【正文】 期 5期項(xiàng)目推售順序一期 ： 3住宅 （已售近 90%）二期 ： 住宅部分 ： 7住宅 商業(yè)部分 ： 3 、 7住宅底商 A、 B、 C、 D棟獨(dú)立商業(yè)三期 ： 住宅部分 ： 1 14住宅 商業(yè)部分 ： 10 、 1 14住宅底商 E、 F、 G棟獨(dú)立商業(yè)四期 ： 住宅部分 ： 6住宅 商業(yè)部分 ：沿豐樂大道獨(dú)立商業(yè) 五期 ： 住宅部分 ： 1 1 15住宅 商業(yè)部分 ： H棟集中式商業(yè)項(xiàng)目推售順序?yàn)槭裁窗?H座商業(yè)放在最后一期推售？H座商業(yè)沿靠西外環(huán)，周邊的消費(fèi)人氣有限，需要有一定時(shí)間的發(fā)展才能成熟。如果貴司深度考慮，堅(jiān)持要做一小部分的 120㎡大戶型，我們也提供一個(gè)較好的示例：營銷發(fā)展建議? 增強(qiáng)售樓部的亮化、美化和人文化，塑造售樓部的品質(zhì)感和溫馨感，使客戶主動(dòng)入訪，甚至長時(shí)間 “ 逗留 ” 。四、打造激情飽滿、談判力強(qiáng)、富有親近力的軟性營銷 系統(tǒng)，提升營銷人員、招商人員專業(yè)水平行銷的好處在于成本低、范圍廣，是平面廣告推廣的有效補(bǔ)充。長期目標(biāo)短期的營銷活動(dòng)、炒熱現(xiàn)場(chǎng)人氣，推廣收到實(shí)效，短時(shí)間內(nèi)完成蓄客。項(xiàng)目形象定位調(diào)整之一：調(diào)性拔高，以新面目推廣項(xiàng)目形象定位調(diào)整之二：售樓現(xiàn)場(chǎng)全面換裝，凸顯品質(zhì)，第一時(shí)間拿下客戶的勢(shì)子項(xiàng)目營銷定位調(diào)整：打造激情飽滿、談判力強(qiáng)、富有親近力的軟性營銷系統(tǒng)項(xiàng)目建筑規(guī)劃與風(fēng)格調(diào)整：在現(xiàn)代簡約風(fēng)格的基礎(chǔ)上，增加雍容典雅的暖性色調(diào)，使項(xiàng)目趨于高品質(zhì)與高品位的升級(jí)。 推廣計(jì)劃四、我們接下來怎樣執(zhí)行 ？ 根據(jù)以上規(guī)劃調(diào)整的一些建議，以及前期招商所存在的問題，我們對(duì)商業(yè)進(jìn)行形象重塑。 位于南京市長江路與太平北路交匯處，由 17幢民國風(fēng)格建筑及 4個(gè)街心廣場(chǎng)組成。開業(yè)至今，已成長為南京時(shí)尚休閑生活的標(biāo)志，成功打開中高檔消費(fèi)市場(chǎng)，一舉成為城市文化時(shí)尚消費(fèi)的代名詞。成功案例借鑒上海 新天地集國際水平的餐飲、購物、演藝等形態(tài)的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心成功的主要因素可以歸納為：開發(fā)理念準(zhǔn)確。從規(guī)劃論證到引進(jìn)商戶，都由投資方操作，政府提供后臺(tái)支持與服務(wù)。216。216。216。這里也是人文薈萃之地，具有傳統(tǒng)特色的名人故居和歷史遺存均聚集于此。嘉興市最大的文化休閑街區(qū)成功案例借鑒我們不妨把本案商業(yè)做成類似南京的 1912，做成上海新天地 ……于是，我們?cè)诖私ㄗh ————本案雄踞瑯琊山風(fēng)景區(qū)與城市繁華區(qū)的融匯地帶。新天地 滁州 1046自身不具備品牌效應(yīng)，但可引入南京 191上海新天地的推廣模式，逐步塑造自身的品牌價(jià)值?？梢M(jìn)業(yè)態(tài)：小超市、蛋糕店、面包房、精品食品屋、禮品店、花店、美容館、移動(dòng)電信營業(yè)廳、自助銀行、郵政、玩具店、音像店、家裝廚衛(wèi)等。 共計(jì) 10年返租 84%。其一，它符合整個(gè)街 區(qū)的主體定位；其二，大中型餐飲的引進(jìn)具有一定的轟動(dòng)效應(yīng)，容易帶動(dòng)其他餐飲業(yè)的進(jìn)駐；其三，特色餐飲的引進(jìn)容易使街區(qū)迅速成型，作為后續(xù)招商的市場(chǎng)切入點(diǎn)。住宅重新定位的三個(gè)根本要素：總價(jià) 控制， 面積 控制，同時(shí)講究戶型功能的 實(shí)用性 。1046，滁州住宅新紀(jì)元何為 1046？除最基本的歷史文化屬性外，我們將 1046的人居概念加以衍伸 1 0 4 6一生幸福、零度休閑、四季美景、六重享受零度休閑：零角度，零距離，足不出戶享受購物、休閑之樂趣六重享受：獨(dú)享街區(qū)風(fēng)情，奢享瑯琊美景，私享空中花園，暢享生活便捷，坐享陽光滿屋，共享天倫之樂倡導(dǎo)居住的幸福感，居住的生態(tài)化，居住的享受性，居住的休閑化何為住宅新紀(jì)元？領(lǐng)袖級(jí)：樹立自身的高品質(zhì)形象，在區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)性地位，而非模仿別人，順從他人；文化心：在滁州首次將歷史文化、人文情懷融入到地產(chǎn)，將懷古與現(xiàn)代融合交匯，塑造文化街區(qū)特色；全景式：左擁瑯琊山美景，右攬中心城美景，在山與城之間，將自身的景觀價(jià)值提升到更高境界（景觀不一定是自然的，也可以是城市的）；先創(chuàng)性：開創(chuàng) 1046人居理念，詮釋 “ 一生幸福、零距離休閑、四季美景、六重享受 ” 的幸福生活觀。在 36 個(gè)月的銷售周期中，須增加 主題活動(dòng)營銷 ，最終使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤與社會(huì)效益實(shí)現(xiàn)雙贏。 總銷額與利潤增加預(yù)估216。由于市場(chǎng)不確定因素較大，后續(xù)階段的推盤價(jià)格，需要進(jìn)行市場(chǎng)論證后另行擬定?，F(xiàn)代城 三層室內(nèi)步行街 只售一期商業(yè)內(nèi)街， 3F5年返租，回報(bào)率共 37%； 1F不返租。三、總銷額與總回款：形態(tài) 面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 銷額（元） 總銷額（元） 比例 總回款（總銷額 85%）獨(dú)商（天） 14650 17000 249050000 1454885000 85% 1236652250獨(dú)商（豐） 1180 22023 25960000底商 6000 12023 72023000集商（按三層） 11480 14000 160720230住宅 172210 5500 947155000商業(yè)總均價(jià) 33310 15242 507730000備注一、住宅已售 3樓共約 20230㎡，按總體量 192023㎡計(jì)算，未售面積共約 172210㎡；二、集商由于距主干道較遠(yuǎn)，實(shí)際銷售面積只有三層，且價(jià)格需低于周邊；三層以上很難去化，建議自持；三、由于地段差異，豐樂大道的獨(dú)立商業(yè)與天長西路獨(dú)立商業(yè)分開計(jì)算；四、天長西路獨(dú)商由于受位置差異化影響，均價(jià)由東往西遞減，故總體均價(jià)定位應(yīng)適中；五、豐樂大道的獨(dú)立商業(yè)可適當(dāng)提高銷售均價(jià)，可高于 A棟商業(yè)；六、住宅統(tǒng)一按現(xiàn)階段具有競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的價(jià)格 —5500 元 /㎡計(jì)算，因目前市場(chǎng)不穩(wěn)定因素較多，后續(xù)銷售階段需要按市場(chǎng)行情另行制定價(jià)格。綜合兩種情況，本案總銷售額可以達(dá)到 16億元以上。COMMUNICATIONTHANKS上海萬憬不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)20230603IMC演講完畢，謝謝觀看！。 我們認(rèn)為，只有在滿足以上建議后，方可收到理想的銷售效果。以上數(shù)據(jù)不計(jì)返租（返租采用 10年 84%返租： 13年7%/年， 45年 8%/年， 68年 9%/年， 910年 10%/年） 如果把 1 15 （臨街住宅）加高改成小 戶型公寓：? 戶型調(diào)整后原有住宅容積率不足，如兩端的住宅做成公寓，需要加高樓層。御天下 獨(dú)立商業(yè) +底商 沿豐樂大道、沿清流西路，商業(yè)形態(tài)和地段方面與本案有更好的可比性，目前在售沿街獨(dú)立商業(yè)均價(jià)為 2100023000元 /㎡（兩層帶地下室）。 1F： ； 2F為； 3F： ，不返租。本案既非準(zhǔn)現(xiàn)房，因此本案住宅的 理論定價(jià)取向 為 5800元 /㎡以下，且同區(qū)域差價(jià)不超過300元 /㎡。 住宅銷售額預(yù)算216。國慶、中秋、元旦三節(jié)促銷開盤前進(jìn)行底商、街鋪大調(diào)查，力爭一炮而紅新年大禮包、市區(qū)客戶攔截，禮品與廣告信息必須一招制勝。我們賦予住宅新的定性：身份高，身價(jià)不高 —— 拔高形象但又不脫離速銷的目的；以中小戶型徹底改變自身現(xiàn)狀，并樹立速銷產(chǎn)品的城市典范。建議成立商業(yè)運(yùn)營管理公司，統(tǒng)一管理 職責(zé)一、商業(yè)的管理者職責(zé)二、返租的承擔(dān)者商業(yè)街區(qū)的統(tǒng)一運(yùn)營管理，必須由專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理公司來承擔(dān)。通過主力店的招商來帶動(dòng)其他店面的招商。具體返租回報(bào)模式如下：前三年租金（ 7%/年）一次性從總房款扣除，即 79折優(yōu)惠，具有競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。當(dāng)城市文明向前演進(jìn)的時(shí)候，特色化的城市商業(yè)將扮演越來越重要的角色。1046 1046公館 （住宅）1046街區(qū) （商業(yè)）為什么以 1046推廣：文化營銷。根據(jù)歐陽修與瑯琊山的歷史淵源，我們建議將1046年（歐陽修寫《醉翁亭記》的時(shí)間）作為本商業(yè)的推廣案名：一 山 定財(cái)富??！ 一 人 定江山！！滁州 品味清末的風(fēng)情，古色古香的茶樓，現(xiàn)代休閑閃亮的酒吧，各色餐飲酒樓，曲徑通幽的布局，讓人流連忘返。由嘉興市城投集團(tuán)開發(fā)。成功案例借鑒嘉興 梅灣街216。216。 特色經(jīng)營是核心。受西風(fēng)東漸之影響，民國時(shí)期的建筑、社會(huì)風(fēng)尚都帶著中西合璧的味道。地塊原為會(huì)展旅游用地，后由市場(chǎng)配置資源，找到特色餐飲休閑娛樂方面的突破口。國內(nèi)主題文化商業(yè)街區(qū) 成功案例運(yùn)作手法借鑒 以下甄選的幾個(gè)國內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)案例，均較具代表性： 項(xiàng)目既充分保留、保護(hù)了歷史文化積淀，又重新挖掘、發(fā)揚(yáng)了現(xiàn)代經(jīng)營性內(nèi)容，在歷史文脈的基礎(chǔ)較好的融合了現(xiàn)代經(jīng)營性演藝、藝術(shù)品銷售、時(shí)尚餐飲、娛樂休閑與一體的主題文化街區(qū)。 形象重塑216。盛世名城 【淮南】背景：總體定位不當(dāng)，營銷管理不佳，雖大張旗鼓入市，但收獲甚微，一期進(jìn)入滯銷狀態(tài)。五、展開行銷活動(dòng)，增加主題活動(dòng)盡可能根據(jù)每一個(gè)節(jié)日節(jié)點(diǎn)、工程節(jié)點(diǎn)開展富有參與性與促銷性的主題活動(dòng)，甚至可以每周一次小范圍的暖場(chǎng)活動(dòng)。住宅的 樣板間 營銷至關(guān)重要一、完善售樓部功能區(qū)二、在售樓部或 1號(hào)樓底層，打造至少 2套住宅樣板間三、完善和美化現(xiàn)場(chǎng)包裝在最具