【正文】 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力 TOP10企業(yè) 休閑娛樂中購物的方式順應(yīng)城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律 Lifestyle Mall ?有別于傳統(tǒng)商業(yè)，是集購物、娛樂、休閑、餐飲，文化于一身的一站式體驗消費場所。進行集中式管理，形成中高檔的家居裝飾一條龍服務(wù) 溧水全城市客群 餐飲 中餐 特色餐飲 ?設(shè)臵中餐主力店 —— 大型中餐，滿足小業(yè)主和政府客戶的招待和聚餐需求，引入在南京口碑很好的飯店，起到帶動人氣的作用 ?特色餐飲 —— 如不同口味的世界風(fēng)情餐飲或各地口味餐飲，包括當?shù)氐奶厣敛损^ ?餐飲部分將成為項目聚集人氣的關(guān)健，通過主力店的引入，帶動商業(yè)街整體價值的提升 服務(wù)溧水全城市客群的同時，以特色化餐飲業(yè)態(tài)吸引南京客群 娛樂休閑 影院、 KTV、商務(wù)會所等 ?以電影院為龍頭， KTV和夜總會為核心 ?融合咖啡廳、電玩城、足浴、桑拿等多種業(yè)態(tài) ?打造娛樂休閑生活中心 服務(wù)溧水全城市客群的同時，以高檔休閑業(yè)態(tài)輻射南京客群 出色的購物、餐飲、休閑、娛樂的消費價值，服務(wù)溧水各檔次消費客群的同時，以目的型業(yè)態(tài)輻射部分南京客群，實現(xiàn)客群面及影響力的擴容 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力 TOP10企業(yè) 休閑 娛樂 購物 體驗 為溧水居民帶來 全新的生活方式、全新的消費方式、全新的體驗感受 消費 功能定位 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力 TOP10企業(yè) 城市背景分析 1 項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 3 項目初步規(guī)劃建議 4 市場機會點分析 2 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力 TOP10企業(yè) 商業(yè)規(guī)劃布局示意 —— 總體思路 ?考慮商業(yè)價值分區(qū)原則： 沿望京路、東大街的地塊二、地塊三昭示性強、商業(yè)價值最高，布臵集中式商業(yè)與商業(yè)街區(qū)，自我中心化，打造溧水新商業(yè)核心。人流動線互不干擾，保證社區(qū)居住品質(zhì)。 210米 160米 240米 160米 95米 70米 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力 TOP10企業(yè) 商業(yè)規(guī)劃布局示意 —— 綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)及布局建議 ?體量建議： 按照地塊相關(guān)指標進行測算，地塊二與地塊三內(nèi) 整體商業(yè)規(guī)模在 萬㎡左右； ?物業(yè)建議 ：酒店式公寓在溧水銷售較具難度，建議取消此類物業(yè)； ?業(yè)態(tài)布局 : 如右圖所示，地塊二交通路及望京路五岔路口最具商業(yè)價值處布臵百貨、百貨上部引入影城集聚人氣，同時打造家居廣場及購物街區(qū)； ?考慮到原有小區(qū)影響，餐飲及娛樂業(yè)態(tài)臵于秦淮河南部地塊三內(nèi)； ?沿秦淮河兩側(cè)打造景觀帶，更添人氣及活力。 ? 從商業(yè)價值上來看，地塊五相對于地塊一價值更高， 建議地塊五內(nèi)商業(yè)面積比例可適當加大 。 ? 社區(qū)配套與集中式商業(yè)功能分離：社區(qū)底商面向社區(qū)居住人群，作為社區(qū)配套功能使用。 ?? ?最大特點是將豐富業(yè)態(tài)與環(huán)境資源相融合，為城市中的精英群體營造閑適輕松的購物氛圍，是都市水泥森林中的一處稀有風(fēng)景。 第四階段：運營期， 即正式運營期，此階段為以運營及管理為主的發(fā)展期。 占位思考 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力 TOP10企業(yè) 領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢 — 以小博大殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者 — 目標明確，挖掘客戶 — 瞄準市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強調(diào)新的評估標準 — 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 行業(yè)老大 行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機會主義者 區(qū)域的資源特質(zhì)以及多種優(yōu)勢資源共生互補，形成強大的聚合效應(yīng)，若進行深入挖掘和合理利用，將會產(chǎn)生巨大的綜合效應(yīng)，本項目應(yīng)承擔(dān)起溧水商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的使命 商業(yè)占位 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力 TOP10企業(yè) 招商 主力店 招商 次主力店招商 品牌店 招商 中小散鋪招商 試運營期 銷售 銷售導(dǎo)入 銷售強銷 銷售持續(xù) 尾盤銷售 開業(yè)運營 對現(xiàn)有商圈的提檔升級，打造核心商圈大型商業(yè) MALL，租售雙輪驅(qū)動 招商銷售階段擬定 第一階段：招商銷售前期， 即籌備期。 ?檔次：目前運營項目以中檔、中低檔為主，缺少知名品牌主力店的引進 “大型餐飲只有小廚娘做的還不錯，天天都爆滿，整體需求明顯沒有得到滿足。 ? 主力商家： 招商城、溧水手機大賣場、文峰服飾等 典型個案 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力 TOP10企業(yè) 溫州商貿(mào)文化廣場 —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃與中心商圈有一定重疊，整體商業(yè)氛圍較差 大東門步行街業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布圖娛樂休閑12%社區(qū)4%其他7%餐飲6%服裝71%餐飲 服裝 娛樂休閑 社區(qū) 其他? 地理位臵： 北至通濟街，南至大東門街，東至后巷，西至中大街 ? 商業(yè)形態(tài)： 沿街商業(yè)，以雙層商鋪為主 ? 商業(yè)規(guī)模： 總營業(yè)面積約 ㎡ ? 商鋪數(shù)量： 共 68家 ?主力戶型： 80－ 120㎡，開間 4－ 6m，進深 10－ 12m（ 2層） ?租金水平： 鋪位租金約 － /㎡ 〃 天 ?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 以服裝類為主占 71％，其次為娛樂休閑類（ KTV、網(wǎng)吧、足療） ? 商業(yè)定位： 中檔商業(yè) ? 主力客戶： 中心城區(qū) ? 輻射區(qū)域： 城市中心區(qū)域 ? 經(jīng)營狀況： 街區(qū)體量較小，空間閉塞未建立較強的昭示面，整體商業(yè)氛圍較差。 ? 主力商家： 五星電器、蘇果超市、來來永和豆?jié){、曼德夫、圓夢 KTV 交通路 典型個案 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力 TOP10企業(yè) 后巷業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布圖其他4%服裝40%零售16%專業(yè)市場14%社區(qū)服務(wù)14%休閑娛樂3%餐飲9%零售 服裝 餐飲 休閑娛樂 社區(qū)服務(wù) 專業(yè)市場 其他后巷 —— 以服裝、零售為主的商業(yè)街區(qū)，街道歷史久遠，商業(yè)形象不高 ? 地理位臵： 北至通濟街，南至大東門街 ? 商業(yè)形態(tài)： 沿街商業(yè)，以單層門面為主 ? 商業(yè)規(guī)模： 街區(qū)總長 350米，總營業(yè)面積約 1萬 ㎡ ? 商鋪數(shù)量： 共 101家 ?主力戶型： 30－ 50㎡，開間 3－ 5m，進深 9－ 10 m 80－ 100㎡，開間 8－ 10m，進深 10－ 12 m ?租金水平： 單層鋪位租金約 /㎡ 〃 天 ?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 以服裝為主占 40％，其次為零售類（便利店、茶 葉店）、社區(qū)服務(wù)類、專業(yè)市場類（電腦城、電動車行） ? 商業(yè)定位： 中低檔商業(yè) ? 主力客戶： 街道附近居民 ? 輻射區(qū)域： 輻射力較弱，街道附近中心城區(qū) ? 經(jīng)營狀況： 人流量一般，歷史久遠形象較差，商業(yè)氛圍不高。 ?主力商家： 夢巴黎 KTV、優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、上海老廟銀樓、安踏、紅豆家紡、虎豹男裝、五星電器、蘇果超市 交通路 通濟街商業(yè)廣場 典型個案 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力 TOP10企業(yè) 通濟街業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布圖餐飲6%社區(qū)服務(wù)6%專業(yè)市場3%其他9%零售1%服裝75%零售 服裝 餐飲 社區(qū)服務(wù) 專業(yè)市場 其他? 地理位臵： 東至珍珠路，西至中大街 ? 商業(yè)形態(tài)： 沿街商業(yè)＋集中商業(yè)，多為單層街鋪。 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力 TOP10企業(yè) 縣城商業(yè)特點 縣城經(jīng)濟以縣城為中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為紐帶，鄉(xiāng)村經(jīng)濟為基礎(chǔ)，是一個縣范圍內(nèi)的全部經(jīng)濟活動總和，是國民經(jīng)濟各部門相互交織的綜合體 我國縣城面積占國土面積的 90%以上，縣城人口占全國人口的 80%以上，縣城 GDP占全國 GDP的 70%左右 縣城經(jīng)濟作用 縣城商業(yè)是城市商業(yè)和農(nóng)村商業(yè)的結(jié)合部，又是工業(yè)經(jīng)濟與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的交匯點，也是宏觀經(jīng)濟與微觀經(jīng)濟的銜接處 縣城商業(yè)的發(fā)展依托縣城經(jīng)濟發(fā)展水平，是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費紐帶，既發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費的方向，又接受中心城市的輻射 縣城商業(yè)作用 縣城經(jīng)濟與商業(yè) 縣城經(jīng)濟 縣城商業(yè) 縣城商業(yè)是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費紐帶，既發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費的方向，又接受中心城市的輻射 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力 TOP10企業(yè) ?縣城商業(yè)承載著連接城市與農(nóng)村市場的作用，商業(yè)業(yè)態(tài)滯后于城市商業(yè)，沿街散鋪廣泛存在 ?縣城商業(yè)更要關(guān)注消費的流失，尤其交通、距離等因素影響消費流失的程度 ?零售的便利性、價格優(yōu)勢及物流成本等要素是決定縣城商業(yè)的重要因素 縣城商業(yè)特點 主要輻射當?shù)爻擎?zhèn) 人口或者下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人口，他們的購買 能力都較低 商業(yè)經(jīng)營集中在零 售業(yè)為主的，價值 低的，便利性質(zhì)的 產(chǎn)品 價值最大的產(chǎn)品 容易受到上一級 城市的沖擊 流失部分高收入 人口到更高級別 的城市 高檔次商品容易受到大城市的沖擊，大部分高收入客群存在流失現(xiàn)象 服務(wù)創(chuàng)造價值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力 TOP10企業(yè) 縣城商業(yè)特點 縣城商業(yè)與 城市商業(yè)差異分析 輻射范圍 功能差異 服務(wù)人口 ?縣城商業(yè)與城市商業(yè)服務(wù)功能差異大，城區(qū)功能集聚性強， 在經(jīng)濟發(fā)展中起著統(tǒng)領(lǐng)作用 ?城市是人口密集區(qū)域 ， 服務(wù)人口廣泛 縣城是人口集中區(qū)域 ， 服務(wù)人口相對 較少 ?城市商業(yè)輻射范圍