 無限的招商需求l大興區(qū)土地可使用面積短缺，可滿足初期構(gòu)建要求，對于后期的空間發(fā)展有一定的區(qū)域限制性l商業(yè)地產(chǎn)影響了影視基地可選擇資源問題 1：有限的空間與無限的招商需求l商業(yè)地產(chǎn)的快速進(jìn)入可能的商業(yè)開發(fā)，將占用基地空間資源，降低基地產(chǎn)業(yè)用地的空間 l大型影視制片公司的外景地建設(shè)需求影視公司為快速擴(kuò)展業(yè)務(wù)，追求短期效益，將提出外景地建設(shè)需求，會(huì)擠占創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)核心收益的資源l 基地招商的迫切心理 可能遭遇借影視之名的企業(yè)新圈地運(yùn)動(dòng)核心區(qū) 搶占商業(yè)開發(fā)，增加產(chǎn)業(yè)功能用地；適度建設(shè)功能性、可重復(fù)使用的專業(yè)攝影棚，不建固定影城；留足空間，不求一日建成問題 2：短時(shí)快速的表面繁榮和穩(wěn)定持續(xù)的區(qū)域收益 秉承提高 影視基地可持續(xù)創(chuàng)收的需求，制定企業(yè)入駐優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)入駐l前期建設(shè)帶來的餐飲、 休閑、配套服務(wù)的即時(shí)收益l影視基地引發(fā)的游客的觀光和消費(fèi)、各周邊企業(yè)的需求收益l……l要求基地對專業(yè)技術(shù)服務(wù)、后期制作、展示與傳播的企業(yè)性質(zhì)主體的組織化集聚l基于企業(yè)利潤的收入，具有長期性、持續(xù)性、穩(wěn)定性l……短時(shí)快速的表面繁榮 穩(wěn)定可持續(xù)的財(cái)力l短期的、流動(dòng)的、邊緣 的，繁榮的背后是影視基地是否可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)l……初期的盈利點(diǎn)廠房租賃提供場地、包括供電、供水等必備設(shè)施設(shè)備租賃提供硬件設(shè)備租賃服務(wù)技術(shù)支持針對技術(shù)需求，提供相關(guān)支持公關(guān)活動(dòng)針對如小型發(fā)布會(huì)、書畫展、產(chǎn)品推介會(huì)等小模式公關(guān)活動(dòng)目錄第一章 總論項(xiàng)目提要及發(fā)展史第二章 項(xiàng)目背景及必要性項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目建設(shè)的必要性及意義第三章 建設(shè)條件地理位置及區(qū)域范圍自然條件項(xiàng)目區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件政策條件周邊輔助優(yōu)勢第四章 市場的整體分析市場分析國外影視基地的發(fā)展模式國內(nèi)現(xiàn)有基地的尷尬狀況尷尬現(xiàn)狀的直接原因?qū)擂维F(xiàn)狀的深層體制性原因國內(nèi)影視基地的發(fā)展趨勢 發(fā)展影視基地的核心背景重大機(jī)遇項(xiàng)目定位（戰(zhàn)略及核心定位）市場判斷及實(shí)現(xiàn)路徑分析1區(qū)域行政的策略建議1項(xiàng)目價(jià)值觀1潛在競爭對手分析1 SWOT分析及結(jié)論1項(xiàng)目特點(diǎn)及核心優(yōu)勢第五章 整體規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃與布局潛在問題的應(yīng)對與建議具體實(shí)施操作建議第六章 投資估算和資金籌措前期投 資 估算演播室租賃回報(bào)分析第六章：投資估算和資金投入序號 項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 原始指標(biāo) 單位 工作量 單價(jià)或費(fèi)率 合價(jià)（元 ）一 土地成本 　 　 　 　1 土地成本金（商業(yè)） 用地面積 畝2 相關(guān)項(xiàng)目 　 　　 測繪費(fèi) 用地面積 平方米　 登記費(fèi) 用地面積 平方米　 應(yīng)交契稅 土地估價(jià) 萬元二 開發(fā)前期費(fèi)用 　 　1 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 　 　　 工程勘查費(fèi) 鉆孔深度 米施工圖設(shè)計(jì) 建筑面積 平方米裝修環(huán)境設(shè)計(jì) 建筑面積 平方米2 周邊配套費(fèi) 　 　供熱設(shè)施 地上面積 平方米管道燃?xì)?戶 戶3 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 　 　　 用地規(guī)劃管理 用地面積 平方米項(xiàng)目環(huán)境影響評測費(fèi) 建筑面積 平方米防雷監(jiān)督設(shè)計(jì)審查費(fèi) 建筑面積 平方米地震安全評價(jià) 建筑面積 平方米人防易地建設(shè)費(fèi) 建筑面積 平方米圖紙審查費(fèi) 建筑面積 平方米消防審查費(fèi) 建筑面積 平方米水資源費(fèi) 建筑面積 平方米工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安成本 元工程監(jiān)理費(fèi) 建安成本 平方米房產(chǎn)測繪費(fèi) 建筑面積 平方米4 三通一平費(fèi) 　 　本項(xiàng)目有可能產(chǎn)生的成本三 建筑安裝工程費(fèi) 　 　　 地上土建工程 建筑面積 平方米備案費(fèi) 　 　工程承包交易費(fèi) 　 　四 配套建設(shè)費(fèi) 　 　　 供電 建筑面積 平方米供水 建筑面積 平方米排污 建筑面積 平方米熱力 建筑面積 平方米五 稅金 　 　　 營業(yè)稅金及附加 銷售收入 元所得稅 銷售收入 元土地增值稅 銷售收入 元土地使用稅 用地面積 平方米六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 　　 管理費(fèi) 銷售收入 元七 不可預(yù)見費(fèi) 　 　　 不可預(yù)見費(fèi) 銷售收入 元間接費(fèi) 　 　概算總造價(jià) 　 　費(fèi) 用 項(xiàng) 目 運(yùn) 營 期第 1年 運(yùn) 營 期第 2年 運(yùn) 營 期第 3年 ……人 員費(fèi) 用 150 158 166 ……設(shè)備維護(hù) 5 6 8 ……房屋 維護(hù) 5 7 9 ……管理 費(fèi) 用 20 20 20 ……公關(guān) 費(fèi) 用 20 20 20 ……廣告 費(fèi) 用 20 20 20 ……營業(yè) 稅金及附加 35 38 40 ……企 業(yè) 所得稅 88 97 105 ……稅 費(fèi)總計(jì) 343 366 388 ……現(xiàn)金流出演播 廳 成本稅 費(fèi)預(yù) 算表 1 單 位：萬元收入種 類 經(jīng)營 面 積 價(jià)格種 類 日租金收入比例 運(yùn) 營 期第 1年 運(yùn) 營 期第 2年 運(yùn) 營 期第 3年……出租率 年收入 出租率 年收入 出租率 年收入場 租收入 600m2 門 市價(jià) 7000 30% 50% 98萬 55% 108萬 60% 118萬 ……優(yōu) 惠價(jià) 5000 60%協(xié)議 價(jià) 3000 10%400m2 門 市價(jià) 6600 50% 95萬 105萬 115萬 ……優(yōu) 惠價(jià) 4700 30%協(xié)議 價(jià) 2800 20%200m2 門 市價(jià) 5900 50% 88萬 98萬 107萬 ……優(yōu) 惠價(jià) 4200 40%協(xié)議 價(jià) 2500 10%場 租收入小 計(jì) 281萬 311萬 340萬 ……設(shè)備 租 賃 收入 360萬 378萬 397萬 ……收入 總計(jì) 641萬 689萬 737萬 ……現(xiàn)金流入：表 2 單位：元演播 廳 收入 預(yù) 算項(xiàng) 目名稱：影 視 基地 投 資時(shí)間 :2023年回 報(bào)時(shí)間 :2023年總額2023年 /元投入成本 直接投入 土地成本 435 700萬建筑裝修 215間 接投入 公關(guān) 費(fèi) 用 50萬演播室租 賃 回 報(bào) 分析（ 簡 ）前期投入（萬元）項(xiàng) 目 標(biāo) 地（ ￥ ）根據(jù)北京星光拓成投 資 有限公司 2023年 5月 25日在北京市大 興 區(qū)西 紅門鎮(zhèn) ， 東 至星光影 視 園，南至春和路，西至廣平大街，北至北 興 路段， 購 地 65畝 （ 34626 m2），用途 為 工 業(yè) 用地，最 終 成交價(jià) 為 2608萬元，保 證 金 繳納 300萬元，交易地點(diǎn) 為 北京市國土 資 源局大 興 分局。本案 標(biāo) 的價(jià)格 預(yù) 估不低于 700萬 ￥（以不超 過 地 為 例）演播室 面 積 ㎡ 時(shí)長 h 門 市價(jià)（元） 優(yōu) 惠價(jià)（元） 協(xié)議 價(jià)（元）配套 設(shè) 施A 600 8 7000 6600 5900B 400 8 5000 4700 4200C 200 8 3000 2800 2500暫 定價(jià)格Thanks for your attention……。2023年同比增 長 %， 2023年同期下滑 5%，依次 為 依據(jù)。綜合節(jié)目制作服務(wù)，主要是為電視臺或傳媒制作公司綜藝節(jié)目劇組提供大型綜藝節(jié)目制作專業(yè)場地、技術(shù)、設(shè)備、衛(wèi)星傳輸?shù)确?wù)，核心優(yōu)勢是擁有配置高端燈光及高標(biāo)清視音頻設(shè)備的 2001000平方米不同規(guī)格的演播室群。由于建筑設(shè)計(jì)的局限性，經(jīng)常會(huì)造成演播室面積的利用率不均等，使用頻繁的空間有時(shí)候面積會(huì)局促，而有些很少有人涉及的空間倒反而留了很大的面積。公司將建立基于內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的知識庫，完善知識共享機(jī)制，培養(yǎng)和提高公司的集體創(chuàng)造力。： 將公司三年發(fā)展規(guī)劃確定的目標(biāo)層層分解、落實(shí)，明確責(zé)任，以目標(biāo)為尺度進(jìn)行考核。，積極開拓產(chǎn)品市場與資本市場，實(shí)現(xiàn)公司跳躍式發(fā)展。管理優(yōu)勢 管理隊(duì)伍整體素質(zhì)提高，有著良好的知識結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)，富有激情和創(chuàng)新精神。地政支持優(yōu)勢 充分尋求地政關(guān)系的支持，由此拓展本案之外的延展點(diǎn)。l功能實(shí)用 :實(shí)現(xiàn)客戶內(nèi)部信息共享，協(xié)同業(yè)務(wù)辦理，業(yè)務(wù)涵蓋面廣。機(jī)會(huì)與優(yōu)勢便會(huì)充分結(jié)合發(fā)揮出來l以多產(chǎn)業(yè)為資源調(diào)配基礎(chǔ)，積極拓展空間l以良好的地政關(guān)系確保更廣闊的合作機(jī)遇外部機(jī)會(huì)與內(nèi)部資源優(yōu)勢不相適合，優(yōu)勢再大也將得不到發(fā)揮l兩極化爭奪邊緣市場作為初期業(yè)務(wù)來源l將增值服務(wù)及一般服務(wù)差別化的價(jià)格體系進(jìn)行合理定制及整理l市場壓力巨大，媒體與企業(yè)的直接選擇導(dǎo)致，經(jīng)營的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化l競爭對手可能不斷升級現(xiàn)有配套l銷售及技術(shù)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性能否得到認(rèn)可當(dāng)環(huán)境狀況對內(nèi)部優(yōu)勢構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，優(yōu)勢得不到充分發(fā)揮，出現(xiàn)優(yōu)勢不優(yōu)的脆弱局面l不斷發(fā)掘渠道優(yōu)勢，樹立積極的市場戰(zhàn)略l通過與強(qiáng)勢企業(yè)或第三方建立戰(zhàn)略聯(lián)盟當(dāng)內(nèi)部劣勢與外部風(fēng)險(xiǎn)相遇時(shí)，就面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，甚至威脅到生死存亡l專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)的打造是業(yè)務(wù)拓展的根本l對已經(jīng)確定的運(yùn)營機(jī)制應(yīng)不斷優(yōu)化提高其效率，方可提高競爭力SO WOST WTSWOT分析結(jié)論：機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部劣勢 內(nèi)部優(yōu)勢扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略防御型戰(zhàn)略增長型戰(zhàn)略多種經(jīng)營戰(zhàn)略針對競爭激烈的本土市場，以及目前我司的自身實(shí)際情況，以保守型的增長性戰(zhàn)略為佳，采用眼鏡蛇似的防守狀態(tài)，逐步突破自身局限。問題依舊回到 “ 企業(yè)在媒體直投 ” 的問題。創(chuàng)意為核心，配套為主導(dǎo)霸占大部分市場，除演播廳外擁有其他多產(chǎn)業(yè)支持，品牌多元化發(fā)展，擁有無可比擬的客戶優(yōu)勢專業(yè)為核心，設(shè)備為主導(dǎo)占據(jù)中低端市場，成為企業(yè)較低預(yù)算的首選50%