【正文】 同時給日后社區(qū)文化奠定基礎。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ [ 系列促銷計劃 ] 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 系列促銷計劃 促銷在公園道 1號中扮演什么角色？ ～ 促銷是短期行為，可能對樓盤銷售有促進作用。 ～ “ 短兵相接 ” 既“充分利用接觸” 選擇目標群最可能出現(xiàn)的場所作為信息傳遞的接觸點，層層 “ 封殺 ” ，強勢傳達最集中最簡煉具沖擊力的信息，從而牢牢鎖定目標群體。 ～ 小型贈品雕塑 用于促銷活動或場所擺放； 要求造型優(yōu)雅，材質(zhì)珍貴，極具觀賞和收藏價值。 ～ 時間： 12月 24日 —— 1月 20日 ～ 思路：旅游，目標消費群熱衷的消費方式，更是一種生活情結，選擇皇族貴氣而又熱情奔放的馬德里旅線游路，正切合公園道的品牌形象，建筑風格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ [ 定價策略 ] 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 市場比較法 +市場比較法 計算低密度住宅物業(yè)的價值通常包含兩方面：一方面是建筑 空間（即建筑面積）的價值，另一方面是其他空間的價值（地下 室、地面花園、不算入建筑面積的大露臺）。 ～ 香江紅海園 ～ 中天金海岸 ～ 江南水都 ～ 羅馬佳園 ～ 融信第一城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 地理位置 7/100 ～ 是否位于城市發(fā)展方向 ～ 區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿? ～ 來往市區(qū)的距離和時間 ～ 客戶對區(qū)域的檔次印象 ～ 未來規(guī)劃的重要功能 影響因素 建筑面積評估 區(qū)域環(huán)境 12/100 ～ 自然環(huán)境 ～ 人文文化環(huán)境 ～ 商業(yè)配套環(huán)境 ～ 升值潛力 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 建筑密度 6/100 ～ 總體容積率 ～ 建筑間距 ～ 戶數(shù)數(shù)量 影響因素 建筑面積評估 小區(qū)環(huán)境 9/100 ～ 園林面積 ～ 園林設計及綠化效果 ～ 材料成本 ～ 施工工藝水平 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 景觀 8/100 ～ 開闊性 ～ 外部自然景觀 ～ 小區(qū)內(nèi)部景觀 ～ 景觀的均好性 影響因素 建筑面積評估 市政生活配套 5/100 ～ 文化設施（體育、圖書館、學校等） ～ 休閑娛樂 ～ 生活配套設施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 交通配套 5/100 ～ 市政交通配套 ～ 項目自設交通配套 ～ 本項目的交通通達性 影響因素 建筑面積評估 會所 6/100 ～ 會所面積 ～ 會所風格 ～ 裝修檔次 ～ 會所設施、設備 ～ 服務水平、質(zhì)量 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 戶型結構 8/100 ～ 戶型方正度 ～ 設計創(chuàng)新及特色 ～ 通風采光效果 ～ 戶型主朝向 ～ 戶型面積是否正適合 影響因素 建筑面積評估 裝修檔次 10/100 ～ 物業(yè)外型裝修檔次 ～ 室內(nèi)公共部分裝修檔次及效果 ～ 交樓標準（需另計成本） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 智能化及網(wǎng)絡設施 5/100 ～ 小區(qū)安防系統(tǒng)特色 ～ 網(wǎng)絡設施是否有特色 ～ 家居系統(tǒng)是否有特色 影響因素 建筑面積評估 物業(yè)品牌 6/100 ～ 發(fā)展商品牌號召力 ～ 參與公司的品牌形象 ～ 形象宣傳力度 ～ 地盤包裝效果 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 物業(yè)管理 8/100 ～ 物業(yè)管理公司品牌形象 ～ 保安形象 ～ 小區(qū)安全管理的嚴密度 ～ 服務的標準及質(zhì)量 影響因素 建筑面積評估 工程進度 5/100 ～ 銷售時間與入伙時間的差距 ～ 工程管理的規(guī)范性 ～ 工程速度 ～ 施工樓體的包裝效果 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 ～ 選擇比較樓盤及制定比較權重 選擇比較物業(yè)，收集各項資料，然后人為比較，并根據(jù)它們與本項目的可比性，分別制定出與本項目比較的權重。 ～ 項目規(guī)模（ 15/100）：公共綠化空間與私家花園的重要性； ～ 項目檔次（ 30/100）：體現(xiàn)其建筑及包裝檔次； ～ 建筑面積售價（ 25/100）：針對的客戶層次不同； ～ 園林效果（ 15/100）：園林設計水平及施工效果； ～ 私密性及可利用性（ 15/100）：私家園林的規(guī)劃水平。 單位價目表制定 花園面積定價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 本項目戶型面積較大，銷售總價較高，目標客戶并非大富大 貴的類型，考慮市場競爭的影響，為吸引更多的客戶，建議采用 多種靈活的付款方法。如果總體戶型相差不大（花 園面積幾乎相同、露臺面積也幾乎相同），可不必另外計算花園 面積和露臺面積，而是通用建筑面積的定價方法。 ～ 對比較樓盤和本項目進行比較評估 ～ 對評估結果進行分析處理，得出本項目建筑面積均價。 在比較之前，先計算各個參考對象的建筑面積價值、花園面 積價值、大露臺和地下室價值，分別通過市場比較法計算本項目 的建筑面積、花園面積、地下室和露臺價值。 ～ 以抽獎的方式抽出 10名幸運者，獲贈送西班牙旅游。 ～ 時間： 10月 15日 —— 12月 30日 ～ 思路：在銷售期，向買家贈送名著、音樂作品（ CD）和名品咖啡，和關于咖啡的書 《 咖啡地圖 》 、 《 打開咖啡之門 》 ，贈品可謂投其所好，易贏得認同，刺激買家。 ～ 直效商業(yè)信函或廣告禮品 要求形式獨特，格調(diào)高雅，有珍藏價值。 ～ 促銷，在豪宅的營銷中，只是體現(xiàn)人性化的細小部分，因而單純的促銷對銷售的拉動有限。 ～ 形成極強的口碑效應，更有利于今后的社區(qū)文化建設與品牌形象的樹立。 ～ 活動內(nèi)容：向文物公司或私人借租國內(nèi)外名畫（只需少數(shù)），自備更多的自購油畫，在售樓處展出， ～ 備點心及飲料，供客戶所需。 ～ 客戶參與：低年班的小學生，會邀請父母陪同。 ～ 為吸引足夠的人氣到現(xiàn)場，特設上午及下午各一份大獎，客戶憑卡號抽獎，人人有份。在項目現(xiàn)場（會所、泳池、會所前廣場）舉辦各種氣氛熱烈的娛樂節(jié)目。 投放時間： 11月 21日 ——1月 6日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 推廣方案 階段性推廣工作三（開盤強銷期） 第三步：強銷期促銷活動配合銷售 開盤后趁熱打鐵，在開盤活動余熱未減之時配合銷售舉行系 列現(xiàn)場文化、促銷活動強銷“公園道”。 投放時間： 9月初起 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 推廣方案 階段性推廣工作二（強銷期） 第六步：開盤時文化公關活動造勢 開盤前十天，我們在現(xiàn)場舉辦了氣氛熱烈的開放日活動，目的 是讓客戶近距離的認識和了解本項目，產(chǎn)生更多的共鳴，及形 成熱烈的氣氛，開盤時，為了促進銷售，只需為了照顧客戶， 在現(xiàn)場舉辦低調(diào)的、優(yōu)雅的文化活動即可，并備點心、紅酒。 投放時間： 11月 11日 ——11月 18日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 推廣方案 階段性推廣工作二（強銷期） 第三步：電視廣告投放 在認購期開始時，較密集的投放公園道 1號的形象電視廣告，已 經(jīng)讓目標客戶在心靈里認識了優(yōu)雅的生活方式，用感性的訴求感 染他們 —— 居住在公園道 1號就是居住在貴族的公園里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 推廣方案 階段性推廣工作二（強銷期） 第一步：公關活動炒做 通過前期不停斷的炒做，公園道 1號在目標受眾中已有了一定的認 識和了解，并且對優(yōu)雅貴胄的生活方式有了一個從認識到認可的 過程。 發(fā)布時間： 10月 15日起 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 推廣方案 階段性推廣工作一（引銷期） 第三步：報紙硬性形象廣告 以本項目的整體形象為主訴求點，所提但的優(yōu)雅、尊貴的生 活方式概念，以硬性報紙廣告方式，在福州主流媒體發(fā)布， 目的是提升本項目的知名度和美譽度，讓客戶對本項目有大 概的印象和認識。 ～ 如何解決 施工期間，建議在現(xiàn)有道路的東側，即臨近公園湖景的一側，再設圍板，并把未來優(yōu)美的公園道景觀呈現(xiàn)在圍板之上，讓客戶想象 —— 想象，總是最美好的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 廣告推廣策略 廣告主題口號 生活方式類型： 結合公園道 ? 1號樓盤自身定位與傳播定位，目標客戶的 生活態(tài)度，得出的廣告口號是： ——別墅生活的第一門牌 ——質(zhì)樸的浪漫，自在的優(yōu)雅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 廣告推廣策略 廣告主題口號 建筑產(chǎn)品類型： 宣揚和諧共生的建筑理念，突顯本項目尊榮與共的建筑 特色： ——把最美的風景留給自己 ——建筑藝術生活 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 廣告推廣策略 廣告主題口號 區(qū)域、環(huán)境類型： 發(fā)揮坐擁公園優(yōu)勢，崇尚自然濕地；品位高尚的人文文 化區(qū)域環(huán)境，每一處，均透露著舉止優(yōu)雅： ——完美的公園，完美的公園道 ——清新大自然，新時代領域 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 廣告推廣策略 廣告營銷主線 銷售期 推廣階段 宣傳渠道 主要訴求點 形象展 示期 形象導入階段 戶外廣告、報紙和雜志廣告、網(wǎng)絡廣告 尊尚生活文化 區(qū)域高尚人文文化 形象引 銷期 形象推廣 引銷階段 戶外廣告、報紙（軟性、硬性）廣告、現(xiàn)場展示 區(qū)域自然環(huán)境 和諧共生建筑理念 品位藝術生活 強銷售 （初期） 公開發(fā)售 強勢銷售 報紙廣告、電視、電臺廣告 開盤活動 演繹建筑細節(jié)之美 優(yōu)雅生活體驗 庭院成就自在優(yōu)雅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 廣告推廣策略 廣告營銷主線 銷售期 推廣階段 宣傳渠道 主要訴求點 強勢銷售（后期） 強勢銷售階段 戶外廣告、報紙軟性宣傳、電視軟性廣告 建筑細節(jié) 生活