【正文】 廳兩衛(wèi) 136平 戶型 B兩室兩廳一書 兩衛(wèi) 133平 C三室兩廳兩衛(wèi) 141平 D兩室兩廳一衛(wèi) 103平 E兩室兩廳兩衛(wèi)一書 137平 F三室兩廳一衛(wèi) 124平 G兩室兩廳一衛(wèi) 115平 主力戶型 /面積 B 133平 D 100平 F 124平 滯銷戶型 無 配 套 費(fèi) 有限電視 300元天然氣開口 2700元 優(yōu)惠政策 二期開盤當(dāng)天 ，開盤后 97折。主要賣點(diǎn)還是以景觀和物業(yè)管理、以及品牌地產(chǎn)效應(yīng)。售樓處裝修高檔，銷售人員素質(zhì)較高。 典型樓盤調(diào)查 本資料來自 41 項(xiàng)目名稱 藍(lán)灣康城 開 發(fā) 商 淄博房屋建設(shè)開發(fā)公司壽光分公司 代 理 商 海納房產(chǎn)策劃 售樓電話 5261177 地理位置 壽光市金光街道東首（近東環(huán)路，濰坊科技學(xué)院東約 500米） 物管公司 自管 物管費(fèi)用 建筑單位 濰坊昌大 總 棟 數(shù) 24 規(guī)劃用途 高層、多層綜合居住小區(qū) 綠 化 率 45% 占地面積 61000萬平 建筑面積 147600平 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 可售戶數(shù) 1324 工程進(jìn)度 一期封頂 容 積 率 公 攤 1220% 銷 售 率 一期 70% 開盤日期 20 4 交房時(shí)間 20 12 附房?jī)r(jià)格 1500 車庫(kù) /車位 多層地上庫(kù) 高層地下車位 車位 /庫(kù)數(shù)量 多層 1： 1 車位價(jià)格 車庫(kù) 3080 車位未定 住宅最低價(jià) 2210 住宅最高價(jià) 2780 住宅平均價(jià) 2550 戶型及套數(shù) 一期 二室二廳一衛(wèi) 91平 三室二廳二衛(wèi) 155平 配 套 費(fèi) 管道安裝費(fèi)用 2500元 有線電視 300元 優(yōu)惠政策 一次性 97折 按揭 98折 商業(yè)交一萬定金頂 2萬元 商業(yè)規(guī)劃 2層沿街商業(yè) 商鋪面積 106平、 172平、 400平 700平、 1000平 商鋪價(jià)格 4988元 銷 售 率 周邊配套 位于市政東部新區(qū)，離彌河景觀帶很近，周邊學(xué)校及其他配套設(shè)施正在完善中，項(xiàng)目有一定的升值潛力 綜合評(píng)價(jià) 住宅建筑風(fēng)格較合理，銷售情況較好，商鋪位置靠近正在規(guī)劃的商業(yè)街，但目前銷售情況一般 典型樓盤調(diào)查 本資料來自 42 直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤 地塊： 文廟街兩側(cè) 開發(fā)商： 濰園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積： 630715平米 棟數(shù)： 4棟 31層、 5棟 29層、 3棟 25層、 3棟 23層、 6棟 17層、 3棟 15層、 1棟 6層、 11棟 5層 卡諾島北鄰：金海灣小區(qū)公示數(shù)據(jù) —— 本資料來自 43 個(gè)案分析 目前壽光最火的樓盤 ——中南 這一策略普遍被應(yīng)用于玫瑰園、領(lǐng)世郡等項(xiàng)目，因此”高檔樓盤中檔價(jià)格“很能吸引客戶購(gòu)買。 注重項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的建設(shè)及售樓處包裝。 未見現(xiàn)房先建樹。 銷售人員的專業(yè)性、營(yíng)銷的持續(xù)性 我公司去中南世紀(jì)城市調(diào)，銷售人員多次發(fā)短信、打電話聯(lián)系，溝通非常專業(yè)；并且在開盤后 3天內(nèi)采取趁熱打鐵的營(yíng)銷思路，舉辦已經(jīng)訂購(gòu)和未訂購(gòu)客戶的攝影比賽，施以“小恩小惠”，促進(jìn)成交客戶的轉(zhuǎn)介紹、促成未成交客戶的盡快成交。 2）放量形態(tài) 定向團(tuán)購(gòu)開發(fā)較為普遍。 3）熱點(diǎn)區(qū)域 東部新城環(huán)境好，開發(fā)量大，是購(gòu)買能力強(qiáng)的客戶首選之地。社區(qū)品質(zhì)、環(huán)境綠化和物業(yè)管理等要求較高。如果市場(chǎng)大形勢(shì)能夠平穩(wěn)過渡，則 2020年下半年將不會(huì)發(fā)生較大變動(dòng)， 2020年交易量及交易價(jià)格仍將處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)。 客戶群體中，二次置業(yè)客戶占多數(shù)比例，首次置業(yè)客戶（年輕、婚房）占少數(shù)比例，多以自住為主。 如單從居住功能看 ,我們的項(xiàng)目在壽光市場(chǎng)并非唯一；因此必須同時(shí)滿足他們更深層次的心理需求 ! 賣什么樣的產(chǎn)品？ 本資料來自 56 看我們的項(xiàng)目能否滿足他們的 物質(zhì) /精神雙需求 賣什么樣的產(chǎn)品？ 本資料來自 57 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)解讀 。 在區(qū)域市場(chǎng)具有獨(dú)特識(shí)別性與演繹空間。 ?德國(guó)是國(guó)際現(xiàn)代主義建筑的發(fā)源地，其建筑文化一直是現(xiàn)代世界建筑學(xué)界的領(lǐng)導(dǎo)力量，它的現(xiàn)代主義的建筑理念催生了紐約第五大道、倫敦切爾西區(qū)、東京新宿等國(guó)際化都市高尚住宅區(qū)。 德國(guó)文化 ,也值得贊嘆和借鑒。 ” ——德國(guó)存在主義哲學(xué)大師海德格爾 賣什么樣的產(chǎn)品？ 本資料來自 61 年 齡 :主要集中在 2645之間； 職 業(yè) :白領(lǐng)、企業(yè)中層管理者、教師、公務(wù)員、高 級(jí)技工、私企業(yè)主 、個(gè)體戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)菜農(nóng)棉農(nóng)、 沿海漁民鹽廠企業(yè) 等 ； 客戶來源 :壽光市區(qū)為主 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔 濰坊其他區(qū)域 為偶得客戶； 臵業(yè)次數(shù) :首次及二次皆有； 臵業(yè)用途 :自住為主。 ——追求細(xì)節(jié)，打造完美。 ——區(qū)域發(fā)展，描繪遠(yuǎn)景。 ?先做好一期，呈現(xiàn)實(shí)景品質(zhì)。 ?先修好金光街，做好南區(qū)主入口大門。 ?2020年不搞開盤儀式，正式開盤在 2020年。 ?玫瑰園小高層均價(jià)： 3200；中南世紀(jì)城小高層均價(jià)： 3250；巨能華府洋房均價(jià)： 3300；新城明珠多層均價(jià)： 2600。 另外，我們也可在濰坊核心區(qū)投放戶外廣告牌，吸引濰坊目標(biāo)客戶。 “ 隔山打虎 ” 第二式 ——招募學(xué)生，既可派單，又可銷售 與學(xué)校老師溝通，招募大量大專職業(yè)學(xué)校學(xué)生（最好是即將畢業(yè)的）或建議免費(fèi)實(shí)習(xí)基地，通過專業(yè)培訓(xùn)，派發(fā)精美別致 DM，在學(xué)校及各個(gè)路段輪番發(fā)放，講解項(xiàng)目并盡量留下客戶電話并介紹到售樓處，這樣能最有效的將本項(xiàng)目推向市場(chǎng)，創(chuàng)造轟動(dòng)效應(yīng)。 老帶新、卡諾會(huì)會(huì)員購(gòu)房贈(zèng)送物業(yè)費(fèi) 老客戶購(gòu)買贈(zèng)送 2年物業(yè)費(fèi)，介紹新客戶贈(zèng)送 1年物業(yè)費(fèi)；卡諾會(huì)會(huì)員享受1萬頂 2萬等優(yōu)惠政策。 圍擋內(nèi)容以獨(dú)特文化長(zhǎng)廊形式，挖掘壽光本土文化、宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；金光街圍擋以手繪創(chuàng)意畫面突顯商業(yè)步行街意象。 包裝策略 本資料來自 72 包裝策略 可在金光街兩側(cè)布置彩旗 可在工地圍擋設(shè)置部分圍墻廣告 可在一期南入口兩側(cè)設(shè)置部分圍墻廣告 可在一期部分完工房外懸掛彩旗或豎幅 本資料來自 73 售樓處包裝 ?完善售樓處現(xiàn)場(chǎng)布置。主推產(chǎn)品、品質(zhì)、物業(yè)、一期完美呈現(xiàn)等。 原有二期招募海報(bào)過于簡(jiǎn)單，不能體現(xiàn)樓盤的高檔氣質(zhì)；可根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)多次印刷，如“從萊茵河到法蘭克福 ——德意志風(fēng)情之旅”、樣板間公開品鑒會(huì)等。既能增加綠化率，也能。 與咖啡屋、汽車商、酒店、電影院、學(xué)校等合作，通過互給對(duì)方客戶優(yōu)惠的辦法，擴(kuò)大知名度和有效客戶范圍，以多渠道促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 另外，售樓處略顯陳舊和壓抑，可重新裝修布局；并更換部分銷售人員，保證良好的客戶接待能力。 前期“霍氏在建一座島”的名聲已經(jīng)盡人皆知了。 ?根據(jù)工程進(jìn)度情況，在封頂、交房等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，可布置升空氫氣球及豎幅彩帶等，宣傳工程進(jìn)度、慶?；顒?dòng)； ?一期交房時(shí)，可組織裝飾建材等供應(yīng)商，舉辦“卡諾島建材裝飾展銷會(huì)”，現(xiàn)場(chǎng)劃定廣告展板區(qū)、展示區(qū)，最好在室內(nèi)（如會(huì)所），如無條件可在露天舉行。 樣板間品鑒會(huì)、拍賣會(huì) ” 以樣板間盛大公開、拍賣等借口，贈(zèng)送禮品、組織活動(dòng)，采取靈活的促銷政策，吸引關(guān)注，促進(jìn)目標(biāo)客戶成交； 3年分期付款，輕松入住體驗(yàn) 根據(jù)部分客戶消費(fèi)心理，針對(duì)第三套或外地戶口客戶，可以采取 3年分期付款的方式，交房后 2年內(nèi)付清全款，最大程度吸引更多人群購(gòu)買。 本資料來自 69 20%首付即可輕松入住 通過與銀行合作，調(diào)低首付比例；或以借款形式，降低門檻，減少宏觀政策的影響，最大化吸引購(gòu)房人群；特價(jià)房“零首付”：以較大折扣優(yōu)惠，或采取“零首付”等方式，促進(jìn)銷售； 促銷策略 小高層免收 20年電梯費(fèi) 可通過減免一定年限的電梯費(fèi)，解決電梯費(fèi)用過高的問題，讓客戶感覺到較大 的讓利幅度。 本資料來自 68 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、宏觀調(diào)控愈演愈烈的形勢(shì)下，我們只有不斷拓展?fàn)I銷渠道、有效直擊目標(biāo)客戶、靈活營(yíng)銷手段，才能出奇制勝。在市場(chǎng)形勢(shì)不好的情況下，以員工福利的形式銷售，是我們銷售經(jīng)驗(yàn)中較為有效的銷售方式。廣告推廣以 “ 一期完美呈現(xiàn)、金光街貫通、樣板間盛大開放 ” 等借口進(jìn)行；促銷活動(dòng)以現(xiàn)場(chǎng)折扣及 “ 金色萊茵德國(guó)游 ” 等形式進(jìn)行?？杉訌?qiáng)與市區(qū)連通，也可方便潛在客戶到現(xiàn)場(chǎng)接待中心，并進(jìn)行營(yíng)銷推廣活動(dòng)。 讓一期有獨(dú)立社區(qū)的感覺，入住后便于安保等管理。 小幅慢開，第一次先開 6棟多層、 3棟小高層、 4棟聯(lián)排。 ——概念之內(nèi)，務(wù)實(shí)求質(zhì)。 給什么樣的客戶？ 包括壽光最主流的中產(chǎn)階級(jí)、準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)，還有超中產(chǎn)階級(jí) 本資料來自 63 卡諾島二期形象定位 [德國(guó)品質(zhì) +詩(shī)意棲居 ] 將此作為項(xiàng)目關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)，目的在于： 弱化 “ 霍氏實(shí)力 ” 這一已經(jīng)受到質(zhì)疑的口號(hào)，而代之以 “ 德國(guó)品質(zhì) ” ，以求重塑卡諾島高端形象，此為排他性優(yōu)勢(shì)； 而 “ 詩(shī)意棲居 ” 則為統(tǒng)領(lǐng)性優(yōu)勢(shì) , 也是客戶內(nèi)心渴求的 ；我們就是要站在客戶一邊，營(yíng)造一種居住文化。 他們一邊樂在其中地工作著，一邊極盡所能地美好生活著 。 ?純正簡(jiǎn)約的德國(guó)建筑設(shè)計(jì)的基本特點(diǎn)： “ 實(shí)用 ” 與 “ 效率 ” 、藝術(shù)美感與邏輯秩序的和諧表現(xiàn)； 外形簡(jiǎn)練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩大膽而時(shí)尚； 功能講求實(shí)用，任何認(rèn)為是多余的裝飾都幾乎被摒棄； 材料品質(zhì)精良，關(guān)注環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展； 注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。因排他性、統(tǒng)領(lǐng)性不夠，項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)僅為重要優(yōu)勢(shì) ,不構(gòu)成關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)。 未來周邊緊鄰國(guó)際劃艇俱樂部及各種酒店服務(wù)配套設(shè)施，匯集科技學(xué)院、科技館、群眾藝術(shù)館、青少年活動(dòng)中心等； 。壽光的居住文化的提升還僅僅停留在硬件配套標(biāo)準(zhǔn)的增加和物業(yè)模式的引進(jìn)上。 老城區(qū)各項(xiàng)目戶型面積相對(duì)較小，多集中在 80－ 120平方米之間，但供應(yīng)量有限，且總價(jià)較高。 本資料來自 46 壽光住宅市場(chǎng)總體分析 4）價(jià)格態(tài)勢(shì) 商品房交易平均價(jià)格也由 06年的 2100元 /平方米上漲到 07年的 2300元 /平方米， 09年上半年均價(jià)已突破 2500元 /平方米，而 2020年上半年則比 2020年上漲近500元 /平米。 但是從現(xiàn)在的開發(fā)建設(shè)進(jìn)程來看，生活配套和市政配套還不算完善，目前在此區(qū)域購(gòu)房的人都具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。另外，壽光的城市化進(jìn)程相對(duì)于其他縣市更加快速，城郊結(jié)合部的舊村改造項(xiàng)目規(guī)模較大、價(jià)格低。 綜上所述，其實(shí)開發(fā)商所運(yùn)用的推廣策略也并不鮮見，在整個(gè)推廣過程中，保證每個(gè)環(huán)節(jié)的有序進(jìn)行及各部門良好的銜接，尤其是營(yíng)銷工作及工程施工進(jìn)程的有效把控是關(guān)鍵。開發(fā)商提出的依據(jù)自然地勢(shì)建立坡地綠化的概念及實(shí)施也較得人心，既重視綠化，又崇尚自然的做法也可吸引部分購(gòu)房客戶。尤為重要的是，開發(fā)商在項(xiàng)目啟動(dòng)初期即將項(xiàng)目大門建好，大門及門前造型華麗、大氣，既極大地樹立了項(xiàng)目在公眾心目中的形象又為項(xiàng)目銷售做了良好的宣傳。 100平米左右為主力戶型。 據(jù)悉，世紀(jì)城一期于 2020年底開盤，開盤初期，起價(jià)為 2200元每平米，定價(jià)較為保守。 典型樓盤調(diào)查 本資料來自 40 項(xiàng)目名稱 巴龍國(guó)際 開 發(fā) 商 青島巴龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代 理 商 自銷 售樓電話 5101177/5105577 地理位置 壽光建橋街東，圣城街北 物管公司 青島中恒 物管費(fèi)用 多層 建筑單位 五洲建安 總 棟 數(shù) 72 規(guī)劃用途 大型高層 /多層居住社區(qū) 綠 化 率 45% 占地面積 186000平米 建筑面積 計(jì)劃開發(fā)量約 40萬。 典型樓盤調(diào)查 本資料來自 38 項(xiàng)目名稱 巨能華府 開 發(fā) 商 山東壽光巨能地產(chǎn)有限公司 代 理 商 筑建（中國(guó)）地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 售樓電話 5101888 5058777 地理位置 彌河灣畔文化中心西鄰，世紀(jì)學(xué)校南 物管公司 戴德梁行 物管費(fèi)用 暫未定 建筑單位 中冶集團(tuán)華冶資源開發(fā)有限責(zé)任公司 總 棟 數(shù) 23 規(guī)劃用途 花園洋房 綠 化 率 36% 占地面積 建筑面積 200000平米 建筑風(fēng)格 英倫風(fēng)情 可售戶數(shù) 200 工程進(jìn)度 一期 4棟開工 容 積 率 公 攤 18% 銷 售 率 60% 開盤日期 交房時(shí)間 附房?jī)r(jià)格 1900元每平米 地上車庫(kù)價(jià)格 6萬元 車位 /庫(kù)數(shù)量 未定 車位價(jià)格 未定 住宅最低價(jià) 3100 住宅最高價(jià) 4000 住宅平均價(jià) 3250 戶型及套數(shù) 共計(jì) 200余套 主力戶型 /面積 100平米、 140平米、 160平米、 180平米 滯銷戶型 180平米 商業(yè)建筑規(guī)劃 暫無商業(yè)建筑規(guī)劃